Форум

Главная УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ ФОРУМ ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩИХ СОБРАНИЙ Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

RSS
Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники
 
Возможно уже обсуждали данный вопрос, но сходу не нашел.

Есть у кого-нибудь разъяснения минстроя, судебная практика или своё личное мнение, полученное методом дедукции из ЖК РФ, в отношении того, что делать на заочном или очно-заочном собрании с голосами тех, кто к моменту его окончания уже утратил право собственности? Причем тут как минимум три случая:
1) Пришел новый собственник и потребовал бюллетень
2) Новый собственник не пришел, но инициатор (например, потому что он - УК/ТСЖ) знал о том, что собственник поменялся
3) Новый собственник не пришел, но инициатор не знал, что собственник поменялся, т.к. это, например, произошло не задолго до окончания ОСС

Понятно, что уведомлять нового собственника нет никакой обязанности.Но на мой взгляд, считать такие голоса нельзя, т.к. новый собственник мог сознательно не хотеть участвовать в ОСС (чтобы не создавать кворума), при этом нет никакого механизма отозвать голос предыдущего собственника.
 
не принимать решение к подсчету, у нас такие решения прикладываюцца к протоколу как приложения (именно так и называем. не принятые решения), чтоб потом дураццких вопросов не было по поводу - яжсдавал.
 
Я своим мнением уже делился.
Все подобные вопросы давно пройдены на фондовом рынке.
 
Цитата
Andrey_S пишет:
Все подобные вопросы давно пройдены на фондовом рынке.
На фондовом рынке несколько иная история. Там есть процедура закрытия реестра акционеров и собрание проводится одним днём. У нас бывают и по полгода проводятся в очно-заочной форме.

Отправлено спустя 2 минуты 25 секунды:
Цитата
Sergey_P пишет:
не принимать решение к подсчету, у нас такие решения прикладываюцца к протоколу как приложения (именно так и называем. не принятые решения), чтоб потом дураццких вопросов не было по поводу - яжсдавал.

Вопрос незря содержит намёки того, что обоснования таких действий должны следовать из разъяснений министерства, судебной практики или логической дедукции, а не из "чтоб потом дураццких вопросов не было". Махнуть шашкой могу и я.

Отправлено спустя 1 минуту 53 секунды:
Цитата
Andrey_S пишет:
Я своим мнением уже делился.

Из мнения не понятно, на какой момент должен браться реестр собственников. На момент голосования? На момент начала собрания? Или на момент окончания приёма решения? А может на момент составления протокола?
 
Цитата
morskaya35-6 пишет:
На фондовом рынке несколько иная история. Там есть процедура закрытия реестра акционеров и собрание проводится одним днём.
С чего Вы это решили-то?
Цитата
2. В сообщении о проведении общего собрания акционеров должны быть указаны:
...
дата, место, время проведения общего собрания акционеров и в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 60 настоящего Федерального закона заполненные бюллетени могут быть направлены обществу, почтовый адрес, по которому могут направляться заполненные бюллетени, либо в случае проведения общего собрания акционеров в форме заочного голосования дата окончания приема бюллетеней для голосования и почтовый адрес, по которому должны направляться заполненные бюллетени

Отправлено спустя 10 минуты 53 секунды:
Цитата
morskaya35-6 пишет:

Из мнения не понятно, на какой момент должен браться реестр собственников. На момент голосования? На момент начала собрания? Или на момент окончания приёма решения? А может на момент составления протокола?
Заранее, конечно. На фондовом рынке установление даты закрытия реестра в компетенции самого акционерного общества, с учетом установленных законом ограничений.
В жилищном законодательстве - как уже и указывал - это сейчас зона правовой неопределенности (риска).
 
Цитата
Andrey_S пишет:
С чего Вы это решили-то?
Ну ОК, не прав на счёт одного дня. Но процедура закрытия реестра прописана чёрным по белому. А вот ни на один из моих вариантов-вопросов вы так и не дали ответ. Впрочем у вас, наверное, его нет и не по вашей вине, т.к. закон тут явно нигде не даёт намека.

В таких случаях надо искать, что может быть нарушено, если мы принимает такой бюллетен к подсчёту, и если мы не принимаем. На мой взгляд, довод о том, что принятие бюллетеня старого собственника, нарушает право нового собственника сознательно не участвовать в собрании, хороший. А что вы думаете на этот счёт, если отвлечься от реестра, который не понятно на какой момент фиксировать?

Кроме того на фодновом рынке есть такое обстоятельство, что после фиксации реестров, если мне не изменяет память, публикуется отчетность, которая определяет размер дивидендов. Если реестр не фиксировать, то это будет приводить (и приводит) к тому, хорошая или наоборот плохая отчетность будет приводить к ажиотажному количеству сделок, что превратит проведение собрания в ад. У нас всё-таки ситуация иная, но на какой-то момент следует фиксировать реестр, это правда.

И наконец, третий момент: если допустим мы сделаем запросы в ЕГРН на момент окончания приема решения, то как показывает практика, мы получим сведения примерно двухнедельной давности. Таким образом, наш чудо реестр ещё упирается в тупление Росреестра. Здесь правда, что хорошо, Росреестр в выписке указывает дату запроса и с нас это снимает ответственность. Однако всё равно не получается сделать всё без сучка, без задоринки.
 
Цитата
morskaya35-6 пишет:
На мой взгляд, довод о том, что принятие бюллетеня старого собственника, нарушает право нового собственника сознательно не участвовать в собрании, хороший. А что вы думаете на этот счёт, если отвлечься от реестра, который не понятно на какой момент фиксировать?
Думаю то же самое, что и на довод о том, что "принятие бюллетеня старого акционера нарушает право нового акционера", именно поэтому на фондовом рынке и регламентирована необходимость закрытия реестра акционеров. Как и многое другое.

Цитата
morskaya35-6 пишет:
Кроме того на фодновом рынке есть такое обстоятельство, что после фиксации реестров, если мне не изменяет память, публикуется отчетность, которая определяет размер дивидендов. Если реестр не фиксировать, то это будет приводить (и приводит) к тому, хорошая или наоборот плохая отчетность будет приводить к ажиотажному количеству сделок, что превратит проведение собрания в ад.
Даты закрытия закрытия реестра акционеров для проведения собрания и для выплаты дивидендов не одни и те же (собрания обязательно проводятся не реже раза в год, решение о выплате/невыплате дивидендов как раз и принимается на собрании акционеров), я же явно привел примеры. Ничего особенно адового от этого не происходит.

Цитата
morskaya35-6 пишет:
И наконец, третий момент: если допустим мы сделаем запросы в ЕГРН на момент окончания приема решения, то как показывает практика, мы получим сведения примерно двухнедельной давности. Таким образом, наш чудо реестр ещё упирается в тупление Росреестра. Здесь правда, что хорошо, Росреестр в выписке указывает дату запроса и с нас это снимает ответственность. Однако всё равно не получается сделать всё без сучка, без задоринки.
А это все к тому же вопросу.
 
Цитата
Andrey_S пишет:
А это все к тому же вопросу.
ЕГРН не ведет реестр собственников. Он ведет реестр недвижимости. Тем не менее, это единственный легитимный источник сведений, пригодный для создания УК/ОСЖ реестра собственников. От того, что на рынке кто-то громко кричит "Халва!" во рту слаще не становится. Даже если сам собстенник явится к вам с выпиской ЕГРН и скажет: "Я собственник", это совершенно не означает, что это так.
 
У нас такие решения ГЖИ при проверке протокола, забраковал, теперь в суде будем отстаивать протокол. Так как ситуация как раз как вы написали, новый собственник заявился в момент проведения заочной части, с словами "Хочу голосовать", а в реестре стоит старый собственник, хотя заказывали его прям перед уведомлением.
 
Там слишком много нюансов, чтобы однозначно решить как будет правильно.
Тем более, что в НПА нюансы не расписаны. Так что каждый идет своим путем. Думаю что верно идти по пути наименьшего сопротивления и оспоримости.

У меня собрания по новостройкам. И за те три месяца пока идет собрание, состав голосующих (если строго по закону) меняется кардинально.

На дату инициирования собрания - лиц которые имеют право голосовать - единицы, которые успели подписать акт (ну, инициатору, конечно подписываем первым)
Кого уведомлять? По реестру на дату начала собрания? Десять человек из тысячи? Возмущения будет море. Поэтому уведомляем всех дольщиков, которые на эту дату не то, что не имеют право голосования, но и вполне себе могут не иметь его весь срок голосования, не приняв квартиру.

В целом все становится логичнее, если представить, что голосует помещение, а не лицо-собственник. Я это очень утрированно выражаю, в законе, конечно, так не написано, но так логичнее.Для целей собрания нам же не интересен голос именно Васи Пупкина, нам нужен голос собственника помещения и неважно как его зовут.

Мое личное мнение (как юриста) что
первичный собственник проголосовав - уже реализовал "право собственника помещения этого помещения" на голосование. Вторичный собственник имеет право на голосование, но реализовать его не может, равно как и проголосовать второй раз не может собственник помещения.

Что не мешает мне (как практикующему ЖКХ-ку), если нужно, исходя из
Цитата
пути наименьшего сопротивления и оспоримости.
принять голос нового собственника, а старый выкинуть, если это не противоречит целям проводимого ОСС.
 
Цитата
АРоманов пишет:
три месяца пока идет собрание
Что ненормально уже само по себе.
Цитата
АРоманов пишет:
Кого уведомлять? По реестру на дату начала собрания?
Уведомление о проведении ОСС в соответствии с ЖК должно быть направлено не позднее чем за 10 дней, из чего следует, что реестр собственников для целей проведения собрания должен быть закрыт заблаговременно (не позднее этих самых 10 дней).
Цитата
АРоманов пишет:
Возмущения будет море.
Это вопрос законодательного ограничения на определение даты закрытия реестра в целях проведения ОСС для выбора способа управления и управляющей организации (он актуален не только в новостройках). И я бы сначала подумал где уже сейчас и почему наблюдается возмущение реально существующими порядками проведения собраний - в жилищной сфере или на фондовом рынке. И хотя бы для себя честно ответить: это ли беспокоит управляющие организации?
 
Цитата
morskaya35-6 пишет:
Из мнения не понятно, на какой момент должен браться реестр собственников. На момент голосования? На момент начала собрания? Или на момент окончания приёма решения? А может на момент составления протокола?
На момент рассылки уведомлений о проведении ОСС. Менять реестр в процессе собрания - грех, а к моменту рассылки уведомлений реестр должен быть готов.

А вообще в первую очередь решать такие вопросы должна счётная комиссия, а уже потом все остальные могут попробовать оспорить её решение. У нас в доме, помнится, одна девушка в процессе ОСС успела поменять не только фамилию, но и мнение по некоторым вопросам. В результате - два экземпляра решения в урне для голосования.
 
Цитата
Sergey Cheban пишет:
На момент рассылки уведомлений о проведении ОСС. Менять реестр в процессе собрания - грех

Чем подкрепляется это мнение? Вести актуальный реестр собственников - это обязанность УК. Поэтому если инициатор УК, то вопрос удваивается.

Ну и если делать так, как ты говоришь, то тогда нельзя допускать к голосованию новых собственников, которые каким-то образом узнали про собрание (уведомлять их после начала собрания, по-видимому, всё-таки не нужно).
 
Цитата
Andrey_S пишет:
Что ненормально уже само по себе.
Мы живем в реальном мире, дом в 1000 квартир примерно за это время заселится (передаточные акты будут подписаны) примерно процентов на 80-90%.
Любое смещение сроков чревато.
Цитата
Andrey_S пишет:
Уведомление о проведении ОСС в соответствии с ЖК должно быть направлено не позднее чем за 10 дней, из чего следует, что реестр собственников для целей проведения собрания должен быть закрыт заблаговременно (не позднее этих самых 10 дней).
Вот дом введен в эксплуатацию я-дольщик пришел первым, подписал акт приема передачи по своей квартире, и на этот момент являюсь единственным лицом, имеющим право голосования (равнозначно собственнику в праве голосования на ОСС). У меня сильное желание инициировать ОСС, у меня есть право на это. Формирую реестр из себя одного, уведомляю себя, назначаю собрание на срок через 10 дней. Через 10 дней лиц, имеющих право на голосование (принявших квартиры) будет 100. Дольщиков, не принявших пока квартиры еще условно 900. Таки будет реестр из одного меня верным?
 
Цитата
АРоманов пишет:
Вот дом введен в эксплуатацию я-дольщик пришел первым, подписал акт приема передачи по своей квартире, и на этот момент являюсь единственным лицом, имеющим право голосования (равнозначно собственнику в праве голосования на ОСС). У меня сильное желание инициировать ОСС, у меня есть право на это. Формирую реестр из себя одного, уведомляю себя, назначаю собрание на срок через 10 дней. Через 10 дней лиц, имеющих право на голосование (принявших квартиры) будет 100. Дольщиков, не принявших пока квартиры еще условно 900. Таки будет реестр из одного меня верным?
Многогранный вопрос.
 
Цитата
morskaya35-6 пишет:
Возможно уже обсуждали данный вопрос, но сходу не нашел.

Есть у кого-нибудь разъяснения минстроя, судебная практика или своё личное мнение, полученное методом дедукции из ЖК РФ, в отношении того, что делать на заочном или очно-заочном собрании с голосами тех, кто к моменту его окончания уже утратил право собственности? Причем тут как минимум три случая:
1) Пришел новый собственник и потребовал бюллетень
2) Новый собственник не пришел, но инициатор (например, потому что он - УК/ТСЖ) знал о том, что собственник поменялся
3) Новый собственник не пришел, но инициатор не знал, что собственник поменялся, т.к. это, например, произошло не задолго до окончания ОСС
Понятно, что уведомлять нового собственника нет никакой обязанности.Но на мой взгляд, считать такие голоса нельзя, т.к. новый собственник мог сознательно не хотеть участвовать в ОСС (чтобы не создавать кворума), при этом нет никакого механизма отозвать голос предыдущего собственника.
Этот вопрос так и не получил однозначного ответа, но тем не менее попытаюсь несколько усложнить ситуацию. Например, если предположим речь идет о собрании членов ТСЖ, а предыдущий собственник не был членом и естественно никаких уведомлений не получал, но в период заочной фазы и задолго до ее завершения появился новый собственник и обратился с заявлением о вступлении в члены ТСЖ, а также выразил желание заполнить бланк решения по текущему ОС членов ТСЖ. Имеет ли он на это право?
 
Цитата
Викт0р пишет:
Цитата
morskaya35-6 пишет:
Возможно уже обсуждали данный вопрос, но сходу не нашел.
Этот вопрос так и не получил однозначного ответа, но тем не менее попытаюсь несколько усложнить ситуацию. Например, если предположим речь идет о собрании членов ТСЖ, а предыдущий собственник не был членом и естественно никаких уведомлений не получал, но в период заочной фазы и задолго до ее завершения появился новый собственник и обратился с заявлением о вступлении в члены ТСЖ, а также выразил желание заполнить бланк решения по текущему ОС членов ТСЖ. Имеет ли он на это право?

По ЖК имеют право голосовать оба в период проведения собрания. в законе пробел на эту тему. Но целесообразнее учесть голос нового - ведь ему жить на основании этих решений и его интересы затронуты будут в будущем. С другой стороны если старый не участвует то и обжаловать может запросто. Вопрос не урегулирован законом.
 
Цитата
Мира Н пишет:
По ЖК имеют право голосовать оба в период проведения собрания. в законе пробел на эту тему.
Как старый может голосовать, если он не член ТСЖ?

Цитата
Викт0р пишет:
Имеет ли он на это право?
Я считаю, что имеет. Тем более, вам, как инициатору, это даже выгодно. Если у вас есть 50 ЧТСЖ из которых проголосовало 25, то вступление нового ЧТСЖ при условии, что он проголосует, увеличит процент - буит 26 из 51. (Понятно, что нужно считать в метрах, но смысл тот же)
 
Цитата
morskaya35-6 пишет:
Цитата
Мира Н пишет:
По ЖК имеют право голосовать оба в период проведения собрания. в законе пробел на эту тему.
Как старый может голосовать, если он не член ТСЖ?

Цитата
Викт0р пишет:
Имеет ли он на это право?
Я считаю, что имеет. Тем более, вам, как инициатору, это даже выгодно. Если у вас есть 50 ЧТСЖ из которых проголосовало 25, то вступление нового ЧТСЖ при условии, что он проголосует, увеличит процент - буит 26 из 51. (Понятно, что нужно считать в метрах, но смысл тот же)

Я про ОСС не членов ТСЖ, а собственников. В вопросе условия не было член ТСЖ или нет, раз голосовал - предполагается что состоит в ТСЖ. На момент голосования - собственник и член ТСЖ - может голосовать. после продажи квартиры - уже не член ТСЖ, новый - член ТСЖ, если подаст заяву, тоже голосовать может.
 
Цитата
АРоманов пишет:
равно как и проголосовать второй раз не может собственник помещения.
Может, если в установленные сроки для голосования изменил решение и просит первое решение считать не действительным, но даже без этой записи надо принимать к подсчету то решение которое по дате позже.
 
Цитата
Юрий М пишет:
Цитата
АРоманов пишет:
равно как и проголосовать второй раз не может собственник помещения.
Может, если в установленные сроки для голосования изменил решение и просит первое решение считать не действительным, но даже без этой записи надо принимать к подсчету то решение которое по дате позже.
А основания правовые? собрание единое, но длящееся. И оба имеют право голоса в определенный момент.
 
Цитата
Юрий М пишет:
Может, если в установленные сроки для голосования изменил решение и просит первое решение считать не действительным, но даже без этой записи надо принимать к подсчету то решение которое по дате позже.
Не хочу спорить или переубеждать (нет такой цели), но для читающих форум и ищущих ответы на вопросы должен написать, что имеется и другая точка зрения по этому поводу, в том числе изложенная в письме минстроя.
 
Цитата
Мира Н пишет:
А основания правовые? собрание единое, но длящееся. И оба имеют право голоса в определенный момент.
Если вы про смену собственника в период голосования, когда проголосовал старый собственник и новый, то ключевым здесь является кто стал собственником на момент подсчёта голосов, голос старого собственника естественно исключается из подсчета, думаю и суд примет это, ежели что..., для старого собственника уже по факту безразлично, и права его ну ни как не нарушаются...
 
Цитата
Юрий М пишет:
Цитата
Мира Н пишет:
А основания правовые? собрание единое, но длящееся. И оба имеют право голоса в определенный момент.
Если вы про смену собственника в период голосования, когда проголосовал старый собственник и новый, то ключевым здесь является кто стал собственником на момент подсчёта голосов, голос старого собственника естественно исключается из подсчета, думаю и суд примет это, ежели что..., для старого собственника уже по факту безразлично, и права его ну ни как не нарушаются...

Но это просто толкование, но прямо в НПА это не сказано
 
Цитата
Мира Н пишет:
Но это просто толкование, но прямо в НПА это не сказано
Прямо это не указано, но
ст. 48 ЖК РФ
5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
 
Цитата
Юрий М пишет:
Цитата
Мира Н пишет:
Но это просто толкование, но прямо в НПА это не сказано
Прямо это не указано, но
ст. 48 ЖК РФ
5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
Не убедили. Сроков ЗФ или ОЗФ не имеется, оно может и три месяца идти. и в определенный период каждый собственник имеет право на голосование - все эти атрибуты у него будут. Даже если их 5 сменится за это время.
 
Цитата
Мира Н пишет:
Не убедили. Сроков ЗФ или ОЗФ не имеется, оно может и три месяца идти. и в определенный период каждый собственник имеет право на голосование - все эти атрибуты у него будут. Даже если их 5 сменится за это время.
Так право голосовать имеют, с этим и не спорю, речь идет о подсчете голосов, при наличии как вы пишите 5 решений собственников на одно и тоже помещение.
Мира Н, если вы не учтёте голос нового собственника, то по факту нарушите его права..., надо из этого так же исходить.
 
Цитата
Юрий М пишет:
Цитата
Мира Н пишет:
Не убедили. Сроков ЗФ или ОЗФ не имеется, оно может и три месяца идти. и в определенный период каждый собственник имеет право на голосование - все эти атрибуты у него будут. Даже если их 5 сменится за это время.
Так право голосовать имеют, с этим и не спорю, речь идет о подсчете голосов, при наличии как вы пишите 5 решений собственников на одно и тоже помещение.
Мира Н, если вы не учтёте голос нового собственника, то по факту нарушите его права..., надо из этого так же исходить.
А если старого - аналогично, и он имеет право на обжалование такое же. Мало ли. Тут явный пробел и он не урегулирован от слова совсем. Логично да - новому жить здесь...
Обычно учитывают и голосует тот кого раньше нашли. Если только сам новый собственник не захочет голосовать рьяно. Но обычно не хотят особо)
 
На форуме есть коллега, который опираясь на лучше прописанное законодательство об АО и составлении реестров акционеров для голосования (а нормы ЖК когда то списывались с этих положений, поэтому это двоюродные братья) как раз говорит об обратном, что состав лиц, имеющих право на голосование определяется на момент составления некоего списка лиц, имеющего право на голосование - реестра. Именно они имеют право на голосование, в отношении них должны быть исполнены все обязанности организации голосования.
А то, что состав лиц, приобретших право на источник права на голосование изменился в ходе голосования - никак не должно волновать организаторов собрания, ибо они при всем желании не смогут заглянуть в будущее и обеспечить то же надлежащее уведомление о голосовании лиц, которое только в будущем купят акции/квартиру.

Я не во всем согласен с коллегой, но согласен с тем, что в случае изменения собственника помещения голосование первого собственника исключает право на участие в ОСС второго.
Довод про то, что права старого собственника в меньшей степени зависят от итога голосования, чем нового - он хорош, конечно.
Но все же краеугольным камнем он не будет, так он имеет право инициировать новое собрание и реализовать свои права на голосование. Покупать квартиру в течение голосования его никто не обязывал и если ему не нравится как проголосовал старый собственник - значит его права нарушил именно он?))
В общем в суде, думаю, я бы в 9 из 10 случаях убедил бы судью в том, что считать нужно голос старого собственника, а не нового.

В голове это прекрасно укладывается, если представить что голосуют не собственники, а помещения, все становится логично.
 
Цитата
АРоманов пишет:
В общем в суде, думаю, я бы в 9 из 10 случаях убедил бы судью в том, что считать нужно голос старого собственника, а не нового.
Что решит суд это вопрос, но это имеет смысл если только, эти голос(а) могли повлиять на принятые решения, естественно при наличии кворума, а так на мой взгляд мышиная возня...
Хотя мнения мне ваши интересны.

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!