Блог

Главная В рамках договора оказания услуг срочные работы капитального характера делать не будем?

Показать статьи темы

за


В рамках договора оказания услуг срочные работы капитального характера делать не будем?

Хотя управляющие организации в России действуют на основании договора управления многоквартирным домом (далее - МКД) с собственниками помещений в МКД уже на протяжении многих лет, в юридической практике договор данного вида является сравнительно новым и включает в себя как нормы жилищного, так и гражданского права.

Как известно, Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) не разделяет собственников жилых и нежилых помещений. Договор управления МКД в соответствии со ст.162 ЖК РФ является единым для всех. И, если в настоящее время огромный свод судебной практики разрешил ключевые вопросы в отношениях между управляющими организациями (далее - УО) и собственниками нежилых помещений в МКД, то ещё в первом десятилетии 21 века последние считали, что не обязаны оплачивать иные услуги кроме коммунальных, а управляющие (УО, ТСЖ либо кооператив) не имели единого подхода к юридическому порядку в таких отношениях.

Зачастую между собственниками нежилых помещений и УО после 2006 года заключались договоры оказания услуг, по условиям которого УО (Исполнитель) выполнял функции по эксплуатации, ремонту и содержанию здания и прилегающей к нему территории, ремонту здания и инженерного оборудования в целях обеспечения нормальной эксплуатации собственником занимаемого им нежилого помещения. Таким образом, УО как исполнитель услуг по условиям договора должны были выполнять лишь определенную деятельность, обусловленную данным договором. В нынешних реалиях звучит не очень логично и такой договор кажется юридически неграмотным, так как благодаря многолетней судебной практике, к 2018 году установилось чёткое понятие, что юридические последствия неисполнения договора (будь то управления либо не оказания услуг) не зависят от названия данного договора. Заключаемый с УО договор оказания услуг и (или) выполнения работ, по сути отличается лишь отсутствием обязательств УО:

  • по управлению МКД
  • по предоставлению коммунальных услуг.

В части обязательств по оказанию услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД данные договора не имеют отличий.

В данной статье хочется упомянуть и о Постановлении Президиума Верховного суда (далее - ВС РФ) в Постановлении 6464/10 от 29 сентября 2010 года (далее - Постановление 6464/10). Уже тогда ВС РФ указал, что «…Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме».

В судебной практике имеется Определение ВС РФ № 309-ЭС18-1726 от 30.03.2018 года. Оно явилось примером отрицания ответчиком всех вышеизложенных в данной статье норм и Постановления ВС РФ № 6464/10.

С жалобой в суд на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.05.2017 года, решение апелляционного суда от 14.08.2017 года и Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2017 года обратилась управляющая организация «Тополиная аллея» (далее - УО). Истцом по иску являлся индивидуальный предприниматель Мошков Андрей Фёдорович (далее - Предприниматель). У гражданского дела имелась следующая предыстория:

В 2014 году предприниматель обнаружил зазоры в кирпичной кладке ограждения кровли и трещины на штукатурке. С заявлением он обратился в УО, а впоследствии в Государственную жилищную инспекцию (далее - ГЖИ), которая актом установила разрушение парапета, расслоение рядов кладки, осадка кирпичей, негерметичность.

Согласно предписанию об устранении выявленных нарушений обязательных требований жилищного законодательства от 26.06.2015 № 559-Ч-Ч-15 ГЖИУО было предписано немедленно провести инженерно-техническое обследование парапета пристроя нежилого помещения к жилому дому и принять меры по обеспечению безопасности людей.

Была произведена экспертиза парапета, согласно заключению которой «… для приведения указанного парапета в соответствие с действующими строительными нормами и правилами необходимо произвести демонтаж всего парапета вместе со слоем гидроизоляции кровли пристроя и выполнить монтаж парапета и гидроизоляции в соответствии с проектом 1-31-04 АС. Многочисленные нарушения в ходе строительных работ, обнаруженные специалистом в ходе осмотра, в дальнейшем могут привести к разрушению здания: нарушение гидроизоляции кровли приводит к скоплению влаги и образованию трещин в кладке, выполненной из силикатного кирпича».

ГЖИ было вынесено очередное предписание от 20.10.2016 № 4556 в отношении УО, согласно которому необходимо было обеспечить надлежащее содержание фасада многоквартирного дома, а именно: выполнить работы по восстановлению выкрашивания раствора кирпичной кладки парапета пристроя многоквартирного дома в местах разрушения; выполнить работы по восстановлению в местах разрушения штукатурного слоя фасада пристроя по всему периметру в местах разрушения.

Ссылаясь на то, что ответчик свои обязанности по приведению парапета пристроя к многоквартирному дому в соответствие действующим техническим нормам и правилам не произвел, Предприниматель обратился в суд с иском.

УО в обоснование доводов жалобы в ВС РФ указала, что все обязанности по содержанию и ремонту, возложенные договором оказания услуг на Компанию, исполнены надлежащим образом и для предотвращения аварийной ситуации с парапетом спорного многоквартирного дома управляющей организацией были приняты все необходимые меры.

Ссылаясь на пункт 4.2.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 считала, что разрушение парапетов устраняется путем проведения капитального ремонта по проекту. Поэтому УО считала, что суды предыдущих инстанций, не применив подлежащие применению к спорным правоотношениям статьи 44, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), статью 4 Закона Челябинской области от 27.06.2013 № 512-ЗО «Оборганизации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области», пункт 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) при вынесении обжалуемых судебных актов не учли, что собственники помещений, расположенных в спорном многоквартирном доме, должны были принять участие в разрешении вопросов о содержании общего имущества путем проведения общего собрания (далее - ОСС) по вопросам, отнесенным законом к его компетенции, в том числе по вопросам о проведении капитального ремонта общего имущества и, соответственно, о порядке его финансирования.

Верховный суд РФ не нашёл оснований для передачи жалобы на рассмотрение в судебную коллегию по эконмическим спорам Верховного суда РФ в силу следующего:

Между Компанией (исполнитель) и Предпринимателем (собственник) заключен договор оказания услуг от 10.08.2007 № 161/8 (далее – договор от 10.08.2007), по условиям которого исполнитель выполняет функции по эксплуатации, ремонту и содержанию здания по ул. Братьев Кашириных, 161 и прилегающей к нему территории, предоставлению коммунальных услуг, текущий и капитальный ремонт здания и инженерного оборудования в целях обеспечения нормальной эксплуатации собственником занимаемого им нежилого помещения № 8 общей площадью 176,1 кв. м, согласно приложению № 1; исполнитель обязуется выполнять указанные выше услуги, заказчик обязуется оплачивать оказываемые услуги.

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора от 10.08.2007 исполнитель обязан обеспечивать выполнение возложенных на него по данному договору работ по текущему и капитальному ремонту, техническому обслуживанию здания; производить подготовку к эксплуатации в зимних условиях; устранять аварии в системах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения….

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, руководствуясь статьями 161, 162 Жилищного кодекса, Правилами № 491 и Правилами № 170, суд правомерно удовлетворил заявленные требования, установив факт разрушения парапета пристроя многоквартирного дома, а также наличие у Компании как управляющей организации в силу норм действующего законодательства обязанности по надлежащему ремонту и содержанию указанного многоквартирного дома.

При этом, как обоснованно указали суды, работы по восстановлению парапета должны быть выполнены ответчиком независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого фонда.

Доводы заявителя не свидетельствуют о допущенных судами нарушениях норм материального, процессуального права, которые бы служили достаточным основанием в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов».

Таким образом, Управляющая организация «Тополиная аллея» на основании договора оказания услуг «лохматого века» пыталась отстоять свои интересы, считая незаконным возложения на неё такой ответственности в рамках договора оказания услуг без решения общего собрания собственников помещений в МКД. Суд в решении обосновал необязательность проведения такого ОСС и подчеркнул обязательность выполнения работ в целях безопасности проживающих в МКД граждан и сохранность жилого фонда.

Вот так и получается, что, по сути, договор управления, чтобы в него не написали управляющие организации как был, так и остается «никчемным» документом в части принятия определения периодичности проведения ремонтов общего имущества МКД, что и подтвердили в очередной раз судебные инстанции.


Обсудить статью и задать вопросы можно здесь



Теги
"жилье российской семье" 1 мая 2018 2019 261-ФЗ 54-ФЗ Андрей Чибис Арбитражный суд Ассоциация управляющий организаций "Бурмистр" ВАС ВДГО ВС ВС РФ ВС РФ. Верховный суд РФ ГЖИ ГИС ЖКХ ГК РФ Дмитрий Медведев Долги ЖК ЖК РФ ЖКУ ЖКХ ИПУ КРСОИ КоАП РФ Комиссия Конституционный суд МКД МСУ Малозначительность административного правонарушения Мень Минстрой Мысли вслух НДС НДФЛ НК РФ Налогообложение ОДН ОДПУ ОНФ ОСС РСО РСО-собственник Роскомнадзор СанПиН Списание ТКО ТСЖ ТСЖ. негативное воздействие Техдокументация УК УК РФ УО УСНО ФАС авансовые платежи автомобиль административная ответственность административное правонарушение арендатор вентиляция версия сайта для слабовидящих взыскание вреда взыскание долгов возмещение ущерба долг долевое строительство должник доначисления доступность МКД земельный участок под МКД изменение законодательства изменения индексация заработной платы интернет кассовый метод квитанции ЖКУ коммунальные услуги компенсация контрагент лицевой счет лицензирование магниты маломобильные группы метод начислений мкд негативное воздействие на окружающую среду нежилое помещение нежилые помещения неустойка нормативы общее собрание жильцов общее собрание собственников общественники онлайн касса онлайн-кассы отопление отходы перенос кухни перепланировка балкона перерасчет персональные данные платежная система пожарный надзор поздравление с 23 февраля полигон пониженные страховые взносы поправки предписание предписания председатель совета МКД прибор учета приборы учета провайдер проверки протокол протокол общего собрания прямые договоры прямые договоры "Собственник- РСО" раскрытие информации расторжение договора управления МКД расходы на содержание общего имущества реализация региональный оператор регистрация реестр собственников ресурсники решение суда сбор и вывоз мусора сверхнормативные потери смена УК собственник собственник помещения содержание детских площадок содержание и ремонт спам страховые взносы суд судебная практика судебные решения схожие названия уведомление жителей управляющая компания управляющая организация установка установка счетчиков штатное расписание штраф

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!