.gif)
Заметки на электронных полях: Жилищно-коммунальное хозяйство в России и за границей. Часть 31
Тема: Мысли вслух
Изображение от freepik Автор wirestock
Заметка одиннадцатая. Часть третья. Ассоциация собственников арендаторов. Общие замечания.
В Швеции, как и в других странах, в процессе индустриализации начало резко расти городское население. Естественно, что никто особо к такому сценарию не готовился. Люди начали расселяться как попало и где попало. Так как денег у рабочих не было, селились они в помещениях (домах), принадлежащих людям побогаче. Времена тогда были непростые, прав потребителей не знали. Так что помещения были зачастую совсем не подходящие и условия собственники выставляли арендаторам заведомо невыгодные.
Постепенно для защиты своих прав арендаторы начали объединяться и создавать свои кооперативы (bostadsforeningar - бостадсфорениньяр), и строить потихоньку жилье для своих членов. В связи с тем, что никакой правовой базы под этим не было, еще в конце позапрошлого века власти Швеции начали издавать первые законы, регулирующие положение таких сообществ.
Так или иначе, в 1930 был принят первый закон о кооперативах арендаторов целью которого, стало приближение правового статуса участника такого кооператива к статусу «полноценного» собственника. Закон оказался настолько удачным, что кооперативы начали расти по всей Швеции как грибы после дождя. В дальнейшем государство еще несколько раз пыталась наладить уже работающий механизм. Пока в 1991 году не был принят новый закон. В результате правовой статус собственников настолько приблизился к статусу арендаторов, что в разговорной речи арендаторов-собственников стали также называть собственниками.
В отличии от обычного «одинокого» арендатора, их объединения - ассоциации имеют право на получение всяческих субсидий. Под это была разработана схема, позволяющая будущим арендаторам-собственникам вести строительство домов.
Для начала кооператив (в будущем ассоциация собственников-арендаторов) должен договориться о получении займа с каким-то кредитными учреждением (фактически – частным банком). Обеспечением займа выступает будущий объект недвижимости. В дальнейшем сумма долга перед частными кредиторами фактически уменьшается примерно до 70% процентов, потому что в процесс влазит государство и замещает эту долю государственным займами. При этом, от имени государства этот процесс регулируют органы местного самоуправления.
Стоимость объекта для целей ипотеки определяется согласно формуле, которая учитывает расходы на строительство дома и его местоположение. За счет льготных условий кредитования кооперативу достаточно вначале собрать до 8% процентов от общего размера затрат на строительство. В дальнейшем, после возведения объекта, этот комбинированный (частный банк + гос. финансирование) займ постепенно погашается ежемесячными платежами участников кооператива. В связи с тем, что и оплату процентов по кредиту государство также субсидирует, получается, что, в среднем по больнице, платежи по такому долгу (плюс-минус) вместе с расходами на обслуживание близки к размеру арендной платы, которую платил бы человек, если бы снимал бы такую же квартиру в доме, принадлежащем частному лицу или организации.
Кооператив в данном случае распределяет права исключительного пользования конкретными жилыми помещениями между вкладчиками, исходя из размера их взносов. Таким образом, членство кооперативе порождает право исключительного использования помещения. Само собой, членство дает и право участия в делах кооператива, когда тот начнет управлять многоквартирным домом. Возникающее таким образом право арендной собственности (ПАС) не имеет определенного срока действия и может быть прекращено, если лицо теряет право находиться в помещении.
Более того, арендный собственник (АрС) может отказаться от своего и права на помещение и тогда оно автоматически переходит кооперативу. Но тогда никакого возмещения ранее понесенных расходов он получит. Если же причиной отказа являются серьезные строительные недостатки объекта, либо значительное увеличение размера ежемесячных взносов, то АрС может претендовать на частичную компенсацию.
Арендная собственность возникает с момента уплаты взноса (insats - инсатс) в кооператив еще до появления самого объекта. Участник кооператива приобретает таким образом актив, которым можно по-разному распорядиться. Само собой, его можно продать или подарить при условии, что новый АрС возьмет на себе все обязанности, вытекающие из членства. Это право может стать обеспечением по другому кредиту, который захочет взять АрС. Но нужно предварительно получить разрешение от кооператива. И, наконец, он может отдать это право (проживания) в аренду третьему лицу.
Ассоциация собственников-арендаторов (АСА) появляется в этом жизненном центре позднее. Как некоммерческая организация она подлежит государственной регистрации. При этом минимальное число членов в ней - 3. АСА обязательно управляется Советом директоров (СД) и имеет аудитора (как минимум одного). Смысл существования АСА в том, чтобы владеть зданием(ями) и (как правило) земельным участком(ами) на котором(ых) это здание(я) расположены.
АСА отвечает за содержание задания, помещений...
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
19951 человек
