Есть намерение создать в многоквартирном доме ТСЖ. В какой форме лучше запросить баланс у текущей управляющей компании, с целью фиксации остатка средств за домом. Есть ли возможность требовать обоснований расходов УК в виде актов выполненных работ? Т.е идея следующая: о возможном создании ТСЖ не объявляем, запрашиваем остаток на конец октября 2013, организовываем прессинг со стороны жил инспекции и прокуратуры, чтобы сумма была более адекватной. Какие три бумаги нужно отправить в УК (с требованием актов), жилищную инспекцию и прокуратуру.
| Цитата |
|---|
Запрошен и отвечен Burmistr 15/10/2013 В первый раз на такой вопрос отвечаю, поэтому постараюсь ответить по всем пунктам. Относительно долга управляющей компании перед ТСЖ На одном многоквартирном доме может быть только одна управляющая компания (п.9 ст.161 ЖК РФ). Возможны три способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление, создание ТСЖ или выбор управляющей компании. В Вашей ситуации планируется смена способа управления МКД, что фактически будет означать расторжение договорных отношений между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией. Таким образом, с момента создания ТСЖ у собственников помещений в МКД будет сформировано 2 «вида» задолженности: - задолженность по работам (услугам) оказанным «старой» управляющей компанией - задолженность по работам (услугам) оказанным ТСЖ (формируется с момента образования ТСЖ). Учитывая тот факт, что ТСЖ и «старая» управляющая компания отдельные юридические лица не связанные между собой какими-либо договорными отношениями говорить о наличии задолженности нельзя. У управляющей компании может быть задолженность только перед конкретными собственниками помещений, выраженная в виде: - внесенных собственниками авансовых платежей в счет погашения задолженности за работы и услуги, выполняемые ВК (переплата по квитанции); - внесенные собственниками и не израсходованные УК платежи за капитальный ремонт многоквартирного дома (возвращаются каждому собственнику отдельно, а никак не ТСЖ); - невыполненные УК работы (услуги) за которые были собраны денежные средства (например, в тариф был включен текущий ремонт подъезда, который не выполнялся). Таким образом, в большинстве случаев УК не должна ТСЖ, как юридическому лицу ни копейки. Относительно представления УК актов выполненных работ Действующее законодательство не предусматривает обязанность УК представлять «обычным» жителям акты выполненных работ. Так в Жилищном кодексе сравнительно недавно появилась новая норма относительно создаваемых в МКД советов многоквартирных домов. Жители МКД, в котором в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном МКД (п.1 ст.161.1 ЖК РФ). Совет многоквартирного дома согласно пп.4 п.5 ст.161.1 ЖК РФ осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, Периодичность подписания актов выполненных работ в п.8 ст.161.1 не указана. Учитывая длительный цикл оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, оптимальным является подписание актов один раз по окончании календарного года до проведения ежегодного общего собрания собственников. Обращаю Ваше внимание, что указанные выше акты подписываются лишь при соблюдении ряда условий: 1) выбран совет МКД; 2) собственники на обязательном ежегодном собрании собственников помещений в МКД приняли решение о проведении текущего ремонта (п.4.1 ст.44 ЖК РФ, п.1 ст.45 ЖК РФ), согласовали производственную программу и размер платы за содержание и ремонт (п.31 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491). Если собственниками перечень работ с УК не согласован (так происходит в абсолютном большинстве случаев), то УК в силу действующего законодательства вынуждена выполнять те работы, которые необходимы для безопасной эксплуатации жилого дома, что не требует дополнительного согласования с собственниками помещений в МКД, В Вашей ситуации требовать что-то с УК можно только через суд, доказывая невыполнение фактически не согласованных с Вами же работ. Исход такого судебного процесса предсказать невозможно, так как согласно п.6 Правил изменения размера платы за содержание и ремотр жилого помещения, утвержденных Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 снижение размера платы производится только в случаях оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, которые подтверждаются составленными актами. Относительно претензий к УК с помощью «прессинга» проверяющими органами Для того, чтобы обращаться в Жилинспекцию и Прокуратуру Вам необходимо доказать нарушение прав собственников или невыполнение требований действующего законодательства. Путь на мой взгляд тупиковый… P.S. Создание ТСЖ взамен УК не всегда приводит к финансовому благополучию и качественным работам в МКД. С учетом того, что у УК под управлением находится большое количество МКД общехозяйственные расходы на конкретный МКД распределяются в гораздо меньшем объеме, чем в ТСЖ. В результате может сложиться ситуация, когда ремонтировать МКД будет просто не на что… |
