Блог

Главная Когда индексация платы за СОИ будет законной

Показать статьи темы

за


Когда индексация платы за СОИ будет законной

Судебная практика последних лет в абсолютном большинстве случаев признавала индексацию платы за содержание общего имущества (СОИ) многоквартирного дома (МКД) незаконной. Особенно в спорах об обжаловании предписаний органов государственного жилищного надзора (ГЖН) суды всегда однозначно были на стороне органов ГЖН.

В ряде случаев при взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) суды признавали начисленные суммы платежей с применением индексации законными и взыскивали суммы задолженности с учетом индексации. Чаще всего положительное решение зависело от того, каким образом была утверждена индексация: в условиях договора управления или путем принятия решения на общем собрании собственников (ОСС) МКД.

Показательными в этом плане будут свежие решения Верховного суда по спорам о законности индексации платы за СОИ. Причем, в положительном для управляющей организации (УО) деле суды всех инстанций, и даже Верховный суд РФ, были единодушны (как ни странно!) и признали предписание органа ГЖН незаконным.

Начнем с хороших новостей — положительных для управляющих организаций выводов судов по индексации платы за СОИ. Ведь общие собрания собственников - дело муторное и нелегкое, хотя управляющим организациям и не стоит пренебрегать своими обязанностями по их организации. И собственники не всегда хотят, вернее, всегда не хотят повышения своих платежей, даже если на это имеются объективные и экономически обоснованные причины.

История самая обычная: орган ГЖН провел проверку юридического лица — управляющей организации на предмет наличия лицензионных нарушений. В результате проверки на основании акта проверки органом ГЖН вынесено предписание об устранении выявленных нарушений лицензионных требований, пунктом 14 которого на управляющую организацию возложена обязанность произвести перерасчет собственникам помещений в многоквартирных домах без учета индекса потребительских цен с 01.09.2014 г. до момента полного устранения нарушения согласно принятого собственниками каждого многоквартирного дома размера платы за жилое помещение, а также прекратить дальнейшее начисление собственникам помещений платы за жилое помещение в указанных домах с применением индекса потребительских цен.

Однако Арбитражный суд Нижегородской области решением от 07 февраля 2018 года по делу № А43-38632/2017 признал указанное требование органа ГЖН, изложенное в оспариваемом предписании, незаконным.

При этом суд указал: «...Из анализа приведенных правовых норм следует, что фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт жилого помещения указывается в договоре только на момент заключения договора, при этом в соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований, в частности, учитывая например уровень инфляции.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 4 протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ...установлен размер платы за содержание и ремонт на период с 01.01.2011 по 31.12.2011 и порядок определения размера платы, а именно: «Размер платы за содержание и ремонт определяется в следующем порядке: на период с 01.01.2011 по 31.12.2011 стоимость услуг/работ составляет: 1) Управление многоквартирным домом - 1руб.09 коп., с 1 кв. м. помещения Собственника. 2) Содержание общего имущества - 11 руб. 63 коп. /11руб.09коп./ 12руб.50коп. с 1 кв. м. помещения Собственника. 3) Текущий ремонт общего имущества - 3 руб.36 коп. с 1 кв. м. помещения Собственника. Размер платы за капитальный ремонт с 01.01.2011 по 31.12.2011 составляет 1 руб. 65 коп.с 1 кв. м. помещения Собственника.

Стоимость каждой указанной работы/услуги рассчитана с учетом затрат на организацию сбора платежей по этой услуге. Указанный размер платы подлежит ежегодной индексации на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги на октябрь с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном действующем законодательством. Управляющая организация вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт ниже размера, рассчитанного по формуле, указанной в настоящем пункте».

Названные протоколы общих собраний в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Аналогичные положения содержаться в заключенных собственниками с ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» договорах управления многоквартирными домами №№ … от 01 января 2011 года (пункты 5.2.1-5.2.4), а также договоре управления многоквартирным дома №... от 25 мая 2012 года (пункты 4.2.1-4.2.4).В пунктах 5.2.5 договоров управления от 01.01.2011 и пункте 4.2.5 договора управления от 25.05.2012 установлено, что если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, указанном в пункте 5.3 (4.3) договоров, не утвержден иной размер платы, применяется размер платы, рассчитанный Управляющей организацией в соответствии с п.5.2.1-5.2.4 (4.2.1-4.2.3) договоров.

Таким образом, вышеуказанные решения собственников многоквартирных домов №№..., оформленные соответствующими протоколами, а также положения договоров управления предусматривают, что установление размера платы в названном порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

Собственники помещений многоквартирного дома, приняв данные решения и заключив договоры управления, фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений многоквартирного дома».

Суды вышестоящих инстанций единодушно поддержали выводы суда первой инстанции, изложенные в вышеназванном решении суда. Верховный суд РФ Определением от 25 декабря 2018 года № 301-КГ18-22044 отказал Государственной жилищной инспекции Нижегородской области в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

При этом ВС РФ отметил: «Судебные инстанции исходили из того, что решения собственников помещений многоквартирных домов, оформленные соответствующими протоколами, и заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги на октябрь с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном действующим законодательством. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

Таким образом, собственники фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений многоквартирного дома.

Вместе с тем судами отмечено, что данные об индексе потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги, на который управляющая компания увеличивала размер платы за содержание и ремонт, публикуются в общем доступе, на официальном сайте Росстата. При этом каждый собственник помещений в многоквартирных домах имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с учетом процента темпа роста инфляции».

Из анализа приведенных решений судов по делу следует, что для того, чтобы индексацию платы за СОИ суд признал законной, необходимо положительное решение ОСС с аналогичной повесткой дня, как в рассмотренном деле, а также закрепление условий об индексации в договорах управления. Единственный вопрос по делу возникает о правомерности проверки в 2017 году периода за 2011 год, который далеко за пределами сроков исковой давности в три года.

Если же условия об индексации платы за СОИ установлено только в договоре управления, то такое условие суды признают ничтожным и не соответствующим закону в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ. ВС РФ неоднократно указывал в своих судебных актах (например, Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2017 г. № 306-КГ17-6962 по делу № А49-10717/2016, Постановление Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017 г.) о том, что индексация платы за СОИ, произведенная в одностороннем порядке управляющей организацией без решения ОСС МКД незаконна.

Поэтому неудивителен результат рассмотрения аналогичного дела арбитражным судом Калининградской области об обжаловании предписания органа ГЖН, также обязывающего сделать перерасчет собственникам МКД ввиду незаконности произведенной индексации платы за СОИ. Управляющая организация, по мнению органа ГЖН и судов всех инстанций, незаконно проиндексировала плату за СОИ на основании условия об этом в договоре управления.

В Определении от 10 декабря 2018 г. № 307-КГ18-21825 (по делу № А21-12278/2017) ВС РФ сделал следующие выводы: «...Суды указали, что пункт 4.3 договора управления, которым установлена ежегодная индексация размера платы за содержание жилого помещения, не соответствует нормам жилищного законодательства и положениям статей 421,422 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах у судов не имелось оснований для признания оспариваемого предписания недействительным».

Таким образом, подведя итоги вышесказанному, можно сказать, что есть способ для управляющих организаций законным образом производить индексацию платы за содержание общего имущества МКД. Но гарантировать, что другие суды при тех же вводных данных примут решения в пользу управляющей организации нельзя, так как «внутреннее убеждение» этих судей может быть совершенно иным, прямо противоположным, чем в приведенных положительных решениях.

Также не факт, что и Верховный суд РФ останется надолго в единожды высказанной позиции и в очередной раз «не переобуется в прыжке». Надеюсь, что этого не произойдет в ближайшем будущем…

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» создала сервис по проверке знаний в сфере управления многоквартирными домами. На этом сервисе любой тест можно пройти без учета времени и после ответа пользователь может сразу проверить, правильно ли он ответил, а также посмотреть норму законодательства, откуда взят ответ. Вся необходимая информация тут

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

 




Комментарии

Комментарий

Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Отправить Отменить

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!