.gif)
Заметки на электронных полях: Жилищно-коммунальное хозяйство в России и за границей. Часть 32
Тема: Мысли вслух
Изображение от freepik Автор wirestock
Заметка одиннадцатая. Часть четвертая. Ассоциация собственников арендаторов. Плановая экономика и прочие прелести.
Шведское законодательство устанавливает, что члены ассоциации собственников арендаторов (АСА) должны понимать, что творит их Совет директоров и экономическую подоплеку деятельности организации. Передача квартир членам может начаться только после того, как совет разработает общий экономический план (бизнес план) ведения деятельности.
План, как это принято у скучных шведов, тоже передается в регистрирующий орган. При этом СД нужно найти двух подходящих специалистов, которые подтвердят, что изученный ими документ, экономически обоснован в долгосрочной перспективе.
Проще говоря, экономический план является техническим и экономическим описанием деятельности ассоциации. Именно он (а не настроение членов АСА) является мерилом, относительно которого оценивается деятельность АСА и ее руководства.
В экономическом плане (ЭП) описаны объекты под управлением АСА, расходы на их содержание и управление ими, а также кредиты, выданные ассоциации, и порядок их погашения. Дополнительные требования к плану, само собой, есть в законе. Как минимум, в документе должны быть перечислены все помещения и взносы, поступившие на оплату этих квартир от членов и иные сведения о характеристиках объекта недвижимости. Но это цветочки. Ягодки будут дальше.
В ЭП обозначается размер собственного капитала, операционные расходы, налоги и взносы, которые придется платить в ближайшие несколько лет, платежи на погашение кредитов, и непосредственно, расходы на содержание недвижимости под управлением.
Отдельно выделяются расходы на какие-то принципиально важные работы, услуги, а также стоимость работ, которых в плане нет, но могут понадобиться. И описание того, как откуда возьмутся средства, чтобы за все это оплатить. Включая постоянные источники доходов и возможные дополнительные взносы, которые будут собирать с членов сверх той ежегодной платы, которую они вносят.
ЭП содержит общий экономический прогноз и даже т.н. «анализ чувствительности» (!). Что же это за анализ такой? Совет (очевидно при помощи людей весьма квалифицированных) должен изложить на доступном шведском, как изменение каких-то параметров: налогов, цен на стройматериалы, хотелок подрядчиков, может повлиять на экономические показатели АСА.
Совсем не похоже на наше родное: «все было включено, и ты это должен был предвидеть». СД в Швеции будет объяснять своим членам: «Вы же видели, что у нас плане «вставьте нужное» было заложено в качестве риска. Так вот оно и случилось! Надо поднимать размер платы. Мы как раз это предусмотрели».
И плата увеличится. Этим шведское «предвидение» и «коммерческий риск» в сфере ЖКХ принципиально отличается нашего. Такие требования к плану вызваны тем, что в состав ежегодной платы входит не только (родные и понятные нам) услуги и работы по управлению домом, проценты по кредитам, амортизационные платежи по кредитам (есть и такие), налоги, страховки, взносы в резервный фонд на случай возможных аварий и проблем, платежи за аренду земельного участка под домом (если он стоит на «чужой» земле) и прочая-прочая. Размер платы, как и у нас, пропорционален площади помещения.
Однако в шведских законах нет никаких ограничений на то, что можно в этот план включить сверх необходимого минимума. Тут для фантазии собственников открывается большой простор.
Еще одним важным документом является ежегодный отчет (årsredovisning - оршредовиснинг). Нормальный такой отчет о хозяйственной деятельности за прошлый период. А не как у нас…
В отчете содержится информация доходах и расходах, имеющихся свободных средствах и размере кредиторской и дебиторской задолженности. Этот отчет выдается членам на ежегодном собрании. И по результатам ознакомления с ним, с учетом утвержденного ранее ЭП (!), члены принимают решения о том, как работает их любимый СД.
А теперь представьте себе как наш собственник (сам, потому что имеет прямую заинтересованность) идет на ежегодное собрание. Там ему выдают бумажку с непонятными цифрами, которые он сам должен оценить относительно другой непонятной бумажки, которую кто-то когда-то куда-то сдал. Звучит невероятно. А шведы ходят. По крайней мере, большинство.
СД фактически отвечает только перед членами. Нет никакой прокуратуры, жилищного надзора, приемной президента. Сами! Все сами! Спасение утопающих, как известно…
Принципиально важным является еще один обязательный пункт повестки дня ежегодного собрания. Именно члены ассоциации должны на ежегодном собрании решить вопрос об ответственности СД, точнее вопрос «об освобождении их от ответственности». Решение принимается по каждому из членов совета отдельно. Как имярек действовал представляя интересы собственников помещений. В результате должно быть принято решение: освобождать его от ответственности за действия или нет.
Если члены решили не освобождать условного Магнуса Карлсона от ответственности, то это имеет реальные последствия. Во-первых, надо выбрать нового члена совета ему на замену. А с желающими занять почетное место, прямо скажем, беда. Люди живут своей жизнью. Работа – дом. Дом – работа. А тут какой-то совет, ответственность. Пусть даже за деньги… Кто на это согласится?
Не то, что у нас: «Вы плохие, мы Вас не любим. На собрание не придем, за отчет не проголосуем.». А потом все. Тишина. Те же там же так же продолжают деятельность.
Так у шведов система не работает. За свой голос, пусть даже коллективный, надо отвечать. Еще раз повторюсь: «шведы - люди скучные и дотошные». Им гнилая демагогия не нужна. Вотум недоверия — это проблема. Кто-то должен подать в суд и взыскать с такого члена СД убытки. А иначе зачем не освободили от ответственности хорошего человека?
Мы с Вами понимаем, что процесс доказывания убытков в суде и гнилой базар в процессе того, что у нас издевательски «собранием» называется – вещи из разных миров. В суде нужно будет доказать, что этот самый Магнус по своему умыслу или халатности причинил убытки ассоциации. И бремя доказывания, само собой, возлагается на члена АСА, подавшего иск. Так что, сам Магнус может быть редкой сволочью и кому-то лично может жутко не нравится. Но это не повод, не освобождать его ответственности. Значит членам АСА, которые этого Магнуса терпеть не могут, надо встретиться не раз перед собранием, подумать, кого поставить на его место, и с чем потом идти в суд (т.е. заплатить за консультацию юристу и аудитору) и где взять на это деньги. Кстати общий срок давности на обращение в суд с таким иском составляет год с даты собрания.
Само собой, кучке физических лиц организовать весь процесс: от взноса до получения права на квартиру, очень сложно. Поэтому, как правило, одним из учредителей АСА выступает застройщик. Ассоциация подписывает предварительные договоры с будущими покупателями (членами). Предварительные договоры начинают заключаться за несколько лет до того, как объект будет сдан. Можно сказать, что такие договоры являются функциональными аналогами наших договоров долевого участия.
В период когда на рынке недвижимости в Швеции наблюдался «бум» (до 2018 года) люди...
Комментарии
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
19951 человек
Спасибо за рассказ про жизнь у шведов. Я правильно понимаю что в Китае что в Европе, что в Америке, что в Азии , каждый дом имеет свой банковский счет , на котором все платежи собственников собираются и затем перечисляются поставщикам и подрядчикам? И как то все обходятся и без ФКР, и без ГИС ЖКХ и без МАХа?
А где же и кто же ВОР?
Счетовод ВоТруБа написал:
Китае что в Европе, что в Америке, что в Азии , каждый дом имеет свой банковский счет
Я за всю Одессу не скажу. Но правильней говорить не о доме, а о ТСН (специализированной НКО). В ТСН может входить и один дом и один квартал и один "город в городе" на 700 000 человек как в Пекине.
Где-то правильней говорить о связке - "ТСН-УК". Просто далеко не во всех странах, как в Швеции, ТСН все сам делает... Хотя опять же. Слово "сам" там тоже не подходят. ТСНы состоят в ассоциациях, которые помогает и с подрядчиками и с "управлением".
В той же Германии НКО, во многом из за налогов, отстраняются от непосредственного управления и нанимают УК заниматься на эту функцией. Тем более их "управление" гораздо проще нашего и не менее затратное. А работы и услуги выполняют подрядчики, выбранные НКО (пусть даже УК их предложила). Заметьте, так проще вести отчетность. По каждому подрядчику легко выделяются расходы на каждый дом. Остается пропорционально "разбросать" на всех услугу "управление" и вознаграждение Совета НКО.
В Китае первая УК (от застройщика) приводит с собой подрядчиков, которые, если выберут ТСН, могут потом остаться. А почему нет, если (скажем) уборка устраивает? Если меняют УК на УК, то меняются и подрядчики тоже.
Счетовод ВоТруБа написал:
ГИС ЖКХ
В Швеции работа с обращениями находится на недостижимом уровне. Домом же управляет Совет собственников, который, например, за косяки, "тебя козла" знать не хочет и выкинуть собрался. Эти прекрасные люди не то, что что отвечать на письма не будут - трубку бросят, когда станешь звонить: "Тебе, мудаку, наш юрист написал собирать монатки. Мы тебя больше не знаем" Вот и весь ГИС. Вот и вся работа с собственниками.
саныч написал:
отвечать на письма не будут - трубку бросят, когда станешь звонить:
А зачем мне им звонить? По какой теме?
Счетовод ВоТруБа написал:
А зачем мне им звонить? По какой теме?
Вам?))) Причем здесь Вы?) Я же специально "кавычил".
В посте описана типичная ситуация со шведского форума))) Есть совет в доме и лирический герой - Мудак и Козел (по мнению Совета). Совет, в кои-то веки, привлек юриста чтобы написать претензию нашему герою. Тот, само собой, продавать квартиру и съезжать не хочет. Пытается договориться. Ищет встречи. Пишет совету на электронную почту. Проходит месяц ответа нет. Он в это время начинает звонить, а там, услышав его голос, бросают трубку.
Люди пещерные))). Собственники живут и страдают, сами того не зная)))
Что делать нашему герою??? ГИСа нет, жилнадзора нет. 416го постановления нет и вообще никакого постановления нет, мессенджера Макс нет, права потребителя здесь не работают. Единой России нет и президенту Швеции писать нет смысла. Мэру города плевать. Прокуратура не придет. Куда пожаловаться? Выкидывают же из квартиры за то что сдал ее без разрешения в аренду. Ну, казалось бы, какая мелочь! Но нет. Устав - есть устав. Остается разрешать спор в "правовом поле". А это значит платить юристу...