04.02.2020 20:26:48
Добрый день! Мы приняли новый МКД по договору с застройщиком на три месяца с 03.01.2020г. Жилищная инспекция включила нам этот МКД в реестр лицензий с 01.02.2020г. Деньги за содержание жилого помещения мы можем брать с жителей только с момента включения дома в реестр лицензий. С кого брать деньги в период с момента заключения договора с застройщиком до момента включения в реестр? Почти полный месяц, на доме уже и слесарь и дворник и уборщица работают, жители активно подписывают акты приемки-передачи квартир, а кто будет оплачивать удовольствие?
|
04.02.2020 22:33:26
С застройщика по договору. Или в договоре указано что управление домом для застройщика на халяву.
|
04.02.2020 23:37:52
Леший, Застройщик нам платит за содержание пока собственник квартиры не вступил в право собственности, а вступает он с момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика собственнику. Кто-то 3 января уже подписал, кто-то позже.
|
05.02.2020 07:45:18
А Вы на что рассчитывали?
Вас принуждали к договору? |
05.02.2020 09:11:00
|
05.02.2020 09:12:21
Я поясню свой вопрос.
Вы заведомо знали, что ключевой точкой для управляшки является включение МКД в реестр. И явно было известно о том, с первого числа какого месяца МКД включат в реестр. Тем не менее, Вы с января фактически несёте расходы (дворник, уборщица...). И в договоре указано, что он действует с января... Я по первому диплому как раз дворник. И вот что думаю: управлять (=выставлять плату) Вы имеете право с 1 февраля. Первые деньги получите, если повезёт, в марте... А Ваши расходы с января разве должны быть оплачены именно платой за жилое помещение и КУ? Вы уже выставили платёжки за январь? Если да, то на каких основаниях? |
05.02.2020 09:38:25
Для вас это нарушение лицензионных требований. Выставляйте счета застройщику (у вас же договор с застройщиком), а застройщик пусть берет с жителей. |
05.02.2020 10:00:29
|
05.02.2020 10:38:59
Есть же специальный раздел форума по управлению новостройками, читайте и спрашивайте там, встретите больше понимания и советов основанных на реальном опыте. У нас же законодательство в УМКД такое сырое (хаха сырое, каламбурю) и несовершенное, что не только от региона к региону разное, но и от дома к дому тоже, управление новостройками и управление старым фондом - разный опыт.
В том разделе вопрос вроде обсуждали пару раз. Это нифига не частные финансовые риски, это законодательство такое, что избежать перерыва между заключением договора по новостройке и включением дома в лицензию невозможно. Сама процедура и сроки в ней так прописаны. А это уже квалифицируется, при необходимости, как отсутствие вины. + есть вполне себе сложившаяся "классическая" судебная практика, что отсутствие лицензии не делает сделку ничтожной и не влечет за собой реституцию. То есть право у УК получить плату от обязанного уплатить собственника от наличия лицензии на конкретный дом не зависит, как бы иное не утверждал инспектор ГЖИ. Остается вопрос наличия состава правонарушений - либо работы без лицензии или нарушения лиц требований. По первому вопросу однозначный ответ дал п.21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) По второму вопросу тоже есть сложившаяся практика, последний судебный акт на эту тему - Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2019 N 302-ЭС19-17595 по делу N А33-27179/2018. Сам факт наличия такой практики, конечно говорит о высоком риске возникновения претензий со стороны ГЖИ/иных заинтересованных лиц по поводу сбора платы без включения в лицензию. Но тут уж вам самим просчитывать - какая практика у вас в регионе, возбуждается ли ГЖИ по такому поводу или понимает суть, готовы ли вы пройти пару инстанций судов, чтоб доказать свою правоту или проще не работать с новостройками или дарить деньги не собирая плату...
Из этой правовой коллизии можно выйти разве что заключением ДУ с застройщиком с отсрочкой его действия, а в период этой отсрочки держать дом закрытым и не передавать помещения. Но это действия и советы из разряда - "не хотите получать штрафы за нарушения ПДД - не ездите на машине". Совет действенный, но бессмысленный |
05.02.2020 11:44:59
|
05.02.2020 12:14:39
|
05.02.2020 12:18:44
А то, что УК начала обслуживать дома раньше - ну как бы добровольная воля самой УК. Т.е. исходя из формальной трактовки законодательства - за все коммунальные ресурсы до 1 февраля будет платить застройщик. |
05.02.2020 14:59:49
|
05.02.2020 15:03:00
|
05.02.2020 15:26:30
|
06.02.2020 14:03:23
|
10.02.2020 14:13:21
АРоманов, А еще есть какая-нибудь положительная судебная практика по этому вопросу? Просто в определении от 24.12.2019 N 302-ЭС19-17595 по делу N А33-27179/2018 меня смущает ссылка суда на устаревшую ч.7 ст. 162 ЖК РФ, которая теперь звучит так:
Экономист_я, Можно увидеть это заявление об оспаривании предписания ГЖИ? На какие нормы вы ссылаетесь? |
10.02.2020 16:25:55
Немного уточню свой вопрос. Можем ли мы сейчас, когда дом уже включен в реестр лицензии, в квитанции за февраль, выставить также платеж за январь, когда дом ещё не был в реестре, но услуги фактически оказывались?
|
10.02.2020 16:32:31
|
10.02.2020 18:08:49
Хотел оппонировать уважаемому Волжский парень, но понял, что особо нечем, кроме своего мнения. Поэтому промолчал. При этом позицию свою я не меняю, и по своим домам новостройкам мы выставляем по всем помещениям с даты заключения ДУ. Собственно, готов отстаивать ее, если до этого дойдет. Строил бы ее исходя из старой практики с выводами суда про превалирование наличествующих и исполняемых договорных отношений над датой внесения дома в лицензию, Например:
По сути ничего же в этой логике не меняется от старой редакции к новой? При необходимости обсудил бы формулировки ч.7. ст.162 ЖК РФ про "обязана", а не "вправе"... Можно разглядеть нюансы при необходимости, хорошо, что там написано все же не так:
Отвлеченные теоретические размышления: Мое мнение, что наши доблестные законодатели опять забыли прописать различие между переходом права на управления МКД и его первоначальным возникновением. Да, при переходе дома от одного субъекта управления к другому важно было поставить точку водораздела, при наличии такого количества споров по старой формулировке. Потом был спорный период о то, том можно ли вообще по договору с застройщиком включать в лицензию. Итог - норма, которая упорядочивает отношения при переходе права на управление, не учитывает реалии его возникновения для новостроек, когда нет какого либо спора, но фактически имеется противоречие между нормой о заключении ДУ в пятидневный срок и "действием" ДУ только со следующего месяца. И это еще хорошо, когда через месяц. У меня был случай, когда из-за ошибки властей полгода МКД не был включен в лицензию. Что должно было происходить в этой время? P/S/ Впрочем вероятность возникновения негативной практики достаточно большая. Тут как кривая выведет, какие будут обстоятельства дел, какие юристы и судьи. На свой страх и риск, в общем |
10.02.2020 20:34:12
В конце концов 1102 ГК РФ ещё никто не отменял, и если УК содержала общее имущество дома то собственники обязаны компенсировать расходы УК понесенные на содержание их имущества, Другое дело, что одной наглой рожи для применения этой статьи будет недостаточно надо еще и расходы подтвердить. |
11.02.2020 08:38:39
|
|||||
Сейчас на форуме:
1 пользователь
1 пользователь
сейчас на форуме
|
Цитата |
---|
Дик Судья написал: Добрый день! Мы приняли новый МКД по договору с застройщиком на три месяца с 03.01.2020г. Жилищная инспекция включила нам этот МКД в реестр лицензий с 01.02.2020г. Деньги за содержание жилого помещения мы можем брать с жителей только с момента включения дома в реестр лицензий. С кого брать деньги в период с момента заключения договора с застройщиком до момента включения в реестр? Почти полный месяц, на доме уже и слесарь и дворник и уборщица работают, жители активно подписывают акты приемки-передачи квартир, а кто будет оплачивать удовольствие? |
Цитата |
---|
Экономист_я написал: Полный абсурд-не брать с людей за то, что они пользуются лифтами, чистым двором, мытыми подъездами и пр.пр. только потому, что та же ГЖИ протянула с включением в лицензию или воспользовалась 14 днями и т.д. |
Цитата |
---|
Экономист_я написал: Сейчас пробуем судиться |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: Выставляйте счета застройщику (у вас же договор с застройщиком), а застройщик пусть берет с жителей. |
Цитата |
---|
АРоманов написал: Застройщик не за свои помещения платить не обязан. а по отношению к своим - у него с УК то же управление и плата за СиР. |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: До передачи дома УК разве не застройщик платит за всё? |
Цитата |
---|
АРоманов написал: Но у них договор управления заключен, а значит (если это отдельно не прописано, в чем я сомневаюсь) дом уже "передан" в УК. |
Цитата | ||
---|---|---|
Волжский парень написал:
Для вас это нарушение лицензионных требований. Выставляйте счета застройщику (у вас же договор с застройщиком), а застройщик пусть берет с жителей. |
Цитата | ||
---|---|---|
Джули написал:
|
Цитата | ||||
---|---|---|---|---|
Экономист_я написал:
|
Цитата | ||||||
---|---|---|---|---|---|---|
Джули написал:
|
Цитата |
---|
Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом. |
Цитата |
---|
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. |
Цитата |
---|
Дик Судья написал: меня смущает ссылка суда на устаревшую ч.7 ст. 162 ЖК РФ |
Цитата |
---|
Дик Судья написал: Все таки не может же быть что мы целый месяц бесплатно услуги оказывали |
Цитата |
---|
Дик Судья написал: Можем ли мы сейчас |
Цитата |
---|
Дик Судья написал: ссылка суда на устаревшую ч.7 ст. 162 ЖК РФ |
Скрытый текст |
---|
Таким образом, осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на основании соответствующей лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об адресе многоквартирного дома, управление которым осуществляет лицензиат, не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на него полномочий. Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (при наличии четко выраженной воли собственников на заключение договора с управляющей компанией, которая фактически предоставляла им коммунальные услуги). Из части 1 статьи 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги. Частью 7 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением прямо установленных случаев. Как разъяснено в абзаце 2 пункта 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных доказательств следует, что наниматели (собственники) помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети, в связи с чем управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судами установлено, что фактическое оказание учреждением услуг в соответствии с условиями договора управления и правильность исчисления за спорные периоды (с ноября 2017 года по апрель 2018 года, октябрь 2018 года) размера платы за содержание жилого помещения и за коммунальные услуги службой под сомнение не ставились, в акте проверки и оспариваемом предписании выводы по данным обстоятельствам отсутствуют. |
Скрытый текст |
---|
По АС ПО: Суды пришли к выводу, что с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома N 14 по ул. Ставского в г. Пензе по настоящее время, в том числе, в апреле 2018 года, управление данным МКД осуществляет ООО "Пензенская управляющая организация", при этом сведения о МКД N 14 по ул. Ставского включены в Реестре лицензий в перечень домов, управление которыми осуществляет ООО "Пензенская управляющая организация", лишь с 01.05.2018. В материалах дела имеется информация Государственной информационной системы ЖКХ о понесенных затратах на содержание спорного МКД в спорном периоде. Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения сторон, имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности по отдельности и взаимной связи в их совокупности, применив указанные выше нормы материального права, суды двух инстанций пришли к правильному выводу, что у собственников помещений имеется обязанность оплатить жилищные услуги, оплата услуг производится управляющей организации, функции управляющей организации в спорном периоде выполнял заявитель, фактически услуги в спорном периоде оказаны, следовательно, у заявителя имелись законные основания для направления собственникам помещений МКД платежных документов на оплату жилищных услуг. Материалами дела подтверждается, что в рассматриваемом же случае на протяжении всего времени, в том числе и в апреле 2018, управление многоквартирным домом осуществлялось только одной управляющей организацией - заявителем. Право на взимание платы за жилищные услуги вытекает из условий договора по управлению домом, заключенного на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, и фактического оказания указанных услуг данной управляющей организацией. Как верно указали суды, исполнение оспариваемого предписания в оспариваемой его части приведет к освобождению собственников от оплаты потребленных услуг и бремени содержания общего имущества МКД, что противоречит императивным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования. |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: Договор управления (именно управления) не может вступить в силу ранее предусмотренного законом срока |
Цитата |
---|
Дик Судья написал: а кто будет оплачивать удовольствие? |
Цитата | ||
---|---|---|
Атос написал:
В конце концов 1102 ГК РФ ещё никто не отменял, и если УК содержала общее имущество дома то собственники обязаны компенсировать расходы УК понесенные на содержание их имущества, Другое дело, что одной наглой рожи для применения этой статьи будет недостаточно надо еще и расходы подтвердить. |
Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!