RSS
Общее собрание в новостройке, Имеются вопросы
 
Добрый день! Мы УК от застройщика. Скоро нам передадут новый дом. Хотим взять дом до открытого конкурса, а также до заключения договора с застройщиком, дабы РСО сразу работали с жителями на "прямых расчетах". И тут возник ряд вопросов. Я сомневаюсь можно ли вообще успеть, что-либо сделать до заключения договора между УК и застройщиком? Ведь там 5 дней всего дается. И такой срок ведь специально установлен, чтобы дольщики не успели стать собственниками, потому что если они станут собственниками, то застройщик уже не сможет заключить договор со своей УК и придется делать общее собрание или участвовать в открытом конкурсе?
И еще:
1. Могут ли дольщики инициировать общее собрание? Или они только участвуют в общем собрании, но не инициируют?
2. Может ли УК которая не управляет домом инициировать общее собрание?
3. Если дольщики не могут инициировать общее собрание, так же как и УК которая не управляет домом, получается миновать договор с застройщиком никак не получится и нужно будет период с заключения договора между УК и застройщиком до проведения общего собрания с повесткой дня о переходе на прямые расчеты работать с РСО "по старике" в качестве посредника?
 
Цитата
Олег Иванов написал:
1. Могут ли дольщики инициировать общее собрание? Или они только участвуют в общем собрании, но не инициируют?
Могут, если подписали акт приема-передачи с застройщиком.

Цитата
Олег Иванов написал:
2. Может ли УК которая не управляет домом инициировать общее собрание?
Не может - МКД нет в лицензии.

Цитата
Олег Иванов написал:
3. Если дольщики не могут инициировать общее собрание, так же как и УК которая не управляет домом, получается миновать договор с застройщиком никак не получится и нужно будет период с заключения договора между УК и застройщиком до проведения общего собрания с повесткой дня о переходе на прямые расчеты работать с РСО "по старике" в качестве посредника?
Убежать от договора "УК - застройщик" не получится... А переход на прямые возможет только через ОСС.

Есть регионы, где РСО идут вместе с УК в нарушение ЖК и сразу переводят дома на прямые, но тут риск того, что РСО через 3 года все убытки в виде долгов вывалит в адрес УК и шансы профукать это в суде для УК огромные...
 
Цитата
Цитата
burmistr написал:
Цитата
Могут, если подписали акт приема-передачи с застройщиком.
Хм, а тут (В статье Росквартала) написано:
"Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует".

Убежать от договора "УК - застройщик" не получится..
Потому что за 5 дней не получится провести общее собрание? Или по какой причине?
Изменено: Олег Иванов - 03.12.2019 17:53:05
 
Цитата
Олег Иванов написал:
Хм, а тут (В статье Росквартала) написано: "Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует".
Меньше читайте товарищей...

Итак, что говорит судебная практика в части собственник тот кто подписал акт или нет:

В то же время согласно положениям ст. 18 Жилищного кодекса РФ, ст. 8, ч. 1, 2 ст. 16, ч. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 3 ст. 13 и ч. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (закон правда отменен), с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, в том числе, по участию в общих собраниях собственников помещений вновь созданного многоквартирного дома.

Едем дальше:

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Вы видите где-то ссылку, что принимать участие - это только тупо подписывать бюллетени? Я нет...

Читаем дальше:

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Я вот не вижу запрета.

Да, прямо не указано, но тупо (как в статье) утверждать, что если не указано - значит запрещено неправильно ИМХО...

 
burmistr
Хорошо, спасибо, с дольщиками разобрались. А как быть вот с этим?
"Вот и разгадка: в день выдачи акта о вводе МКД в эксплуатацию застройщик уже начинает передачу дольщикам квартир. Первый акт передачи вполне могут подписать в тот же день. И в тот же день дольщик может сдать документы на регистрацию своего права... Таким образом, ч 14 ст. 161 ЖК РФ неспроста установлен пятидневный срок, ибо после его истечения теоретически может появиться собственник и тогда уже заключение ДУ без проведения ОСС становится невозможным.
Таким образом, сам по себе пропуск пятидневного срока может и не сыграет роли, если не объявится собственник, которому не понравится, что застройщик заключил ДУ именно с ЭТОЙ управляющей организацией."
https://www.burmistr.ru/services/baza-znaniy/50113
Получается договор с застройщиком обязателен, а уже потом своя УК проводит ОСС?
 
Ох... Не хотел бы я жить в доме с такой управляшкой....

Да, вам не только придётся проводить ОСС, но и собрать в нем кворум, что возможно только в том случае, если застройщик передаст более 50% квартир и все они проголосуют. И все это до конкурса. А ещё надо всех уведомить за 10 дней до начала собрания. Причём всех дольщиков. И всех заказным письмом. ИМХО, если у вас человейник, то успеть не реально. Только если вы коррумпируете ОМСУ, чтобы они забыли провести конкурс вовремя.

Если пойдёте по пути коррупции, то желаю вам загреметь по полной)
Изменено: morskaya35-6 - 03.12.2019 23:38:57
 
Шевелитесь и будет вам счастье.Если будут мелкие косяки, но управляшка будет сносно работать, желающие опротестовать протокол вряд ли появятся.
 
Цитата
Олег Иванов написал:
Хотим взять дом до открытого конкурса,
Добрый день! Проходили и не раз, заключаете ДУ с застройщиком, на основании его вносите дом в реестр лицензий, параллельно голосуете, попросите дольщика кто один из первых получил акт приема-передачи стать инициатором собрания, готовите все доки соответственно вы (данные по любому о дольщиках у застр есть, следовательно и у вас) как наберете кворум (сроки урезаны, понятно) опять вносите изм в реестр лиц. в части ДУ)
 
Есть у кого свежая практика по тому, может ли застройщик голосовать на ОСС? Помещения застройщиком не оформлены в собственность.

Если исходить из ЖК, то не может, однако, нашел практику 2017 г. где суд посчитал, что застройщик все же может голосовать (https://sudact.ru/regular/doc/vhoIo8eaySv/). Может, кто сталкивался в 2019 году с этим вопросом?
 
Цитата
Nikopol написал:
, может ли застройщик голосовать на ОСС?
Всё следует из определения самих понятий, не более.

Застройщик это собственник объекта строительства.
Как только дом сдаётся в эксплуатацию и регистрируется, объект строительства становится объектом недвижимого имущества,
а сам застройщик становится собственником объекта недвижимости с правом 100% собственности.

Как только будет отчуждена последняя квартира по договорам заключенным с застройщиком
Бывший застройщик полностью потеряет право собственности.
 
Цитата
Атос написал:
Цитата
Nikopol написал:
, может ли застройщик голосовать на ОСС?
Всё следует из определения самих понятий, не более.

Застройщик это собственник объекта строительства.
Как только дом сдаётся в эксплуатацию и регистрируется, объект строительства становится объектом недвижимого имущества,
а сам застройщик становится собственником объекта недвижимости с правом 100% собственности.

Как только будет отчуждена последняя квартира по договорам заключенным с застройщиком
Бывший застройщик полностью потеряет право собственности.
В теории звучит хорошо, однако как показывает практика, право собственности признают только при регистрации имущества.
 
Цитата
Nikopol написал:
Есть у кого свежая практика по тому, может ли застройщик голосовать на ОСС? Помещения застройщиком не оформлены в собственность.

Если исходить из ЖК, то не может, однако, нашел практику 2017 г. где суд посчитал, что застройщик все же может голосовать ( https://sudact.ru/regular/doc/vhoIo8eaySv/ ). Может, кто сталкивался в 2019 году с этим вопросом?
Может только непроданными квартирами. При этом он должен передать их сам себе по акту. Акт является документом, по которому можно голосовать в течение 1 года с момента ввода.
 
Цитата
Nikopol написал:
Есть у кого свежая практика по тому, может ли застройщик голосовать на ОСС?
Смотря в качестве кого, конкретно в статусе застройщика? Типа собственник вновь возведенного имущества? Тут скорее нет, чем да.
Иначе все было бы очень просто - в первый день после ввода в эксплуатацию еще до передачи первого помещения, застройщик 100% голосов голосует сам за все что хочет.
И не нужны никакие надстройки в виде "временного" ДУ на 3 месяца и конкурсов.
В общем, было бы супер, если кто за эту точку зрения, всем советую так и делать, а вдруг прокатит, крутую практику пробьете)).

По остальным нюансам голосования застройщика обсуждали в профильной теме про новостройки неоднократно и подробно.
https://burmistr.ru/forum/?PAGE_NAME=list&FID=38

И питерскую практику внезапную про
Цитата
Толкование указанных законоположений в их совокупности позволяет суду придти к выводу о том, что лица, принявшие от застройщика по акту приема-передачи объекты долевого строительства, но не зарегистрировавшие права собственности в установленном законом порядке, а также застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. Иное влекло бы нарушение прав указанных лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, учитывая, при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества.

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 17.02.2017 № 309-ЭС16-20699, а также в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013.
там же обсуждали вроде. К моему большому сожалению, таких актов всего три вроде было. все питерские. В указанном определении ВС такого вывода о застройщике вообще нет. Такое впечатление, что суд скопировал доводы одной из сторон.
Давайте структурировать обсуждения, а не растекаться везде.
 
Цитата
АРоманов написал:
Иначе все было бы очень просто - в первый день после ввода в эксплуатацию еще до передачи первого помещения, застройщик 100% голосов голосует сам за все что хочет.
Именно так и делают

Застройщик СУ 155 десять лет назад в нашем районе создал больше 20 ТСЖ таким образом
во всех один председатель который назначил "правильную" УК

Цитата
Nikopol написал:
В теории звучит хорошо, однако как показывает практика, право собственности признают только при регистрации имущества.
Соответственно следует вопрос откуда появляется право собственности у тех кто купил квартиру в новостройке.


 
Цитата
Атос написал:
Именно так и делают
Скорее делали.
Скрытый текст
И квартальные ТСЖ на десятки домов и тысячи квартир, где членов три штуки... Много что делали в те времена. Тогда же и ст 139 ЖК еще была, и 136 в старой редакции.. А по су-шным домам красной горки, там же рфск было застройщиком и су реализовывали их не ДДУ, а по разным левым схемам, типа векселей, ЖСК и т.д. пиковские дома через схему ЖСК реализовывались, когда собственность на все квартиры вначале оформлялась на инвестора, потом ЖСК и потом на типа члена, типа ЖСК. в обчщем простор для схем, фантазий и их реализации. А учитывая взаимоотношения что ПК, что С-Л с местной администрацией, - и те и другие клепали при необходимости протоколы на коленке.
В общем на КГ не стоит ориентироваться в том, чтобы создавать легальные схемы управления с современных реалиях. :lol:
 
Спасибо тем, кто подключился и ответил. Собственно вы подтвердили мою позицию. После года, застройщик ни как не сможет проголосовать без оформления помещений в собственность.
 
Цитата
Nikopol написал:
После года, застройщик ни как не сможет проголосовать без оформления помещений в собственность.
Есть лазейка, связанная с тем, что застройщику для реализации своих нереализованных на стадии до РНВ помещений придется зарегистрировать право собственности, поэтому в будущем такое зарегистрированное право возникнет и есть старая еще практика где говорится о "будущих собственниках" и о том,что они имеют право участвовать в ОСС, наравне с титульными.
Плюс "лайфхак" формальной передачи застройщиком передачи самому себе по акту, что упоминалось выше. Судебной практики по этому способу я не встречал, о степени его рисковости говорить не могу, но то, что некоторые так делают - точно знаю.
Много же зависит от взаимоотношений с ГЖИ - будут они протоколы с микроскопом изучать, или принимают все что им подсовывают.
 
Цитата
АРоманов написал:
Цитата
Nikopol написал:
После года, застройщик ни как не сможет проголосовать без оформления помещений в собственность.
Есть лазейка, связанная с тем, что застройщику для реализации своих нереализованных на стадии до РНВ помещений придется зарегистрировать право собственности, поэтому в будущем такое зарегистрированное право возникнет и есть старая еще практика где говорится о "будущих собственниках" и о том,что они имеют право участвовать в ОСС, наравне с титульными.
Плюс "лайфхак" формальной передачи застройщиком передачи самому себе по акту, что упоминалось выше. Судебной практики по этому способу я не встречал, о степени его рисковости говорить не могу, но то, что некоторые так делают - точно знаю.
Много же зависит от взаимоотношений с ГЖИ - будут они протоколы с микроскопом изучать, или принимают все что им подсовывают.
Да у нас постоянно политика вмешивается. ГЖИ после пару проигранных судов больше к протоколам не придирается. По поводу акта приема-передачи, уже год прошел и тут боюсь очень слабо, ибо ст.44 в новой редакции этот момент регламентирует.

А можете скинуть ссылки на практику в части будущего собственника, вот это может пригодиться.
 
Цитата
Nikopol написал:
А можете скинуть ссылки на практику в части будущего собственника, вот это может пригодиться.
Нашел такой перечень

(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2017 N Ф09-10818/16 по делу N А60-7272/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 309-КГ17-4938 отказано в передаче дела N А60-7272/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.11.2016 N Ф09-9393/16 по делу N А76-1708/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 309-ЭС16-20699 отказано в передаче дела N А76-1708/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)). Данную правовую позицию занимает значительная часть судов. В мотивировочной части некоторые из них опираются на Определения Верховного Суда Российской Федерации от 16 марта 2015 г. N 301-КГ15-2083 и от 16 ноября 2015 г. N 304-ЭС15-14035, которыми были оставлены без изменения решения судов, применивших вышеизложенную правовую аргументацию.
Вторая позиция считалась превалирующей, с учетом количества и разнообразия регионов, ее разделяющих, см.: Определение Верховного Суда РФ от 18.07.2017 N 310-ЭС17-8383 по делу N А09-1597/2016, Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 309-ЭС16-20699 по делу N А76-1708/2016, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 г. по делу N А28-5147/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N А56-27682/2015, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.03.2017 N Ф10-165/2017 по делу N А64-3486/2016, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 N 04АП-1307/2016 по делу N А19-15757/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2016 N Ф06-14023/2016 по делу N А49-1329/2016, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 N 12АП-2851/2016 по делу N А12-55256/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 N 13АП-28324/2016 по делу N А56-27043/2016, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2016 N 15АП-3978/2016 по делу N А32-40406/2015, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 N 17АП-9682/2016-АК по делу N А60-7272/2016 (Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2017 N Ф09-10818/16 данное Постановление оставлено без изменения; Определением Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 309-КГ17-4938 отказано в передаче дела N А60-7272/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!