Форум

Главная ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ ДОГОВОРНАЯ РАБОТА Заключение договора управления МКД

RSS
Заключение договора управления МКД
 
Здравтствуйте, прошу оказать мне помощь в вопросе заключения договора управления многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что договор управления МКД заключается с управляющей организацией в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Не могу никак понять этот порядок заключения договора. Значит ли это, что если собственники помещений утвердили на общем собрании большинством голосов проект договора, то он считается уже заключенным с теми, кто участвовал в собрании? Или он все-таки договор должен быть подписан каждым собственником, в том числе и теми, кто утверждал условия такого договора?
 
Цитата
Евгения пишет:
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что договор управления МКД заключается с управляющей организацией в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Вот и ответ на ваш вопрос. Письменная форма договора обязательна, а как следует из общих положений о договорах - несоблюдение формы, установленной законодательством влечет признание его незаключенным.
 
Цитата
Евгения пишет:

Не могу никак понять этот порядок заключения договора. Значит ли это, что если собственники помещений утвердили на общем собрании большинством голосов проект договора, то он считается уже заключенным с теми, кто участвовал в собрании?
Всё зависит от того, что было написано в собрании. Если в собрании написано, что голосование ЗА является акцептом договора, то является. А если не написано, то не является.
Например так:
Утвердить договор управления многоквартирным домом с ООО Василек (утверждение собственником помещения договора управления является его акцептом).
Но тут очень важен порядок действий. В такой схеме собственники должны быть инициаторами собрания и первыми его подписать решением общего собрания.
 
вообще для гарантий договор нужно подписывать с каждым собственником.
это уберегает в дальнейшем от многих проблем
 
Спасибо всем, кто откликнулся!

Прошу не счесть меня недалекой, но мне не совсем ясно предложение: "При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора."

Что это значит? Правильно ли я понимаю, что если договор заключен с собственниками, обладающими в общей сложности более чем 50% голосов, только тогда он считается заключенным. А если, к примеру, с одним или двумя собственниками, обладающими 5% голосов, то такой договор заключенным считать нельзя?
 
Да, это очевидно.
Вопрос подписания с каждым собственником отдельно очень часто не решаемый. Совсем. Уехал кто то и всё. По этому лучше заключать договор с множественностью лиц - собственниками дома на основании решения ОСС, где они выступают одной стороной договора все вместе, а вы другой стороной. Но тут важно понять кто подписывает договор - от имени собственников, на основании решения общего собрания человек наделенных ими правом на подписание такого договора - в идеале председатель совета дома.
 
ОСС заранее,еще до собрания знакомится с предложенным УК проектом договора,уже на собрании его обсуждает и даже вносит корректировки.Тут же его утверждают (кворум 51%).Протоколируется решение по утверждению условий договора и потом,именно в таком виде,который утвердило ОСС готовится на подпись.Удобней делать так: Готовится один документ-договор.Сторонами подписывается: 1)директор УК, 2) ВСЕ (реестром) собственники квартир.Как только договор подписан 51%-считается заключенным. Если собственнику нужен на руки его экземпляр (как ни странно не так уж и часто) копируется,заверяется синими печатями и выдается.Практика показала,что такой способ самый удобный.А вот к договору,подписанному одни лицом (уполномоченным) суд относится скептически,мол подайте копии доверенностей ото всех собственников на это лицо.А как понудить всех собственников выдать доверку от нотариуса? да никак.
 
Выходите из ситуации так:
1) Кто готов подписать договор - подписывайте с каждым лично. Это самый правильный вариант, но самый сложный.
2) Кто не готов или не хочет - делайте 2 подписанных экземпляра договора и направляйте заказным собственником. Даже если не подпишет в суде можно предъявлять документы об отправке. В ЖК порядок подписания, а точнее от кого инициатива подписания должна исходить не прописана. Так что Вы инициативу проявили, а собственник - раздолбай...
 
вклинюсь со своим вопросом....но по договору управления
Договор управления заключили с 01.05.2012, утвержден ОСС, подписан практически с каждым собственником
На данный момент, с 01.01.2015 хочется очень многое в нем поменять...доп. соглашение запутает всех насмерть
Как правильно заменить один договор другим?

Мои мысли: провести собрание: признать старый договор утратившим силу
и этим же собранием утвердить условия нового договора
затем подписывать с собственниками:
1. Доп. соглашение о расторжении договора в старой редакции
2. Новый договор
 
Мне кажется в одном решении указать о прекращении действия старого договора (хоть это и очевидно, но лучше все таки перестраховаться) и принять новую форму договора...

Оль, а что хочешь в новый то запихать?
 
А внесение изменений случайно не основано на существенных изменениях жилищного законодательства? Если так, то попробуйте на основании ГК РФ Статья 417. Прекращение обязательства на основании акта государственного органа
1. Если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
 
Цитата
burmistr пишет:
Мне кажется в одном решении указать о прекращении действия старого договора (хоть это и очевидно, но лучше все таки перестраховаться) и принять новую форму договора...

Оль, а что хочешь в новый то запихать?

ой...да уже много всего хочется...да все не уместится
честно...в 2012-м схватили подобие договора у другой УК...надо исправлять свой же недогляд
до этого просто рассылали доп. соглашения всем в 2-х экземплярах по реестру, так что какие то поправки есть в нем, по крайней мере мы считаем что они есть :) и все соглашаются
например, у нас не прописан случай недопуска в жилое помещение (пока пугаю жителей фиг знает чем, пока действует) и 290-е постановление в нем толком не упоминается
и про утверждение перечня работ и услуг на календарный год хочу прописать, как то мутно в действующем договоре это

за три года побывали в ситуациях, которые так и шептали:"....воооот, а было бы в договоре прописано, сидела бы и спокойно кофе пила, снисходительно поглядывая на наглого собственника..."
 
Цитата
пишет:
А внесение изменений случайно не основано на существенных изменениях жилищного законодательства?

Ну пока изменений нет...

Я тоже планировал править свои договора - подгонять их под арбитражку...
 
Оля, надо на самом деле для всех форумчан сваять как-нить табличенцию с нужными моментами в договоре с обоснованиями из арбитражки и ЖК...

Крутая штука может получиться)))) И в газете ее опубликовать и на форуме)))

Давай совместно сваяем?
 
не вопрос :)
учиться лучше на чужих ошибках
вот и занятие на новогодние каникулы...
 
Можно попробовать пригласить Совет дома типа для поздравления с Новым годом, соответственно поздравить и вложить в Новогоднюю открытку вместе с благодарностью за совместный самоотверженный ратный труд новый Договор со всем пакетом для проведения собраний! У меня в прошлом годе получилось на 25 домах из 30! Правда с разными датами проведения собраний, но со сроком действия договора с 1-го января. Только я начал с 1-го ноября! Удачи!
 
у нас собрания 18-19.12
вопрос в повестку дня включен...зная наш актив собственников, изменения пройдут
 
Поздравляю всех с наступающим Новым годом! Желаю всем успехов.
У меня предложение по договору управления. Наши юристы сочинили договор из конструктора который был на сайте Правительства, могу его выставить на суд и соответственно после учета всех замечаний желающие его могут использовать для себя как основу.
 
Цитата
batrakovatyu пишет:
Поздравляю всех с наступающим Новым годом! Желаю всем успехов.
У меня предложение по договору управления. Наши юристы сочинили договор из конструктора который был на сайте Правительства, могу его выставить на суд и соответственно после учета всех замечаний желающие его могут использовать для себя как основу.
В отдельную тему выносите)))
 
Агата, когда у Вас истекает срок действия договора на обслуживание (по НУ)!?...
Дальше просто не продлевайте! Это не договор управления и элементарно может быть расторгнут по окончанию срока действия.

А если у них протокола собраний об изменении способа управления "законные" (оформлены с соблюдением всех требований), то можете уже считать себя свободными (но думаю, что там далеко до безупречности) )))
 
Коллеги, надо очень срочно распрощаться с домом.
В 2005г. был заключен договор на НУ, с прошлого года конфликтуем. Еще в апреле собственники на собрании как бы сменили способ управления на УК (мы в собрании не участвовали, нас проинформировали потом), но дальше этого не пошло. Т.е. нас засыпали претензиями, требованиями, жалобами во все инстанции и проч., НО мы договор управления с ними заключать не собирались, а никого другого они не выбирали. Там в решении ОСС все за нас порешали - быть нам УК и дело с концом!
Определением ВС РФ от 05.06.2012 N 59-В12-5 признано, что решение о смене способа управления является однозначным основанием для расторжения предыдущего договора.
Как вы думаете, можем ли мы сейчас (спустя более полугода после принятия решения о смене способа управления) проститься, написав уведомление, что в связи с избранием иного способа управления считаем договор на обслуживание расторгнутым с 01.02.2015, ищите УК, говорите кому тех.документацию отдать?
 
Цитата
Агата пишет:
Коллеги, надо очень срочно распрощаться с домом.
а на собрании утвердили договор управления, существенным условием которого является цена договора?
а цена договора управления складывается из перечня работ, а перечень должен быть с учетом предложений УК...ну и т.д. и т.п
 
Нет-нет-нет!!!
На этом доме очень своеобразный совет дома (на секундочку, последнюю жалобу на нас они написали В ГЖИ г.МОСКВЫ, а мы в Иркутской области..)
В протоколе решен вопрос избрать способ управления - УК,
заключить договор управления - с НАМИ. ВСЁ!!!
Никакие условия не обсуждались, спорили безрезультатно по цене: мы в рамках действующего договора обслуживания на НУ, а они, видимо, по будущему договору управления.
Упорно нас именуют УК (несмотря на то, что каждый ответ начинаем с того, что мы не УК), требуют исполнения обязанностей, присущих УК и т.п.
Уходить, похоже, не хотят, но есть страстное желание "ЗАСТАВИТЬ НАС РАБОТАТЬ" (так, как им надо и подешевле)
Раз в две недели рождаются перлы, так сами решили, что дом аварийный (так как в отмостке, о, ужас!!! - трещины). Достали не только нас, но и РСО - комиссией из жильцов (женщины домохозяйки) составили акт, что ОДПУ подключен неправильно, потребовали модем для снятия показаний ОДПУ подключить к квартире председателя Совета МКД и т.д.
Проверки по дому через месяц идут
 
Цитата
Гость с Урала пишет:
А если у них протокола собраний об изменении способа управления "законные" (оформлены с соблюдением всех требований), то можете уже считать себя свободными (но думаю, что там далеко до безупречности) )))
любой протокол ОСС действителен, пока его решение не отменено в судебном порядке (ничтожность опускаем)
а кто оспаривать пойдет? только если собственники сами себя "кушать" начнут
 
Цитата
OE77OE пишет:
любой протокол ОСС действителен, пока его решение не отменено в судебном порядке (ничтожность опускаем)
а кто оспаривать пойдет? только если собственники сами себя "кушать" начнут
OE77OE, тут вопрос в другом, в том, что к смене способа управления в ЖК есть определённые требования и соответственно протокол ОСС должен содержать решения собственников по вполне конкретным вопросам:
- смена (выбор) способа управления
- расторжение ранее действующего договора
- выбор УК
- утверждение договора управления (тарифа)
- определение лица (лиц) для заключения договора со стороны собственников
- утверждение перечня ОИ
и т.д...
Без этого набора, это не протокол, а так "непонятночто" )))
 
Цитата
Гость с Урала пишет:

к смене способа управления в ЖК есть определённые требования и соответственно протокол ОСС должен содержать решения собственников по вполне конкретным вопросам:
- смена (выбор) способа управления

самостоятельный протокол №1

Цитата
Гость с Урала пишет:
- расторжение ранее действующего договора
- выбор УК
- утверждение договора управления (тарифа)
- определение лица (лиц) для заключения договора со стороны собственников
- утверждение перечня ОИ
и т.д...

протокол №2

смена способа управления как самостоятельное решение без привязки к конкретной УК и договору...вполне реален (пройден), а смена способа управления в данном конкретном случае ....хотела написать: "автоматическое расторжение договора"...НО...
с одной стороны управление УО = договор управления, то есть другие договоры перестают быть
с другой стороны...пока жители определяются с УК ...возможен ли в отношении такого МКД договор обслуживания?...
Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным, то есть им уже давно надо было пройти аукцион...
в общем :) посылайте всех в муниципалитет
 
Цитата
OE77OE пишет:
Цитата
Гость с Урала пишет:
А если у них протокола собраний об изменении способа управления "законные" (оформлены с соблюдением всех требований), то можете уже считать себя свободными (но думаю, что там далеко до безупречности) )))
любой протокол ОСС действителен, пока его решение не отменено в судебном порядке (ничтожность опускаем)
а кто оспаривать пойдет? только если собственники сами себя "кушать" начнут

Договор был заключен в августе 2005 на год, с продлением на три года при отсутствии требования о расторжении, т.е. срок в августе 2015 мог бы и закончиться, а тут лицензирование случилось)))
В принципе, с легитимностью собрания у них все в порядке, насколько мы можем судить.
Меня смущает только время, прошедшее с момента принятия "судьбоносного" решения.
Все это время мы переписывались, но работы по обслуживанию выполнять продолжали (дом на самом деле хороший, сил в него много вложено, должников закоренелых нет, одна проблема - Совет МКД). Несколько раз нам вручали многостраничные требования, был и перечень работ с тарифом, кто-то даже платить по нему пытался, мы каждый раз отвечали, что решение принято без учета нашего мнения, принятие решения о нашем статусе без нашего согласия в принципе невозможно и т.п. Следующее письмо от совета, и как будто не было предыдущего общения - все то же самое, плюс дополнительные шедевры...
Не сыграет ли время против нас?
Я так рассуждаю, что пока никто не уведомил нас о выборе другой УК, т.е. передать тех.документацию и функции по обслуживанию было некому, мы могли продолжать обслуживание. Но поскольку собственники напомнили о своем решении изменить способ УК, мы вправе простимулировать следующий их шаг - предложить указать счастливцев, кому следует все их документы передать, а самим закрепить прекращение договорных отношений.
Или поступить похитрее (спасибо идее с форума): предложить подписать соглашение о расторжении договора обслуживания в связи со сменой способа управления и не распространяться о своих дальнейших намерениях проститься. Только надо будет посмотреть, наделили ли они председателя СМКД полномочиями по подписанию договора и допов к нему.
 
Цитата
Агата пишет:
Я так рассуждаю, что пока никто не уведомил нас о выборе другой УК, т.е. передать тех.документацию и функции по обслуживанию было некому, мы могли продолжать обслуживание.
думаю верно мыслите, должны были, если не копию протокола, так хотя бы уведомление прислать (дать, принести)
Цитата
Агата пишет:
Но поскольку собственники напомнили о своем решении изменить способ УК, мы вправе простимулировать следующий их шаг - предложить указать счастливцев, кому следует все их документы передать, а самим закрепить прекращение договорных отношений.
а как они напомнили? опять не официально?
Цитата
Агата пишет:
Или поступить похитрее (спасибо идее с форума): предложить подписать соглашение о расторжении договора обслуживания в связи со сменой способа управления и не распространяться о своих дальнейших намерениях проститься. Только надо будет посмотреть, наделили ли они председателя СМКД полномочиями по подписанию договора и допов к нему.
выход...однако
Цитата
Агата пишет:
(дом на самом деле хороший, сил в него много вложено, должников закоренелых нет, одна проблема - Совет МКД)
может все таки сплотить вокруг себя адекватных собственников? выбрать легитимный Совет и продолжать плодотворно работать?
 
Цитата
Агата пишет:

Не сыграет ли время против нас?
Я так рассуждаю, что пока никто не уведомил нас о выборе другой УК, т.е. передать тех.документацию и функции по обслуживанию было некому, мы могли продолжать обслуживание. Но поскольку собственники напомнили о своем решении изменить способ УК, мы вправе простимулировать следующий их шаг - предложить указать счастливцев, кому следует все их документы передать, а самим закрепить прекращение договорных отношений.
Или поступить похитрее (спасибо идее с форума): предложить подписать соглашение о расторжении договора обслуживания в связи со сменой способа управления и не распространяться о своих дальнейших намерениях проститься. Только надо будет посмотреть, наделили ли они председателя СМКД полномочиями по подписанию договора и допов к нему.
Агата, что в итоге в протоколе и о чём Вас именно уведомили!?
Вас уведомили только о принятии собственниками решения об изменении способа управления? Или вас уведомили о расторжении договора обслуживания?
Смена способа управления, это только намерения! Вот если Вас уведомили о выборе конкретной УК (но в Вашем случае жильцы решили, что Вы у них будете УК, только вот не понятно на основании чего и на каких условиях) )))
 
Уважаемые, поделитесь соображениями по такой проблеме: Жилищным фондом управляет МУП, который будет ликвидирован до 1 мая, на смену придет муниципальная УК с лицензией, каков механизм заключения договора?

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!