До V Юбилейного Слета осталось

Блог

Главная Оспаривание собственниками договора управления МКД

Показать статьи темы

за


Оспаривание собственниками договора управления МКД

Зачастую, не желая оплачивать услуги управляющей организации,собственники помещений МКД пытаются оспорить договор управления. Кто-то говорит, что в реестре к договору стоит не его подпись, кто-то - что его ввели в заблуждение, и он не знал в каком документе расписывался, а кто-то доказывает, что подписал под давлением. Некоторые даже пытаются обязать управляющую организацию вернуть собственникам плату за содержание и ремонт.

В данной статье рассмотрим доводы Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда, изложенные в Апелляционном Определении от 22.18.2018г. по Делу № 33-42/2018, где суд просто разгромил доводы яжесобственника.

Собственник квартиры К. (бывший работник управляющей организации) обратилась в суд с иском к управляющей организации о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, (ничтожным) не заключенным, с требованием возвратить полученные по сделке денежные средства собственников помещений многоквартирного дома, возмещении судебных расходов по оплате госпошлины. И как бы абсурдно это ни звучало, но в обоснование своих требований Истица рассказывала, как сама подделывала документы. В результате суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Не согласившись с решением суда, управляющая организация подала апелляционную жалобу. А вот судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда встала на сторону управляющей организации.

По общему правилу, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п.1 ст.160 ГК РФ).

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 Кодекса).

Договор управления заключается на одинаковых для собственников помещений МКД условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

В силу ч.7 ст.162 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 11.01.2018), если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

В Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» уточняется, что управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений МКД, обязана приступить к управлению МКД не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления МКД с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления МКД.

Отказ собственника от подписания договора не является основанием для неоплаты услуг выбранной управляющей компании (ч.5 ст.46 ЖК РФ).

В силу положений п.3 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ, председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений МКД, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений МКД, договор управления МКД. По договору управления МКД приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений МКД, предоставившие председателю совета МКД полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Согласно разъяснениям, данным в п.125 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление ПВС РФ №25), «доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие, в том числе на представление интересов в суде, может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (п.п. 1, 4 ст.185 ГК РФ, ст.53 ГПК РФ, ст.61 АПК РФ)».

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.п. 1, 2 ст.183 ГК РФ).

Таким образом, если договор в последующем прямо одобрен представляемым, это снимает вопрос о его недействительности или незаключенности ввиду подписания неустановленным лицом.

Представляемый может одобрить сделку как путем совершения формального акта одобрения (например, направив неуполномоченному представителю и/или третьему лицу письмо об одобрении сделки), так и посредством конклюдентных действий (например, приняв исполнение, произведя оплату, воспользовавшись правами, возникающими из сделки, и т.п.). Правовое значение имеет то обстоятельство, что из поведения представляемого однозначно следует его воля на признание данной сделки.

Как указано в абз.2 п.123 Постановления ВС РФ № 25 под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента;иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Аналогичный подход отражен в п.5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Частью 2 п.58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Гражданский кодекс РФ не требует выполнение условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и установленный для ее акцепта срок.

Если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом МКД во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п.1 ст.162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети. Поэтому в подобной ситуации управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п.14 Правил («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (вопрос №9).

По общему правилу, несоблюдение простой письменной формы сделки автоматически не влечет недействительности сделки, а лишь лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но стороны могут приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).

Если собственники помещений МКД фактически пользовались услугами управляющей организации и (или) оплачивали их, что подтверждается письменными и иными доказательствами, кроме свидетельских показаний (п.1 ст.162 ГК РФ), договор управления МКД считается заключенным в бездокументарной форме, то есть посредством акцепта оферты (ч.3 ст.438 ГК РФ).

Договор квалифицируется как незаключенный при отсутствии обязательственных отношений между сторонами в его рамках, то есть такой договор в принципе не существует, тогда как недействительный договор, хотя и противоречит закону, но все же, по смыслу п.2 ст.167 ГК РФ, является заключенным (сделка является совершенной).

Поэтому требования о признании одного и того же договора и недействительным и незаключенным являются взаимоисключающими.

Заявляя требование о применении реституции, то есть возврата исполненного сторонами по сделке, истица тем самым подтверждала факт исполнения данного договора сторонами.

Недействительность договора управления МКД не влечет возникновение у жильцов права на отказ от оплаты уже оказанных управляющей компанией услуг, а имеющаяся перед управляющей компанией задолженность может быть взыскана в пользу последней в соответствии со ст.1102 ГК РФ качестве неосновательного обогащения.

Поэтому, исходя из сложившейся судебной практики, признавая недействительными договоры управления МКД, суды прекращают их действие на будущее время, отказывая в применении последствий недействительности сделок.

В завершение вышеизложенного, хочу обратиться к руководителям управляющих организаций: не обижайте сотрудников, особенно тех, кто является собственником помещений МКД в Вашем управлении.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже. 




Комментарии

Комментарий

Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!