Блог

Главная Освобождается ли управляющая организация от выполнения обязательств, заключив договор цессии?

Показать статьи темы

за


Освобождается ли управляющая организация от выполнения обязательств, заключив договор цессии?

25 июня 2018 на нашем сайте была опубликована статья об особенностях, которые необходимо учитывать при передаче права требования задолженности за ЖКУ по договору цессии. Ознакомиться со статьей можно по ссылке.

В данном обзоре мы поговорим о том, какие обязательства останутся у управляющей организации при переуступке права требования взыскания долга за ЖКУ по договору цессии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 388 ГК РФ установлено, что уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Таким образом, по договору уступки прав может быть передано лишь требование, принадлежавшее кредитору.

В целях определения правовых оснований для заключения договора цессии необходимо учитывать следующее.

Управляющая организация как исполнитель коммунальных услуг с учетом целей ее деятельности, функций и обязанностей, установленных нормами действующего законодательства, обязана осуществлять сбор денежных средств с собственников для оплаты коммунальных ресурсов, а также выполненных услуг/ работ, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества МКД (при условии заключения соответствующих договоров подряда); оплачивать ресурсоснабжающим организациям, подрядчикам работ соответственно плату за коммунальные ресурсы, оказанные услуги/выполненные работы.

Соответственно, передавая права требования по взысканию задолженности третьему лицу по договору цессии, необходимо быть готовым к тому, что в случае судебного разбирательства придется подтверждать исполнение своих обязательств перед третьими лицами и фактическое выполнение работ/услуг по договору управления МКД. Подтверждением данного факта может служить следующая судебная практика.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.07.2018 г. № Ф07-5329/2018 по делу № А42-107/2017:

«…ООО «ЖЭК», являясь управляющей организацией, предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, не имеет самостоятельного экономического интереса, действует в отношениях с третьими лицами за счет собственников помещений и не приобретает каких-либо вещных прав на имущество, в том числе денежные средства, являющиеся средствами собственников помещений. Денежные средства, подлежащие перечислению управляющей организации со стороны собственников помещений, имеют целевое назначение в виде оплаты коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела Обществу следовало доказать, что в отношении спорных помещений в указанный в иске период ООО «ЖЭК» исполнило обязательства перед ресурсоснабжающими организациями по оплате поставленных коммунальных ресурсов, и что по договору цессии истцу передано право требования суммы, которая принадлежит ООО «ЖЭК», поскольку утрачено первоначальное назначение этой суммы как платы за коммунальную услуг.

Поскольку управляющая организация имеет право привлекать третьих лиц для выполнения своих обязательств, то суду необходимо было исследовать вопрос о том, своими силами ООО "ЖЭК" оказывало услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома или привлекало третьих лиц. В случае привлечения к выполнению работ третьих лиц суду следует установить, имелась ли у ООО «ЖЭК» перед ними задолженность за услуги, оказанные в спорный период.

Наличие или отсутствие в спорный период задолженности у управляющей организации перед поставщиками коммунальных ресурсов и исполнителями услуг (работ) по содержанию общего имущества дома влияет на решение вопроса о том, принадлежит ли долг управляющей организации и могла ли она в связи с этим уступить право требования такого долга Обществу».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 №17АП-18756/2015-ГК по делу № А50-18952/2015:

«… При наличии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о надлежащем фактическом выполнении управляющей организацией работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в период управления ею многоквартирным домом, соответствующие платежи собственников помещений являются собственностью такой управляющей компании в качестве оплаты оказанных услуг, следовательно, у последней имеются материально-правовые основания для передачи другому лицу по договору цессии прав (требований) и взыскания задолженности с собственников помещений.

При недоказанности факта оказания услуг по содержанию и текущему ремонту либо при доказанности оказания услуг иной организацией оснований для удовлетворения иска не усматривается в связи с передачей новому кредитору несуществующего права требования…».

Еще хотелось бы сделать акцент на том обстоятельстве, что условие договора цессии о выбытии цедента (управляющей организации) из договорных обязательств, связывающих его с должниками (собственниками и пользователями помещений в МКД) в связи с переуступкой прав требования по взысканию задолженности за ЖКУ, будет являться ничтожным. Поскольку ответственность управляющей организации за выполнение работ/предоставление услуг надлежащего качества установлена нормативно-правовыми актами жилищного законодательства, соответственно, уступка права требования долга не влечет перехода обязательств по договору управления МКД.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.08.2016 № Ф07-6039/2016, Ф07-6310/2016 по делу № А66-4377/2014 заказчик, считая договор цессии недействительным, ссылался на п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, в котором указано, что требование об устранении выявленных недостатков результата работ заказчик вправе предъявлять только к подрядчику (первоначальному кредитору). Уступка права (требования) оплаты выполненных работ и применения мер ответственности за просрочку оплаты не может привести к переводу на цессионария соответствующих обязанностей, лежащих на цеденте как стороне договора подряда. Для замены должника необходим перевод долга.

Из договора цессии не усматривается, что стороны имели намерение заключить сделку по переводу обязанностей подрядчика на цессионария.

Следовательно, на цеденте продолжают лежать обязанности, связанные с исполнением им контракта, в частности, по устранению выявленных недостатков выполненной работы.

В завершение обзора, хотелось бы также отметить, что в силу статьи 391 Гражданского кодекса РФ главной отличительной особенностью перевода долга на третье лицо от переуступки прав требования является тот факт, что перевод инициируется и осуществляется должником, а не кредитором, как в случае уступки прав требования. Причем при переводе долга на третье лицо от должника обязательно требуется получить согласие кредитора. Таким образом, договор перевода долга подразумевает три стороны: кредитор, должник и новый должник (третье лицо). В то время как при переуступке права требования долга согласие должника не требуется.

Компания «Бурмистр.ру» разрабатывает сайты для УК и ТСЖ. Сайты отвечают всем требованиям законодательства. Вся необходимая информация о сервисе тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.




Комментарии

Комментарий

Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Отправить Отменить

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!