Форум

ГлавнаяУведомление об ОСС в новостройках

Уведомление об ОСС в новостройках

RSS
Уведомление об ОСС в новостройках
 
Каким образом уведомлять дольщиков о первом общем собрании, которые только собираются подписывать акты приема-передачи от Застройщика? Обычно голосование на ОСС происходит сразу же после подписания акта приема-передачи. Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных. Или в данном случае никакого уведомления не требуется?
 
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Каким образом уведомлять дольщиков о первом общем собрании, которые только собираются подписывать акты приема-передачи от Застройщика?
А это кто такие? Люди с улицы? Кто их звал?
. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Уведомления требуются всегда. Какая связь с перданами?
 
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных.
Не придумывайте
 
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Или в данном случае никакого уведомления не требуется?
Требуется. Оно всегда требуется и обязательно, даже если в голове не вполне укладывается то, что уведомлять нужно лиц, которые на момент уведомления еще не являются лицами, которые вправе принимать участие в собрании. Лучше не думать об этом, а тупо рассылать по адресам, указанным в ДДУ дольщиками. Других пока нет.
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных.
Да, есть тут скользкий момент, но применяйте схему: один из инициаторов ОСС -застройщик. Тогда пазл сложится, инициатор рассылает по адресам, которые у него уже есть. Передачи ПДн формально нет. Рассылать конечно может фактически и УК, но позиция официальная д.б. что это инициатор.
Конечно, схема применима, только если застройщик в законном порядке тоже будет собственником какого либо из помещений. Что сейчас часто бывает, если до даты ввода в эксплуатацию не все помещения распроданы по ДДУ.
Ну и физика обычного лучше добавить к инициаторам для минимизации рисков.

Кстати, тут Минстрой высказался недавно насчет уведомлений об ОСС в новсотройках.
Письмо так и называется - Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 февраля 2020 г. N 2749-ОГ/04 Об извещении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Там конечно, вывод дан не вполне полезный именно для случая топикстартера и для новостроек на этапе заселения как раз малоприменимый.
Но для заселенных домов подтвердили давно сложившуюся, но по сути ничем не подтвержденную практику про адреса высылки уведомлений
Цитата
Таким образом, инициатор общего собрания направляет заказным письмом сообщение о проведении общего собрания собственников на адрес жилого (нежилого) помещения, принадлежащего собственнику в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме.

В письме минстрой тоже не стал заморачиваться и объяснять такой свой вывод.
Ну и фиг с ним. Хорошо, когда есть на что сослаться.
Есть реальные адреса регистрации - шлем по ним
Нет таких данных шлем по номерам квартир в собственности, других вариантов у инициатора уведомить нет.

З.Ы. Для кладовых и машиномест конечно ржачно уведомлять по адресу помещению. Но что делать qws , если вдруг нет другого порядка уведомления
 
Цитата
АРоманов написал:
Да, есть тут скользкий момент, но применяйте схему: один из инициаторов ОСС -застройщик. Тогда пазл сложится, инициатор рассылает по адресам, которые у него уже есть. Передачи ПДн формально нет. Рассылать конечно может фактически и УК, но позиция официальная д.б. что это инициатор.
Зачем всё так сложно? Подписываете акт - тут же выдавайте уведомление с росписью в получении и всё.
 
Цитата
Волжский парень написал:
Зачем всё так сложно? Подписываете акт - тут же выдавайте уведомление с росписью в получении и всё.
Возникают сложности с подтверждением исполнения требования об уведомления всех потенциальных участников ОСС за 10 дней до ОСС.
Там конечно не все однозначно, особенно, как в случае ОЗФ определять дату ОСС.
Но даже не погружаясь в сроки, уведомленными будут только часть этих самых потенциальных участников в промежутке от 55%-65% (те которые принимают участие в ОСС и соответственно подписывают документы по ОСС) до 85-90 % (все те, которые в период ОСС приняли квартиру, включая тех, кто не хочет участвовать в ОСС).

То есть 100% уведомлений не будет.
 
Цитата
АРоманов написал:
То есть 100% уведомлений не будет.
Получать придут все 100%? Думаю да.
Значит можно выстроить даты очки и заочки так, что бы и вручить в сроки, уведомив все 100%, и собрание прошло без нарушений закона.
Ведь ничего не мешает давать уведомление сейчас с датой очки через 2 месяца? И при этом сразу выдавать решения.
А там уже хочешь голосуй, а хочешь нет.
 
Цитата
Волжский парень написал:
Получать придут все 100%? Думаю да. Значит можно выстроить даты очки и заочки так, что бы и вручить в сроки, уведомив все 100%, и собрание прошло без нарушений закона. Ведь ничего не мешает давать уведомление сейчас с датой очки через 2 месяца? И при этом сразу выдавать решения. А там уже хочешь голосуй, а хочешь нет.
Логика ясна, но на практике так не получится.
По крайней мере, у меня по домам с количеством помещений от 300 и более
Там несколько факторов:
1. Как я написал, получать приходят не все. Минимум процентов 10% в итоге получают по односторонним актам. Часть из них инвесторы, часть те, которых не устраивают недостатки.
2. Все нормальные жители (которым важны решения собрания), а не инвесторы приходят скопом первыми, потом поток истончается. сначала густо потом пусто. Поэтому весь успех собрания (достижение кворума) закладывается на первых неделях заселения, потом идет уже добор.
3. Важно при первом визите сразу получить подписанное решение, ибо просто выдать - потом фиг соберешь. Приносят, конечно, но единицы процентов. А бегать по квартирам собирать большого смысла нет - там одни рабочие, которые делают ремонт.
4. Ну и по срокам первого собрания растекаться не всегда позволительно, там как бы через 2 месяца нужно иметь реализованное решение ОСС, а то конкурс, со всеми вытекающими.
 
Цитата
АРоманов написал:
1. Как я написал, получать приходят не все. Минимум процентов 10% в итоге получают по односторонним актам. Часть из них инвесторы, часть те, которых не устраивают недостатки.
Ну не знаю - не сталкивался с таким. Обычно получать приходят все и сразу.
Цитата
АРоманов написал:
2. Все нормальные жители (которым важны решения собрания), а не инвесторы приходят скопом первыми, потом поток истончается. сначала густо потом пусто. Поэтому весь успех собрания (достижение кворума) закладывается на первых неделях заселения, потом идет уже добор.
У нас наверное как то по иному т.к. инвесторы первые кто заинтересован в решениях собрания, которые в итоге смогут поднять цену на их инвестиции.
Цитата
АРоманов написал:
3. Важно при первом визите сразу получить подписанное решение, ибо просто выдать - потом фиг соберешь. Приносят, конечно, но единицы процентов. А бегать по квартирам собирать большого смысла нет - там одни рабочие, которые делают ремонт.
Я не стал говорить про не совсем законные методы голосования без дат или с будущей датой, но по сути все так и делают.
Цитата
АРоманов написал:
4. Ну и по срокам первого собрания растекаться не всегда позволительно, там как бы через 2 месяца нужно иметь реализованное решение ОСС, а то конкурс, со всеми вытекающими.
Пока ОМСУ раскачается до конкурса пройдет не один год, тем более УК от застройщика заходит сразу же после сдачи.
 
Ну да, специфика разная. Поэтому с пеной у рта я на форуме уже давно ничего не доказываю. в жизни тоже, если мне за это не платят. Вполне может оказаться так, что то, что я считаю правильным и работает у меня на все 100% в другом месте/регионе/доме/ситуации окажется вредным некомпетентным советом.
Цитата
Волжский парень написал:
про не совсем законные методы голосования без дат или с будущей датой, но по сути все так и делают
я тоже не стал затрагивать этот аспект. Я только про доказательства "уведомления все собственников" само по себе.
Цитата
Волжский парень написал:
Пока ОМСУ раскачается до конкурса пройдет не один год, тем более УК от застройщика заходит сразу же после сдачи.
В трех расположенных рядом административных районах три ситуации:
- конкурсом и не пахнет, ОМСУ это не надо
- ОМСУ:мы все понимаем, но по закону у нас срок для проведения конкурса и ФАС за этим бдит, сделаем, что можем, но и с вас решение ОСС не позднее скажем.. трех месяцев после даты ввода, там пеняйте на себя, своя задница нам дороже
- ОМСУ: кто вы такие нахрен, я вас не звал мы вас выкинем, только конкурс только хардкор! В течении недели после ввода в эксплуатацию застройщику прилетает требование предоставить все документы документы для проведения конкурса.
 
Добрый день!
Чтобы не плодить еще одну тему задам свой вопрос в этой.
У нас новостройка в процессе заселения. Инициировали первое ОСС в очно-заочной форме. Заочная часть продлиться 1,5 месяца, дата очной части ближе к концу заочной.
Объясните, пожалуйста, как считать минимальный срок уведомления о проведении ОСС? Возьмем для примера: заочная часть с 01.03 по 15.04, очная часть 08.04.
Подозреваю, что наши инициаторы ошиблись в этом расчете, но не уверена, так как они вроде бы компетентные люди. Но сомнения одолевают и поэтому хочу разобраться. Пункт 4 ст 45 читала. В интернете ничего не нашла, кроме дублирования слов из ЖК РФ.
 
Цитата
Екатерина Климова написал:
Заочная часть продлиться 1,5 месяца, дата очной части ближе к концу заочной.
Я, как и большинство присутствующих тут, однозначно думают, что очная часть должна предшествовать заочной, хотя конечно проведение очной посередине заочной нигде законодательно не запрещено.
Однако срок уведомления считается за 10 дней до начала собрания, не важно очная это или заочная часть.
Т.е. по вашим датам за 10 дней до 1.03 вы должны были уведомить всех собственников.
 
Цитата
Волжский парень написал:
Цитата
Екатерина Климова написал:
Заочная часть продлиться 1,5 месяца, дата очной части ближе к концу заочной.
Я, как и большинство присутствующих тут, однозначно думают, что заочная часть должна предшествовать очной, хотя конечно проведение очной посередине заочной нигде законодательно не запрещено.
Однако срок уведомления считается за 10 дней до начала собрания, не важно очная это или заочная часть.
Т.е. по вашим датам за 10 дней до 1.03 вы должны были уведомить всех собственников.
Почему заочная должна предшествовать очной? Я думала наоборот лучше начинать с очной, чтобы посмотреть друг другу в глаза, обсудить волнующие вопросы, высказаться, а уже потом ставить галочки в решении.
По поводу расчета 10-дневного срока я так и думала, но наши инициаторы делали иначе. По факту выдавали уведомления за 8 дней до начала заочной части.
 
Цитата
Екатерина_К написал:
Почему заочная должна предшествовать очной? Я думала наоборот лучше начинать с очной, чтобы посмотреть друг другу в глаза, обсудить волнующие вопросы, высказаться, а уже потом ставить галочки в решении.
Я увидел и поправился, но вы уже успели ответить.
Конечно сначала очное - потом заочное.
Цитата
Екатерина_К написал:
По поводу расчета 10-дневного срока я так и думала, но наши инициаторы делали иначе. По факту выдавали уведомления за 8 дней до начала заочной части.
Ну значит можно будет легко оспорить это собрание, тем более что первый раз они были обязаны уведомить всех заказными письмами или иным способом, гарантирующим получение уведомления (лично под роспись и т.д.), но никак не вывешиванием на подъезды.
 
Волжский парень, благодарю за ответ!
 
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Каким образом уведомлять дольщиков о первом общем собрании, которые только собираются подписывать акты приема-передачи от Застройщика? Обычно голосование на ОСС происходит сразу же после подписания акта приема-передачи. Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных. Или в данном случае никакого уведомления не требуется?
У Вас есть приложение №1 - реестр собственников.
Если поменять шапку и слегка отрихтовать, то будет реестр вручения уведомлений о проведении ОСС. Каждый собственник расписывается и ставит число, когда он был уведомлен.
Если Вы перфекционист от ЖКХ, или есть какие-то специфические обстоятельства, отдельным (проблемным) собственникам можно разослать почтой, раз уж они не расписываются. Естественно копии квиточков пойдут приложениями к протоколу.
 
Минстрой разродился еще одним письмом на эту тему.
И вскользь, но достаточно радикально высказался о еще одной животрепещущей теме, о которой тут сломано немало копий.

А она скажем так ух! важна не только для новостроек, но и в целом.
Про кворум технический и кворум юридический.
Как считать для целей определения кворума те помещения, в котором никто голосовать не вправе.
Прям революшн мейд ин минстрой!

Минстрой России высказался по "горячему" вопросу об уведомлении собственников и правообладателей квартир в новостройках о проведении общего собрания собственников помещений в МКД (далее – ОСС) (письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04).

Однако – особенно это характерно для новостроек, – для части помещений в ЕГРН может не быть никаких данных о собственнике.

Например, вчерашний дольщик получил заветную квартиру по акту приема-передачи, занялся ремонтом и о регистрации права собственности пока не думает.

Или – непроданные квартиры, на которые застройщик подыскивает желающих, а право собственности не оформляет.

Еще один вариант – новостройка после банкротства застройщика: в зависимости от особенностей конкретного банкротного дела спорные квартиры и иные помещения могут находиться в разном статусе, и права собственности на них еще не скоро будут оформлены.

Как уведомлять владельцев таких квартир (кого именно, если в ЕГРН не внесены ФИО собственника),

и могут ли они вообще голосовать?

Позиция Минстроя России сводится к следующему:

  • уведомлять нужно по адресу помещения;
  • уведомлять можно не всех, а только тех, кто вправе принять участие в голосовании. А это – собственники ("зарегистрированные" в ЕГРН), а также те, кто получил квартиру/иное помещение по передаточному акту от застройщика, но еще не зарегистрировал право собственности (в течение 1 года после передачи). В частности, застройщик вправе голосовать только в том случае, если зарегистрировал свое право собственности на помещение;
  • при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в МКД, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума.

Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов. В то же время суды зачастую придерживаются противоположной точки зрения, например, АС Московского округа отказался учитывать в качестве "голосующей площади" только помещения, переданные застройщиком, поскольку это не основано на положениях жилищного законодательства и допускает возможность злоупотреблений, например, выбор УК по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры (постановление от 25 июня 2019 г. № Ф05-6151/19, оставлено без изменения определением ВС РФ от 21 октября 2019 г. № 305-ЭС19-18313).

На тех же позициях стоят и суды, предпочитающие в указанных ситуациях рассчитывать кворум исходя из данных не ЕГРН, а техпаспорта на дом (см. например, определение Омского облсуда от 22 августа 2019 г. по делу № 33-5107/2019, решение Октябрьского райсуда г. Самары от 22 января 2020 г. по делу № 2-143/2020, определение Свердловского облсуда от 6 марта 2019 г. по делу № 33-3393/2019 и др.).

Часть текста с описанием взята с http://www.garant.ru/news/1331446/#ixzz6Gqxe8WLq

Несмотря на невеликую силу писем Минстроя, сам факт такой позиции возможно заслуживает отдельного поста.
 
То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

ИМХО, последние ("принявшие.....акту") - ТОЛЬКО В ТЕЧЕНИЕ ГОДА!!
 
Цитата
Ильич написал:
ИМХО, последние ("принявшие.....акту") - ТОЛЬКО В ТЕЧЕНИЕ ГОДА!!
Это верно.
Я выделил не совсем ту фразу, которую следовало.
Весь цимес в этом:

Цитата

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью
1.1 статьи 44
ЖК РФ.

То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

Цитата
Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума.
 
Цитата
АРоманов написал:
выбор УК по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры
Отсутствие записи на квартиру в Росреестре не означает отсутствие собственника
Застройщик регистрируется как собственник всего объекта недвижимости. Без указания каких либо квартир
И если он передал право собственности на две квартиры, не означает что потерял право собственности на остальные
 
Цитата
Атос написал:
Застройщик регистрируется как собственник всего объекта недвижимости.
Или не регистрируется?
 
Цитата
АРоманов написал:
Я выделил не совсем ту фразу, которую следовало.
Вы всё правильно выделили.
Это Минстрой, написав
"то есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту"
.

должен был чётко оговорить оговорить срок действия положения в таком виде..
 
Цитата
АРоманов написал:
Позиция Минстроя России сводится к следующему
Лавров.jpg
Цитата
АРоманов написал:
поскольку это не основано на положениях жилищного законодательства
и не только жилищного..
Цитата
АРоманов написал:
возможность злоупотреблений
переходящая в неизбежность
 
Цитата
саныч написал:
и не только жилищного..
В жилищном все, кстати говоря, на настоящий момент как раз соответствует этой позиции Минстроя:
Цитата
ч.3. ст.45 ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.....

В ЖК так и написано - не метров "по БТИ" или "по техпаспорту" или "площади всех помещений в МКД", а голосов.
А если некому голосовать за метр (соответствующую ей долю в праве), то голоса нет.

Другое дело, что норма эта не принимается никем (в том числе судами) в буквальном прочтении из-за этой пресловутой проблемы "двух первых квартир", которые в таком случае могут решить за всех. И это аргумент а-ля "а если все прыгнут с 9 этажа, то ты тоже пригнешь?"

Нужно то всего лишь придумать некую заградительную норму, препятствующую злоупотреблениям, дело юридической техники. А не ломать логику.
Ну или поменять формулировку ст.45 и прямо писать про площадь, а не голоса.
 
Цитата
Ильич написал:
Это Минстрой, написав"то есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту".должен был чётко оговорить оговорить срок действия положения в таком виде..
Лично я совершенно по другому понял это письмо.
Общая площадь берется из техпаспорта, а кворум и при подсчете учитываются, из тех кто голосовал, только те, кто собственник или имеет акт.
Т.е. если дом 5 000 квадратов, а собственность оформили, либо получили акты только 2 000 квадратов, то никакое собрание кворума иметь не будет. А не так что общую площадь дома брать 2 000 и ими всё решать.
 
Стать собственником недвижимости по ГК можно двумя способами
Перывый построить самому
Второй приобрести путем отчуждения у другого собственника

Если недвижимость оформляет не дольщик, то вариант второй
он приобретает её у собственника который её построил.

Цитата
Волжский парень написал:
Т.е. если дом 5 000 квадратов, а собственность оформили, либо получили акты только 2 000 квадратов, то никакое собрание кворума иметь не будет. А не так что общую площадь дома брать 2 000 и ими всё решать.
Несомненно.
 
Цитата
Волжский парень написал:
Лично я совершенно по другому понял это письмо.
Ну а я и тов. Гарант - иначе:
Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума.

Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/news/1331446/#ixzz6GvawhUru
 
Цитата
Ильич написал:
Ну а я и тов. Гарант - иначе:
Сами же понимаете, что это глупость?
По вашему в то время, когда продана только одна квартира, именно она может решить за всех что угодно, причем 100% кворумом (например продать всё ОДИ)?
 
Цитата
Волжский парень написал:
Сами же понимаете, что это глупость?
Я-то понимаю...
 
Цитата
Ильич написал:
Я-то понимаю...
Поэтому вывод может быть только один - имеется в виду совсем не это, потому как это иметься в виду просто не может.
#1
0 0
Каким образом уведомлять дольщиков о первом общем собрании, которые только собираются подписывать акты приема-передачи от Застройщика? Обычно голосование на ОСС происходит сразу же после подписания акта приема-передачи. Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных. Или в данном случае никакого уведомления не требуется?
#2
0 0
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Каким образом уведомлять дольщиков о первом общем собрании, которые только собираются подписывать акты приема-передачи от Застройщика?
А это кто такие? Люди с улицы? Кто их звал?
. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Уведомления требуются всегда. Какая связь с перданами?
#3
0 0
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных.
Не придумывайте
#4
1 0
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Или в данном случае никакого уведомления не требуется?
Требуется. Оно всегда требуется и обязательно, даже если в голове не вполне укладывается то, что уведомлять нужно лиц, которые на момент уведомления еще не являются лицами, которые вправе принимать участие в собрании. Лучше не думать об этом, а тупо рассылать по адресам, указанным в ДДУ дольщиками. Других пока нет.
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных.
Да, есть тут скользкий момент, но применяйте схему: один из инициаторов ОСС -застройщик. Тогда пазл сложится, инициатор рассылает по адресам, которые у него уже есть. Передачи ПДн формально нет. Рассылать конечно может фактически и УК, но позиция официальная д.б. что это инициатор.
Конечно, схема применима, только если застройщик в законном порядке тоже будет собственником какого либо из помещений. Что сейчас часто бывает, если до даты ввода в эксплуатацию не все помещения распроданы по ДДУ.
Ну и физика обычного лучше добавить к инициаторам для минимизации рисков.

Кстати, тут Минстрой высказался недавно насчет уведомлений об ОСС в новсотройках.
Письмо так и называется - Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 февраля 2020 г. N 2749-ОГ/04 Об извещении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Там конечно, вывод дан не вполне полезный именно для случая топикстартера и для новостроек на этапе заселения как раз малоприменимый.
Но для заселенных домов подтвердили давно сложившуюся, но по сути ничем не подтвержденную практику про адреса высылки уведомлений
Цитата
Таким образом, инициатор общего собрания направляет заказным письмом сообщение о проведении общего собрания собственников на адрес жилого (нежилого) помещения, принадлежащего собственнику в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме.

В письме минстрой тоже не стал заморачиваться и объяснять такой свой вывод.
Ну и фиг с ним. Хорошо, когда есть на что сослаться.
Есть реальные адреса регистрации - шлем по ним
Нет таких данных шлем по номерам квартир в собственности, других вариантов у инициатора уведомить нет.

З.Ы. Для кладовых и машиномест конечно ржачно уведомлять по адресу помещению. Но что делать qws , если вдруг нет другого порядка уведомления
#5
0 0
Цитата
АРоманов написал:
Да, есть тут скользкий момент, но применяйте схему: один из инициаторов ОСС -застройщик. Тогда пазл сложится, инициатор рассылает по адресам, которые у него уже есть. Передачи ПДн формально нет. Рассылать конечно может фактически и УК, но позиция официальная д.б. что это инициатор.
Зачем всё так сложно? Подписываете акт - тут же выдавайте уведомление с росписью в получении и всё.
#6
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
Зачем всё так сложно? Подписываете акт - тут же выдавайте уведомление с росписью в получении и всё.
Возникают сложности с подтверждением исполнения требования об уведомления всех потенциальных участников ОСС за 10 дней до ОСС.
Там конечно не все однозначно, особенно, как в случае ОЗФ определять дату ОСС.
Но даже не погружаясь в сроки, уведомленными будут только часть этих самых потенциальных участников в промежутке от 55%-65% (те которые принимают участие в ОСС и соответственно подписывают документы по ОСС) до 85-90 % (все те, которые в период ОСС приняли квартиру, включая тех, кто не хочет участвовать в ОСС).

То есть 100% уведомлений не будет.
#7
0 0
Цитата
АРоманов написал:
То есть 100% уведомлений не будет.
Получать придут все 100%? Думаю да.
Значит можно выстроить даты очки и заочки так, что бы и вручить в сроки, уведомив все 100%, и собрание прошло без нарушений закона.
Ведь ничего не мешает давать уведомление сейчас с датой очки через 2 месяца? И при этом сразу выдавать решения.
А там уже хочешь голосуй, а хочешь нет.
#8
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
Получать придут все 100%? Думаю да. Значит можно выстроить даты очки и заочки так, что бы и вручить в сроки, уведомив все 100%, и собрание прошло без нарушений закона. Ведь ничего не мешает давать уведомление сейчас с датой очки через 2 месяца? И при этом сразу выдавать решения. А там уже хочешь голосуй, а хочешь нет.
Логика ясна, но на практике так не получится.
По крайней мере, у меня по домам с количеством помещений от 300 и более
Там несколько факторов:
1. Как я написал, получать приходят не все. Минимум процентов 10% в итоге получают по односторонним актам. Часть из них инвесторы, часть те, которых не устраивают недостатки.
2. Все нормальные жители (которым важны решения собрания), а не инвесторы приходят скопом первыми, потом поток истончается. сначала густо потом пусто. Поэтому весь успех собрания (достижение кворума) закладывается на первых неделях заселения, потом идет уже добор.
3. Важно при первом визите сразу получить подписанное решение, ибо просто выдать - потом фиг соберешь. Приносят, конечно, но единицы процентов. А бегать по квартирам собирать большого смысла нет - там одни рабочие, которые делают ремонт.
4. Ну и по срокам первого собрания растекаться не всегда позволительно, там как бы через 2 месяца нужно иметь реализованное решение ОСС, а то конкурс, со всеми вытекающими.
#9
0 0
Цитата
АРоманов написал:
1. Как я написал, получать приходят не все. Минимум процентов 10% в итоге получают по односторонним актам. Часть из них инвесторы, часть те, которых не устраивают недостатки.
Ну не знаю - не сталкивался с таким. Обычно получать приходят все и сразу.
Цитата
АРоманов написал:
2. Все нормальные жители (которым важны решения собрания), а не инвесторы приходят скопом первыми, потом поток истончается. сначала густо потом пусто. Поэтому весь успех собрания (достижение кворума) закладывается на первых неделях заселения, потом идет уже добор.
У нас наверное как то по иному т.к. инвесторы первые кто заинтересован в решениях собрания, которые в итоге смогут поднять цену на их инвестиции.
Цитата
АРоманов написал:
3. Важно при первом визите сразу получить подписанное решение, ибо просто выдать - потом фиг соберешь. Приносят, конечно, но единицы процентов. А бегать по квартирам собирать большого смысла нет - там одни рабочие, которые делают ремонт.
Я не стал говорить про не совсем законные методы голосования без дат или с будущей датой, но по сути все так и делают.
Цитата
АРоманов написал:
4. Ну и по срокам первого собрания растекаться не всегда позволительно, там как бы через 2 месяца нужно иметь реализованное решение ОСС, а то конкурс, со всеми вытекающими.
Пока ОМСУ раскачается до конкурса пройдет не один год, тем более УК от застройщика заходит сразу же после сдачи.
#10
0 0
Ну да, специфика разная. Поэтому с пеной у рта я на форуме уже давно ничего не доказываю. в жизни тоже, если мне за это не платят. Вполне может оказаться так, что то, что я считаю правильным и работает у меня на все 100% в другом месте/регионе/доме/ситуации окажется вредным некомпетентным советом.
Цитата
Волжский парень написал:
про не совсем законные методы голосования без дат или с будущей датой, но по сути все так и делают
я тоже не стал затрагивать этот аспект. Я только про доказательства "уведомления все собственников" само по себе.
Цитата
Волжский парень написал:
Пока ОМСУ раскачается до конкурса пройдет не один год, тем более УК от застройщика заходит сразу же после сдачи.
В трех расположенных рядом административных районах три ситуации:
- конкурсом и не пахнет, ОМСУ это не надо
- ОМСУ:мы все понимаем, но по закону у нас срок для проведения конкурса и ФАС за этим бдит, сделаем, что можем, но и с вас решение ОСС не позднее скажем.. трех месяцев после даты ввода, там пеняйте на себя, своя задница нам дороже
- ОМСУ: кто вы такие нахрен, я вас не звал мы вас выкинем, только конкурс только хардкор! В течении недели после ввода в эксплуатацию застройщику прилетает требование предоставить все документы документы для проведения конкурса.
#11
0 0
Добрый день!
Чтобы не плодить еще одну тему задам свой вопрос в этой.
У нас новостройка в процессе заселения. Инициировали первое ОСС в очно-заочной форме. Заочная часть продлиться 1,5 месяца, дата очной части ближе к концу заочной.
Объясните, пожалуйста, как считать минимальный срок уведомления о проведении ОСС? Возьмем для примера: заочная часть с 01.03 по 15.04, очная часть 08.04.
Подозреваю, что наши инициаторы ошиблись в этом расчете, но не уверена, так как они вроде бы компетентные люди. Но сомнения одолевают и поэтому хочу разобраться. Пункт 4 ст 45 читала. В интернете ничего не нашла, кроме дублирования слов из ЖК РФ.
#12
0 0
Цитата
Екатерина Климова написал:
Заочная часть продлиться 1,5 месяца, дата очной части ближе к концу заочной.
Я, как и большинство присутствующих тут, однозначно думают, что очная часть должна предшествовать заочной, хотя конечно проведение очной посередине заочной нигде законодательно не запрещено.
Однако срок уведомления считается за 10 дней до начала собрания, не важно очная это или заочная часть.
Т.е. по вашим датам за 10 дней до 1.03 вы должны были уведомить всех собственников.
#13
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
Цитата
Екатерина Климова написал:
Заочная часть продлиться 1,5 месяца, дата очной части ближе к концу заочной.
Я, как и большинство присутствующих тут, однозначно думают, что заочная часть должна предшествовать очной, хотя конечно проведение очной посередине заочной нигде законодательно не запрещено.
Однако срок уведомления считается за 10 дней до начала собрания, не важно очная это или заочная часть.
Т.е. по вашим датам за 10 дней до 1.03 вы должны были уведомить всех собственников.
Почему заочная должна предшествовать очной? Я думала наоборот лучше начинать с очной, чтобы посмотреть друг другу в глаза, обсудить волнующие вопросы, высказаться, а уже потом ставить галочки в решении.
По поводу расчета 10-дневного срока я так и думала, но наши инициаторы делали иначе. По факту выдавали уведомления за 8 дней до начала заочной части.
#14
0 0
Цитата
Екатерина_К написал:
Почему заочная должна предшествовать очной? Я думала наоборот лучше начинать с очной, чтобы посмотреть друг другу в глаза, обсудить волнующие вопросы, высказаться, а уже потом ставить галочки в решении.
Я увидел и поправился, но вы уже успели ответить.
Конечно сначала очное - потом заочное.
Цитата
Екатерина_К написал:
По поводу расчета 10-дневного срока я так и думала, но наши инициаторы делали иначе. По факту выдавали уведомления за 8 дней до начала заочной части.
Ну значит можно будет легко оспорить это собрание, тем более что первый раз они были обязаны уведомить всех заказными письмами или иным способом, гарантирующим получение уведомления (лично под роспись и т.д.), но никак не вывешиванием на подъезды.
#15
0 0
Волжский парень, благодарю за ответ!
#16
0 0
Цитата
Михаил Щербаков написал:
Каким образом уведомлять дольщиков о первом общем собрании, которые только собираются подписывать акты приема-передачи от Застройщика? Обычно голосование на ОСС происходит сразу же после подписания акта приема-передачи. Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных. Или в данном случае никакого уведомления не требуется?
У Вас есть приложение №1 - реестр собственников.
Если поменять шапку и слегка отрихтовать, то будет реестр вручения уведомлений о проведении ОСС. Каждый собственник расписывается и ставит число, когда он был уведомлен.
Если Вы перфекционист от ЖКХ, или есть какие-то специфические обстоятельства, отдельным (проблемным) собственникам можно разослать почтой, раз уж они не расписываются. Естественно копии квиточков пойдут приложениями к протоколу.
#17
1 0
Минстрой разродился еще одним письмом на эту тему.
И вскользь, но достаточно радикально высказался о еще одной животрепещущей теме, о которой тут сломано немало копий.

А она скажем так ух! важна не только для новостроек, но и в целом.
Про кворум технический и кворум юридический.
Как считать для целей определения кворума те помещения, в котором никто голосовать не вправе.
Прям революшн мейд ин минстрой!

Минстрой России высказался по "горячему" вопросу об уведомлении собственников и правообладателей квартир в новостройках о проведении общего собрания собственников помещений в МКД (далее – ОСС) (письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04).

Однако – особенно это характерно для новостроек, – для части помещений в ЕГРН может не быть никаких данных о собственнике.

Например, вчерашний дольщик получил заветную квартиру по акту приема-передачи, занялся ремонтом и о регистрации права собственности пока не думает.

Или – непроданные квартиры, на которые застройщик подыскивает желающих, а право собственности не оформляет.

Еще один вариант – новостройка после банкротства застройщика: в зависимости от особенностей конкретного банкротного дела спорные квартиры и иные помещения могут находиться в разном статусе, и права собственности на них еще не скоро будут оформлены.

Как уведомлять владельцев таких квартир (кого именно, если в ЕГРН не внесены ФИО собственника),

и могут ли они вообще голосовать?

Позиция Минстроя России сводится к следующему:

  • уведомлять нужно по адресу помещения;
  • уведомлять можно не всех, а только тех, кто вправе принять участие в голосовании. А это – собственники ("зарегистрированные" в ЕГРН), а также те, кто получил квартиру/иное помещение по передаточному акту от застройщика, но еще не зарегистрировал право собственности (в течение 1 года после передачи). В частности, застройщик вправе голосовать только в том случае, если зарегистрировал свое право собственности на помещение;
  • при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в МКД, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума.

Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов. В то же время суды зачастую придерживаются противоположной точки зрения, например, АС Московского округа отказался учитывать в качестве "голосующей площади" только помещения, переданные застройщиком, поскольку это не основано на положениях жилищного законодательства и допускает возможность злоупотреблений, например, выбор УК по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры (постановление от 25 июня 2019 г. № Ф05-6151/19, оставлено без изменения определением ВС РФ от 21 октября 2019 г. № 305-ЭС19-18313).

На тех же позициях стоят и суды, предпочитающие в указанных ситуациях рассчитывать кворум исходя из данных не ЕГРН, а техпаспорта на дом (см. например, определение Омского облсуда от 22 августа 2019 г. по делу № 33-5107/2019, решение Октябрьского райсуда г. Самары от 22 января 2020 г. по делу № 2-143/2020, определение Свердловского облсуда от 6 марта 2019 г. по делу № 33-3393/2019 и др.).

Часть текста с описанием взята с http://www.garant.ru/news/1331446/#ixzz6Gqxe8WLq

Несмотря на невеликую силу писем Минстроя, сам факт такой позиции возможно заслуживает отдельного поста.
#18
0 0
То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

ИМХО, последние ("принявшие.....акту") - ТОЛЬКО В ТЕЧЕНИЕ ГОДА!!
#19
0 0
Цитата
Ильич написал:
ИМХО, последние ("принявшие.....акту") - ТОЛЬКО В ТЕЧЕНИЕ ГОДА!!
Это верно.
Я выделил не совсем ту фразу, которую следовало.
Весь цимес в этом:

Цитата

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью
1.1 статьи 44
ЖК РФ.

То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

Цитата
Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума.
#20
0 0
Цитата
АРоманов написал:
выбор УК по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры
Отсутствие записи на квартиру в Росреестре не означает отсутствие собственника
Застройщик регистрируется как собственник всего объекта недвижимости. Без указания каких либо квартир
И если он передал право собственности на две квартиры, не означает что потерял право собственности на остальные
#21
0 0
Цитата
Атос написал:
Застройщик регистрируется как собственник всего объекта недвижимости.
Или не регистрируется?
#22
0 0
Цитата
АРоманов написал:
Я выделил не совсем ту фразу, которую следовало.
Вы всё правильно выделили.
Это Минстрой, написав
"то есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту"
.

должен был чётко оговорить оговорить срок действия положения в таком виде..
#23
0 0
Цитата
АРоманов написал:
Позиция Минстроя России сводится к следующему
Лавров.jpg
Цитата
АРоманов написал:
поскольку это не основано на положениях жилищного законодательства
и не только жилищного..
Цитата
АРоманов написал:
возможность злоупотреблений
переходящая в неизбежность
#24
0 0
Цитата
саныч написал:
и не только жилищного..
В жилищном все, кстати говоря, на настоящий момент как раз соответствует этой позиции Минстроя:
Цитата
ч.3. ст.45 ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.....

В ЖК так и написано - не метров "по БТИ" или "по техпаспорту" или "площади всех помещений в МКД", а голосов.
А если некому голосовать за метр (соответствующую ей долю в праве), то голоса нет.

Другое дело, что норма эта не принимается никем (в том числе судами) в буквальном прочтении из-за этой пресловутой проблемы "двух первых квартир", которые в таком случае могут решить за всех. И это аргумент а-ля "а если все прыгнут с 9 этажа, то ты тоже пригнешь?"

Нужно то всего лишь придумать некую заградительную норму, препятствующую злоупотреблениям, дело юридической техники. А не ломать логику.
Ну или поменять формулировку ст.45 и прямо писать про площадь, а не голоса.
#25
0 0
Цитата
Ильич написал:
Это Минстрой, написав"то есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту".должен был чётко оговорить оговорить срок действия положения в таком виде..
Лично я совершенно по другому понял это письмо.
Общая площадь берется из техпаспорта, а кворум и при подсчете учитываются, из тех кто голосовал, только те, кто собственник или имеет акт.
Т.е. если дом 5 000 квадратов, а собственность оформили, либо получили акты только 2 000 квадратов, то никакое собрание кворума иметь не будет. А не так что общую площадь дома брать 2 000 и ими всё решать.
#26
0 0
Стать собственником недвижимости по ГК можно двумя способами
Перывый построить самому
Второй приобрести путем отчуждения у другого собственника

Если недвижимость оформляет не дольщик, то вариант второй
он приобретает её у собственника который её построил.

Цитата
Волжский парень написал:
Т.е. если дом 5 000 квадратов, а собственность оформили, либо получили акты только 2 000 квадратов, то никакое собрание кворума иметь не будет. А не так что общую площадь дома брать 2 000 и ими всё решать.
Несомненно.
#27
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
Лично я совершенно по другому понял это письмо.
Ну а я и тов. Гарант - иначе:
Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума.

Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/news/1331446/#ixzz6GvawhUru
#28
0 0
Цитата
Ильич написал:
Ну а я и тов. Гарант - иначе:
Сами же понимаете, что это глупость?
По вашему в то время, когда продана только одна квартира, именно она может решить за всех что угодно, причем 100% кворумом (например продать всё ОДИ)?
#29
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
Сами же понимаете, что это глупость?
Я-то понимаю...
#30
0 0
Цитата
Ильич написал:
Я-то понимаю...
Поэтому вывод может быть только один - имеется в виду совсем не это, потому как это иметься в виду просто не может.
Сейчас на форуме: 5 пользователей
5 пользователей сейчас на форуме

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!