vk youtube zen telegram
+7(495) 118-21-35
crm
+7(495) 118-21-35
vk youtube zen telegram

Форум

ГлавнаяЕгор

Егор

Активные темы Поиск Пользователи Правила ТОП 20
Форум » Пользователи » Егор

Форум

Дата создания

Выбрать дату в календаре…Выбрать дату в календаре

Тема

Сообщение

Упорядочить

Выбрать дату в календаре…Выбрать дату в календаре

О создании профессионального объединения УК и ТСЖ
 
#
15.09.2014 14:45:43
До отмены непосреда всё там было нормально с экономикой, теперь будем искать новую нормальную нишу или будет очередной исход УК из этой области.
Сейчас многие ждут как и что решится - закрывать бизнес или уходить в тень в этой ситуации решать каждому придется самому. Если же инициативы, о которых было сказано в "том" письме окажутся реальными, то будем работать как раньше.
Опять же не надо ровнять регионы. Они очень разные. У вас частная УК - редкий зверь и вы не видите там рынок. Это в т.ч потому, что за косяки МУН и Гос УК всегда расплатится учредитель и даст очередной второй шанс. Но очень много где уже не так, а где то функционируют нормальные схемы конкуренции. Я считаю, что если бы НУ не тронули, то мы уже через 5-7 лет имели бы полноценный рынок. Просто не идейные люди в ЖКХ, как бизнес не ходят, а идейным регулярно лупят по рукам законодательным банхамером. А потом смотри выше - тень или уходить. Сейчас принципиальный момент, которого раньше не было никогда. Всерьёз уже теперь власть озаботила ситуация с массовыми отказами от домов и появляется понимание того, что просто убивать неугодные УК уже нельзя - они могут закончится (от слова совсем).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
15.09.2014 13:04:47
Только по одной причине - нет нормальной конкуренции, которая бы заставила нас договариваться.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
15.09.2014 12:02:52
[QUOTE]AVL пишет:

2. Опять же, не забывайте, что мы продаем УСЛУГИ, и основная из услуг - это УПРАВЛЕНИЕ (поэтому и договор наш называется "Договор управления МКД"). Магазин (или - пекарня) услугу УПРАВЛЕНИЯ не продает.
[/QUOTE]

Когда я прихожу в магазин с надписью "Хлеб" и прошу продать мне гвозди или Т-90 на меня смотрят странно. Т.е по сути таким образом они мне оказывают именно облегченный вариант функции управления в интересах заказчика. Да у них она примитивна, но по сути она есть в виде вывески и номенклатуры товара (причем ни то ни другое "в натуре" мне не продаётся).
Считаю, что ни одного уникального, чисто ЖКХашного процесса не существует - всё как у всех, но есть специфика не влияющая на суть.
А чисто агентские отношения мне кажется не отражают всю суть нашей работы. Это действительно именно договор смешанного типа - и подряд и оказание услуги могут быть его частью. А вот агентские отношения считаю не подходят сюда как минимум потому, что убытки по неплатежам не остаются у платежного агента  :) .
[QUOTE]Сибирская Я пишет:

Во вторых, при наличии претензии к какой-либо услуге (к примеру, "недопоставка" по санитарному содержанию), будет необходимо сделать перерасчет и по услуге "управление"?
[/QUOTE]
И это как раз очень напрягает. Причем более того, возможны разные подходы - например такой:
Вы не выполнили услугу по управлению в надлежащем качестве т.к ЛК были помыты не в соответствии с утвержденным графиком, а на день позже. Услуга по управлению оказана ненадлежащего качества - оснований для оплаты услуги нет.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
14.09.2014 22:38:17
Отчасти согласен. Но как наниматель (работодатель) он может выступать только в случае непосредственного управления в доме до 12 (16) квартир. Там да. Хоть сам крась и внука нанимай на работу. А в остальном мне кажется это очень большой натяжкой.

[QUOTE]Гость с Урала пишет:
Только нужно помнить, что на сегодня мы не можем продавать, что угодно и по своему прайсу [/QUOTE]
Можно уточнить, почему не можем? Качество услуги определено гостом (416+290+170 и тд). На мой взгляд это даже хорошо, потому что помогает адекватно конкурировать с товарищами "Я, такой красивый, ща сделаю вам подъезды, а дальше буду собирать деньги 5 лет и ничего не делать"
Лично мне ничего не мешает продавать что угодно и по своему прайсу и я так и делаю. Вроде ничего не жмет, кроме конкуренции (и это правильно).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
14.09.2014 20:58:20
Мастер в цехе - совсем другая история. Ценообразование не есть предмет отношений участников договора. Ни один покупатель условного батона не платит отдельно за батон и отдельно директору хлебокомбината. Платит он за батон (что-б съесть или перепродать). Покупая условный батон для частного применения никто не спрашивает "пачем батончик прикупили на хлебокомбинате" и сколько наценили сверху.
Наша работа ближе всего к магазину получается. Мы принимает решение о том, что будем продавать нашим клиентам (булки, рогалики и печеньки, книжки по кулинарии и услуги эксперта-дегустатора), они с чем то соглашаются (покупают), а что то пылится на прилавке. Но! мы не собираем отдельные деньги за вход в магазин, не берем деньги по отдельному чеку за работу магазина и себестоимость булки (цена хлебозавода). Мы просто выложили на прилавок по ценам, согласно прайса, свой товар.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
14.09.2014 13:47:33
Денис, Юрий ... То что я описываю не теория - это реальная практика работы. В частности моя (маленькая) ук работает именно так. Работать очень удобно.
Во вторых, выделение платы за управление в отдельную услуг из состава жилищной услуги считаю крайне вредным. Услуга по сути не измерима и понять в какой момент она оказана и оказана в полном ли объёме будет предельно сложно. Результат - новая спорная ситуация в работе ук и собственников. Вот не подписываем вам акт, потому что при организации ЖУ вы допустили к работе подрядчика с нарушением миграционного законодательства. И понеслась ... Не, считаю это плохим путем.
Программы для начисления квартплаты
 
#
13.09.2014 01:37:22
Пока не встречалось программы про которую бы отзывались на 100% хорошо.
Вынуждены были писать свою. Пока рекомендовать не буду - проходит опытное тестирование.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
13.09.2014 01:04:52
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

А мы говорим о том, что управление это отдельная статья и нельзя всю недоплату по СиР списывать с управления. [/QUOTE]
Говорить о том, отдельная или не отдельная можно говорить только виртуально.
Во первых законодатель пишет иное.
А во вторых на практике недоплата - риски и списываем их только с прибыли.
То, что вы пишите имело бы смысл если бы объём оказанных работ и услуг считался от полученных, а не начисленных средств. Но коль это не так, значит отвечать перед нормальным плательщиком мы обязаны по полному объёму обязательств оплаченных им и в этом смысле разделение статей нам ничего не даст. Как результат - приведенный мной пример работает в полный рост. Выделение управления в перечне вам ничего не даст (хотя обязательно это надо делать как минимум для реализации 416), а выделение "в натуре" в квитанции - приглашение "в гости" для прокуратуры.
Участвую в конференции 18-19 сентября 2014 года г. Москва, гостиница «Космос»
 
#
12.09.2014 16:34:58
Нууу ... Дайте догадаюсь ...
Дамочка будет рассказывать, как создавать систему внешнего контроля за деятельностью УК силами самой УК или (что чаще встречается) силам её (УК) учредителей. Очень правильный подход (если я не слишком хорошо о ней подумал).
Ремонт межпанельных швов. Сроки проведения.
 
#
12.09.2014 12:14:17
Простите. Пишу как думаю.  :)
Перевод на общечеловеческий:
МПЭЭ - минимальный период эффективной эксплуатации. прил 3. ВСН 58-88
КР - Капитальный ремонт
Вторичка - Вторичная обработка шва - помазать шов сверху мастикой.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
12.09.2014 12:10:07
Кажется мой последний пост в этом виноват.  :(
Хотя, тут никто никого не может победить.  :) В интернете всегда кто-то неправ (с).
Просто есть разные варианты сложившейся практики и каждый аргументирует полезность своего и недостатки варианта оппонентов.
О Стандарте
 
#
11.09.2014 20:47:57
[QUOTE]burmistr пишет:
Не за что. На форуме есть омичи. Думаю отпишутся что у них да как...[/QUOTE]

У нас полностью аналогичная практика.
Обязанность влажной уборки
 
#
11.09.2014 20:44:05
Сейчас начинаю как раз движение такое.  :)
С ТСЖ можно заключить просто два договора.
1. На обслуживание (подряд).
2. На оказание услуг по ведению работы ТСЖ (начисление, спецсчет и тд) Причем это договор в чистом виде аутсерсинг - т.е формально эти функции выполняет ТСЖ. Договор в стадии ранней беты пока, но в связи с уходом от непосреда такая форма тоже имеет право на жизнь.  :)
Ремонт межпанельных швов. Сроки проведения.
 
#
11.09.2014 20:35:57
1. МПЭЭ шва 10 лет. Т.е плановый ремонт необходимо закладывать раз в 10 лет. Реально нормальная мастика с нормальной работой сейчас стоит дольше.
2. В КР швы делать можно, но как отдельную работу вам их не пропустят (не входят в официальные 11).
3. Сами закладываем в перечень 5% от общей протяженности ежегодно, при наличии хоть каких то дефектов. Пока дом не сделан до конца продолжаем ставить с завидным упорством. Это обеспечивает непрерывность процесса, загрузку персонала, а в случае работы с подрядчиками сильную позицию для торга.
4. Вторичку делать не рекомендую совсем - мало денег, почти нет гарантии и тд. Закладывать качественную замену с полной расшивкой.
5. Не забывать про особенности технадзора по швам - минимум 2 акта скрытых работ (вскрытие и закладка) должны быть реально приняты технадзором.
Капитальный ремонт трубопроводов ХВС, ГВС, отопления в подвале МКД
 
#
11.09.2014 20:29:46
У нас спокойно пропускается. Пока требуют проекты на электрику всегда + на сложные фасады.
Что за
 
#
10.09.2014 23:56:36
Юрий, это уже кусок от 209 ФЗ включили в ЖК. Читай пока вместе это всё. Чуть позже (октябрь вроде) допринимают остальное в части "Реализации послания Президента по упрощению процедуры проведения общих собраний."
Незаконное проникновение в подвалы и на крышу.
 
#
10.09.2014 18:51:07
Так выделенный вами кусок относится к ИЖД. Причем тут МКД то? А по МКД тут написано, что это относится только к жилым помещениям ...
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
10.09.2014 15:04:58
2.5*10000*12

Поправил верхний пост - привел весь расчет.

Неплатежи один из постоянных рисков. Риски предприятие компенсирует из прибыли. Прибыль в вашем варианте вся в управлении. По сути мы все плачем по коммуналке, что все неплатежи у нас, а сами ещё и в ЖУ тоже самое пытаемся устраивать. Причем уже не по закону, а сами по себе.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
10.09.2014 14:13:04
Дворнику и подрядчику собственник не платит, ибо не имеет с ним договорных отношений. Платит он УК, которая собственными ли силами или подрядчиками оказывает услуги (в т.ч в виде организации работ).
По поводу теории ... Моя УК работает именно так. Уже готовим перечень на третий год. Не ведем активной рекламной компанией, но уже интерес у домов в других УК проснулся к такому принципу работы - ибо он максимально прозрачен и понятен.
А теперь ещё один замечательный пример:
Стоят два дома в одной УК и в обоих плата за управление 2.50 с м.кв. Дома одинаковые 10000м.кв, уровень неплатежей тоже одинаковый 5%.
В одном доме СиР без управления принято 40р с м.кв, а в другом 10р. с м.кв.
Проводим расчет при вашем варианте, где прибыль сконцентрирована в ставке на управление:
Ставка на управление получается по году 2,5*12*10000=300 000 рублей.
1 дом в таком примере сформирует уровень неплатежей в размере 40*12*10000*0,05=240 000 рублей
2 дом сформирует только 10*12*10000*0,05=75 000
Итого осталось:
1 дом - 300000-240000=60 000
2 дом - 300000-75000=225 000

Теперь вопрос, почему если я работ организовал даже больше в первом примере (хотя вот это уже лирика), но я получил прибыль в 4 раза меньше? Кстати увеличение фактического выполнения работ ведет также к увеличению прочих рисков и главное их сумм.
Получается, что ук СВОЕЙ ценовой политикой смотивированна на оказание минимального набора услуг. Самобичевание какое-то, если не сказать грубее.

Простите за азы, но расходы бывают постоянные и переменные. Переменные расходы закладывать в себестоимость постоянной величины доходов идеологически не верно.

P.S. Какой полезный форум. Всегда чувствовал это интуитивно, а теперь вот заставили заниматься обоснованием позиции. Спасибо.  :)
Включение платы за видеонаблюдение и домофон в тариф на СиР
 
#
10.09.2014 00:27:31
Это смотря как было поименовано общее имущество.
Например некоторые УК пишут название этого документа так:
Состав общего имущества многоквартирного жилого дома, подлежащих обслуживанию в соответствии с договором*
:)
Тогда всё на свои места встаёт.
Считаю, что если оборудование было приобретено собственниками через ОСС, то это уже ОИ. А вот беретесь вы его обслуживать или нет - вопрос того, как у вас поименовано общее имущество.
ИМХО.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
10.09.2014 00:22:05
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

Приходя на дом, видя его состояние и предложенный тариф на СиР, УК может здраво взвесить все риски и заложить их в тариф на управление и объявить этот ценник собственникам...
[/QUOTE]
Вот в этом и дело! Я как собственник не хочу оплачивать ваши риски. Я хочу оплачивать конкретные работы с конкретной периодичностью по конкретной цене. Мне это понятно - я живу во всех остальных сферах именно в таком формате отношений. От вас мне надо рекомендации по обязательным работам предусмотренным НПА, а я вам расскажу про всё остальное что МНЕ нужно. И где то мы ударим по рукам (с учетом предложений УК).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
10.09.2014 00:16:43
[QUOTE]burmistr пишет:

Ну подписал я как собственник с Вами акт на 5 млн... И что???? Цена договора установлена и может быть изменена по соглашению сторон (через ОСС), так что подписание акта не означает, что все собственники готовы компенсировать эти затраты.
[/QUOTE]

Юрий, я реалист и потому не претендую на увеличение платы. Я претендую, что б в соответствии со п.3 ст. 30 ЖК расходы нес сам собственник. Не надо увеличивать плату, а вот получить оплату в объёме оказанных услуг я хочу обязательно. А следовательно по итогам года (731) предоставив информацию о начисленных и собранных средствах, оказанных услугах, подкрепив этот документ актами выполненных работ подписанных заказчиками оставив старый размер платы значительно сокращу объёмы например текущего ремонта на будущий год. Чужого мне не надо, но строить бизнес на принципах отдачи своего тоже как то не очень.

А по поводу заказа ...
Приведу пример.
Я покупаю комп.
Приезжаю в магазин, а там выбор есть.
По закону (ФЗ РФ №100500) в состав компа входить должна мать, проц, память, корпус с БП и монитор нужен.
Я прихожу оглядываясь к консультанту и говорю:
- Слыш, мне сыну нужен комп на Др. Я в них ничего не понимаю, но ты помоги мне выбрать. А ещё я к тебе потом обращаться буду с вопросами если чо.
Ну продавец начинает выспрашивать ... Проводить осмотр клиента.  :) Выяснять потребности сына.
Результатом является предложение изделия, где абстрактный ФЗ получил конкретное воплощение в деталях, ценах и количестве.
Мужик смотрит и говорит.
- Слыш, а хоть на 20тр можно подешевле, а то на 80 я не рассчитывал.
Продавец общается с клиентом, но обратите внимание, проц не стал дешевле ... Он просто стал другой. Почему? Потому что прайс такой.

Наш продавец оказывал консультационные услуги, он не производил проц и другие детали. Он их купил и сделал на них наценку в которую заложил себестоимость своих услуг и прибыль своего магазина. С клиентом заключили договор. Если сделка состоялась, то китайские друзья получили деньги за свою комплектуху, расплатились со своими смежниками и тд. Все участники процесса превращения куска кремния, медной руды и пластика в комп на столе создавали добавленную стоимость! Если произошёл форс-мажор и комп сгорел, то все получившие начинают отрабатывать свой полученный гешефт. Кто то "переделывает" проц, а кто то как наш консультант бегает решает вопросы клиента.
Но обратите внимание! Не бывает такой ситуации, что ...
Я прихожу в магазин покупать комп и заключаю договор на покупку компа по ФЗ 100500 не конкретизируя его деталей предполагая, что или меня надерут или я надеру, но постараюсь что б я.
Я должен иметь возможность сравнить цены в 5 местах на этот i5, почитать про качество сборки, узнать условия гарантии и сделав выбор на основе полученной информации в пользу того или иного магазина или сборщика, а не устраивать торги за не названный и не ясный мне товар.
А возможность не вдаваться в подробности (и что греха таить, активное противодействие крупных ук в этом вопросе) приводят к тому, что собственники у нас заключаю договор не на подметание 154 раза, уборку от листьев 9 раз, а на что им уберут и подметут. Неконкретные или не обязательные для сторон отношений условия выполнения договора и понимание момента исполнения договора ведут к тому, что одна сторона считает что всё сделано, а другая, что ничего не сделано. И самое главное обе при этом правы.
Заполнение таблицы ГЖИ в рамках Постановления правительства МО 1187/58
 
#
09.09.2014 23:26:27
[QUOTE]шура пишет:
[QUOTE]Егор пишет:
Пока сами думаем, что с этим делать. По части данного перечня методики расчета износа отсутствуют в природе (ВСН).
[B]Опять же как то считал такую работу для Лен Области.[/B] [/QUOTE]


    Егор а Вы где работаете в каком городе?
У Вас ТСЖ или УК
и кто по специальности?
Конечно если не секрет))))[/QUOTE]


[URL=http://forum.burmistr.ru/viewtopic.php?f=52&t=527&start=40#p6552]viewtopic.php?f=52&t=527&start=40#p6552[/URL]
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
09.09.2014 23:20:13
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

- Собственники принимают тариф на СиР для своего МКД и выставляют его на рынок. А приходящая УК не берётся работать по этому тарифу, а называет свой тариф (+2, +3 или +5) при котором она готова взяться за управление данным МКД при его тарифах на СиР…
Вот тогда всё будет понятно ))[/QUOTE]

Даже законодатели лучше о нас подумали, чем вы.  :) С учетом предложений УК куда гуманнее, чем отдавать этот вопрос на откуп абсолютно не грамотному в нашем вопросе собственнику и превращать в торги то, что предусмотрено как рассмотрение предложений одной из сторон.  :)
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
09.09.2014 23:14:42
[QUOTE]burmistr пишет:

То есть у меня мотивация - [B]выполнить все работы и уложиться в сметную стоимость. В обратном случае - "плакала" моя прибыть[/B] в плате за управление. Абсолютно прозрачная схема...[/QUOTE]
Кстати тут ещё один момент. В корне не согласен с таким подходом.  :)
У меня есть перечень и в нём четко прописано, что я делаю. Я не прикрылся ничем и мне вынесли судебное решение провести ремонт на 5 000 000.
Есть 6464/10 и я должен его сделать.
В предложенном случае, как я понял, я просто попал на эти 5 млн списав их со своей ставки на управление. Т.е услуги по управлению я оказывал, работы выполнил, но оказался в минусе. Дом по результатам года мне типа ничего не должен и я ему тоже?
Вариант, когда я подписал акт с собственником, в котором у меня фигурирует эти 5 млн и потом я отчитался на общем собрании о том и учел это при формировании нового перечня мне кажется более живым.
В первом случае я подарил деньги, а во втором вынуждено проинвестировал. Конечно такие "инвестиции" должны быть прописаны в договоре, но обычно это у всех прописано (мб не так явно как хотелось бы, но прописано).
Юрий, я правильно понял вашу мысль?
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
09.09.2014 23:00:40
Если я заключаю договор и там написано, что я продаю хлеб по 20 рублей за буханку ... Если это документ в котором 2 подписи ... То зачем я буду снижать стоимость договора в связи с тем, что муку достал на рупь дешевле! Как там у классика было ...

Статья 710. Экономия подрядчика
1. В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ.
2. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Перечень со стоимостью к договору для того и прикладывается, что б в случае изменения себестоимости в ЛЮБУЮ сторону применять заранее обоснованную цену.

Любые действия по договору у сторон должны быть обоюдны. Если мы договорились, что я мету двор по 100р за раз, но у меня что то случилось и мне пришлось уволить дворника и нанять подрядчика по 130р за раз. Сколько я буду выставлять дому? Правильный ответ 100р за раз, т.к о такой цифре мы договорились.
Ситуация с ТР интереснее. Там мы не обозначили цену. По какой цене УК выгоднее всего продавать услугу в такой  ситуации? Подороже или подешевле? Правильный ответ - подешевле.
Почему? Ответ простой: на ТР выделили 100тр.
Если УК формирует цену для собственников по формуле себестоимость*прибыль, получается, что прибыль при полном освоении денег у неё константа. Значит, чем больше вопросов сможет закрыть УК за эти 100тр + чем больше работ увидит собственник тем для неё пиарнее (читай выгоднее).
О работах низкого качества я вообще не говорю.  :) Это уже работа УК в части организации трехуровневого технадзора/контроля, а это совсем другая история.  :)
Заполнение таблицы ГЖИ в рамках Постановления правительства МО 1187/58
 
#
09.09.2014 22:06:24
Пока сами думаем, что с этим делать. По части данного перечня методики расчета износа отсутствуют в природе (ВСН). Как это будет делать БТИ пока тоже не ясно, но если они будут делать это не на основе технического состояния, то нас ждут трудные времена. Если же они это будут делать по методикам, то нас ждут бедные времена, т.к это будет совсем не 5 тр если делать нормально.
Опять же как то считал такую работу для Лен Области. Получалось, что порядка 150 специалистов должно появится на 4 месяца, а потом внезапно исчезнуть.  :) Тоже не самое простое дело.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
09.09.2014 21:34:01
В договоре у нас есть работы и услуги. Организация работ по обслуживанию - это услуга. Она может быть оказана, может быть не оказана, может быть оказана плохо или хорошо ... Работа штука предельно конкретная. Она или сделана хорошо или не сделана.
Так вот УК нанимают для того, что б она в т.ч обеспечила отсутствие головных болей со сроками, качеством и тд у собственника. Я всегда принимаю работы сначала сам, а потом уже итоговый месячный акт подписываю у собственника. Какие там были у меня планы, сроки проблемы моего заказчика волновать не должно. Если волнует, то значит я плохо исполняю работу по управлению домом.
Так вот я настаиваю, что работы фактически константа и могут отличаться в разных ук только ценой или технологией, но никак не качеством.
А вот качество управления - это безусловно качественный показатель. И услуга может по разному выглядеть и улыбаться можно по разному. Где то в за 1.25 с квадрата косо посмотрят, да зло прикрикнут (от голоду всё). Где то за 3 с квадрата решат все твои проблемы и попросят дать рекомендации для обращения к друзьям. Но это лишь качественные показатели и работа по разным внутренним стандартам деятельности.
По экономии так и не понял. Если мы договорились, что я подметаю 10 раз по 100 рублей. Я подмел 10 раз ... Откуда может быть экономия?
(вопрос ресурсов не берем, мы тут вроде про ЖУ, а не энергосбережение пока).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
09.09.2014 20:04:18
[QUOTE]burmistr пишет:


Большое количество работ вообще невозможно заактировать. Пример - да тоже управление... Акты подписываете, что управляли домом???   ;)
[/QUOTE]
Да подписываем. Обычная услуга. Она оказывается в соответствии с описанием. Почему не подписывать то?

[QUOTE]burmistr пишет:

Егор, согласись, что размер платы за управление в первую очередь зависит от эффекта масштаба [URL=https://ru.wikipedia.org/wiki/%DD%F4%F4%E5%EA%F2_%EC%E0%F1%F8%F2%E0%E1%E0]https://ru.wikipedia.org/wiki/%DD%F4%F4 ... 2%E0%E1%E0[/URL]

То есть чем больше УК, тем меньше у нее будут накладные расходы на метр и соответственно меньше сама плата за управление. Мелочь с крупной УК по этому показателю конкурировать не сможет, а значит у нее конкурентное преимущество - качество работ...[/QUOTE]

Зависит от масштаба. Очень. До примерно 400-500т.м.кв. . Дальше зависимость уже не особо видна, но продолжается.
А вот конкурентное преимущество маленькой УК в качестве не работ (они должны быть все качественные), а в качестве услуг. Услуги с более индивидуальным подходом может предоставить именно маленькая УК! Такая работа стоит дороже, но и пользы приносит больше. Но ещё раз повторюсь! Это касается только услуг, но никак не работ.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
#
08.09.2014 23:45:06
Считаю, что качество выполнения работ это плохой критерий. Нельзя быть немного беременной. Есть акт выполненных работ и он или подписан или нет. Если собственники подписывают акт, а работы сделаны плохо ... Ну ... Вы поняли. Не должны приниматься работы с низким качеством, а значит любая УК с подписанным актом в руках считается сделавшей работу качественно.
Т.е или 1 и 2 ук не отличаются друг от друга (но при этом УК2 просит больше) или УК №1 не исполнила обязательства перед собственниками и вообще нет смысла её рассматривать.
Дальше.
В вашем примере 1-ая и 2-ая УК гарантированные банкроты. У них нет места для маневра, а ходить голосовать каждый кран они не смогут. Если имелось в виду, что средства на различные виды ТР выделены нормально, то ок всё, но они опять же не отличаются.
У УК3 появилась экономия ... Экономия получилась у УК (придумали как снизить себестоимость) или у собственников (тогда недооказали услуги? перенесли на другой период?) Если есть конкретный перечень, то как может быть экономия. Перераспределение обязательств по решению совета дома, если прописано в договоре? Так в первых случаях вроде тоже самое (или банкрот в жестком варианте).
Вариант 4 это вариант 3 который дешевле. Да, такое возможно, но по сути тот же вариант 3.

Лично я вижу конкуренцию не так.
Есть перечень работ. Есть цена на разные виды услуг по обслуживанию. Покосить метр травы, вывести куб мусора, управлять метром ЖиНП ... Я сравниваю цены на эти работы в разных УК и решаю, что мне больше нравится. Я понимаю, что средства на обслуживание будут расти год от года.
Деньги на текущий ремонт я закладываю или остаточным принципом или обосновав по фактическим работам + средства на непредвиденные ТР и ТО.
И для меня не будет мерилом, сколько будет оставлено на непредвиденные - точно никто не посчитает, а всё что потрачено останется на доме не "экономией ук", а реальными работами. Цены на эти работы считаю надо просто закрепить в формате ценообразования ТЕР.
Ну и последняя ягодка на тортик - управление. А вот тут очень всё будет сильно зависеть от того, какая ук и как в ней организованны процессы. Важный показатель на самом деле. В зависимости от моего дома я буду искать УК, которая сможеть выжать из дома максимум. В 5-этажную хрущевку я возьму УК с небольшой стоимостью работ за управление, а вот если мой дом имеет какое то ОДИ, которое надо выгодно сдать, то я буду смотреть УК именно с такими навыками и договариваться с ними на % от сдачи.  :)
#
15.09.2014
До отмены непосреда всё там было нормально с экономикой, теперь будем искать новую нормальную нишу или будет очередной исход УК из этой области.
Сейчас многие ждут как и что решится - закрывать бизнес или уходить в тень в этой ситуации решать каждому придется самому. Если же инициативы, о которых было сказано в "том" письме окажутся реальными, то будем работать как раньше.
Опять же не надо ровнять регионы. Они очень разные. У вас частная УК - редкий зверь и вы не видите там рынок. Это в т.ч потому, что за косяки МУН и Гос УК всегда расплатится учредитель и даст очередной второй шанс. Но очень много где уже не так, а где то функционируют нормальные схемы конкуренции. Я считаю, что если бы НУ не тронули, то мы уже через 5-7 лет имели бы полноценный рынок. Просто не идейные люди в ЖКХ, как бизнес не ходят, а идейным регулярно лупят по рукам законодательным банхамером. А потом смотри выше - тень или уходить. Сейчас принципиальный момент, которого раньше не было никогда. Всерьёз уже теперь власть озаботила ситуация с массовыми отказами от домов и появляется понимание того, что просто убивать неугодные УК уже нельзя - они могут закончится (от слова совсем).
#
15.09.2014
Только по одной причине - нет нормальной конкуренции, которая бы заставила нас договариваться.
#
15.09.2014
[QUOTE]AVL пишет:

2. Опять же, не забывайте, что мы продаем УСЛУГИ, и основная из услуг - это УПРАВЛЕНИЕ (поэтому и договор наш называется "Договор управления МКД"). Магазин (или - пекарня) услугу УПРАВЛЕНИЯ не продает.
[/QUOTE]

Когда я прихожу в магазин с надписью "Хлеб" и прошу продать мне гвозди или Т-90 на меня смотрят странно. Т.е по сути таким образом они мне оказывают именно облегченный вариант функции управления в интересах заказчика. Да у них она примитивна, но по сути она есть в виде вывески и номенклатуры товара (причем ни то ни другое "в натуре" мне не продаётся).
Считаю, что ни одного уникального, чисто ЖКХашного процесса не существует - всё как у всех, но есть специфика не влияющая на суть.
А чисто агентские отношения мне кажется не отражают всю суть нашей работы. Это действительно именно договор смешанного типа - и подряд и оказание услуги могут быть его частью. А вот агентские отношения считаю не подходят сюда как минимум потому, что убытки по неплатежам не остаются у платежного агента  :) .
[QUOTE]Сибирская Я пишет:

Во вторых, при наличии претензии к какой-либо услуге (к примеру, "недопоставка" по санитарному содержанию), будет необходимо сделать перерасчет и по услуге "управление"?
[/QUOTE]
И это как раз очень напрягает. Причем более того, возможны разные подходы - например такой:
Вы не выполнили услугу по управлению в надлежащем качестве т.к ЛК были помыты не в соответствии с утвержденным графиком, а на день позже. Услуга по управлению оказана ненадлежащего качества - оснований для оплаты услуги нет.
#
14.09.2014
Отчасти согласен. Но как наниматель (работодатель) он может выступать только в случае непосредственного управления в доме до 12 (16) квартир. Там да. Хоть сам крась и внука нанимай на работу. А в остальном мне кажется это очень большой натяжкой.

[QUOTE]Гость с Урала пишет:
Только нужно помнить, что на сегодня мы не можем продавать, что угодно и по своему прайсу [/QUOTE]
Можно уточнить, почему не можем? Качество услуги определено гостом (416+290+170 и тд). На мой взгляд это даже хорошо, потому что помогает адекватно конкурировать с товарищами "Я, такой красивый, ща сделаю вам подъезды, а дальше буду собирать деньги 5 лет и ничего не делать"
Лично мне ничего не мешает продавать что угодно и по своему прайсу и я так и делаю. Вроде ничего не жмет, кроме конкуренции (и это правильно).
#
14.09.2014
Мастер в цехе - совсем другая история. Ценообразование не есть предмет отношений участников договора. Ни один покупатель условного батона не платит отдельно за батон и отдельно директору хлебокомбината. Платит он за батон (что-б съесть или перепродать). Покупая условный батон для частного применения никто не спрашивает "пачем батончик прикупили на хлебокомбинате" и сколько наценили сверху.
Наша работа ближе всего к магазину получается. Мы принимает решение о том, что будем продавать нашим клиентам (булки, рогалики и печеньки, книжки по кулинарии и услуги эксперта-дегустатора), они с чем то соглашаются (покупают), а что то пылится на прилавке. Но! мы не собираем отдельные деньги за вход в магазин, не берем деньги по отдельному чеку за работу магазина и себестоимость булки (цена хлебозавода). Мы просто выложили на прилавок по ценам, согласно прайса, свой товар.
#
14.09.2014
Денис, Юрий ... То что я описываю не теория - это реальная практика работы. В частности моя (маленькая) ук работает именно так. Работать очень удобно.
Во вторых, выделение платы за управление в отдельную услуг из состава жилищной услуги считаю крайне вредным. Услуга по сути не измерима и понять в какой момент она оказана и оказана в полном ли объёме будет предельно сложно. Результат - новая спорная ситуация в работе ук и собственников. Вот не подписываем вам акт, потому что при организации ЖУ вы допустили к работе подрядчика с нарушением миграционного законодательства. И понеслась ... Не, считаю это плохим путем.
#
13.09.2014
Пока не встречалось программы про которую бы отзывались на 100% хорошо.
Вынуждены были писать свою. Пока рекомендовать не буду - проходит опытное тестирование.
#
13.09.2014
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

А мы говорим о том, что управление это отдельная статья и нельзя всю недоплату по СиР списывать с управления. [/QUOTE]
Говорить о том, отдельная или не отдельная можно говорить только виртуально.
Во первых законодатель пишет иное.
А во вторых на практике недоплата - риски и списываем их только с прибыли.
То, что вы пишите имело бы смысл если бы объём оказанных работ и услуг считался от полученных, а не начисленных средств. Но коль это не так, значит отвечать перед нормальным плательщиком мы обязаны по полному объёму обязательств оплаченных им и в этом смысле разделение статей нам ничего не даст. Как результат - приведенный мной пример работает в полный рост. Выделение управления в перечне вам ничего не даст (хотя обязательно это надо делать как минимум для реализации 416), а выделение "в натуре" в квитанции - приглашение "в гости" для прокуратуры.
#
12.09.2014
Нууу ... Дайте догадаюсь ...
Дамочка будет рассказывать, как создавать систему внешнего контроля за деятельностью УК силами самой УК или (что чаще встречается) силам её (УК) учредителей. Очень правильный подход (если я не слишком хорошо о ней подумал).
#
12.09.2014
Простите. Пишу как думаю.  :)
Перевод на общечеловеческий:
МПЭЭ - минимальный период эффективной эксплуатации. прил 3. ВСН 58-88
КР - Капитальный ремонт
Вторичка - Вторичная обработка шва - помазать шов сверху мастикой.
#
12.09.2014
Кажется мой последний пост в этом виноват.  :(
Хотя, тут никто никого не может победить.  :) В интернете всегда кто-то неправ (с).
Просто есть разные варианты сложившейся практики и каждый аргументирует полезность своего и недостатки варианта оппонентов.
#
11.09.2014
[QUOTE]burmistr пишет:
Не за что. На форуме есть омичи. Думаю отпишутся что у них да как...[/QUOTE]

У нас полностью аналогичная практика.
#
11.09.2014
Сейчас начинаю как раз движение такое.  :)
С ТСЖ можно заключить просто два договора.
1. На обслуживание (подряд).
2. На оказание услуг по ведению работы ТСЖ (начисление, спецсчет и тд) Причем это договор в чистом виде аутсерсинг - т.е формально эти функции выполняет ТСЖ. Договор в стадии ранней беты пока, но в связи с уходом от непосреда такая форма тоже имеет право на жизнь.  :)
#
11.09.2014
1. МПЭЭ шва 10 лет. Т.е плановый ремонт необходимо закладывать раз в 10 лет. Реально нормальная мастика с нормальной работой сейчас стоит дольше.
2. В КР швы делать можно, но как отдельную работу вам их не пропустят (не входят в официальные 11).
3. Сами закладываем в перечень 5% от общей протяженности ежегодно, при наличии хоть каких то дефектов. Пока дом не сделан до конца продолжаем ставить с завидным упорством. Это обеспечивает непрерывность процесса, загрузку персонала, а в случае работы с подрядчиками сильную позицию для торга.
4. Вторичку делать не рекомендую совсем - мало денег, почти нет гарантии и тд. Закладывать качественную замену с полной расшивкой.
5. Не забывать про особенности технадзора по швам - минимум 2 акта скрытых работ (вскрытие и закладка) должны быть реально приняты технадзором.
#
11.09.2014
У нас спокойно пропускается. Пока требуют проекты на электрику всегда + на сложные фасады.
#
10.09.2014
Юрий, это уже кусок от 209 ФЗ включили в ЖК. Читай пока вместе это всё. Чуть позже (октябрь вроде) допринимают остальное в части "Реализации послания Президента по упрощению процедуры проведения общих собраний."
#
10.09.2014
Так выделенный вами кусок относится к ИЖД. Причем тут МКД то? А по МКД тут написано, что это относится только к жилым помещениям ...
#
10.09.2014
2.5*10000*12

Поправил верхний пост - привел весь расчет.

Неплатежи один из постоянных рисков. Риски предприятие компенсирует из прибыли. Прибыль в вашем варианте вся в управлении. По сути мы все плачем по коммуналке, что все неплатежи у нас, а сами ещё и в ЖУ тоже самое пытаемся устраивать. Причем уже не по закону, а сами по себе.
#
10.09.2014
Дворнику и подрядчику собственник не платит, ибо не имеет с ним договорных отношений. Платит он УК, которая собственными ли силами или подрядчиками оказывает услуги (в т.ч в виде организации работ).
По поводу теории ... Моя УК работает именно так. Уже готовим перечень на третий год. Не ведем активной рекламной компанией, но уже интерес у домов в других УК проснулся к такому принципу работы - ибо он максимально прозрачен и понятен.
А теперь ещё один замечательный пример:
Стоят два дома в одной УК и в обоих плата за управление 2.50 с м.кв. Дома одинаковые 10000м.кв, уровень неплатежей тоже одинаковый 5%.
В одном доме СиР без управления принято 40р с м.кв, а в другом 10р. с м.кв.
Проводим расчет при вашем варианте, где прибыль сконцентрирована в ставке на управление:
Ставка на управление получается по году 2,5*12*10000=300 000 рублей.
1 дом в таком примере сформирует уровень неплатежей в размере 40*12*10000*0,05=240 000 рублей
2 дом сформирует только 10*12*10000*0,05=75 000
Итого осталось:
1 дом - 300000-240000=60 000
2 дом - 300000-75000=225 000

Теперь вопрос, почему если я работ организовал даже больше в первом примере (хотя вот это уже лирика), но я получил прибыль в 4 раза меньше? Кстати увеличение фактического выполнения работ ведет также к увеличению прочих рисков и главное их сумм.
Получается, что ук СВОЕЙ ценовой политикой смотивированна на оказание минимального набора услуг. Самобичевание какое-то, если не сказать грубее.

Простите за азы, но расходы бывают постоянные и переменные. Переменные расходы закладывать в себестоимость постоянной величины доходов идеологически не верно.

P.S. Какой полезный форум. Всегда чувствовал это интуитивно, а теперь вот заставили заниматься обоснованием позиции. Спасибо.  :)
#
10.09.2014
Это смотря как было поименовано общее имущество.
Например некоторые УК пишут название этого документа так:
Состав общего имущества многоквартирного жилого дома, подлежащих обслуживанию в соответствии с договором*
:)
Тогда всё на свои места встаёт.
Считаю, что если оборудование было приобретено собственниками через ОСС, то это уже ОИ. А вот беретесь вы его обслуживать или нет - вопрос того, как у вас поименовано общее имущество.
ИМХО.
#
10.09.2014
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

Приходя на дом, видя его состояние и предложенный тариф на СиР, УК может здраво взвесить все риски и заложить их в тариф на управление и объявить этот ценник собственникам...
[/QUOTE]
Вот в этом и дело! Я как собственник не хочу оплачивать ваши риски. Я хочу оплачивать конкретные работы с конкретной периодичностью по конкретной цене. Мне это понятно - я живу во всех остальных сферах именно в таком формате отношений. От вас мне надо рекомендации по обязательным работам предусмотренным НПА, а я вам расскажу про всё остальное что МНЕ нужно. И где то мы ударим по рукам (с учетом предложений УК).
#
10.09.2014
[QUOTE]burmistr пишет:

Ну подписал я как собственник с Вами акт на 5 млн... И что???? Цена договора установлена и может быть изменена по соглашению сторон (через ОСС), так что подписание акта не означает, что все собственники готовы компенсировать эти затраты.
[/QUOTE]

Юрий, я реалист и потому не претендую на увеличение платы. Я претендую, что б в соответствии со п.3 ст. 30 ЖК расходы нес сам собственник. Не надо увеличивать плату, а вот получить оплату в объёме оказанных услуг я хочу обязательно. А следовательно по итогам года (731) предоставив информацию о начисленных и собранных средствах, оказанных услугах, подкрепив этот документ актами выполненных работ подписанных заказчиками оставив старый размер платы значительно сокращу объёмы например текущего ремонта на будущий год. Чужого мне не надо, но строить бизнес на принципах отдачи своего тоже как то не очень.

А по поводу заказа ...
Приведу пример.
Я покупаю комп.
Приезжаю в магазин, а там выбор есть.
По закону (ФЗ РФ №100500) в состав компа входить должна мать, проц, память, корпус с БП и монитор нужен.
Я прихожу оглядываясь к консультанту и говорю:
- Слыш, мне сыну нужен комп на Др. Я в них ничего не понимаю, но ты помоги мне выбрать. А ещё я к тебе потом обращаться буду с вопросами если чо.
Ну продавец начинает выспрашивать ... Проводить осмотр клиента.  :) Выяснять потребности сына.
Результатом является предложение изделия, где абстрактный ФЗ получил конкретное воплощение в деталях, ценах и количестве.
Мужик смотрит и говорит.
- Слыш, а хоть на 20тр можно подешевле, а то на 80 я не рассчитывал.
Продавец общается с клиентом, но обратите внимание, проц не стал дешевле ... Он просто стал другой. Почему? Потому что прайс такой.

Наш продавец оказывал консультационные услуги, он не производил проц и другие детали. Он их купил и сделал на них наценку в которую заложил себестоимость своих услуг и прибыль своего магазина. С клиентом заключили договор. Если сделка состоялась, то китайские друзья получили деньги за свою комплектуху, расплатились со своими смежниками и тд. Все участники процесса превращения куска кремния, медной руды и пластика в комп на столе создавали добавленную стоимость! Если произошёл форс-мажор и комп сгорел, то все получившие начинают отрабатывать свой полученный гешефт. Кто то "переделывает" проц, а кто то как наш консультант бегает решает вопросы клиента.
Но обратите внимание! Не бывает такой ситуации, что ...
Я прихожу в магазин покупать комп и заключаю договор на покупку компа по ФЗ 100500 не конкретизируя его деталей предполагая, что или меня надерут или я надеру, но постараюсь что б я.
Я должен иметь возможность сравнить цены в 5 местах на этот i5, почитать про качество сборки, узнать условия гарантии и сделав выбор на основе полученной информации в пользу того или иного магазина или сборщика, а не устраивать торги за не названный и не ясный мне товар.
А возможность не вдаваться в подробности (и что греха таить, активное противодействие крупных ук в этом вопросе) приводят к тому, что собственники у нас заключаю договор не на подметание 154 раза, уборку от листьев 9 раз, а на что им уберут и подметут. Неконкретные или не обязательные для сторон отношений условия выполнения договора и понимание момента исполнения договора ведут к тому, что одна сторона считает что всё сделано, а другая, что ничего не сделано. И самое главное обе при этом правы.
#
09.09.2014
[QUOTE]шура пишет:
[QUOTE]Егор пишет:
Пока сами думаем, что с этим делать. По части данного перечня методики расчета износа отсутствуют в природе (ВСН).
[B]Опять же как то считал такую работу для Лен Области.[/B] [/QUOTE]


    Егор а Вы где работаете в каком городе?
У Вас ТСЖ или УК
и кто по специальности?
Конечно если не секрет))))[/QUOTE]


[URL=http://forum.burmistr.ru/viewtopic.php?f=52&t=527&start=40#p6552]viewtopic.php?f=52&t=527&start=40#p6552[/URL]
#
09.09.2014
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

- Собственники принимают тариф на СиР для своего МКД и выставляют его на рынок. А приходящая УК не берётся работать по этому тарифу, а называет свой тариф (+2, +3 или +5) при котором она готова взяться за управление данным МКД при его тарифах на СиР…
Вот тогда всё будет понятно ))[/QUOTE]

Даже законодатели лучше о нас подумали, чем вы.  :) С учетом предложений УК куда гуманнее, чем отдавать этот вопрос на откуп абсолютно не грамотному в нашем вопросе собственнику и превращать в торги то, что предусмотрено как рассмотрение предложений одной из сторон.  :)
#
09.09.2014
[QUOTE]burmistr пишет:

То есть у меня мотивация - [B]выполнить все работы и уложиться в сметную стоимость. В обратном случае - "плакала" моя прибыть[/B] в плате за управление. Абсолютно прозрачная схема...[/QUOTE]
Кстати тут ещё один момент. В корне не согласен с таким подходом.  :)
У меня есть перечень и в нём четко прописано, что я делаю. Я не прикрылся ничем и мне вынесли судебное решение провести ремонт на 5 000 000.
Есть 6464/10 и я должен его сделать.
В предложенном случае, как я понял, я просто попал на эти 5 млн списав их со своей ставки на управление. Т.е услуги по управлению я оказывал, работы выполнил, но оказался в минусе. Дом по результатам года мне типа ничего не должен и я ему тоже?
Вариант, когда я подписал акт с собственником, в котором у меня фигурирует эти 5 млн и потом я отчитался на общем собрании о том и учел это при формировании нового перечня мне кажется более живым.
В первом случае я подарил деньги, а во втором вынуждено проинвестировал. Конечно такие "инвестиции" должны быть прописаны в договоре, но обычно это у всех прописано (мб не так явно как хотелось бы, но прописано).
Юрий, я правильно понял вашу мысль?
#
09.09.2014
Если я заключаю договор и там написано, что я продаю хлеб по 20 рублей за буханку ... Если это документ в котором 2 подписи ... То зачем я буду снижать стоимость договора в связи с тем, что муку достал на рупь дешевле! Как там у классика было ...

Статья 710. Экономия подрядчика
1. В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ.
2. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Перечень со стоимостью к договору для того и прикладывается, что б в случае изменения себестоимости в ЛЮБУЮ сторону применять заранее обоснованную цену.

Любые действия по договору у сторон должны быть обоюдны. Если мы договорились, что я мету двор по 100р за раз, но у меня что то случилось и мне пришлось уволить дворника и нанять подрядчика по 130р за раз. Сколько я буду выставлять дому? Правильный ответ 100р за раз, т.к о такой цифре мы договорились.
Ситуация с ТР интереснее. Там мы не обозначили цену. По какой цене УК выгоднее всего продавать услугу в такой  ситуации? Подороже или подешевле? Правильный ответ - подешевле.
Почему? Ответ простой: на ТР выделили 100тр.
Если УК формирует цену для собственников по формуле себестоимость*прибыль, получается, что прибыль при полном освоении денег у неё константа. Значит, чем больше вопросов сможет закрыть УК за эти 100тр + чем больше работ увидит собственник тем для неё пиарнее (читай выгоднее).
О работах низкого качества я вообще не говорю.  :) Это уже работа УК в части организации трехуровневого технадзора/контроля, а это совсем другая история.  :)
#
09.09.2014
Пока сами думаем, что с этим делать. По части данного перечня методики расчета износа отсутствуют в природе (ВСН). Как это будет делать БТИ пока тоже не ясно, но если они будут делать это не на основе технического состояния, то нас ждут трудные времена. Если же они это будут делать по методикам, то нас ждут бедные времена, т.к это будет совсем не 5 тр если делать нормально.
Опять же как то считал такую работу для Лен Области. Получалось, что порядка 150 специалистов должно появится на 4 месяца, а потом внезапно исчезнуть.  :) Тоже не самое простое дело.
#
09.09.2014
В договоре у нас есть работы и услуги. Организация работ по обслуживанию - это услуга. Она может быть оказана, может быть не оказана, может быть оказана плохо или хорошо ... Работа штука предельно конкретная. Она или сделана хорошо или не сделана.
Так вот УК нанимают для того, что б она в т.ч обеспечила отсутствие головных болей со сроками, качеством и тд у собственника. Я всегда принимаю работы сначала сам, а потом уже итоговый месячный акт подписываю у собственника. Какие там были у меня планы, сроки проблемы моего заказчика волновать не должно. Если волнует, то значит я плохо исполняю работу по управлению домом.
Так вот я настаиваю, что работы фактически константа и могут отличаться в разных ук только ценой или технологией, но никак не качеством.
А вот качество управления - это безусловно качественный показатель. И услуга может по разному выглядеть и улыбаться можно по разному. Где то в за 1.25 с квадрата косо посмотрят, да зло прикрикнут (от голоду всё). Где то за 3 с квадрата решат все твои проблемы и попросят дать рекомендации для обращения к друзьям. Но это лишь качественные показатели и работа по разным внутренним стандартам деятельности.
По экономии так и не понял. Если мы договорились, что я подметаю 10 раз по 100 рублей. Я подмел 10 раз ... Откуда может быть экономия?
(вопрос ресурсов не берем, мы тут вроде про ЖУ, а не энергосбережение пока).
#
09.09.2014
[QUOTE]burmistr пишет:


Большое количество работ вообще невозможно заактировать. Пример - да тоже управление... Акты подписываете, что управляли домом???   ;)
[/QUOTE]
Да подписываем. Обычная услуга. Она оказывается в соответствии с описанием. Почему не подписывать то?

[QUOTE]burmistr пишет:

Егор, согласись, что размер платы за управление в первую очередь зависит от эффекта масштаба [URL=https://ru.wikipedia.org/wiki/%DD%F4%F4%E5%EA%F2_%EC%E0%F1%F8%F2%E0%E1%E0]https://ru.wikipedia.org/wiki/%DD%F4%F4 ... 2%E0%E1%E0[/URL]

То есть чем больше УК, тем меньше у нее будут накладные расходы на метр и соответственно меньше сама плата за управление. Мелочь с крупной УК по этому показателю конкурировать не сможет, а значит у нее конкурентное преимущество - качество работ...[/QUOTE]

Зависит от масштаба. Очень. До примерно 400-500т.м.кв. . Дальше зависимость уже не особо видна, но продолжается.
А вот конкурентное преимущество маленькой УК в качестве не работ (они должны быть все качественные), а в качестве услуг. Услуги с более индивидуальным подходом может предоставить именно маленькая УК! Такая работа стоит дороже, но и пользы приносит больше. Но ещё раз повторюсь! Это касается только услуг, но никак не работ.
#
08.09.2014
Считаю, что качество выполнения работ это плохой критерий. Нельзя быть немного беременной. Есть акт выполненных работ и он или подписан или нет. Если собственники подписывают акт, а работы сделаны плохо ... Ну ... Вы поняли. Не должны приниматься работы с низким качеством, а значит любая УК с подписанным актом в руках считается сделавшей работу качественно.
Т.е или 1 и 2 ук не отличаются друг от друга (но при этом УК2 просит больше) или УК №1 не исполнила обязательства перед собственниками и вообще нет смысла её рассматривать.
Дальше.
В вашем примере 1-ая и 2-ая УК гарантированные банкроты. У них нет места для маневра, а ходить голосовать каждый кран они не смогут. Если имелось в виду, что средства на различные виды ТР выделены нормально, то ок всё, но они опять же не отличаются.
У УК3 появилась экономия ... Экономия получилась у УК (придумали как снизить себестоимость) или у собственников (тогда недооказали услуги? перенесли на другой период?) Если есть конкретный перечень, то как может быть экономия. Перераспределение обязательств по решению совета дома, если прописано в договоре? Так в первых случаях вроде тоже самое (или банкрот в жестком варианте).
Вариант 4 это вариант 3 который дешевле. Да, такое возможно, но по сути тот же вариант 3.

Лично я вижу конкуренцию не так.
Есть перечень работ. Есть цена на разные виды услуг по обслуживанию. Покосить метр травы, вывести куб мусора, управлять метром ЖиНП ... Я сравниваю цены на эти работы в разных УК и решаю, что мне больше нравится. Я понимаю, что средства на обслуживание будут расти год от года.
Деньги на текущий ремонт я закладываю или остаточным принципом или обосновав по фактическим работам + средства на непредвиденные ТР и ТО.
И для меня не будет мерилом, сколько будет оставлено на непредвиденные - точно никто не посчитает, а всё что потрачено останется на доме не "экономией ук", а реальными работами. Цены на эти работы считаю надо просто закрепить в формате ценообразования ТЕР.
Ну и последняя ягодка на тортик - управление. А вот тут очень всё будет сильно зависеть от того, какая ук и как в ней организованны процессы. Важный показатель на самом деле. В зависимости от моего дома я буду искать УК, которая сможеть выжать из дома максимум. В 5-этажную хрущевку я возьму УК с небольшой стоимостью работ за управление, а вот если мой дом имеет какое то ОДИ, которое надо выгодно сдать, то я буду смотреть УК именно с такими навыками и договариваться с ними на % от сдачи.  :)
Активные темы Поиск Пользователи Правила ТОП 20
Форум » Пользователи » Егор

Подписаться на рассылку
CAPTCHA

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Оставить заявку на сайт

На какой период нужен сайт

Нужно ли вам наполнение новостей на сайте по общегосударственным праздникам?

Нужен ли вам новый логотип

Введите код с картинки

CAPTCHA
Поменять картинку

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Годовая подписка на вебинары

Являлись ли участником «Закрытой ветки» ранее

Введите код с картинки

CAPTCHA
Поменять картинку

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Заказать звонок

Введите код с картинки

CAPTCHA
Поменять картинку

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Подать заявку

Название организации*

ИНН*

КПП*

ФИО Руководителя*

Должность руководителя*

Город*

Адрес*

Расчетный счет*

БИК*

Банк*

Кор. счет*

Моб. телефон*

E-mail (уникальный для каждой компании)*

Откуда Вы о нас узнали?*

Введите код с картинки

CAPTCHA
Поменять картинку
Спасибо!
С вами свяжется наш менеджер и поможет вам в регистрации
Подать заявку

Название организации*

ИНН*

КПП*

ФИО Руководителя*

Должность руководителя*

Город*

Адрес*

Расчетный счет*

БИК*

Банк*

Кор. счет*

Моб. телефон*

E-mail (уникальный для каждой компании)*

Откуда Вы о нас узнали?*

Введите код с картинки

CAPTCHA
Поменять картинку
Спасибо!
С вами свяжется наш менеджер и поможет вам в регистрации
Спасибо!
Ваше сообщение отправлено !
Подключить онлайн кассы
CAPTCHA

Ваша заявка принята!

Оставить заявку на расчет квартплаты

Уже пользуетесь CRM-системой Квартира.Бурмистр.ру?

Введите код с картинки

CAPTCHA
Поменять картинку

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Оставить заявку на брендирование

Введите код с картинки

CAPTCHA
Поменять картинку

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Подключить маркетплейс услуг

Введите код с картинки

CAPTCHA
Поменять картинку

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!