RSS
о непосредственном управлении
 
Может ли УК-подрядчик при непосредственном управлении начислять плату за содержание и ремонт нанимателям по договорам соц. найма? Какие правовые основания у РКЦ для расчета и взимания такой платы? Должна ли Администрация - собственник мун. жилья оплачивать содержание и ремонт в отношении квартир, переданных нанимателям?
 
Цитата
irina пишет:
Может ли УК-подрядчик при непосредственном управлении начислять плату за содержание и ремонт нанимателям по договорам соц. найма? Какие правовые основания у РКЦ для расчета и взимания такой платы? Должна ли Администрация - собственник мун. жилья оплачивать содержание и ремонт в отношении квартир, переданных нанимателям?

Страшную тему затронули))))

Оплачивать стоимость услуг по содержанию и ремонту МКД должны граждане и организации (п.1 ст.153 ЖК РФ), причем в отношении нанимателей жилого помещения по договорам соцнайма обязанность возникает у нанимателя с момента заключения договора соцнайма (пп.1 п.2 ст.153 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п.8 ст.155 ЖК РФ).

При непосредственном управлении многоквартирным домом:
- в котором не более 12 квартир договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества заключаются собственниками с лицами осуществляющими соответствующие виды деятельности (п.1 ст.164 ЖК РФ).
- в котором квартир более чем двенадцать, договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества заключается с УК (п.1.1 ст.164 ЖК РФ).

По договору между жителями и УК (п.1.2 ст.164 ЖК РФ) одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

Таким образом, выставлением счетов при непосредственном управлении должна заниматься УК (или РКЦ в случае передачи ей такой функции до договору УК-РКЦ).

Администрация должна оплачивать лишь плату за капитальный ремонт, так как она является собственником помещений и это прямо предусмотрено п.1 ст.169 ЖК РФ "Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме".

P/S Только в Питере в свое время было постановление, что если наниматель не оплачивает, то взыскать можно было с администрации города...
 
Согласно ст. 155 ЖК наниматели плату за жилье вносят в адрес УК, только в доме, управление которым осуществляется управляющей компанией. П 8 ст. 155 при непосредственном управление подразумевает начисление платы за жилье только собственникам.Арбитражная практика говорит о том, что собственник - муниципальное образование не должно оплачивать содержание и ремонт , если квартиры переданы по договорам соц. найма. Наше РКЦ выставляет плату за жилье нанимателям. Есть ли способы это легализовать?)))))
 
Цитата
irina пишет:
Согласно ст. 155 ЖК наниматели плату за жилье вносят в адрес УК, только в доме, управление которым осуществляется управляющей компанией. П 8 ст. 155 при непосредственном управление подразумевает начисление платы за жилье только собственникам.Арбитражная практика говорит о том, что собственник - муниципальное образование не должно оплачивать содержание и ремонт , если квартиры переданы по договорам соц. найма. Наше РКЦ выставляет плату за жилье нанимателям. Есть ли способы это легализовать?)))))

Не совсем так... При непосредственном управлении домом то тоже управляет УК. Как правильно Вы указали, согласно п.8 ст.155 ЖК РФ "Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности".

Ну так правильно Вы выставляете. Не совсем понимаю, что легализовать то?))))
 
Договор заключается с собственниками. Наниматели на себя никаких обязательств не принимают.
 
Цитата
irina пишет:
Договор заключается с собственниками. Наниматели на себя никаких обязательств не принимают.

Ну не совсем так... Договор управления действительно заключается с собственником помещения в МКД...

Однако, в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации

Аналогичная позиция, например, изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11 июня 2013 г. №15066/12, в котором суд указал:

"Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда".

Поэтому несмотря на договор платят наниматели напрямую на счета УК
 
Цитата
burmistr пишет:

При непосредственном управлении домом то тоже управляет УК. Как правильно Вы указали, согласно п.8 ст.155 ЖК РФ "Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности".
В нашем доме 10 квартир. Двухэтажка-хрущевка *61 г. Месяц назад мэрия нас вытолкала на непосредственное управление. Мы давно все делаем сами, в том числе и уборку территории и подъездов. Я так понимаю, если мы не станем заключать договора ни с кем, то и оплату за коммуналку нам не имеют права начислять?
Наш дом внесли в списки по федеральному капремонту. Но так как мы теперь на самоуправлении, ремонт нам точно не сделают, однозначно. А вот платежки по капремонту мы ждем в ближайшем будущем.
Коррупция у нас в регионе)))) вселенских масштабов)))) :cry: ....не буду уточнять где именно, национальная республика Северного Кавказа)))) скорей всего будем саботировать эти платежки на капремонт. Так как теперь нам на непосредственном управлении надо заниматься самим этим капремонтом. По факту.
 
Цитата
Чайник пишет:
В нашем доме 10 квартир. Двухэтажка-хрущевка *61 г. Месяц назад мэрия нас вытолкала на непосредственное управление. Мы давно все делаем сами, в том числе и уборку территории и подъездов. Я так понимаю, если мы не станем заключать договора ни с кем, то и оплату за коммуналку нам не имеют права начислять?

Ну на непосредственном вы останетесь, так как МКД менее 16 квартир.

А вот коммуналку Вам все равно выставят, так как отсутствие договора с РСО в письменном виде не означает отсутствие договорных отношений. У вас договор все равно считается заключенным, так как сработал п.6 354 ПП РФ:

6. Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9, 10, 11 и 12 настоящих Правил.
Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее - конклюдентные действия).


Цитата
Чайник пишет:
скорей всего будем саботировать эти платежки на капремонт. Так как теперь нам на непосредственном управлении надо заниматься самим этим капремонтом. По факту.

Не спасет.

P/S Вы можете представиться на форуме, чтоб народ понимал с кем общается viewtopic.php?f=52&t=527 ;)
 
Цитата
burmistr пишет:

А вот коммуналку Вам все равно выставят, так как отсутствие договора с РСО в письменном виде не означает отсутствие договорных отношений. У вас договор все равно считается заключенным, так как сработал п.6 354 ПП РФ:
выставят за свет, газ, тепло, воду, вывоз ТБО. Это мы все дружно платим, должников нет.
Но за услуги УК мы ведь не будем платить? Нашу УК ликвидировали по суду. Техдокументацию отдали. Никаких договоров мы не собираемся заключать по предоставлению услуг с какой-либо другой УК.

Цитата
burmistr пишет:

Не спасет.
читаю форумы по этому вопросу, пока большинство саботирует эти платежки на кап.ремонт. Посмотрим...
 
Цитата
Чайник пишет:
Но за услуги УК мы ведь не будем платить? Нашу УК ликвидировали по суду. Техдокументацию отдали. Никаких договоров мы не собираемся заключать по предоставлению услуг с какой-либо другой УК.

За УК не будете, так как сами по сути УК.

А то, что саботируют - ожидаемо. На этом форуме тоже много раз эта тема поднималась...
 
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, согласно вступившим в силу от 01.09.2014г. изменениям в Жилищном кодексе - непосредственное управление - это управление самими собственниками МКД? Также непонятно, если у нас большинство домов находится на непосредственном управлении, необходимо ли переводить все дома на управление, и в течение какого срока это нужно сделать?
 
Фактически УК из непосредственного убрали.

Старая редакция ЖК (до 01.09.14) Черным выделил то, что убрали в новой...

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.


Новая редакция ЖК (с 01.09.14)

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.


Еще из новой редакции исключили про заключение договора с УК

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.


Иными словами, УК в том виде, в котором она ранее была поименована в ЖК при непосредственном управлении исчезла с лица земли. Собственники МКД, в которых менее 16 квартир могут заключить договора с той же компанией, но в этих отношениях она будет обычным подрядчиком, на которого положения ЖК РФ не распространяются.

А перевести дома на "нормальный" способ управления надо до 01 апреля 2015 года

Закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»


п5. ст.7 Собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления. В случае, если указанное решение не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса
 
Спасибо! Теперь все понятно!
 
По сути Проекта закона № 500410-6 вся страна перейдет на так называемый непосредственный способ, правда видимо оставят обязанность поставки коммунальных услуг на ОДН.
 
Цитата
Владимир362 пишет:
По сути Проекта закона № 500410-6 вся страна перейдет на так называемый непосредственный способ, правда видимо оставят обязанность поставки коммунальных услуг на ОДН.

Не сказал бы...
 
Мне так пока и не удалось прочесть в нем, что ресурсники исполнители коммунальной услуги. :( Юрий, я плохо читаю или это там не написано?
 
Я тоже не нашёл...
 
По своей правовой природе предмет договора управления в части обязанности по поставке коммунальных услуг не имеет никакого экономического смысла, более того неизбежно ведет УО к банкротству. Наконец-то в Правительстве это осознали.
Из проекта: При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание услуг и (или) выполнение работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем, указанным в договоре управления многоквартирным домом, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и иным требованиями к осуществлению соответствующей деятельности, установленным Правительством Российской Федерации, в том числе за приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме,

В настоящее время ст. 162 ЖК РФ По договору управления в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений

Таким образом, предоставлять коммунальные услуги и обеспечивать предоставление коммунальных услуг две большие разницы. А вот приобретать коммунальный ресурс для предоставления коммунальных услуг на общедомовые нужды управляшкам придется.
 
п5. ст.7 Собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления. В случае, если указанное решение не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса У меня вопрос ко Всем коллегам. т.е собственники провели собрание и выбрали УК, но не с 01.апреля,а с 01июня допустим? Видь не сказано с кого времени они должны изменить способ,жду Ваши мысли????
 
Надо договариваться с ОМСУ по поводу проведения конкурса и тд. Искать пути сабботировать эту преступную глупость всеми силами. Пока способ УК не уберут из перечня извращенных способов финансового суицида надо тянуть время. Думаю лучший способ - договориться с ОМСУ.
 
Цитата
Егор пишет:
извращенный способ финансового суицида
Где смайлик "бурные аплодисменты" :!: :!: :!:
 
)))))
 
Встал вопрос о непосредственном управлении т.к. сеучас ст.161 ЖКРФ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

У нас таких домов больше двух десятков наберётся. Решили попробовать этот способ, вчера провели собрание жители не против.

У меня вопросы возникают:
Ст.161 п.11 ЖКРФ - В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

Отсюда следует что от ГЖИ не отделаешься и на РСО не перекинешь ответственность за коммуналку? Или я не правильно понимаю?

У кого уже есть непосредственное подскажите нюансы или ключевые фразы, или чего писать нельзя при заключения договор с жителями и рСО
 
Вы не так понимаете.
Основная прелесть непосреда в отсутствии обязанности предоставлять ком.услуги, заключать договоры с РСО и нести ответственность за качество ком.ресурсов.
Вы - просто подрядчики, делаете то, что вам заказали и оплачивают.
За содержание, текущий ремонт - за все несут ответственность собственники и они решают кому поручить выполнять ту или иную работу, могут вообще самостоятельно все или почти все выполнять.
Теперь подводные камни: ГЖИ обычно не разделяют обязанности УК и обслуживающей организации при непосреде, поэтому за содержание и ТР дерут вне зависимости от способа управления. Приготовьтесь оспаривать и предписания и постановления. Заранее посмотрите суд.практику именно по вашему региону.
А да, еще один огроменный плюс НУ - вам не надо заполнять реформужкх и ГИС, лицензионный контроль в отношении НУ не проводится, а жилищный - так там штрафы намного меньше!
 
Где то вычитал, что если в договоре есть слова "надлежащее содержание", значит КоАП ст. 7.22 не отвертеться
 
Цитата
burmistr пишет:
По реформе и ГИСу спорно. Чуть позже гляну

Пока так, а что дальше будет, кто его знает...
viewtopic.php?f=115&t=2092&start=100 обсуждается по ГИС
 
Цитата
Агата пишет:
Вы не так понимаете.
Основная прелесть непосреда в отсутствии обязанности предоставлять ком.услуги, заключать договоры с РСО и нести ответственность за качество ком.ресурсов.
Вы - просто подрядчики, делаете то, что вам заказали и оплачивают.
За содержание, текущий ремонт - за все несут ответственность собственники и они решают кому поручить выполнять ту или иную работу, могут вообще самостоятельно все или почти все выполнять.
Теперь подводные камни: ГЖИ обычно не разделяют обязанности УК и обслуживающей организации при непосреде, поэтому за содержание и ТР дерут вне зависимости от способа управления. Приготовьтесь оспаривать и предписания и постановления. Заранее посмотрите суд.практику именно по вашему региону.
А да, еще один огроменный плюс НУ - вам не надо заполнять реформужкх и ГИС, лицензионный контроль в отношении НУ не проводится, а жилищный - так там штрафы намного меньше!
А как быть мне? тоже есть возможность соскочить на непосред.
и в этом случае жители заключают прямые договора с РСО.
Вся престь втом что я для них явл РСО подаю воду и забираю стоки.
Получается замкнутый круг, от чего ушел, к тому и пришел.
Как мне правильно оформить договора?
Думаю они должны быть отдельными на коммуналку и на обслуживание .
 
Я помню вашу ситуацию, она очень запутанная.
Возможно два разных договора как раз то, что надо
 
Цитата
Агата пишет:
Я помню вашу ситуацию, она очень запутанная.
Возможно два разных договора как раз то, что надо

Мы легких путей не ищем)))

Отправлено спустя 1 минуту 6 секунды:
А что думает г.Уганда?
 
http://www.youtube.com/watch?v=hjoswRkUPFk
про два путя, простите ребята

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!