Вопрос: Когда возможно выселение из кредитной квартиры? Принимается ли во внимание, что это единственное жилье, что там прописаны дети?
Ответ: Процедуру выселения предваряют, как правило, следующие этапы. Заемщик допускает просрочки в оплате по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретенной недвижимости (ипотекой). Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенную квартиру.
Суд удовлетворяет исковые требования и устанавливает способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) - как правило, публичные торги.
Если торги не состоялись, т.е. с торгов квартира не реализована, то она передается банку, который регистрирует на нее право собственности. Далее он может продать ее по своему усмотрению любому лицу.
В случае если ипотечная квартира реализуется с торгов, право собственности на нее регистрирует победитель торгов.
Статья 78 Закона об ипотеке устанавливает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение либо строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт либо иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение либо строительство жилого дома или квартиры. Новый собственник вправе выселить в судебном порядке всех проживающих там граждан, невзирая на пол, возраст и прочие обстоятельства, которые в иной ситуации имели бы решающее значение. Однако для этого новый собственник должен снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора.
Тот факт, что спорная квартира является единственным местом жительства выселяемых граждан, не будет иметь никакого значения.
Абзац 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, но запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. При возникновении финансовых проблем целесообразнее не доводить дело до суда или "бегать" от банка, а сразу же сообщить о возможных неприятностях, просить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита.
Даже если ничего не получится и банк не пойдет навстречу, это может послужить доказательством вашей добросовестности для суда.
На практике суды принимают во внимание, что долг образовался из-за потери работы, т.е. в поведении должника отсутствует элемент злостности. Принимаются во внимание также следующие факты:
- должник не отказывался от исполнения обязательств;
- должник принимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке, в том числе подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежей по кредитному договору.
Вопрос: Мой брат проживает в квартире по договору социального найма. У него накопился значительный долг по оплате жилищно-коммунальных услуг. Могут ли его выселить из квартиры за неуплату?
Ответ: Статьей 90 Жилищного кодекса РФ установлено, что в случае, когда наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи не производят оплату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев, они подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
В данном случае выселение производится не в общежитие, а в жилое помещение по договору социального найма, но норма предоставления установлена из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Суды при рассмотрении дела о выселении, как правило, исследуют причины образования задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, относя их к обстоятельствам, имеющим юридическое значение.
Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги судами признаются:
- длительные задержки выплаты зарплаты и пенсии;
- тяжелое материальное положение нанимателя и членов его семьи в связи с утратой работы и невозможностью трудоустроиться, несмотря на предпринимаемые меры;
- болезнь нанимателя и членов его семьи;
- наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Предоставляемое жилое помещение должно отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Следует иметь в виду, что выселение не освобождает от уплаты долга за жилье и коммунальные услуги.
Вопрос: Законно ли выселение нанимателя жилого помещения за неуплату задолженности по коммунальным платежам?
Ответ: В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса Российской Федерации (выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма), если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленного для вселения граждан в общежитие, т.е. не менее 6 кв. м на человека.
Вместе с тем принудительное выселение не допускается, если причины задолженности по квартирной плате являются уважительными, например длительная невыплата заработной платы.
