new_year

Форум

ГлавнаяОбразец договора управления многоквартирным домом (v 2.0)

Образец договора управления многоквартирным домом (v 2.0)

RSS
[ Закрыто ] Образец договора управления многоквартирным домом (v 2.0)
 
Договор не читал, но инициативу одобряю). Жаль что поздно( Я готовил сам проект недавно на новую УК. На выходных прочитаю и выложу свои 5 копеек на 2 листах).
Форумчанин-юрист.
 
Доброго времени суток.
в силу того, что я работаю с УК, регулярно возникает два вопроса.
1 как минимизировать риски по правильному уведомлению должника и ВОЗЛОЖЕНИЮ НА ДОЛЖНИКА расходов по уведомительной работе (УК привлекает подрядчика)
2 как возложить все затраты УК, связанные с истребованием дебиторской задолженности на должника (УК привлекает подрядчика, отключение подключение водоотведение)
Стоит ли включать в договор управление следующее (буду признателен за конструктивный ответ, так наша компания тоже заинтересованна в улучшении финансовой дисциплины населения)
Сразу отмечу 354 ПП РФ, МЫ СОБЛЮДАЕМ ВСЕ ПУНКТЫ
В обязанностях Собственника.
3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
3.3.2. В случае временного отсутствия, сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии более 24 часов.
3.3.3. Собственник, в случае неисполнения п. 3.3.1. обязуется оплатить расходы по ограничению и приостановлению коммунальных услуг, а также расходы связанные с направлением почтовой корреспонденции и иные расходы понесенные Управляющей организацией связанные с истребованием задолженности за коммунальные услуги.

5. Порядок уведомления Собственника в случае образования задолженности
по оплате коммунальных услуг.
5.1. В настоящем договоре Управляющая организация и Собственник пришли к следующему соглашению:
Все письменные предупреждения, уведомления и извещения, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 25.12.2015) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") в частности пункта 119, доводится до сведения Собственника путем направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме);
Предупреждения, уведомления и извещения, предусмотренное пунктом 119, в частности предварительное извещение за (3 суток), описанное в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 25.12.2015) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"), доводится до сведения Собственника путем направления по почте заказным письмом (с описью вложения) или телеграммой по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме);
5.2. В случае если Собственник отказывается или не получает письменные предупреждения по своей вине, уведомления и извещения отправленные по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме) считаются доставленными, обязанности Управляющей организации по письменному предупреждению, уведомлению и извещению считаются надлежащим образом исполненными.
5.3. В случае если Собственник не выполнил п. 3.3.2. обязанности Управляющей организации по письменному предупреждению, уведомлению и извещению считаются надлежащим образом исполненными.
 
Я хочу предложить добавить в раздел с реквизитами сторон информацию о дате и месте рождения собстенника. Бывают случаи, когда собственники не дают копию своего свидетельства. Эта инфа сильно поможет при взыскании в судебном порядке.
 
Цитата
Лено4ка пишет:
Я хочу предложить добавить в раздел с реквизитами сторон информацию о дате и месте рождения собстенника.
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.
 
Цитата
Sasha-kag пишет:
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.

В новых свидетельствах такой инфы нет.
 
Цитата
burmistr пишет:
Цитата
Sasha-kag пишет:
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.

В новых свидетельствах такой инфы нет.
Там даже номера (у меня свежак -конец 2015 - перед глазами) нет! Но дата и место рождения и СНИЛС есть.
 
Цитата
burmistr пишет:

И как энто применить?
Иск о понуждении исполнения обязательства в натуре, то бишь ежемесячное предоставление показаний через СПИ. Но это что то на грани фантастики.

Отправлено спустя 1 минуту 41 секунды:
Цитата
Ильич пишет:
Цитата
burmistr пишет:
Цитата
Sasha-kag пишет:
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.

В новых свидетельствах такой инфы нет.
Там даже номера (у меня свежак -конец 2015 - перед глазами) нет! Но дата и место рождения и СНИЛС есть.

Там есть номер государственной регистрации права, это собственно и есть номер свидетельства.
 
Цитата
burmistr пишет:
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.

Отправлено спустя 3 минуты 17 секунды:
Цитата
Ильич пишет:
Там даже номера (у меня свежак -конец 2015 - перед глазами) нет!
На обратной стороне свидетельства есть серия и номер документа

Отправлено спустя 2 минуты 5 секунды:
... ..

Отправлено спустя 1 минуту 44 секунды:
Цитата
Тимур Дюсамалиев пишет:
Там есть номер государственной регистрации права, это собственно и есть номер свидетельства.
Нет. См. ответ № 38
 
продолжение комментария по проекту договора управления:
пункт 3.1.2 - ограничить перечень работ по заявкам Собственника решением собрания и условием договора. иначе будут любые заявки по общему имуществу.

пункт 3.1.3 - указать адрес ответа на запрос Собственника - по месту нахождения имущества. исключить ссылку на "правила и нормы технич эксплуатации жил фонда", поскольку данные правила и нормы рекомендательны.

пункт 3.1.4 - уточнить об известных причинах перерывов или нарушении качества коммун услуг.

пункт 3.1.5 - порядок перерасчета не может быть определен или изменён договором, действуют нормы Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354. по тому же основанию, что и исключение "терминов и определений" лучше исключить и этот пункт, поскольку Правила по пост № 354 могут изменить, а в договор внесение изменений будет долгим и не всегда успешным процессом.

пункт 3.1.6 - слова "для оплаты Платы" заменить словами: "для внесения платы". слово "истекшим" заменить "расчетным" (месяцы оплаты).

пункт 3.1.7 - нарушение пунктов 81-81.14 Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 - установка может быть и иной организацией проведена. упр орг не обязана и не всегда вправе принимать участие в установке, замене прибора учета. а ввод в эксплуатацию - прямо описано в Правилах.

пункт 3.2.1 - предлагается указать минимальный размер неустойки за нарушение обязательств (кроме несвоевременного или неполного внесения платы), например, минимальный - 500 рублей за каждый случай нарушения обязательств Собственника. Это и дисциплинирует граждан, и проще доказывать в суде размер. Точнее иногда и не нужно будет доказывать размер убытков, ограничившись неустойкой за ряд нарушений.

пункт 3.2.6 - плеоназм, это уже есть в нормах Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354. тем более, что косвенная ссылка на "установленные законодательством сроки" имеется.

пункт 3.2.8 - это неотъемлемое конституционное право на обращение в суд. отказ от права недействителен. не требуется договорного условия. или опять для целей дисциплинированности граждан, напоминание некое? и почему только исковые требования? с 01 06 2016 будет возвращено исковое заявление, если суд усматривает основания для судебного приказа.

пункт 3.2.10 - что за работы по приложению № 4 ? переустройство и перепланировка - это самостоятельно собственник осуществляет при наличии согласования администрации муниципального образования.

пункт 3.2.11 - предложено указать неустойку за каждый месяц неисполнения требования.

пункт 3.2.14 - уже имеется в нормах Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354. излишнее.

пункт 4.1.2 - не только от застройщика, но и просто возникновение права собственности (наследование, брак между супругами и прочее).

пункт 4.1.4 - подпункт "а" - нельзя возлагать согласование с организациями, лишь администрация муниципального образования. в лучшем случае - уведомить. иначе будет включение в договор условий, нарушающих права потребителя. админ правонарушение. подпункт "б" - и есть часть переустройства, уточнить название "внутридомовые инженерные системы" по Правилам по постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. этого будет достаточно. да и действия с общим имуществом без решения собрания невозможны в части ремонта (перенос уже подпадает под ремонт). подпункт "k" - уровень шума какой. вообще админ правонарушение самостоятельное. равно как и предусмотрена законом обязанность восстановить помещение без согласования переустройства, перепланировки. подпункт "l" - без ремонта общего имущества (закрепление сплитсистем, остекление и проч.) не получится, поэтому нужно решение собрания. тоже излишне указывать данный пункт.

пункт 4.1.8 - место работы уточнять у Собственника (для исполнительных производств, для искового заявления или заявления о вынесении судебного приказа).

пункт 4.1.11 - нет глагола - что делать с платой? вносить. и почему за 4 мес.? "в счет оплату Платы" - в счет внесения платы, что ли?

пункт 4.2.1 - через решение общего собрания контроль.
пункт 4.2.3 - перерасчет будет в любом случае, вопрос лишь к установлению виновного лица, требование с ресурсоснабжающей организации или иного лица.

пункт 4.2.7 - последнее предложение не нуждается в указании. фактически выполненные работы могут быть в силу правила об экономии подрядчика отнесены к размеру и структуре платы, которая определена договором и решением собрания.

пункт 5.7 - срок обращения ограничить.
пункт 5.10 - опечатка "документе". правило пропорциональности следует дополнить правилом из норм Гражданского кодекса Российской Федерации о погашении ранее наступившего обязательства, если уж и оставлять этот пункт договора в тексте. нужно дополнить условием о том, что задолженности за прежние периоды нет. в ином случае применяется пункт 5.11.

пункт 5.12 - даты действия тарифов находятся вне договорного регулирования, поэтому счетные ошибки или несвоевременное применение исходных данных для расчета платы могут быть исправлены и без указания на это в договоре.

пункт 6.3 - ссылка должна быть не на пункт 5.5, а на пункт 5.3.
пункт 6.4, абзац 3 - зачем заказное. уж если проектируем договор, проще сразу указать, что достаточно акта в произвольной форме комиссией при упр организации о направлении простого письма или приобщения проекта акта приемки к платежному документу. слишком дорого за даже заказное лишь письмо. а уж опись вложения к 60 рублям будет за каждый квартал или месяц, за каждый дом...

пункт 6.7 - подписи трёх собственников - проще это условие заменить на подписание председательствующим или секретарем того собрания, на котором утверждены условия договора или собрания по изменению размера платы и/или состава работ.

пункт 7.1 - нет слов "Собственник обязан" при словах "обеспечить доступ представителей". про проверку показаний приборов учета - чаще периодичность есть в 6 мес. по нормам Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354. и по ремонтным работам - раз в год - слишком редко, лучше сделать ссылку на периодичность по договору и/или решению собрания в части ремонта.

пункт 7.6 - лучше изменить формулировки "Упр орг не несет ответственности" на "ответственность несёт Собственник", поскольку соглашения об уменьшении или исключении ответственности до причинения вреда, убытков будут признаны ничтожными. аналогично по пункту 8.4 - ответственность возложена в силу закона на лицо, причинившее вред.

пункт 8.2 - снова "правила и нормы технич эксплуатации жил фонда" - лучше исключить. и по всему тексту договора.
пункт 8.3 - почему только недвижимое имущество?

пункт 9.1, подпункт "а" - зачем уведомление, если есть отслеживание заказных почтовых отправлений на сайте ФГУП "Почта России".

пункт 10.2 - указать признак обязательности переговоров, указать срок 1 мес., например.
пункт 10.3 - не допускается одностороннее расторжение или прекращение договора, здесь нет сторон - лишь предпринимателей, есть и граждане. см. изменения в нормы Гражданского кодекса. поэтому лучше записать, что признаётся договор расторгнутым по соглашению сторон, если Упр орг ссылается на одно из следующих обстоятельств, а вторая сторона не заявит возражений в течение 3 дней... например.

пункт 11.1 - предусмотреть составление акта о начале действия непреодолимой силы.

пункт 12.1 - нельзя писать только с момента подписания, лучше указать: "вступает в силу со дня подписания Сторонами и его действие распространяется на правоотношения, возникшие с __.__.20___", иначе не ясно, для какой квартиры с какого дня действует договор. договор же будет на равных условиях для всех собственников в силу закона. а про отношения со дня передачи помещения - эта дата может быть и ранее даты по решению собрания. лучше исключить второе предложение пункта 12.1.

пункт 12.2 - не продлевается, а "договор признаётся заключенным на срок __ год (лет) на тех же условиях". продление Кодексом не предусмотрено, а вот вопросы перезаключенности "в автоматическом режиме" рассматривались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по немного иным делам, и Суд признал возможность "молчаливого перезаключения". не продления.

пункт 13.2 - дублируется норма пункта 10.5. здесь не территориальная, а договорная будет подсудность. территориально - это по месту жительства ответчика-физ лица или по месту нахождения ответчика-юр лица. и вопрос с правами потребителей - по выбору истца по месту его жительства возможна подсудность, поэтому следует в договоре описать, что Собственник при заключении договора воспользовался правом выбора подсудности, установив, что местом жительства в вопросах определения суда является адрес названного дома.

пункт 13.5 - и так предусмотрено Фед законом "О персональных данных". в т.ч. и при прекращении, расторжении договора обработка данных возможна для вопросов исполнения возникших в ходе действия договора обязательств.
 
Вооо... Юристы подтянулись. Буду править
 
Цитата
Юрий Георгиевич пишет:
Доброго времени суток.
в силу того, что я работаю с УК, регулярно возникает два вопроса.
1 как минимизировать риски по правильному уведомлению должника ... .
5. Порядок уведомления Собственника в случае образования задолженности
по оплате коммунальных услуг.
5.1. В настоящем договоре Управляющая организация и Собственник пришли к следующему соглашению:
Все письменные предупреждения, уведомления и извещения, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 25.12.2015) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") в частности пункта 119, доводится до сведения Собственника путем направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме);
Предупреждения, уведомления и извещения, предусмотренное пунктом 119, в частности предварительное извещение за (3 суток), описанное в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 25.12.2015) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"), доводится до сведения Собственника путем направления по почте заказным письмом (с описью вложения) или телеграммой по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме);
5.2. В случае если Собственник отказывается или не получает письменные предупреждения по своей вине, уведомления и извещения отправленные по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме) считаются доставленными, обязанности Управляющей организации по письменному предупреждению, уведомлению и извещению считаются надлежащим образом исполненными.
5.3. В случае если Собственник не выполнил п. 3.3.2. обязанности Управляющей организации по письменному предупреждению, уведомлению и извещению считаются надлежащим образом исполненными.

А мы предусмотрели (с учетом люфта возможностей, предусмотренных в п.119 ПП РФ 354 - "... если иной порядок уведомления... не предусмотрен... соглашением сторон договора управления...) следующий порядок уведомления (и кстати, когда мы озвучивали это на собраниях, жители восприняли его "на ура"):

" В случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги, Управляющая организация вправе после
письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление
такой коммунальной услуги в следующем порядке:
- исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том,
что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 10 дней со дня передачи
потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть
приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения
потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по
адресу квартиры, по которой образовалась недоимка по оплате коммунальных услуг".

Этим самым мы ушли от:
- двукратности уведомления (30 и 3);
- обязательного вручения лично должнику (именно) в руки, под роспись;
- длительного срока (30 дней).

Коллеги, попробуйте возразить (на наш взгляд, учли все и все корректно).
 
Тоже прочел договор.
Не понравилось, уж простите.
Допиливать и допиливать.
1. Не похоже на минное поле. Хороший договор должен давать четкий коридор как надо делать и четкое понимание, что будет если не делать.
2. Сложно исполнимый - усложняем очень многое из того, что и не стоило бы.
3. Существенные косяки в определениях.

Остальное в файлике (надо качать).
 
надо кокой то договор брать за основу и с ним отработать по полной по всем пунктам
 
Цитата
Егор пишет:
Тоже прочел договор.
Не понравилось, уж простите.
Допиливать и допиливать.
1. Не похоже на минное поле. Хороший договор должен давать четкий коридор как надо делать и четкое понимание, что будет если не делать.
2. Сложно исполнимый - усложняем очень многое из того, что и не стоило бы.
3. Существенные косяки в определениях.

Остальное в файлике (надо качать).
Открыл твой файл телефоном и правок особо не увидел...

Все правки на неделе учту и сделаю редакцию 3 договора))))

ПыСы: Егор - правки видел, поправлю...
 
Да, Юра, они в комментах, а телефон не открывает их.
 
Ты видимо неправильно сформулировал п.4.1.11 Договора. Уже и дописывал бы как "обеспечительный платеж". Что за полумеры? Если собираешься делать обеспечительный платеж таки делай. ГК РФ предусмотрен. В той формулировке что сейчас в договоре это просто временная "красная тряпка" для жителей.
 
1. В разделе «термины и определения»
А) указать нумерацию раздела «1. Термины и определения»
Б) Собственник – лицо, получившее в установленном порядке свидетельство о праве собственности на помещение с момента возникновения права собственности или лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, либо лицо, приобретшее право собственности на помещение в порядке наследования.
В) Инженерное оборудование - расположенные в границах Многоквартирного дома и земельного участка, на котором он расположен, коммуникации и оборудование общего назначения, предназначенные для предоставления Коммунальных услуг Собственнику, а также обеспечивающие вентиляцию, дымоудаление и противопожарную безопасность в помещениях Многоквартирного дома.
Г) Общее имущество Многоквартирного дома - ………… Описание Общего имуществ Многоквартирного дома приводится в Приложении № 3 к Договору. (было указано приложение №4)
2. П. 2.1.1 изложить в следующей редакции:
2.1.1. Право собственности на Помещение возникает у Собственника с момента и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. (возникновение ПС не всегда связано с государственной регистрацией права. Например, при наследовании)
3. П. 3.1.4 изложить в следующей редакции:
3.1.4. Информировать Собственника о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении Коммунальных услуг с использованием, по усмотрению Управляющей организации: размещения объявления на информационном стенде (стендах) в холлах Многоквартирного дома, размещения информации на официальном сайте (интернет-странице) Управляющей организации. (УК вправе вместо своего сайта раскрывать информацию на интернет-сайте ОМСУ)

4. П. 3.1.10 изложить в следующей редакции:
3.1.10. Своевременно уведомлять Собственника о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Управляющей организации и препятствующих качественному и своевременному исполнению им своих обязательств по настоящему Договору, в т.ч. путем вывешивания соответствующего объявления на доске объявлений на территории Многоквартирного жилого дома. (было – жилого комплекса, не у каждого у нас они есть ) )
5. П. 4.1.2 изложить в следующей редакции:
4.1.2. С даты, когда Помещение считается принятым от застройщика (когда Помещение расположено во вновь построенном Многоквартирном доме), либо с даты возникновения права собственности на Помещение (в иных случаях), вносить Плату за Услуги, а также возмещать расходы Управляющей организации, необходимые для производства Аварийного ремонта Общего имущества Многоквартирного дома с учетом установленной Доли Собственника.
(не у всех у нас новый жилой фонд)
6. В разделе 5 ни слова о капитальном ремонте, хотя в силу ст. 154 ЖК РФ, взнос на капитальный ремонт входят в структуру платы за жилое помещение. Поскольку рано или поздно все УКашки станут владельцами специальных счетов на капитальный ремонт общего имущества, предлагаю ввести п. 5.3.1 следующего содержания:
5.3.1. Помимо Платы за Услуги, Собственник обязан уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, в размере, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. Порядок оплаты взносов на капитальный ремонт определяется нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации и решениями общих собраний собственников помещений Многоквартирного жилого дома.
7. в П. 6.3. неправильная ссылка, необходимо изложить в редакции:
6.3. Объем выполненных работ (услуг) по управлению Многоквартирным домом, указанным в пп.«b» п.5.3 настоящего Договора в Акте не указывается и Представителем собственников не утверждается.
8. В п. 6.5. в последней строке лишнее «или».
9. Раздел 12 изложен не совсем корректно, п. 12.2 содержит ошибочную ссылку на п. 10.1.
Предлагаю раздел 12 изложить в следующей редакции:
12.1. Настоящий Договор вступает в силу момента его подписания Сторонами. Настоящий Договор заключается сроком на 5 (Пять) лет с момента его подписания Сторонами. Руководствуясь ст. 425 ГК РФ, Стороны пришли к соглашению, что действие Договора распространяется на фактические отношения по управлению Многоквартирным домом, возникшие с даты, когда Помещение считается переданным.
12.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего Договора за 10 дней до окончания срока его действия, Договор считается продленным на следующие 5 (пять) лет на тех же условиях, которые предусмотрены настоящим Договором.

10. В приложение №3 Описание общего имущества включить почтовые ящики. Законодатель забыл такой вид общего имущества, тем не менее, он есть )
 
вот такие у нас приложения(от комитета по жкх)
 
договор +приложения
 
мои гляделки...
 
Да, Москва)))
 
предлагаю внести в договор пункты о возможности одностороннего изменения тарифа на СиР.
у нас это в такой редакции, но формулировки - с учетом нашего приложения к договору:
[spoil:1dg4momt]4.4. Размер ежемесячной платы за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень и периодичность выполнения работ и оказания услуг на текущий год заключения договора управления утверждаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Размер ежемесячной платы за содержание помещений общего пользования, уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества, подготовку многоквартирного дома к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание инженерных коммуникаций, проведение технических осмотров и мелкий ремонт, аварийное обслуживание и аварийно-восстановительный ремонт конструктивных элементов дома по истечении каждого календарного года работы пересматривается управляющей организацией, путем умножения на индекс-дефлятор, устанавливаемый уполномоченными государственными органами, в одностороннем порядке, с уведомлением собственников помещений не позже чем за 30 дней до принятия изменений.
Размер ежемесячной платы за содержание помещений общего пользования, уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества, подготовку многоквартирного дома к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание инженерных коммуникаций, проведение технических осмотров и мелкий ремонт, аварийное обслуживание и аварийно-восстановительный ремонт конструктивных элементов дома пересматривается при изменении по решению общего собрания собственников перечня и периодичности выполнении работ, оказания услуг.
Размер ежемесячной платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, оказываемые специализированными организациями на основании договорных цен (вывоз смета, вывоз твердых бытовых отходов, вывоз крупногабаритных отходов, дератизация, дезинсекция, обеспечение работы лифтового оборудования, осмотр газовых сетей и т.п.), определяется исходя из цены определенной в договоре с соответствующей специализированной организацией. Изменение указанной платы производится только после внесения изменений в действующий договор, либо заключения нового договора.[/spoil:1dg4momt]
Судебная практика по такому порядку изменения стоимости уже есть, пару судебных актов прикладываю, можно и еще найти. Мы сейчас у себя запускаем такое повышение. запросили в статистике уровень инфляции за 2015 год, после получения бумажки будем пересчитывать.
 
Добрый день!
Управляшки, подскажите, как у Вас (УК) обстоят дела с заключением договоров управления МКД с Администрацией. Заключаете договор в котором указаны все муниципальные квартиры, или только те, которые не заселенные (пустые квартиры)?
 
Цитата
ИВ... пишет:
Добрый день!
Управляшки, подскажите, как у Вас (УК) обстоят дела с заключением договоров управления МКД с Администрацией. Заключаете договор в котором указаны все муниципальные квартиры, или только те, которые не заселенные (пустые квартиры)?

В любом случае все. Факт заселения никак на обязаность содержания общего имущества не влияет...
 
Цитата
burmistr пишет:
В любом случае все. Факт заселения никак на обязаность содержания общего имущества не влияет...
Да, в ЖК РФ нет разделений на заселенные и пустые. Дело в том, что наша Администрация отказывается заключать договор, если в нем прописаны заселенные квартиры, хочет ссылку на закон, где будет прописано, что они обязаны заключать договор на заселенные в том числе
 
Цитата
ИВ... пишет:
Дело в том, что наша Администрация отказывается заключать договор, если в нем прописаны заселенные квартиры, хочет ссылку на закон, где будет прописано, что они обязаны заключать договор на заселенные в том числе

Они дебилы))))

Цитата
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Собственник - сторона договора управления:

Цитата
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Отправьте им договор ценным с описью и расслабьтесь...
 
Отправила, они позвонили и посмеялись) типа они умные, а мы тупые, получается в нашем городе мы такие одни, которые сделали договор на все квартиры (заселенные и пустые).
Спасибо за комменты!
 
У нас договор управления с АМО они готовили сами и были прописаны все квартиры. Вопрос только в том, что за незаселенные они категорически не платят. Гендир не хочет с ними судиться по долгам, так как глава АМО тогда не даст нормально работать.
Не по теме, но тоже вопрос: Совет депутатов отказывается утверждать тарифы для муниципального жилья, обосновывая тем, что собственник жилья в лице администрации имеет полное право выйти на общее собрание и на нем их предложить, рассмотреть и утвердить. Ссылки на ЖК игнорируют.
 
Цитата
Юлия Т. пишет:
Гендир не хочет с ними судиться по долгам, так как глава АМО тогда не даст нормально работать.
Вот и наш директор не хочет портить отношения с чиновниками по той же причине...
 
Коллеги, всех приветствую! Опять испытываю душевные терзания, ввиду незнания, в кокой теме спросить : не то про договор управления вопрос мой, не то про общее собрание)) В общем, модераторы, если что, мне помогут, наверное)
Мы по конкурсу получили в управление несколько домов, договоры управления у нас подписаны с мэрией, договору меньше года (пару месяцев, как приступили к управлению), тарифы в домах, естественно муниципальные.
Намедни собственники выступили с инициативой переголосовать тариф, при этом УК менять не хотят. Если они его переголосуют то как это их решение в дальнейшем должно будет выглядеть в рамках договора управления? Я так понимаю, что нужно будет составлять дополнительное соглашение об изменении условий тарификации, но кто его должен будет подписывать, если сам договор управления заключен с мэрией, а решение о его изменении приняли собственники?
#31
0 0
Договор не читал, но инициативу одобряю). Жаль что поздно( Я готовил сам проект недавно на новую УК. На выходных прочитаю и выложу свои 5 копеек на 2 листах).
Форумчанин-юрист.
#32
0 0
Доброго времени суток.
в силу того, что я работаю с УК, регулярно возникает два вопроса.
1 как минимизировать риски по правильному уведомлению должника и ВОЗЛОЖЕНИЮ НА ДОЛЖНИКА расходов по уведомительной работе (УК привлекает подрядчика)
2 как возложить все затраты УК, связанные с истребованием дебиторской задолженности на должника (УК привлекает подрядчика, отключение подключение водоотведение)
Стоит ли включать в договор управление следующее (буду признателен за конструктивный ответ, так наша компания тоже заинтересованна в улучшении финансовой дисциплины населения)
Сразу отмечу 354 ПП РФ, МЫ СОБЛЮДАЕМ ВСЕ ПУНКТЫ
В обязанностях Собственника.
3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
3.3.2. В случае временного отсутствия, сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии более 24 часов.
3.3.3. Собственник, в случае неисполнения п. 3.3.1. обязуется оплатить расходы по ограничению и приостановлению коммунальных услуг, а также расходы связанные с направлением почтовой корреспонденции и иные расходы понесенные Управляющей организацией связанные с истребованием задолженности за коммунальные услуги.

5. Порядок уведомления Собственника в случае образования задолженности
по оплате коммунальных услуг.
5.1. В настоящем договоре Управляющая организация и Собственник пришли к следующему соглашению:
Все письменные предупреждения, уведомления и извещения, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 25.12.2015) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") в частности пункта 119, доводится до сведения Собственника путем направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме);
Предупреждения, уведомления и извещения, предусмотренное пунктом 119, в частности предварительное извещение за (3 суток), описанное в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 25.12.2015) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"), доводится до сведения Собственника путем направления по почте заказным письмом (с описью вложения) или телеграммой по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме);
5.2. В случае если Собственник отказывается или не получает письменные предупреждения по своей вине, уведомления и извещения отправленные по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме) считаются доставленными, обязанности Управляющей организации по письменному предупреждению, уведомлению и извещению считаются надлежащим образом исполненными.
5.3. В случае если Собственник не выполнил п. 3.3.2. обязанности Управляющей организации по письменному предупреждению, уведомлению и извещению считаются надлежащим образом исполненными.
#33
0 0
Я хочу предложить добавить в раздел с реквизитами сторон информацию о дате и месте рождения собстенника. Бывают случаи, когда собственники не дают копию своего свидетельства. Эта инфа сильно поможет при взыскании в судебном порядке.
#34
0 0
Цитата
Лено4ка пишет:
Я хочу предложить добавить в раздел с реквизитами сторон информацию о дате и месте рождения собстенника.
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.
#35
0 0
Цитата
Sasha-kag пишет:
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.

В новых свидетельствах такой инфы нет.
#36
0 0
Цитата
burmistr пишет:
Цитата
Sasha-kag пишет:
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.

В новых свидетельствах такой инфы нет.
Там даже номера (у меня свежак -конец 2015 - перед глазами) нет! Но дата и место рождения и СНИЛС есть.
#37
0 0
Цитата
burmistr пишет:

И как энто применить?
Иск о понуждении исполнения обязательства в натуре, то бишь ежемесячное предоставление показаний через СПИ. Но это что то на грани фантастики.

Отправлено спустя 1 минуту 41 секунды:
Цитата
Ильич пишет:
Цитата
burmistr пишет:
Цитата
Sasha-kag пишет:
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.

В новых свидетельствах такой инфы нет.
Там даже номера (у меня свежак -конец 2015 - перед глазами) нет! Но дата и место рождения и СНИЛС есть.

Там есть номер государственной регистрации права, это собственно и есть номер свидетельства.
#38
0 0
Цитата
burmistr пишет:
В свидетельстве о государственной регистрации права эти данные имеются.

Отправлено спустя 3 минуты 17 секунды:
Цитата
Ильич пишет:
Там даже номера (у меня свежак -конец 2015 - перед глазами) нет!
На обратной стороне свидетельства есть серия и номер документа

Отправлено спустя 2 минуты 5 секунды:
... ..

Отправлено спустя 1 минуту 44 секунды:
Цитата
Тимур Дюсамалиев пишет:
Там есть номер государственной регистрации права, это собственно и есть номер свидетельства.
Нет. См. ответ № 38
#39
0 0
продолжение комментария по проекту договора управления:
пункт 3.1.2 - ограничить перечень работ по заявкам Собственника решением собрания и условием договора. иначе будут любые заявки по общему имуществу.

пункт 3.1.3 - указать адрес ответа на запрос Собственника - по месту нахождения имущества. исключить ссылку на "правила и нормы технич эксплуатации жил фонда", поскольку данные правила и нормы рекомендательны.

пункт 3.1.4 - уточнить об известных причинах перерывов или нарушении качества коммун услуг.

пункт 3.1.5 - порядок перерасчета не может быть определен или изменён договором, действуют нормы Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354. по тому же основанию, что и исключение "терминов и определений" лучше исключить и этот пункт, поскольку Правила по пост № 354 могут изменить, а в договор внесение изменений будет долгим и не всегда успешным процессом.

пункт 3.1.6 - слова "для оплаты Платы" заменить словами: "для внесения платы". слово "истекшим" заменить "расчетным" (месяцы оплаты).

пункт 3.1.7 - нарушение пунктов 81-81.14 Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 - установка может быть и иной организацией проведена. упр орг не обязана и не всегда вправе принимать участие в установке, замене прибора учета. а ввод в эксплуатацию - прямо описано в Правилах.

пункт 3.2.1 - предлагается указать минимальный размер неустойки за нарушение обязательств (кроме несвоевременного или неполного внесения платы), например, минимальный - 500 рублей за каждый случай нарушения обязательств Собственника. Это и дисциплинирует граждан, и проще доказывать в суде размер. Точнее иногда и не нужно будет доказывать размер убытков, ограничившись неустойкой за ряд нарушений.

пункт 3.2.6 - плеоназм, это уже есть в нормах Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354. тем более, что косвенная ссылка на "установленные законодательством сроки" имеется.

пункт 3.2.8 - это неотъемлемое конституционное право на обращение в суд. отказ от права недействителен. не требуется договорного условия. или опять для целей дисциплинированности граждан, напоминание некое? и почему только исковые требования? с 01 06 2016 будет возвращено исковое заявление, если суд усматривает основания для судебного приказа.

пункт 3.2.10 - что за работы по приложению № 4 ? переустройство и перепланировка - это самостоятельно собственник осуществляет при наличии согласования администрации муниципального образования.

пункт 3.2.11 - предложено указать неустойку за каждый месяц неисполнения требования.

пункт 3.2.14 - уже имеется в нормах Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354. излишнее.

пункт 4.1.2 - не только от застройщика, но и просто возникновение права собственности (наследование, брак между супругами и прочее).

пункт 4.1.4 - подпункт "а" - нельзя возлагать согласование с организациями, лишь администрация муниципального образования. в лучшем случае - уведомить. иначе будет включение в договор условий, нарушающих права потребителя. админ правонарушение. подпункт "б" - и есть часть переустройства, уточнить название "внутридомовые инженерные системы" по Правилам по постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. этого будет достаточно. да и действия с общим имуществом без решения собрания невозможны в части ремонта (перенос уже подпадает под ремонт). подпункт "k" - уровень шума какой. вообще админ правонарушение самостоятельное. равно как и предусмотрена законом обязанность восстановить помещение без согласования переустройства, перепланировки. подпункт "l" - без ремонта общего имущества (закрепление сплитсистем, остекление и проч.) не получится, поэтому нужно решение собрания. тоже излишне указывать данный пункт.

пункт 4.1.8 - место работы уточнять у Собственника (для исполнительных производств, для искового заявления или заявления о вынесении судебного приказа).

пункт 4.1.11 - нет глагола - что делать с платой? вносить. и почему за 4 мес.? "в счет оплату Платы" - в счет внесения платы, что ли?

пункт 4.2.1 - через решение общего собрания контроль.
пункт 4.2.3 - перерасчет будет в любом случае, вопрос лишь к установлению виновного лица, требование с ресурсоснабжающей организации или иного лица.

пункт 4.2.7 - последнее предложение не нуждается в указании. фактически выполненные работы могут быть в силу правила об экономии подрядчика отнесены к размеру и структуре платы, которая определена договором и решением собрания.

пункт 5.7 - срок обращения ограничить.
пункт 5.10 - опечатка "документе". правило пропорциональности следует дополнить правилом из норм Гражданского кодекса Российской Федерации о погашении ранее наступившего обязательства, если уж и оставлять этот пункт договора в тексте. нужно дополнить условием о том, что задолженности за прежние периоды нет. в ином случае применяется пункт 5.11.

пункт 5.12 - даты действия тарифов находятся вне договорного регулирования, поэтому счетные ошибки или несвоевременное применение исходных данных для расчета платы могут быть исправлены и без указания на это в договоре.

пункт 6.3 - ссылка должна быть не на пункт 5.5, а на пункт 5.3.
пункт 6.4, абзац 3 - зачем заказное. уж если проектируем договор, проще сразу указать, что достаточно акта в произвольной форме комиссией при упр организации о направлении простого письма или приобщения проекта акта приемки к платежному документу. слишком дорого за даже заказное лишь письмо. а уж опись вложения к 60 рублям будет за каждый квартал или месяц, за каждый дом...

пункт 6.7 - подписи трёх собственников - проще это условие заменить на подписание председательствующим или секретарем того собрания, на котором утверждены условия договора или собрания по изменению размера платы и/или состава работ.

пункт 7.1 - нет слов "Собственник обязан" при словах "обеспечить доступ представителей". про проверку показаний приборов учета - чаще периодичность есть в 6 мес. по нормам Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354. и по ремонтным работам - раз в год - слишком редко, лучше сделать ссылку на периодичность по договору и/или решению собрания в части ремонта.

пункт 7.6 - лучше изменить формулировки "Упр орг не несет ответственности" на "ответственность несёт Собственник", поскольку соглашения об уменьшении или исключении ответственности до причинения вреда, убытков будут признаны ничтожными. аналогично по пункту 8.4 - ответственность возложена в силу закона на лицо, причинившее вред.

пункт 8.2 - снова "правила и нормы технич эксплуатации жил фонда" - лучше исключить. и по всему тексту договора.
пункт 8.3 - почему только недвижимое имущество?

пункт 9.1, подпункт "а" - зачем уведомление, если есть отслеживание заказных почтовых отправлений на сайте ФГУП "Почта России".

пункт 10.2 - указать признак обязательности переговоров, указать срок 1 мес., например.
пункт 10.3 - не допускается одностороннее расторжение или прекращение договора, здесь нет сторон - лишь предпринимателей, есть и граждане. см. изменения в нормы Гражданского кодекса. поэтому лучше записать, что признаётся договор расторгнутым по соглашению сторон, если Упр орг ссылается на одно из следующих обстоятельств, а вторая сторона не заявит возражений в течение 3 дней... например.

пункт 11.1 - предусмотреть составление акта о начале действия непреодолимой силы.

пункт 12.1 - нельзя писать только с момента подписания, лучше указать: "вступает в силу со дня подписания Сторонами и его действие распространяется на правоотношения, возникшие с __.__.20___", иначе не ясно, для какой квартиры с какого дня действует договор. договор же будет на равных условиях для всех собственников в силу закона. а про отношения со дня передачи помещения - эта дата может быть и ранее даты по решению собрания. лучше исключить второе предложение пункта 12.1.

пункт 12.2 - не продлевается, а "договор признаётся заключенным на срок __ год (лет) на тех же условиях". продление Кодексом не предусмотрено, а вот вопросы перезаключенности "в автоматическом режиме" рассматривались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по немного иным делам, и Суд признал возможность "молчаливого перезаключения". не продления.

пункт 13.2 - дублируется норма пункта 10.5. здесь не территориальная, а договорная будет подсудность. территориально - это по месту жительства ответчика-физ лица или по месту нахождения ответчика-юр лица. и вопрос с правами потребителей - по выбору истца по месту его жительства возможна подсудность, поэтому следует в договоре описать, что Собственник при заключении договора воспользовался правом выбора подсудности, установив, что местом жительства в вопросах определения суда является адрес названного дома.

пункт 13.5 - и так предусмотрено Фед законом "О персональных данных". в т.ч. и при прекращении, расторжении договора обработка данных возможна для вопросов исполнения возникших в ходе действия договора обязательств.
#40
0 0
Вооо... Юристы подтянулись. Буду править
#41
0 0
Цитата
Юрий Георгиевич пишет:
Доброго времени суток.
в силу того, что я работаю с УК, регулярно возникает два вопроса.
1 как минимизировать риски по правильному уведомлению должника ... .
5. Порядок уведомления Собственника в случае образования задолженности
по оплате коммунальных услуг.
5.1. В настоящем договоре Управляющая организация и Собственник пришли к следующему соглашению:
Все письменные предупреждения, уведомления и извещения, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 25.12.2015) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") в частности пункта 119, доводится до сведения Собственника путем направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме);
Предупреждения, уведомления и извещения, предусмотренное пунктом 119, в частности предварительное извещение за (3 суток), описанное в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 25.12.2015) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"), доводится до сведения Собственника путем направления по почте заказным письмом (с описью вложения) или телеграммой по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме);
5.2. В случае если Собственник отказывается или не получает письменные предупреждения по своей вине, уведомления и извещения отправленные по адресу нахождения имущества Собственника (помещения в многоквартирном доме) считаются доставленными, обязанности Управляющей организации по письменному предупреждению, уведомлению и извещению считаются надлежащим образом исполненными.
5.3. В случае если Собственник не выполнил п. 3.3.2. обязанности Управляющей организации по письменному предупреждению, уведомлению и извещению считаются надлежащим образом исполненными.

А мы предусмотрели (с учетом люфта возможностей, предусмотренных в п.119 ПП РФ 354 - "... если иной порядок уведомления... не предусмотрен... соглашением сторон договора управления...) следующий порядок уведомления (и кстати, когда мы озвучивали это на собраниях, жители восприняли его "на ура"):

" В случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги, Управляющая организация вправе после
письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление
такой коммунальной услуги в следующем порядке:
- исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том,
что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 10 дней со дня передачи
потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть
приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения
потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по
адресу квартиры, по которой образовалась недоимка по оплате коммунальных услуг".

Этим самым мы ушли от:
- двукратности уведомления (30 и 3);
- обязательного вручения лично должнику (именно) в руки, под роспись;
- длительного срока (30 дней).

Коллеги, попробуйте возразить (на наш взгляд, учли все и все корректно).
#42
0 0
Тоже прочел договор.
Не понравилось, уж простите.
Допиливать и допиливать.
1. Не похоже на минное поле. Хороший договор должен давать четкий коридор как надо делать и четкое понимание, что будет если не делать.
2. Сложно исполнимый - усложняем очень многое из того, что и не стоило бы.
3. Существенные косяки в определениях.

Остальное в файлике (надо качать).
#43
0 0
надо кокой то договор брать за основу и с ним отработать по полной по всем пунктам
#44
0 0
Цитата
Егор пишет:
Тоже прочел договор.
Не понравилось, уж простите.
Допиливать и допиливать.
1. Не похоже на минное поле. Хороший договор должен давать четкий коридор как надо делать и четкое понимание, что будет если не делать.
2. Сложно исполнимый - усложняем очень многое из того, что и не стоило бы.
3. Существенные косяки в определениях.

Остальное в файлике (надо качать).
Открыл твой файл телефоном и правок особо не увидел...

Все правки на неделе учту и сделаю редакцию 3 договора))))

ПыСы: Егор - правки видел, поправлю...
#45
0 0
Да, Юра, они в комментах, а телефон не открывает их.
#46
0 0
Ты видимо неправильно сформулировал п.4.1.11 Договора. Уже и дописывал бы как "обеспечительный платеж". Что за полумеры? Если собираешься делать обеспечительный платеж таки делай. ГК РФ предусмотрен. В той формулировке что сейчас в договоре это просто временная "красная тряпка" для жителей.
#47
0 0
1. В разделе «термины и определения»
А) указать нумерацию раздела «1. Термины и определения»
Б) Собственник – лицо, получившее в установленном порядке свидетельство о праве собственности на помещение с момента возникновения права собственности или лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, либо лицо, приобретшее право собственности на помещение в порядке наследования.
В) Инженерное оборудование - расположенные в границах Многоквартирного дома и земельного участка, на котором он расположен, коммуникации и оборудование общего назначения, предназначенные для предоставления Коммунальных услуг Собственнику, а также обеспечивающие вентиляцию, дымоудаление и противопожарную безопасность в помещениях Многоквартирного дома.
Г) Общее имущество Многоквартирного дома - ………… Описание Общего имуществ Многоквартирного дома приводится в Приложении № 3 к Договору. (было указано приложение №4)
2. П. 2.1.1 изложить в следующей редакции:
2.1.1. Право собственности на Помещение возникает у Собственника с момента и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. (возникновение ПС не всегда связано с государственной регистрацией права. Например, при наследовании)
3. П. 3.1.4 изложить в следующей редакции:
3.1.4. Информировать Собственника о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении Коммунальных услуг с использованием, по усмотрению Управляющей организации: размещения объявления на информационном стенде (стендах) в холлах Многоквартирного дома, размещения информации на официальном сайте (интернет-странице) Управляющей организации. (УК вправе вместо своего сайта раскрывать информацию на интернет-сайте ОМСУ)

4. П. 3.1.10 изложить в следующей редакции:
3.1.10. Своевременно уведомлять Собственника о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Управляющей организации и препятствующих качественному и своевременному исполнению им своих обязательств по настоящему Договору, в т.ч. путем вывешивания соответствующего объявления на доске объявлений на территории Многоквартирного жилого дома. (было – жилого комплекса, не у каждого у нас они есть ) )
5. П. 4.1.2 изложить в следующей редакции:
4.1.2. С даты, когда Помещение считается принятым от застройщика (когда Помещение расположено во вновь построенном Многоквартирном доме), либо с даты возникновения права собственности на Помещение (в иных случаях), вносить Плату за Услуги, а также возмещать расходы Управляющей организации, необходимые для производства Аварийного ремонта Общего имущества Многоквартирного дома с учетом установленной Доли Собственника.
(не у всех у нас новый жилой фонд)
6. В разделе 5 ни слова о капитальном ремонте, хотя в силу ст. 154 ЖК РФ, взнос на капитальный ремонт входят в структуру платы за жилое помещение. Поскольку рано или поздно все УКашки станут владельцами специальных счетов на капитальный ремонт общего имущества, предлагаю ввести п. 5.3.1 следующего содержания:
5.3.1. Помимо Платы за Услуги, Собственник обязан уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, в размере, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. Порядок оплаты взносов на капитальный ремонт определяется нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации и решениями общих собраний собственников помещений Многоквартирного жилого дома.
7. в П. 6.3. неправильная ссылка, необходимо изложить в редакции:
6.3. Объем выполненных работ (услуг) по управлению Многоквартирным домом, указанным в пп.«b» п.5.3 настоящего Договора в Акте не указывается и Представителем собственников не утверждается.
8. В п. 6.5. в последней строке лишнее «или».
9. Раздел 12 изложен не совсем корректно, п. 12.2 содержит ошибочную ссылку на п. 10.1.
Предлагаю раздел 12 изложить в следующей редакции:
12.1. Настоящий Договор вступает в силу момента его подписания Сторонами. Настоящий Договор заключается сроком на 5 (Пять) лет с момента его подписания Сторонами. Руководствуясь ст. 425 ГК РФ, Стороны пришли к соглашению, что действие Договора распространяется на фактические отношения по управлению Многоквартирным домом, возникшие с даты, когда Помещение считается переданным.
12.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего Договора за 10 дней до окончания срока его действия, Договор считается продленным на следующие 5 (пять) лет на тех же условиях, которые предусмотрены настоящим Договором.

10. В приложение №3 Описание общего имущества включить почтовые ящики. Законодатель забыл такой вид общего имущества, тем не менее, он есть )
#48
0 0
вот такие у нас приложения(от комитета по жкх)
#49
0 0
договор +приложения
#50
0 0
мои гляделки...
#51
0 0
Да, Москва)))
#52
0 0
предлагаю внести в договор пункты о возможности одностороннего изменения тарифа на СиР.
у нас это в такой редакции, но формулировки - с учетом нашего приложения к договору:
[spoil:1dg4momt]4.4. Размер ежемесячной платы за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень и периодичность выполнения работ и оказания услуг на текущий год заключения договора управления утверждаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Размер ежемесячной платы за содержание помещений общего пользования, уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества, подготовку многоквартирного дома к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание инженерных коммуникаций, проведение технических осмотров и мелкий ремонт, аварийное обслуживание и аварийно-восстановительный ремонт конструктивных элементов дома по истечении каждого календарного года работы пересматривается управляющей организацией, путем умножения на индекс-дефлятор, устанавливаемый уполномоченными государственными органами, в одностороннем порядке, с уведомлением собственников помещений не позже чем за 30 дней до принятия изменений.
Размер ежемесячной платы за содержание помещений общего пользования, уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества, подготовку многоквартирного дома к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание инженерных коммуникаций, проведение технических осмотров и мелкий ремонт, аварийное обслуживание и аварийно-восстановительный ремонт конструктивных элементов дома пересматривается при изменении по решению общего собрания собственников перечня и периодичности выполнении работ, оказания услуг.
Размер ежемесячной платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, оказываемые специализированными организациями на основании договорных цен (вывоз смета, вывоз твердых бытовых отходов, вывоз крупногабаритных отходов, дератизация, дезинсекция, обеспечение работы лифтового оборудования, осмотр газовых сетей и т.п.), определяется исходя из цены определенной в договоре с соответствующей специализированной организацией. Изменение указанной платы производится только после внесения изменений в действующий договор, либо заключения нового договора.[/spoil:1dg4momt]
Судебная практика по такому порядку изменения стоимости уже есть, пару судебных актов прикладываю, можно и еще найти. Мы сейчас у себя запускаем такое повышение. запросили в статистике уровень инфляции за 2015 год, после получения бумажки будем пересчитывать.
#53
0 0
Добрый день!
Управляшки, подскажите, как у Вас (УК) обстоят дела с заключением договоров управления МКД с Администрацией. Заключаете договор в котором указаны все муниципальные квартиры, или только те, которые не заселенные (пустые квартиры)?
#54
0 0
Цитата
ИВ... пишет:
Добрый день!
Управляшки, подскажите, как у Вас (УК) обстоят дела с заключением договоров управления МКД с Администрацией. Заключаете договор в котором указаны все муниципальные квартиры, или только те, которые не заселенные (пустые квартиры)?

В любом случае все. Факт заселения никак на обязаность содержания общего имущества не влияет...
#55
0 0
Цитата
burmistr пишет:
В любом случае все. Факт заселения никак на обязаность содержания общего имущества не влияет...
Да, в ЖК РФ нет разделений на заселенные и пустые. Дело в том, что наша Администрация отказывается заключать договор, если в нем прописаны заселенные квартиры, хочет ссылку на закон, где будет прописано, что они обязаны заключать договор на заселенные в том числе
#56
0 0
Цитата
ИВ... пишет:
Дело в том, что наша Администрация отказывается заключать договор, если в нем прописаны заселенные квартиры, хочет ссылку на закон, где будет прописано, что они обязаны заключать договор на заселенные в том числе

Они дебилы))))

Цитата
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Собственник - сторона договора управления:

Цитата
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Отправьте им договор ценным с описью и расслабьтесь...
#57
0 0
Отправила, они позвонили и посмеялись) типа они умные, а мы тупые, получается в нашем городе мы такие одни, которые сделали договор на все квартиры (заселенные и пустые).
Спасибо за комменты!
#58
0 0
У нас договор управления с АМО они готовили сами и были прописаны все квартиры. Вопрос только в том, что за незаселенные они категорически не платят. Гендир не хочет с ними судиться по долгам, так как глава АМО тогда не даст нормально работать.
Не по теме, но тоже вопрос: Совет депутатов отказывается утверждать тарифы для муниципального жилья, обосновывая тем, что собственник жилья в лице администрации имеет полное право выйти на общее собрание и на нем их предложить, рассмотреть и утвердить. Ссылки на ЖК игнорируют.
#59
0 0
Цитата
Юлия Т. пишет:
Гендир не хочет с ними судиться по долгам, так как глава АМО тогда не даст нормально работать.
Вот и наш директор не хочет портить отношения с чиновниками по той же причине...
#60
0 0
Коллеги, всех приветствую! Опять испытываю душевные терзания, ввиду незнания, в кокой теме спросить : не то про договор управления вопрос мой, не то про общее собрание)) В общем, модераторы, если что, мне помогут, наверное)
Мы по конкурсу получили в управление несколько домов, договоры управления у нас подписаны с мэрией, договору меньше года (пару месяцев, как приступили к управлению), тарифы в домах, естественно муниципальные.
Намедни собственники выступили с инициативой переголосовать тариф, при этом УК менять не хотят. Если они его переголосуют то как это их решение в дальнейшем должно будет выглядеть в рамках договора управления? Я так понимаю, что нужно будет составлять дополнительное соглашение об изменении условий тарификации, но кто его должен будет подписывать, если сам договор управления заключен с мэрией, а решение о его изменении приняли собственники?
Сейчас на форуме: 2 пользователя
2 пользователя сейчас на форуме

Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!