new_year

До бесплатного семинара в Москве осталось

  • 2
  • 7
дней

До бесплатного семинара в Краснодаре осталось

  • 4
дня

До бесплатного семинара в Самаре осталось

  • 2
  • 5
дней

Форум

ГлавнаяПерепланировка и переустройство помещений в МКД

Перепланировка и переустройство помещений в МКД

RSS
Перепланировка и переустройство помещений в МКД
 
Цитата
Наиля пишет:
Все же какую площадь жилых помещений использовать при расчетах и начислениях? Та которая указана в тех паспорте или которая складывается из суммы площадей жилых помещений согласно правоустанавливающим документам. Площади незначительно, но меняются постоянно. Мы берем площадь, ту что складывается на данный момент по правоустанавливающим документам. Собственники не согласны, обещают жаловаться. Подскажите как правильно?

выделено желтым: эта как? пример приведите пожалуйста?

Хронологически:
Сначала делается какой-то обмер (переобмер) помещения, вносится изменение в техплан, соответственно меняется площадь в техпаспорте.
НО! о этом изменении знает ТОЛЬКО БТИ И СОБСТВЕННИК.

после этого, собственник должен пойти и переоформить свидетельство о собственности, после этого данные о изменении площади помещения окажутся в РР, и об этом узнает УК.
 
Цитата
о-хо-хо пишет:
Цитата
Наиля пишет:
Все же какую площадь жилых помещений использовать при расчетах и начислениях? Та которая указана в тех паспорте или которая складывается из суммы площадей жилых помещений согласно правоустанавливающим документам. Площади незначительно, но меняются постоянно. Мы берем площадь, ту что складывается на данный момент по правоустанавливающим документам. Собственники не согласны, обещают жаловаться. Подскажите как правильно?

выделено желтым: эта как? пример приведите пожалуйста?

Хронологически:
Сначала делается какой-то обмер (переобмер) помещения, вносится изменение в техплан, соответственно меняется площадь в техпаспорте.
НО! о этом изменении знает ТОЛЬКО БТИ И СОБСТВЕННИК.

после этого, собственник должен пойти и переоформить свидетельство о собственности, после этого данные о изменении площади помещения окажутся в РР, и об этом узнает УК.
Так и есть,собственники приносят выписку из ЕГРН с измененной площадью, в результате меняется общая площадь, которая в свою очередь отличается от той, что в техпаспорте.
 
Цитата
Наиля пишет:

...Так и есть,собственники приносят выписку из ЕГРН с измененной площадью, в результате меняется общая площадь, которая в свою очередь отличается от той, что в техпаспорте.

В этом случае, если Вы запросите новый техпаспорт, то увидите, что площадь в нем тоже изменилась. т.к. СНАЧАЛА -обмер и изменение в тех. плане, после этого -изменение СС.

Я-бы работал по последнему (хронологически) выданному документу.В вашем случае -по СС.
 
Добрый день. Прошу совета: собственник обшил стены в квартире листами ГКЛ, при этом закрыл листами стояки отопления и частично скрыл радиаторы отопления. Будут ли такие действия рассматриваться как перепланировка?
 
Цитата
Клава пишет:
Добрый день. Прошу совета: собственник обшил стены в квартире листами ГКЛ, при этом закрыл листами стояки отопления и частично скрыл радиаторы отопления. Будут ли такие действия рассматриваться как перепланировка?
ИМХО, нет.
 
Скорее всего нет...но стоит выдать собственнику письмо о приведении в первоначальное состояние для обеспечения доступа к общему имуществу для могущих иметь место впоследствии аварий и нарушений показателей качества коммунальных услуг.
 
Цитата
flegmat пишет:
письмо о приведении в первоначальное состояние для обеспечения доступа
Зачем приводить в первоначальное состояние. Может быть короб легко демонтируется. Письмо должно быть о необходимости обеспечить доступ. А как - другой вопрос.
 
Приводить не надо...надо писать)) Если нужно локализовать аварию в течение 30 мин после заявки, то потом вы будете рассказывать почему при этом еще 20 минут ломали обшивку...А если у вас на руках бумага о том, что вы предупредили собственника, то возможно вам зачтется...а может и нет((
 
Цитата
Ильич пишет:
ИМХО, нет.
Вроде запрета нет, но если потребуется ремонт или замена, то собственнику придется демонтировать как минимум добровольно
 
Цитата
Юрий М пишет:
если потребуется ремонт или замена
Коммуникаций - да.
 
Здравствуйте. Собственник Нежилого помещения самовольно захватил часть коридора. Помещение находится в цокольном этаже, вход раздельный в жилую часть и цоколь. Как принудить вернуть всё в первоначальный вид? На какие законодательные нормы ссылаться при составлении жалобы в жилинспекцию?
 
Доброго времени суток, нужен совет бывалых.
Застройщиком при строительстве дома зачем то предусмотрено две входных двери в подъезд: одна из них имеет прямое назначение - пропуск людей в лифтовой холл первого этажа а вторая дверь просто вход в тамбур.
Вопрос - нужно ли голосовать если Правление ТСЖ планирует заменить одну входную дверь а вторую демонтировать и проем заложить (на картинке обозначено синим цветом) с последующей отделкой а так же демонтировать ненужные перегородки с дверьми ( на картинке обозначено красным цветом).
Устав предусматривает такие действия в ТСЖ вступили не все собственники.
 
А где проход на незадымляемую лестницу?
 
Цитата
FSerg пишет:
А где проход на незадымляемую лестницу?
Отдельный вход с отдельной дверью.
 
Было предусмотрено место для охраны/консьержа?
 
Нет, в тамбуре этом почтовые ящики размещены сейчас . Вобщем дверь бесполезная.
 
ВС РФ: предписание органа ГЖН к УК с требованием устранить перепланировку общих мест, осуществленную жителями, незаконно

30 сентября 2019

Выездная проверка ГЖИ обнаружила нарушение Правил техэксплуатации жилфонда № 170: жители дома самовольно установили тамбуры – металлические двери в общем коридоре, отсекающие квартиры, – фактически жители увеличили свои квартиры за счет коридоров. Разрешения от ОСС ни у кого не было, разумеется (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2019 г. № 307-ЭС19-13837).

УК выдано предписание с формулировкой "устранить допущенное нарушение".

УК оспорила предписание в суде, посчитав, что на неё возложена обязанность обратиться в суд с требованием обязать кого-либо из собственников демонтировать дверь, при том что она не осуществляла перепланировки и в качестве УК не вправе демонтировать перегородки, установленные собственниками и нанимателями, без их согласия..

Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку:

на УК не возложено предписанием обязанность по обращению с исковыми заявлениями в суд, а предписано устранить нарушения в рамках имеющихся у него прав,
переписка УК с собственниками с просьбой представить разрешительную документацию на произведенную перепланировку, либо произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальное проектное состояние, не имеет значения, поскольку на момент выдачи предписания такие уведомления собственникам не направлялись, что свидетельствует о непринятии УК до проведенной проверки исчерпывающих мер по недопущению нарушений закона.
Кассационная инстанция исходила из того, что:

предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику помещения органом, осуществляющим согласование, что следует из ст. 29 Жилищного кодекса и п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2018 г.,
поэтому дело нужно вернуть в первую инстанцию на новое рассмотрение, где и дать оценку спорному предписанию применительно к способу и порядку его исполнения УК.
ВС РФ согласился с выводами кассации и отказался "засиливать" решения о законности предписания.
http://www.garant.ru/news/1296705/#ixzz617WV9blF
 
Как снег на голову - собственник в нашем доме продал квартиру на 1-м этаже, и новый собственник решил сделать там фото-студию (для этого, в общем-то, и покупал). Резко делает отдельный вход, переводит в нежилое - именно в такой последовательности. Кто-то из жильцов узнал, поднял шум, стали немного разбираться.

Оказывается, недавно были поправки в ЖК РФ, касающиеся перевода жилых в нежилые. Это ФЗ от 29.05.19 №116-ФЗ
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_325548/

Новшества:
- нужно общее собрание собственников с кворумом 2/3, причем, именно в том подъезде, где перевод (если многоподъездный дом);
- нужно письменное согласие от собственников смежных квартир.

Никогда не думал, что такое случится в нашем доме, всегда радовался, что нет нежилых помещений с их заморочками :(

Отправлено спустя 13 минуты 3 секунды:
Такая вот листовка:

Уважаемые жители дома № !

Новый собственник квартиры (на 1-м этаже) хочет перевести свое помещение в категорию нежилого. И дело даже не в том, что сейчас там собирается сделать «безобидное» фотоателье или что-то в этом роде, - а в том, что в нашем доме появится нежилое помещение, которое в дальнейшем может быть использовано кем и как угодно.

Нежилые помещения по многим вопросам ЖКХ – например, потребления коммунальных ресурсов, использования и содержания общего имущества, и прочее - имеют особый статус, и, как показывает практика, могут создавать различные проблемы для собственников квартир в доме. Не зря же законодатель последовательно ужесточает требования к порядку перевода помещения из жилого в нежилое! Вот, например, последние поправки в Жилищный кодекс, вступившие в силу 1 июля этого года, требуют обязательного проведение общего собрания собственников, а не просто сбор подписей «согласия» на оборудование фотоателье. Кстати, органы муниципальной власти не имеют к нашему дому никакого отношения, т.к. у нас все квартиры приватизированы; это же касается и руководства многодомного ТСЖ.

В связи с этим, призываем Вас ответственно отнестись к участию и голосованию на собрании по данному вопросу, и вообще к подписанию всяких «бумажек». Если Вы не определились, какое решение принять, если на Вас оказывается давление, Вас пытаются ввести в заблуждение, или Вы просто не хотите кого-либо обидеть - то помните, что у Вас всегда есть право проголосовать «воздержался» или вообще не участвовать в голосовании или подписании. У кого проконсультироваться – Вы знаете.

Повторяем: вопрос стоит о переводе жилого помещения квартиры №1 в нежилое – именно так, а не иначе (что бы там Вам ни говорили!). Что может появиться в этом помещении завтра-послезавтра и как это повлияет на нашу жизнь в доме – никто не знает; но будет уже поздно!

Забудьте (хотя бы на время) взаимные обиды и антипатии - пришло время сплотиться! Только мы сами, объединившись, сможем защитить свой дом.

1 октября 2019 г.
Инициативная группа собственников:
 
Цитата
ДонКихот пишет:
Резко делает отдельный вход,
С какой стати?
 
Цитата
Ильич пишет:
С какой стати?
Не которые собственники покупая помещения, думают что им всё дозволено, ан нет.
У нас такое давненько было, собственник начал делать отдельный вход в нежилое, причем такой капитальный, бетона использовал уйму, тут жители возмутились и написали в ЖИ, результат крыльцо долбил отбойными молотками, даже не стал инициировать ОСС, заведомо зная результат...
 
Цитата
Юрий М пишет:
покупая помещения, думают что им всё дозволено,
Цитата
Первое правило бизнеса – защищайте свои инвестиции.
:D :D :D
Им наобещают (или у них выход есть) все "порешать", а тут собственники уперлись. А деньги и уже оплачены и "люди" обратно не вернут.
Вот и прут до конца, продолжают строить, еще заносят. Не бросать же...
 
Цитата
ДонКихот пишет:
нужно письменное согласие от собственников смежных квартир.
Нужно ли письменное согласие собственников подвала (это смежное помещение с 1-ым этажом)?
 
Цитата
Sasha-kag пишет:
Цитата
ДонКихот пишет:
нужно письменное согласие от собственников смежных квартир.
Нужно ли письменное согласие собственников подвала (это смежное помещение с 1-ым этажом)?
Вопросом на вопрос: а остальные согласны?
 
Цитата
Ильич пишет:
а остальные согласны?
Собственники рядом и выше согласны. А вот как получить письменное согласие собственников снизу? Выходит придётся собирать подписи со всех собственников МКД. А если в доме 300-400 квартир?
 
Цитата
Sasha-kag пишет:
Цитата
Ильич пишет:
а остальные согласны?
Собственники рядом и выше согласны. А вот как получить письменное согласие собственников снизу? Выходит придётся собирать подписи со всех собственников МКД. А если в доме 300-400 квартир?
А одно без другого не бывает. Надо протокол ОСС+согласие всех примыкающих.
ЖК ст. 23
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Да и кворум на ОСС тут особый:
) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
 
Цитата
ДонКихот пишет:
Повторяем: вопрос стоит о переводе жилого помещения квартиры №1 в нежилое – именно так, а не иначе (что бы там Вам ни говорили!). Что может появиться в этом помещении завтра-послезавтра и как это повлияет на нашу жизнь в доме – никто не знает; но будет уже поздно!
Что в этом нежилом помещении могут делать такого, после фотостудии...?
Впрочем был пример у нашей УК. Дом новый, на первом этаже были нежилые помещения, одно из них было парикмахерской, она продает свое помещение стоматологии. Люди первоначально взбунтовались (излучение рентгеновского аппарата и прочее). Но потом все было улажено обещанием, и самое главное, выполнением обещания, собственника стоматологии, сделать за его счет определенные улучшения на придомовой территории. И стали жить-поживать, да добра...
 
У нас - продолжение (начало см. пост #75).

Собственника вызывали на заседание межведомственной комиссии по самостроям. Тот явился уже с юристом. На вопрос председателя (зам мэра по градостроительству и арх.), на каком основании сделали из лоджии выход со ступеньками и почему не оформили как положено перевод в нежилое и не сделали проект, был дан ответ: мол, мы не делаем там нежилое, мы будем делать выход для ребенка-инвалида! У членов комиссии замешательство, председатель предлагает не ломать комедию и не прикрываться ребенком. Мол, несколько дней назад сами обращались в архитектуру за консультацией о переводе в нежилое, кто-то уже подсказал, как обойти ОСС? Да и выход для ребенка делается тоже не с бухты-барахты. Решение комиссии: материалы передать в ГЖИ.

Передали дело или нет, не знаю. Но сегодня смотрим - а ступенек уже нет! Демонтировали. Наверно, ждут жилинспектора.

:?: Так всё-таки, расширение проема в несущей стене за счет окна балконной группы - это уменьшение ОИ, или по-фиг?
 
Цитата
ДонКихот пишет:
расширение проема в несущей стене
требует проекта и осторожности, как и всё. что касается несущих конструкций.
 
Цитата
Ильич написал:
Ну, и что? Никто ещё с ОСС перепланировки (специальный раздел ЖК!) не согласовывал и не надо, т.к. это нерешаемо! Делая проём, собственник что, использует ОИ? Это не пригреть себе кусок лестничной клетки. Не доводите до абсурда. А если собственник захочет заузить проём в несущей стене в пределах своей квартиры, ему тоже надо ползком ползти на ОСС. Или захочет гвоздь в эту стену вбить?. Люстру вешать - перекрытие сверлить (тоже ОИ!)
Прошу прощения за цитирование, просто нашел современную интересную (на мой взгляд небесспорную) практику, а тут на первой странице такой задел для публикации.
В общем, коллега, я то с вами согласен, но ВС и КС выдали одну забавную вещь:

На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД

Цитата

Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)

Соседи снизу потребовали от собственников "объединенной" квартиры заложить проем, а от органа МСУ – "отменить" согласование перепланировки, указывая сразу на несколько обстоятельств:

  • при объединении "исходных" квартир собственники пробили между ними проем в несущей стене. Однако дом, в котором они живут, является крупнопанельным, и в таких домах в несущих стенах вообще категорически запрещено пробивать какие-либо проемы;
  • указанный проем в несущей стене, естественно, уменьшил площадь самой стены. А раз несущая стена является общим имуществом собственников помещений во всем МКД, то на уменьшение размера этой стены, даже всего лишь на площадь дверного проема, нужно получить согласие всех остальных собственников. Такого согласия у ответчиков нет;
  • наконец, на момент слияния "исходных" квартир, они были в собственности двух разных собственников. А объединять квартиры может только такой собственник, который единолично владеет обеими.

Первая инстанция, однако, "вступилась" за объединенную жилплощадь:

  • действительно, п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" не разрешает пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Однако названный пункт находится в подразделе 4.2.4. "Балконы, козырьки, лоджии и эркеры". Значит, запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных зданий распространяется в данном случае только на балконы, козырьки, лоджии и эркеры;
  • для слияния квартир в одну вовсе не требуется, чтобы титульным собственником обеих квартир было одно лицо, это противоречило бы Гражданскому кодексу, а под термином "собственник", применительно кч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса, понимается не одно конкретное лицо, а определенная категория лиц, в том числе сособственников, которые обладают правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме того, ответчики состоят в зарегистрированном браке;
  • что касается согласия всех остальных собственников квартир в доме на устройство дверных проемов в несущей стене, то оно вовсе не нужно. Несущая стена, конечно, относится к общему имуществу согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и подп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, но в рассматриваемом случае границы квартиры не изменяются путем присоединения к ней части общего имущества в МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы частной квартиры, в связи с чем для согласования перепланировки мнение иных собственников значения не имеет;
  • наконец, результаты судебной строительно-технической экспертизы однозначно говорят о том, что нарушений требований строительных и иных норм и правил при слиянии спорных квартир не установлено, техсостояние объединенной квартиры оценивается как исправное и работоспособное, спорные работы по перепланировке и переустройству не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако апелляционная инстанция решение райсуда отменила:

  • райсуд пришел к выводу, что устройство дверного проема в несущей стене в спорной квартире не предполагает уменьшение общего имущества МКД, поскольку не изменяет границы жилого помещения путем присоединения к нему части общего имущества МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы квартиры. Однако этот вывод ошибочен;
  • сам характер работ, в результате которого в несущей стене организуется проем, свидетельствует о том, что происходит уменьшение общего имущества за счет уменьшения площади несущей стены. Эти мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД путем частичного разрушения несущей стены дома, то есть уменьшение размера общего имущества;
  • следовательно, проведение таких работ возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. А такое согласие отсутствует;
  • при этом не имеет значения, что в результате произведенных работ не была присоединена часть общего имущества, поскольку необходимость получения согласия всех собственников помещений в МКД, установленная ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, регламентирует иные случаи реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, в результате которых общее имущество не уменьшается, а присоединяется к помещению собственника;
  • в связи с этим выводы строительно-технической экспертизы о безопасности проведенных работ не могут рассматриваться как достаточные для признания произведенной перепланировки и объединения квартир законными и отказа в иске;
  • согласование указанных работ органом МСУ не может подменить собой согласие собственников;
  • перепланировка и объединение квартир – незаконны, а ответчики обязаны привести квартиры в первоначальное состояние путем восстановления несущей стены, в которой оборудован проем. Возложение данной обязанности не может рассматриваться как влекущее за собой возникновения у ответчика ущерба, несоизмеримого с допущенным нарушением, а требования истцов, направленные на восстановление общего имущества МКД не могут быть квалифицированы как злоупотребление своими правами.

Ответчики пытались добиться пересмотра в кассации, но безуспешно. Последней "надеждой" была жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации – собственник новой квартиры указывал, что ч. 2 ст. 40 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений с присоединением части общего имущества в доме противоречит Конституции Российской Федерации, ст. 25 (о неприкосновенности жилища), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности) и ст. 40 (о праве на жилище). КС РФ отказался рассматривать жалобу, отметив, что спорная норма сама по себе не содержит неопределенности и не может рассматриваться как нарушающая права заявителя в указанном в жалобе аспекте.

Любопытно, что при этом КС РФ упомянул два других своих "отказных" определения, в одном из которых обсуждалась жалоба на то, что ст. 36 ЖК РФ именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).

Скопировано с ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/news/1315431/#ixzz6EDpEOQD1

Бездумно ломать стены конечно и безусловно плохо. Но "уменьшение общего имущества за счет уменьшения площади несущей стены" ?
Как выше написал уважаемый Ильич, решил дырку просверлить - собирай ОСС и 100%
 
Ну что тут сказать? Бред на марше. Где в ЖК некий приоритет несущих стен?
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Под эту трактовку традиционное соединение комнаты с кухней тоже подогнать можно...
А уж разрешённое всеми и всегда французское окно.
Ну, и наконец, более серьёзная бомба: практически все помещения первых этажей во всей стране, переведённые из жилых в нежилые АБСОЛЮТНО ЗАКОННО - по проекту, с согласованием по всем правилам и пр. лабудой, - можно потребовать вернуть в первоначальное состояние?
У них же сделаны входные группы?
Хрен с ними с аптеками. магазинами, забегаловками. Порушим бизнес. Заложим проёмы и поселим на первый этаж с окнами на трамвай... Кого? Люди радостно от квартир на первых этажах избавлялись, теперь устроим там бомжатники?
#61
0 0
Цитата
Наиля пишет:
Все же какую площадь жилых помещений использовать при расчетах и начислениях? Та которая указана в тех паспорте или которая складывается из суммы площадей жилых помещений согласно правоустанавливающим документам. Площади незначительно, но меняются постоянно. Мы берем площадь, ту что складывается на данный момент по правоустанавливающим документам. Собственники не согласны, обещают жаловаться. Подскажите как правильно?

выделено желтым: эта как? пример приведите пожалуйста?

Хронологически:
Сначала делается какой-то обмер (переобмер) помещения, вносится изменение в техплан, соответственно меняется площадь в техпаспорте.
НО! о этом изменении знает ТОЛЬКО БТИ И СОБСТВЕННИК.

после этого, собственник должен пойти и переоформить свидетельство о собственности, после этого данные о изменении площади помещения окажутся в РР, и об этом узнает УК.
#62
0 0
Цитата
о-хо-хо пишет:
Цитата
Наиля пишет:
Все же какую площадь жилых помещений использовать при расчетах и начислениях? Та которая указана в тех паспорте или которая складывается из суммы площадей жилых помещений согласно правоустанавливающим документам. Площади незначительно, но меняются постоянно. Мы берем площадь, ту что складывается на данный момент по правоустанавливающим документам. Собственники не согласны, обещают жаловаться. Подскажите как правильно?

выделено желтым: эта как? пример приведите пожалуйста?

Хронологически:
Сначала делается какой-то обмер (переобмер) помещения, вносится изменение в техплан, соответственно меняется площадь в техпаспорте.
НО! о этом изменении знает ТОЛЬКО БТИ И СОБСТВЕННИК.

после этого, собственник должен пойти и переоформить свидетельство о собственности, после этого данные о изменении площади помещения окажутся в РР, и об этом узнает УК.
Так и есть,собственники приносят выписку из ЕГРН с измененной площадью, в результате меняется общая площадь, которая в свою очередь отличается от той, что в техпаспорте.
#63
0 0
Цитата
Наиля пишет:

...Так и есть,собственники приносят выписку из ЕГРН с измененной площадью, в результате меняется общая площадь, которая в свою очередь отличается от той, что в техпаспорте.

В этом случае, если Вы запросите новый техпаспорт, то увидите, что площадь в нем тоже изменилась. т.к. СНАЧАЛА -обмер и изменение в тех. плане, после этого -изменение СС.

Я-бы работал по последнему (хронологически) выданному документу.В вашем случае -по СС.
#64
0 0
Добрый день. Прошу совета: собственник обшил стены в квартире листами ГКЛ, при этом закрыл листами стояки отопления и частично скрыл радиаторы отопления. Будут ли такие действия рассматриваться как перепланировка?
#65
0 0
Цитата
Клава пишет:
Добрый день. Прошу совета: собственник обшил стены в квартире листами ГКЛ, при этом закрыл листами стояки отопления и частично скрыл радиаторы отопления. Будут ли такие действия рассматриваться как перепланировка?
ИМХО, нет.
#66
0 0
Скорее всего нет...но стоит выдать собственнику письмо о приведении в первоначальное состояние для обеспечения доступа к общему имуществу для могущих иметь место впоследствии аварий и нарушений показателей качества коммунальных услуг.
#67
0 0
Цитата
flegmat пишет:
письмо о приведении в первоначальное состояние для обеспечения доступа
Зачем приводить в первоначальное состояние. Может быть короб легко демонтируется. Письмо должно быть о необходимости обеспечить доступ. А как - другой вопрос.
#68
0 0
Приводить не надо...надо писать)) Если нужно локализовать аварию в течение 30 мин после заявки, то потом вы будете рассказывать почему при этом еще 20 минут ломали обшивку...А если у вас на руках бумага о том, что вы предупредили собственника, то возможно вам зачтется...а может и нет((
#69
0 0
Цитата
Ильич пишет:
ИМХО, нет.
Вроде запрета нет, но если потребуется ремонт или замена, то собственнику придется демонтировать как минимум добровольно
#70
0 0
Цитата
Юрий М пишет:
если потребуется ремонт или замена
Коммуникаций - да.
#71
0 0
Здравствуйте. Собственник Нежилого помещения самовольно захватил часть коридора. Помещение находится в цокольном этаже, вход раздельный в жилую часть и цоколь. Как принудить вернуть всё в первоначальный вид? На какие законодательные нормы ссылаться при составлении жалобы в жилинспекцию?
#72
0 0
Доброго времени суток, нужен совет бывалых.
Застройщиком при строительстве дома зачем то предусмотрено две входных двери в подъезд: одна из них имеет прямое назначение - пропуск людей в лифтовой холл первого этажа а вторая дверь просто вход в тамбур.
Вопрос - нужно ли голосовать если Правление ТСЖ планирует заменить одну входную дверь а вторую демонтировать и проем заложить (на картинке обозначено синим цветом) с последующей отделкой а так же демонтировать ненужные перегородки с дверьми ( на картинке обозначено красным цветом).
Устав предусматривает такие действия в ТСЖ вступили не все собственники.
#73
0 0
А где проход на незадымляемую лестницу?
#74
0 0
Цитата
FSerg пишет:
А где проход на незадымляемую лестницу?
Отдельный вход с отдельной дверью.
#75
0 0
Было предусмотрено место для охраны/консьержа?
#76
0 0
Нет, в тамбуре этом почтовые ящики размещены сейчас . Вобщем дверь бесполезная.
#77
0 0
ВС РФ: предписание органа ГЖН к УК с требованием устранить перепланировку общих мест, осуществленную жителями, незаконно

30 сентября 2019

Выездная проверка ГЖИ обнаружила нарушение Правил техэксплуатации жилфонда № 170: жители дома самовольно установили тамбуры – металлические двери в общем коридоре, отсекающие квартиры, – фактически жители увеличили свои квартиры за счет коридоров. Разрешения от ОСС ни у кого не было, разумеется (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2019 г. № 307-ЭС19-13837).

УК выдано предписание с формулировкой "устранить допущенное нарушение".

УК оспорила предписание в суде, посчитав, что на неё возложена обязанность обратиться в суд с требованием обязать кого-либо из собственников демонтировать дверь, при том что она не осуществляла перепланировки и в качестве УК не вправе демонтировать перегородки, установленные собственниками и нанимателями, без их согласия..

Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку:

на УК не возложено предписанием обязанность по обращению с исковыми заявлениями в суд, а предписано устранить нарушения в рамках имеющихся у него прав,
переписка УК с собственниками с просьбой представить разрешительную документацию на произведенную перепланировку, либо произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальное проектное состояние, не имеет значения, поскольку на момент выдачи предписания такие уведомления собственникам не направлялись, что свидетельствует о непринятии УК до проведенной проверки исчерпывающих мер по недопущению нарушений закона.
Кассационная инстанция исходила из того, что:

предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику помещения органом, осуществляющим согласование, что следует из ст. 29 Жилищного кодекса и п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2018 г.,
поэтому дело нужно вернуть в первую инстанцию на новое рассмотрение, где и дать оценку спорному предписанию применительно к способу и порядку его исполнения УК.
ВС РФ согласился с выводами кассации и отказался "засиливать" решения о законности предписания.
http://www.garant.ru/news/1296705/#ixzz617WV9blF
#78
0 0
Как снег на голову - собственник в нашем доме продал квартиру на 1-м этаже, и новый собственник решил сделать там фото-студию (для этого, в общем-то, и покупал). Резко делает отдельный вход, переводит в нежилое - именно в такой последовательности. Кто-то из жильцов узнал, поднял шум, стали немного разбираться.

Оказывается, недавно были поправки в ЖК РФ, касающиеся перевода жилых в нежилые. Это ФЗ от 29.05.19 №116-ФЗ
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_325548/

Новшества:
- нужно общее собрание собственников с кворумом 2/3, причем, именно в том подъезде, где перевод (если многоподъездный дом);
- нужно письменное согласие от собственников смежных квартир.

Никогда не думал, что такое случится в нашем доме, всегда радовался, что нет нежилых помещений с их заморочками :(

Отправлено спустя 13 минуты 3 секунды:
Такая вот листовка:

Уважаемые жители дома № !

Новый собственник квартиры (на 1-м этаже) хочет перевести свое помещение в категорию нежилого. И дело даже не в том, что сейчас там собирается сделать «безобидное» фотоателье или что-то в этом роде, - а в том, что в нашем доме появится нежилое помещение, которое в дальнейшем может быть использовано кем и как угодно.

Нежилые помещения по многим вопросам ЖКХ – например, потребления коммунальных ресурсов, использования и содержания общего имущества, и прочее - имеют особый статус, и, как показывает практика, могут создавать различные проблемы для собственников квартир в доме. Не зря же законодатель последовательно ужесточает требования к порядку перевода помещения из жилого в нежилое! Вот, например, последние поправки в Жилищный кодекс, вступившие в силу 1 июля этого года, требуют обязательного проведение общего собрания собственников, а не просто сбор подписей «согласия» на оборудование фотоателье. Кстати, органы муниципальной власти не имеют к нашему дому никакого отношения, т.к. у нас все квартиры приватизированы; это же касается и руководства многодомного ТСЖ.

В связи с этим, призываем Вас ответственно отнестись к участию и голосованию на собрании по данному вопросу, и вообще к подписанию всяких «бумажек». Если Вы не определились, какое решение принять, если на Вас оказывается давление, Вас пытаются ввести в заблуждение, или Вы просто не хотите кого-либо обидеть - то помните, что у Вас всегда есть право проголосовать «воздержался» или вообще не участвовать в голосовании или подписании. У кого проконсультироваться – Вы знаете.

Повторяем: вопрос стоит о переводе жилого помещения квартиры №1 в нежилое – именно так, а не иначе (что бы там Вам ни говорили!). Что может появиться в этом помещении завтра-послезавтра и как это повлияет на нашу жизнь в доме – никто не знает; но будет уже поздно!

Забудьте (хотя бы на время) взаимные обиды и антипатии - пришло время сплотиться! Только мы сами, объединившись, сможем защитить свой дом.

1 октября 2019 г.
Инициативная группа собственников:
#79
0 0
Цитата
ДонКихот пишет:
Резко делает отдельный вход,
С какой стати?
#80
0 0
Цитата
Ильич пишет:
С какой стати?
Не которые собственники покупая помещения, думают что им всё дозволено, ан нет.
У нас такое давненько было, собственник начал делать отдельный вход в нежилое, причем такой капитальный, бетона использовал уйму, тут жители возмутились и написали в ЖИ, результат крыльцо долбил отбойными молотками, даже не стал инициировать ОСС, заведомо зная результат...
#81
0 0
Цитата
Юрий М пишет:
покупая помещения, думают что им всё дозволено,
Цитата
Первое правило бизнеса – защищайте свои инвестиции.
:D :D :D
Им наобещают (или у них выход есть) все "порешать", а тут собственники уперлись. А деньги и уже оплачены и "люди" обратно не вернут.
Вот и прут до конца, продолжают строить, еще заносят. Не бросать же...
#82
0 0
Цитата
ДонКихот пишет:
нужно письменное согласие от собственников смежных квартир.
Нужно ли письменное согласие собственников подвала (это смежное помещение с 1-ым этажом)?
#83
0 0
Цитата
Sasha-kag пишет:
Цитата
ДонКихот пишет:
нужно письменное согласие от собственников смежных квартир.
Нужно ли письменное согласие собственников подвала (это смежное помещение с 1-ым этажом)?
Вопросом на вопрос: а остальные согласны?
#84
0 0
Цитата
Ильич пишет:
а остальные согласны?
Собственники рядом и выше согласны. А вот как получить письменное согласие собственников снизу? Выходит придётся собирать подписи со всех собственников МКД. А если в доме 300-400 квартир?
#85
0 0
Цитата
Sasha-kag пишет:
Цитата
Ильич пишет:
а остальные согласны?
Собственники рядом и выше согласны. А вот как получить письменное согласие собственников снизу? Выходит придётся собирать подписи со всех собственников МКД. А если в доме 300-400 квартир?
А одно без другого не бывает. Надо протокол ОСС+согласие всех примыкающих.
ЖК ст. 23
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Да и кворум на ОСС тут особый:
) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
#86
0 0
Цитата
ДонКихот пишет:
Повторяем: вопрос стоит о переводе жилого помещения квартиры №1 в нежилое – именно так, а не иначе (что бы там Вам ни говорили!). Что может появиться в этом помещении завтра-послезавтра и как это повлияет на нашу жизнь в доме – никто не знает; но будет уже поздно!
Что в этом нежилом помещении могут делать такого, после фотостудии...?
Впрочем был пример у нашей УК. Дом новый, на первом этаже были нежилые помещения, одно из них было парикмахерской, она продает свое помещение стоматологии. Люди первоначально взбунтовались (излучение рентгеновского аппарата и прочее). Но потом все было улажено обещанием, и самое главное, выполнением обещания, собственника стоматологии, сделать за его счет определенные улучшения на придомовой территории. И стали жить-поживать, да добра...
#87
0 0
У нас - продолжение (начало см. пост #75).

Собственника вызывали на заседание межведомственной комиссии по самостроям. Тот явился уже с юристом. На вопрос председателя (зам мэра по градостроительству и арх.), на каком основании сделали из лоджии выход со ступеньками и почему не оформили как положено перевод в нежилое и не сделали проект, был дан ответ: мол, мы не делаем там нежилое, мы будем делать выход для ребенка-инвалида! У членов комиссии замешательство, председатель предлагает не ломать комедию и не прикрываться ребенком. Мол, несколько дней назад сами обращались в архитектуру за консультацией о переводе в нежилое, кто-то уже подсказал, как обойти ОСС? Да и выход для ребенка делается тоже не с бухты-барахты. Решение комиссии: материалы передать в ГЖИ.

Передали дело или нет, не знаю. Но сегодня смотрим - а ступенек уже нет! Демонтировали. Наверно, ждут жилинспектора.

:?: Так всё-таки, расширение проема в несущей стене за счет окна балконной группы - это уменьшение ОИ, или по-фиг?
#88
0 0
Цитата
ДонКихот пишет:
расширение проема в несущей стене
требует проекта и осторожности, как и всё. что касается несущих конструкций.
#89
0 0
Цитата
Ильич написал:
Ну, и что? Никто ещё с ОСС перепланировки (специальный раздел ЖК!) не согласовывал и не надо, т.к. это нерешаемо! Делая проём, собственник что, использует ОИ? Это не пригреть себе кусок лестничной клетки. Не доводите до абсурда. А если собственник захочет заузить проём в несущей стене в пределах своей квартиры, ему тоже надо ползком ползти на ОСС. Или захочет гвоздь в эту стену вбить?. Люстру вешать - перекрытие сверлить (тоже ОИ!)
Прошу прощения за цитирование, просто нашел современную интересную (на мой взгляд небесспорную) практику, а тут на первой странице такой задел для публикации.
В общем, коллега, я то с вами согласен, но ВС и КС выдали одну забавную вещь:

На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД

Цитата

Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)

Соседи снизу потребовали от собственников "объединенной" квартиры заложить проем, а от органа МСУ – "отменить" согласование перепланировки, указывая сразу на несколько обстоятельств:

  • при объединении "исходных" квартир собственники пробили между ними проем в несущей стене. Однако дом, в котором они живут, является крупнопанельным, и в таких домах в несущих стенах вообще категорически запрещено пробивать какие-либо проемы;
  • указанный проем в несущей стене, естественно, уменьшил площадь самой стены. А раз несущая стена является общим имуществом собственников помещений во всем МКД, то на уменьшение размера этой стены, даже всего лишь на площадь дверного проема, нужно получить согласие всех остальных собственников. Такого согласия у ответчиков нет;
  • наконец, на момент слияния "исходных" квартир, они были в собственности двух разных собственников. А объединять квартиры может только такой собственник, который единолично владеет обеими.

Первая инстанция, однако, "вступилась" за объединенную жилплощадь:

  • действительно, п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" не разрешает пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Однако названный пункт находится в подразделе 4.2.4. "Балконы, козырьки, лоджии и эркеры". Значит, запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных зданий распространяется в данном случае только на балконы, козырьки, лоджии и эркеры;
  • для слияния квартир в одну вовсе не требуется, чтобы титульным собственником обеих квартир было одно лицо, это противоречило бы Гражданскому кодексу, а под термином "собственник", применительно кч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса, понимается не одно конкретное лицо, а определенная категория лиц, в том числе сособственников, которые обладают правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме того, ответчики состоят в зарегистрированном браке;
  • что касается согласия всех остальных собственников квартир в доме на устройство дверных проемов в несущей стене, то оно вовсе не нужно. Несущая стена, конечно, относится к общему имуществу согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и подп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, но в рассматриваемом случае границы квартиры не изменяются путем присоединения к ней части общего имущества в МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы частной квартиры, в связи с чем для согласования перепланировки мнение иных собственников значения не имеет;
  • наконец, результаты судебной строительно-технической экспертизы однозначно говорят о том, что нарушений требований строительных и иных норм и правил при слиянии спорных квартир не установлено, техсостояние объединенной квартиры оценивается как исправное и работоспособное, спорные работы по перепланировке и переустройству не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако апелляционная инстанция решение райсуда отменила:

  • райсуд пришел к выводу, что устройство дверного проема в несущей стене в спорной квартире не предполагает уменьшение общего имущества МКД, поскольку не изменяет границы жилого помещения путем присоединения к нему части общего имущества МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы квартиры. Однако этот вывод ошибочен;
  • сам характер работ, в результате которого в несущей стене организуется проем, свидетельствует о том, что происходит уменьшение общего имущества за счет уменьшения площади несущей стены. Эти мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД путем частичного разрушения несущей стены дома, то есть уменьшение размера общего имущества;
  • следовательно, проведение таких работ возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. А такое согласие отсутствует;
  • при этом не имеет значения, что в результате произведенных работ не была присоединена часть общего имущества, поскольку необходимость получения согласия всех собственников помещений в МКД, установленная ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, регламентирует иные случаи реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, в результате которых общее имущество не уменьшается, а присоединяется к помещению собственника;
  • в связи с этим выводы строительно-технической экспертизы о безопасности проведенных работ не могут рассматриваться как достаточные для признания произведенной перепланировки и объединения квартир законными и отказа в иске;
  • согласование указанных работ органом МСУ не может подменить собой согласие собственников;
  • перепланировка и объединение квартир – незаконны, а ответчики обязаны привести квартиры в первоначальное состояние путем восстановления несущей стены, в которой оборудован проем. Возложение данной обязанности не может рассматриваться как влекущее за собой возникновения у ответчика ущерба, несоизмеримого с допущенным нарушением, а требования истцов, направленные на восстановление общего имущества МКД не могут быть квалифицированы как злоупотребление своими правами.

Ответчики пытались добиться пересмотра в кассации, но безуспешно. Последней "надеждой" была жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации – собственник новой квартиры указывал, что ч. 2 ст. 40 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений с присоединением части общего имущества в доме противоречит Конституции Российской Федерации, ст. 25 (о неприкосновенности жилища), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности) и ст. 40 (о праве на жилище). КС РФ отказался рассматривать жалобу, отметив, что спорная норма сама по себе не содержит неопределенности и не может рассматриваться как нарушающая права заявителя в указанном в жалобе аспекте.

Любопытно, что при этом КС РФ упомянул два других своих "отказных" определения, в одном из которых обсуждалась жалоба на то, что ст. 36 ЖК РФ именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).

Скопировано с ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/news/1315431/#ixzz6EDpEOQD1

Бездумно ломать стены конечно и безусловно плохо. Но "уменьшение общего имущества за счет уменьшения площади несущей стены" ?
Как выше написал уважаемый Ильич, решил дырку просверлить - собирай ОСС и 100%
#90
0 0
Ну что тут сказать? Бред на марше. Где в ЖК некий приоритет несущих стен?
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Под эту трактовку традиционное соединение комнаты с кухней тоже подогнать можно...
А уж разрешённое всеми и всегда французское окно.
Ну, и наконец, более серьёзная бомба: практически все помещения первых этажей во всей стране, переведённые из жилых в нежилые АБСОЛЮТНО ЗАКОННО - по проекту, с согласованием по всем правилам и пр. лабудой, - можно потребовать вернуть в первоначальное состояние?
У них же сделаны входные группы?
Хрен с ними с аптеками. магазинами, забегаловками. Порушим бизнес. Заложим проёмы и поселим на первый этаж с окнами на трамвай... Кого? Люди радостно от квартир на первых этажах избавлялись, теперь устроим там бомжатники?
Сейчас на форуме никого нет :(
Сейчас на форуме никого нет :(

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!