Блог

Главная Новогодние поправки в ЖК РФ. Часть 2

Показать статьи темы

за


Новогодние поправки в ЖК РФ. Часть 2

Вчера мы опубликовали первую часть обзора предновогодних изменений ЖК РФ, которые 20 декабря в третьем чтении приняла Госдума РФ. Сегодня мы публикуем вторую часть обзора. Итак, поехали…

Больше не будет домов – «брошенок»?

В статью 161 ЖК РФ внесена новая норма, согласно которой в случае, если в МКД не реализован способ управления или не определена управляющая организация, в том числе по причине признания конкурса по выбору УК несостоявшимся, управление МКД осуществляется управляющей организацией, которая определяется решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством РФ.

Наше мнение:

С одной стороны, это единственное решение для государства разрешить растущую проблему отказа бизнеса от управления небольшими МКД или МКД, в которых проживают собственники – «писатели». Управляющие организации не берут такие дома в управление, так как на них в принципе невозможно ничего заработать кроме нервного тика.

С другой стороны, если домом никто не хочет управлять, муниципалитет обязан провести конкурс по выбору управляющей организации. И если конкурс не состоялся, значит, орган местного самоуправления попросту обязан провести его заново и поднять первоначальную стоимость договора управления на 10%. И так до тех пор, пока стоимость договора не превысит стоимость лекарств от нервного тика и стоимость приема у невролога.

Но ведь лениво же, да и народ спрашивать за стоимость будет не с управляющей организации, а с чиновников. Поэтому и придумали новшество с «назначением» управляющей организации.

Считайте меня параноиком, но это приведет только к двум последствиям:

  • Органы местного самоуправления будут «назначать» на убыточные дома тех, кто им «приглянулся», а отказываться от таких «подарков» в сфере управления МКД не принято. Откажешься – лишишься лицензии.
  • Это можно использовать для распределения МКД приближенным к чиновникам управляющим компаниям, что приведет к очередному переделу рынка управления.

Экономия подрядчика остается в управляющей организации

Объяснить стремление судов, чиновников, собственников помещений и так и не реализовавших свои юношеские сексуальные фантазии общественников залезть в финансово-хозяйственную деятельность управляющей организации смогут только психиатры, хотя в отношении надзорных органов и общественников похоже уже ничего не поможет.

Как говорится: "Господь, жги, тут нечего спасать…"

В судах всех инстанций из решения в решение кочует фраза, что денежные средства, поступающие в управляющую организацию, являются целевыми. Откуда тут целевой характер этих средств объяснить не может никто

Кто найдет на это ссылку в нормативке – получит чупа-чупс.

Но, если на конец года у управляющей организации возник положительный остаток на лицевом счете МКД, все с пеной у рта доказывают, что это деньги жителей. Если же управляющая организация вложила в МКД средств больше, чем ей оплатили собственники помещений – то тут убытки управляющей организации.

Здорово, не правда ли?

Депутаты решили (хоть что-то хорошее) эту проблему. В статье 162 ЖК РФ появилась часть 12, согласно которой если по результатам исполнения договора управления в соответствии с отчетом о выполнении договора, размещенным в ГИС ЖКХ, фактические расходы организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, то указанная разница остается в распоряжении управляющей организации.

Единственное исключение, при котором указанная выше разница не переходит в распоряжении управляющей организации – это составленные собственниками помещений акты ненадлежащего качества, составленные в установленном порядке и подтверждающие, что полученная экономия повлияла на качество работ или услуг.

Как обычно, депутаты пошли навстречу избирателям и прописали, что в договоре управления может быть предусмотрено иное распределение полученной экономии (читаем – распределение в пользу собственников помещений).

Но в любом случае, условия договора управления собственники менять не могут, поэтому тут придется договариваться.

Наше мнение:

Понятно, что депутаты не в курсе, чем ГК РФ отличается от ЖК РФ. Не в курсе похоже и те, кто писал данную норму. Разработчики попытались переписать статью 710 ГК РФ, п.1 которой гласит:

«В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ»

Не находите ничего общего?

Нигде в жилищном законодательстве не прописано, что управляющая организация обязана раскрывать перед собственниками стоимость фактически понесенных расходов в отношении конкретного помещения или отдельного МКД.

В ЖК РФ надо было прописывать не «фактические расходы по договору управления», а «стоимость работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД», так как между этими понятиями целая пропасть.

Если уж хватило мозгов открыть ст.710 ГК РФ, то открывали бы тогда и часть 2 стати 709 ГК РФ, в которой указано, что цена в договоре «включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение».

То есть разница возникает не между начисленной суммой в платежном документе и фактически израсходованной при выполнении работ (услуг), а между начисленной суммой в платежном документе и стоимостью работ, указанной в акте выполненных работ, подписанном между управляющей организацией и представителем собственников помещений

Сложно это было сразу сделать? Нет…

Но ведь тех, кто реально работает в управляющих организациях, к разработке законов не подпускают. Тело депутата – оно священно…

Лицензия будет выдаваться на 5 лет

Согласно правкам в ч.4 ст.192 ЖК РФ лицензия на управление МКД будет выдаваться не бессрочно, а на 5 лет.

Чем обусловлено такое требование непонятно. Что изменит пятилетний срок тоже непонятно.

Но с учетом того, что каждые пять лет придется оплачивать госпошлину в 30 000 рублей, а в России десятки тысяч управляющих организаций, бюджет получит хорошие доходы, а члены лицензионных комиссий получат возможность потрепать нервы тем, кто реально управляет домами.

При выборе названия управляющей организации надо будет проявлять фантазию

В перечень лицензионных требований (ч.1 ст.193 ЖК РФ) добавлен пункт о запрете на использование тождественного или схожего до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД ранее.

Простыми словами, если вы пытаетесь создать управляющую организацию с названием ООО «Жулье», то лицензионная комиссия будет смотреть, нет ли в регионе:
- аналогичного названия у другой управляющей организации;
- нет ли похожих названий, например ООО «Жулье 1».

Если похожие названия есть – придется идти в налоговую инспекцию и менять фирменное наименование юридического лица, что происходит платно и не быстро

Ну, кого страшат трудности, если ты решил стать лучшим другом для всех…

Юрий Кочетков.

Продолжение следует… В понедельник, 25 декабря, выйдет третья часть, посвященная поправкам в Жилищном кодексе. Первую часть можно прочитать здесь.

  • Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.



Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!