Блог

Изображение от rupixel.ru Автор StockPhotoMan

Заметка двенадцатая. Часть третья. Формы собственности.

Не хочу загружать читателя статистикой владения жилья в многоквартирных домах. Для простоты скажем, что помещения в домах могут принадлежать жилищным кооперативам, собственникам кондоминимума, физическим лицам или компаниям, и, наконец, государству.

Управляют этим хозяйством почти всегда управляющие компании (физические лица - управляющие). Есть статистически значимое количество жилищных кооперативов и кондоминимумов, которые обходятся без посторонней помощи, которые (так же как некоторые наши ТСЖ) не заключают договоры с управляющими организациями.

Что такое дом в частной или государственной собственности – вроде бы понятно. Коротко остановимся на кооперативе и кондоминимуме по-немецки.

Что касается кооперативов. Когда-то давно, в другой галактике, когда Германия еще не объединилась, в Пруссии в 1867 году был издан первый закон о кооперации. Потом те же самые энтузиасты пролоббировали принятие этого закона уже в объединенном Рехйстаге. Поскольку это были кооперативы с неограниченной ответственностью учредителей, количество таких жилищных кооперативов оставалось незначительным из-за высокого личного риска учредителей.

Закон о кооперативах 1889 года (в соответствии с ним кооперативы работают и сегодня!) разрешил создание кооперативов с ограниченной ответственностью участников. Кооперативы, естественно, возникали в разных отраслях экономики, но нас интересует жилье. До 1989 года все кооперативы были некоммерческими. Вместе с некоммерческим статусом кооперативы лишились и льготного налогообложения.

Следует отметить, что наименование «жилищный кооператив» сейчас употребляют по отношению ко всему подряд. И для обществ с ограниченной ответственностью и для акционерных обществ. Главное, чтобы они жильем владели и занимались.

На примере Швеции мы уже разбирали идею кооперативов в сфере жилья и снова в детали погружаться не будем. В Германии та же идея реализуется несколько по-другому.

До появления кондоминимумов в 2014 году кооперативы единственной формой самоуправления в сфере жилой недвижимости и с самого начала были устроены максимально разумно. Немцы - люди скучные, практичные. Поэтому в их сознание не могла прийти идея «однодомных ТСЖ». Очевидно же, что эта умственная абстракция: «ТСЖ (кооператив) состоящий из одного дома» убыточна по определению.

Поэтому кооператив изначально создается из большого количества домов. Например, в Берлине по состоянию на 2019 год приблизительно 190 000 квартир принадлежало 100 (плюс/минус) жилищным кооперативам. Таким образом, в среднем по больнице, на один кооператив приходилось 1 900 квартир. Много ли Вы знаете у нас ТСЖ на 1900 квартир? Вот и я о том же…

В отличии от нашего ТСЖ, не быть членом кооператива, и не иметь того же статуса или тех же обязательств, которые есть у других, нельзя. Человек покупает в немецком кооперативе пай, получает право голоса. Один пай – один голос. Все по классике.

Крупные жилищные кооперативы имеют собственные многоэтажные офисные здания, которые используются для собственных нужд и в аренду там кой-чего сдается. Есть что-то подобное у нас? Нет! Потому, что все наши три ветви власти почему-то считают, что для нормального управления домом и выполнения всех видов работ и услуг достаточно мизерных взносов собственников, а дополнительный доход от использования фасада под вывески или (не дай Бог) от провайдеров им не нужен.

Приведем живой пример. Есть такой очень крупный кооператив в Берлине - "Марцанер Тор". 4 000 квартир в домах советской постройки. Дома разной этажности: от 3 до 9 этажей. Каждый прошел капитальный ремонт, включая утепление фасада. Кооператив построил для себя административное здание (почувствуйте разницу). Когда-то давно, для вступления в «Марцанер Тор» необходимо было купить пай за 1.000 EUR (плюс/минус) и внести вступительный взнос - 70 EUR (за 2-комнатную квартиру). Только представьте себе нечто подобное у нас!

За эти деньги пайщик получает право проживания в квартире. Собственником квартир является жилищный кооператив и приватизировать их нельзя. До тех пор пока пайщик платит необходимые взносы и соблюдает правила поведения, установленные внутренними документами, он сохраняет право проживания.

В случае его смерти наследник получает пай в денежном выражении и преимущественное право занять эту же квартиру (если она ему нужна). Если наследнику проживание не интересно, сообщение об освободившейся квартире размещается на информационных табличках на первых этажах домов ЖСК и в сети интернет, чтобы другие смогли занять его место.

По соображениям налогообложения "Марцанер Тор" создал отдельное юридическое лицо – управляющую организацию и «поселил» ее в своем здании. В связи с тем, что извлечение прибыли не является основной целью УК, в экономическую модель компании была заложена рентабельность н уровне 3-5%.

Само собой кооператив не живет только на взносы, но активно использует кредиты или средства сторонних инвесторов. Важной особенностью деятельности любого кооператива (или кондоминимума) является сдача «своих» пустующих помещений в аренду. Если такие есть.

В 2014 году был принят закон о кондоминимумах (Wohnungseigentümergemeinschaft – он же WEG). Для погружения в немецкий язык попробуйте произнести это как можно быстрее. Раскладываю по частям: «Вонунгс... Айгентюмер...Гемайншафт.». Тренируйтесь!

Кондоминимум появляется в многоквартирном доме по решению инвестора(застройщика) если управлять домом ему неинтересно, но есть большое желание продать квартиры подороже и забыть.

Для этого застройщик заполняет специальную декларацию. В ней указываются конкретные элементы общего (и не только) имущества и устанавливается границы. Так или иначе, декларация вместе с другими документами сдается в местный «Росреестр», который создает запись об общем праве на здание и записи на правах участников кондоминимума на земельный участок. Росреестр проводит записи и кондоминимум считается созданным, в налоговую или куда-то еще ходить не надо. Вступать никуда не надо.

Тут мы должны еще раз передать привет нашим альтернативно одаренным законодателям, самому мудрому мире Конституционному суду и еще феерически компетентным правоприменителям, которых до сих пор совсем не смущают собственники квартир, не являющимися членами ТСЖ. Статус всех собственников кондоминимума должен быть одинаковый.

Земельный участок (общее имущество) под домом делится на «энное» количество частей (кратное 100 для удобства), и каждый собственник получает Икс от общего, пропорционально площади квартиры. Этим Иксом...