Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Вот можете сколько угодно говорить про отвратительную работу управляющих организаций, про то, что они, по вашему мнению, мало выполняют работ по надлежащему содержанию общего имущества МКД. Но давайте смотреть на ситуацию изнутри «типовой» управляющей организации и разберем одну из причин, почему дома в последнее время меньше ремонтируются.

Предыстория: мы в нашей CRM-системе для УК и ТСЖ «Квартира.Бурмистр.Ру» стали автоматизировать процесс отслеживания размера задолженности перед РСО с целью минимизации рисков для клиентов. Цель, которую удалось добиться, – сделать возможным однократный ввод задолженности перед РСО и последующего получения «подсказки»: можно ли подписывать акт сверки с РСО и тем самым признать размер задолженности. В процессе написания техзадания программистам мне пришлось «ковыряться» в нормативке, ну, а если уж ковырялся – написал статью по этому поводу.

Если вы вспомните, то ранее в Минстрое обитал некий одиозный малый, которого звали Андрей. Он активно писал в Фейсбуке, обличал вороватые управляющие организации и активно боролся за права ресурсоснабжающих организаций. Причем боролся настолько активно, что сам по себе факт наличия задолженности перед РСО абсолютно «случайно» с помощью команды Андрея стал признаваться грубым нарушением лицензионных требований.

Зачем же так про народного защитника, подумают некоторые. Но давайте почитаем то, что написано в 2018 году командой Минстроя.

Итак, с 26.09.2018 года начали действовать поправки в «Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (Постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г. №1110). Для простоты буду далее в тексте писать – Положение №1110.

Согласно пп.«д» п.4.1 Положения №1110 к грубым нарушениям лицензионных требований относится в том числе:

«наличия у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, заключенному в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещения в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и (или) приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом».

Давайте разложим вышеуказанную цитату по «полочкам»:

1. В расчет суммы долга включается задолженность перед РСО как за коммунальные услуги, так и за объемы коммунальных ресурсов на содержание общего имущества (так называемые КРСОИ). С учетом того, что при способе управления «управляющая организация» избавиться от необходимости заключить договор с РСО на КРСОИ «мешает» ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 №124 задолженность перед РСО будет всегда.

2. Задолженность должна быть признана должником (подписан акт сверки расчетов) или судом (на руках есть судебное решение, что УК должна кучу денег).

3. С учетом того, что расчетный период по коммунальным услугам/ресурсам равняется календарному месяцу, задолженность формируется по состоянию на 1 число каждого месяца. Откройте любой договор между УК и РСО и вы увидите, что обязанность оплаты, как правило, возникает 10-15 числа месяца, следующего за расчетным периодом. То есть сам факт наличия и признания задолженности со стороны УК на 1 число месяца является основанием для привлечение к ответственности за грубое нарушение лицензионных требований.

4. Сам порядок расчета (формулу если хотите) пп.«д» п.4.1 Положения №1110 не содержит, поэтому смело обращаемся к пп.2 п.1 ст.157.2 ЖК РФ (прямые договоры собственники – РСО»).

В указанном пункте мы видим, что:

«Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами определяется …путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, на двенадцать».

То есть, управляющей организации необходимо просуммировать задолженности за каждый конкретный расчетный период, коих должно быть двенадцать, разделить полученную величину на 12 (количество месяцев) и умножить на 2 (нам же нужна среднемесячная величина). Вот мы и получили две среднемесячные величины задолженности по договору с РСО.

Если УК работает менее 12 месяцев, то опять же обращаемся к пп.2 п.1 ст.157.2 ЖК РФ:

«В случае, если договор ресурсоснабжения, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами исполнялись менее двенадцати месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору …определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения или договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами на количество месяцев их действия»

Вышеуказанные расчеты, исходя из норм Положения №1110, необходимо производить в разрезе каждого МКД, который находится в управлении. Такая позиция высказана в Письме Минстроя от 20 декабря 2018 г. № 51071-ОО/04. В принципе, это логично, так как если в течение 12 месяцев лицензиат будет в отношении отдельного МКД привлечен к ответственности за грубое нарушение лицензионных требований в части долгов перед РСО, то из лицензии по решению лицензионной комиссии (конкурента УК, который дружит с лицензионной комиссией) может быть исключен отдельный МКД с задолженностью.

Сразу уточню, что тема с расчетом отдельно по каждому МКД не имеет смысла в большинстве случаев, так как РСО выставляют счета на оплату, в которых размер задолженности определяется «скопом» без разделения на отдельные МКД. В свою очередь, управляющая организация погашает задолженность перед РСО аналогично, не указывая в отношении какого конкретно МКД производится погашение задолженности. Результатом такого подхода будет принцип: «если превышение «лимита» задолженности есть по отдельному МКД, значит превышение «лимитов» есть по всем МКД в управлении».

А при чем тут некий Андрей из Минстроя, спросите Вы. Кстати, хорошо, что Андрей теперь не в Минстрое…

Ну, во-первых, с подачи Андрея и с одобрения доблестных депутатов Госдумы, введен штраф на наличие задолженности УК перед РСО и составляет по п.3 ст.14.1.3 КоАП РФ для должностных лиц УК от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для самой УК - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Во-вторых, тому же Андрею, его «команде», заинтересованным в вышеописанной ситуации РСО и надзорным органам, глубоко «фиолетово» на то, что сейчас происходит и будет происходить в России, так как тут действует принцип «мы пропиарились/получили деньги в погашение долга/оштрафовали, а вы разгребайте».

В-третьих, суммы штрафов не идут в погашение долга перед РСО и не идут на содержание конкретного МКД, поэтому те «отмороженные» активисты и общественники, которые радуются размеру штрафа и самому факту его наличия, могут смело идти лесом, так как, ратуя за штрафы и ободряя их, вы, как завещал дедушка Фрейд, реализуете свои потаенные сексуальные фантазии, а не боретесь за права собственников помещений.

В-четвертых, думаю, никому не открою глаза на то, что «афера» с прямыми договорами «собственник - РСО» с непонятно как рассчитанными нормативами потребления на КРСОИ и при отсутствии возможности для управляющих организаций отдать всю коммуналку (в том числе КРСОИ), пусть даже с помощью общего собрания, превратило сегодняшнюю ситуацию просто в возможность для РСО с помощью ГЖИ «кошмарить» управляющие организации и, по сути, отбирать деньги у населения.

Знал ли про это Андрей? Конечно, знал, но лайки в Фейсбуке важнее того, что деньги граждан пойдут не на ремонт и обслуживание общего имущества, а на погашение долгов перед РСО и на пополнение бюджета.

Ну и в конце советы:

1. прежде чем подписывать акты сверки с РСО, посчитайте сначала «лимит» по задолженности. Если он вышел за «рамки», то не подписывайте акт или подписывайте его с возражениями.

2. помните про сроки привлечения лицензиата и его руководителя к ответственности по статье 14.1.3 КоАП РФ. За наличие долгов можно привлечь в строго определенные сроки, а не как нравится ГЖИ.

3. ну и приходите к нам в CRM-систему. Мы думаем за клиентов, и больше 1 200 УК и ТСЖ это подтверждают)))

Ваш, Юрий Кочетков

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для УК и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Подробности о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.