new_year

До VI ВСЕРОССИЙСКОГО СЛЁТА осталось:

Форум

Главнаясхемы работы с паркингом

схемы работы с паркингом

RSS
схемы работы с паркингом
 
Коллеги,
Интересует мнение (москвичей, видимо) тех, кто уже давно (лет 10) обслуживает паркинги.
В чем проблема...
На фоне глупых и ожидаемых решений судов в пользу потребителей расстроенный шеф обошел паркинги в 2 наших новых домах и его начали терзать смутные сомнения на предмет, "а где взять столько денег, если не дай бог, какая нибудь труба с гор. водой порвется или плита упадет на запаркованные там лексусы, бэхи прочие нищемобили?"... Тарифы у нас не московские, а личный транспорт собственников в центре города - достойный, скажем так.
В одном доме мы паркинг мы не обслуживаем. Он ПОКА ЧТО на застройщике. Так сложилось...
В другом паркинг принят и учтен как подземный этаж с нежилыми помещениями..
Есть мысль создать ТСН/ООО под обслуживание паркингов перспективного квартала. Передать все обязанности ТСН/ООО, подписать акты разграничения ответственности, собирать деньги, утвердить перечень работ, отдельно по тарифу, утвержденному собственниками... Если не будет очень дорого, застраховать (хотя бы ограниченно на энную сумму) ответственность ООО/ТСНки.
Короче.. Прошу ветеранов обслуживания паркинга поделиться опытом. Кто как выкручивался в случае аварий. Можно в личку.
 
Не понял. что создать-то? ТСН или ООО?. И еще: учитывая, что паркинги в домах (ВЫ же сами говорите, что учтен как "этаж") ТСН придется создавать во всем доме.
 
Цитата
о-хо-хо написал:
Не понял. что создать-то? ТСН или ООО?.
Отвечу за ТС - хотят диверсифицировать риски. Неважно что именно создать, но сделать отдельное ЮЛ, чтоб не вешать ущерб на головное.
По теме отвечу, что прям до глобальных схем не доходили. Но и глобальных аварий таких, чтоб под угрозу ставилось существование УК не доходило.
Знаю, что был известный прецедент, когда угнали дорогую машину в Москве из охраняемого паркинга и суд первой инстанции хотел все взыскать с УК, чем практически поставил ее на грань разорения. Но в потом они вроде отбились. Помня об этом, мы конечно всегда прописываем, что именно "охраняет" УК.
По авариям - были заливы и потеки на машины и довольно дорогие, капающая шпаклевка разъедает(или впитывается) краску и вполне может дойти ущерб до покраски машины целиком за несколько сотен тысяч, но вроде всегда в покрывалось страховой (у нас до 2 миллионов за один страховой случай покрытие, стоит порядка 120 тысяч в год). Так чтоб тотал был - такого не было ни разу, за 15 лет и несколько тысяч машиномест.
 
Если паркинг - в составе МКД, то, напомню, на одном МКД может быть только одна УК.
 
Цитата
о-хо-хо написал:
Не понял. что создать-то? ТСН или ООО?. И еще: учитывая, что паркинги в домах (ВЫ же сами говорите, что учтен как "этаж") ТСН придется создавать во всем доме.
Как надо "правильно" - я в курсе. Это "правильно" может стоить дядюшке Дорсетту очень много талеров. Я, конечно, хорошо отношусь к застройщику квартала, но за его косяки платить не хочу.
Поэтому жизнь заставляет смотреть на ситуацию "ширше" и мыслить "глубжее".
Что касается первого паркинга.
Реплика в сторону. Я бы проектантам этого жил. квартала и ребятам ОМС, которые дали разрешение на ввод, причинил бы ущерб здоровью лично своими руками.
Паркинг расположен лишь частично "под домом", состоит из трех этажей, и является "проездным". Т.е. через него вьезжают (и выезжают) в паркинг второго дома (сцуко, бл@). Через него же транзитом (какой сюрприз!) проходят сети во второй дом и (черт побери!) в следующие очереди строительства.
Да мы можем сказать, что этот самый паркинг является частью первого дома, потому что там есть коммуникации первого дома, а можем и не сказать...
Короче. Мысль в том, что все эти подробности знает только УК, а жители хотят платить за паркинг меньше чем в доме. Поэтому их можно убедить голосовать. Сейчас они с УК никак не работают и парафинят мозг застройщику по всем вопросам. Так вот, они на общем собрании, как собственники паркинга - отдельного объекта недвижимости, могут либо замутить ТСН, либо выступить за заключение договора с ООО (это вторично).
Собственники помещений второго дома тоже могут провести собрание и отдать паркинг обслуживание ТСН/ООО, сократив себе тариф. На это я голоса найду... Никто в ГЖН не побежит с криком: "Сволочи! Они меня заставляют меньше платить!". Далее, подписываем акты разграничения с УК по всем сетям и перезаключаем на ТСН/ООО договор на обслуживание пожарной сигнализации.
Собственники помещений третей очереди сразу проголосуют как надо, а те из них, кто владеют паркингом, подпишут сразу договоры на обслуживание. Это не то чтобы правильно, но наше ГЖН проектную документацию не изучает и в суд не побежит. Им плевать с высокой колокольни.
Цитата
АРоманов написал:
(у нас до 2 миллионов за один страховой случай покрытие, стоит порядка 120 тысяч в год).
Вооот. Это полезная информация.
 
До первой жалобы и признания ничтожным всего, что влечёт за собой ситуация, когда на одном доме - два ТСН/две УК.
 
саныч,
Вот, честно говоря -ерунда полная.

Не тащите народ в замут, из которого потом вылезать придется через не один суд, причем жители офигеют от таких конструкций и разборок.

Думается мне, что многодомовое ТСЖ-самое то что надо. И потихонечку обосновать и протащить отдельный тариф для паркинга (при наличии веских оснований).
 
Цитата
саныч написал:
кто уже давно (лет 10) обслуживает паркинги.
16 лет дому с паркингом. Не страшнее страшного.
 
Цитата
Ильич написал:
До первой жалобы и признания ничтожным всего, что влечёт за собой ситуация, когда на одном доме - два ТСН/две УК.
Чтобы написать жалобу надо видеть проектную документацию...
УК там 1 была и есть. На бумаге будет либо УК+ТСН "отдельного" объекта недвижимости, либо УК+ООО ("обычное ООО". на хрена мне 2 генсека?). Никаких 2ух УК не будет.
Цитата
о-хо-хо написал:
Вот, честно говоря -ерунда полная.
Альтернативные предложения для решения проблемы есть?
Цитата
о-хо-хо написал:
Думается мне, что многодомовое ТСЖ-самое то что надо
Зачем УК многодомовое ТСН на ее фонде?
 
Цитата
АРоманов написал:
Помня об этом, мы конечно всегда прописываем, что именно "охраняет" УК.
А что с собственником паркинга отдельный договор или в ДУ все указываете?
 
Цитата
саныч написал:
Чтобы написать жалобу надо видеть проектную документацию...
УК там 1 была и есть. На бумаге будет либо УК+ТСН "отдельного" объекта недвижимости, либо УК+ООО ("обычное ООО". на хрена мне 2 генсека?). Никаких 2ух УК не будет. ...


Зачем УК многодомовое ТСН на ее фонде?

Че-то не пойму. Вы рассматриваете идею создать отдельное ТСН паркинга в МКД? Если, да, то это путь "в никуда", т.к. трубы и стены паркинга все-равно останутся ОИ МКД, и все собственники паркинга должны будут платить единую ставку принятую для МКД. Члены ТСН "паркинг" -смогут только ввести доп. членский взнос (например на дополнительную уборку полов или охрану), который с нечленов ТСН "паркинг" еще надо будет содрать.

Аа, конструкцию УК+ООО -вообще не пойму...+какое ООО?

ТСЖ (многодомовое или однодомовое) сможет установить разную ставку для собственников жилья или паркинга. Заодно (если захотит) и ответственность сможете размазать (заключите не договор управления, а дог. ТО).
 
Цитата
о-хо-хо написал:
Че-то не пойму. Вы рассматриваете идею создать отдельное ТСН паркинга в МКД?
Сейчас есть помещение подземное, трехэтажное, "транзитное" которое НИКАК УО не обслуживается и НИКАК не учтено в договоре (с т.з. зрения работ и услуг), ни для целей ОДН. Половина паркинга у частников. Половина еще не распродана застройщиком. Частники вообще не в курсе, являются ли они частью дома (скорее наоборот, они за пару лет привыкли к тому что паркинг есть что-то отдельное). Они не знают какие трубы в паркинге куда и как проходят. Им по хрену!!! Они хотят чтоб их кто-то нормально обслуживал. Сейчас (и ранее) там кувыркается застройщик, но для него это уже накладно. К УК у собственников вопросов в связи с паркингом нет.
Да я знаю... Паркинг НУЖНО было брать с домом, но тогда застройщику пришлось бы за него пару лет ПЛАТИТЬ ПО ПОЛНОЙ или иным решать вопрос УК. Это факт с которым надо работать.
Так что сейчас предлагается: а) сохраняя статус-кво, забыть о том, что паркинг связан с домом и считать его отдельным объектом. б) создать там ТСН или выбрать специально созданное ООО под обслуживание паркинга. Ни в том, ни в том случае "договора управления МКД" не будет.
Далее. Это самое ТСН/ООО возьмет на себя обслуживание паркингов в других домах очереди. Либо напрямую через голосование собственников в каждом случае, либо через подряд у ООО.
 
саныч,
А-а-а-а, вопрос не в том, как сделать правильно, а как немного заработать в ситуации когда кто-то (застройщик) хочет много сэкономить... :).

ТСН -глухой номер, нелигитомно, легко оспаривается сам факт создания ТСН "паркинг" любым инициативным идиотом, который обязательно найдется когда все затраты на создание ТСН будут потрачены , членские взносы -добровольные (через суд не взыщете).


Выбрать ООО? А, кто его будет выбирать? собственники паркинга на ОСС паркинга (в котором непроданными метрами будет участвовать застройщик?) - первый раз о таком слышу.

Вероятно, надо пойти по правильному пути, но установив диф. оплату. По крайней мере в суде можно будет отстаивать свою позицию о том, что непроданную часть паркинга -не обслуживали, поэтому и оплата за него была меньше.
 
Цитата
саныч написал:
Так что сейчас предлагается: а) сохраняя статус-кво, забыть о том, что паркинг связан с домом и считать его отдельным объектом. б) создать там ТСН или выбрать специально созданное ООО под обслуживание паркинга. Ни в том, ни в том случае "договора управления МКД" не будет.
А что так можно?
А если я, как собственник этого дома, напишу вам потом претензию, например что общедомовые нужды не раскидываются на всех т.к. вы по какой то неизвестной причине посчитали паркинг не частью дома - что вы будете делать? Проверяющие однозначно будут не на вашей стороне т.к. под дом хоть чуть-чуть заходит - значит часть дома, а следовательно ...
 
Цитата
о-хо-хо написал:
А, кто его будет выбирать? первый раз о таком слышу.
Блин. Давайте абстрагируемся от дома. Всё. Нет его.
Стоит рядом с ТЦ паркинг для постетителей. Такое бывает? Бывает! Его надо обслуживать.
Единоличный собственник паркинга у ТЦ должен нести расходы на содержание своего имущества? Должен. Может заключить договор на обслуживание паркинга? Может! Здесь вопросов нет.
А если собственников паркинга у ТЦ больше чем 1? Что меняется?
Мои "долевые собственники" паркинга тоже должны нести расходы. Соразмерно своей доле? Соразмерно! Могут они как "члены гражданского сообщества" "Паркинг у ТЦ", в установленном ГК порядке, простым большинством голосов принять решение о заключении договоров?
В первом случае - очевидно один договор. В втором - каждый заключает на свою долю.
Вот, что действительно было бы странно если бы каждый из долевых собственников самостоятельно с кем попало бы заключал расходы на обслуживание общего имущества.
Цитата
о-хо-хо написал:
непроданными метрами будет участвовать застройщик
Не мы такие. Жизнь такая.
Цитата
о-хо-хо написал:
Вероятно, надо пойти по правильному пути, но установив диф. оплату.
Т.е. провести общее собрание всего комплекса (дом+паркинг) с новым ДУ и начать жить с чистого листа.
 
Цитата
о-хо-хо написал:
непроданную часть паркинга -не обслуживали, поэтому и оплата за него была меньше.
А это как?
Единственное что подпадает под "не обслуживали" это может быть только уборка, но опять же если все места застройщика в одном месте. а не разбросаны в шахматном порядке по всей территории паркинга.
А в остальном невозможно обслуживать инженерные системы паркинга частично - если это ворота, то половину ворот невозможно не обслуживать, а половину обслуживать. Аналогично с пожаркой, электроснабжением, охраной, да и всем остальным.
 
Цитата
саныч написал:
Блин. Давайте абстрагируемся от дома. Всё. Нет его. Стоит рядом с ТЦ паркинг для постетителей. Такое бывает? Бывает! Его надо обслуживать.Единоличный собственник паркинга у ТЦ должен нести расходы на содержание своего имущества? Должен. Может заключить договор на обслуживание паркинга? Может! Здесь вопросов нет.А если собственников паркинга у ТЦ больше чем 1? Что меняется? Мои "долевые собственники" паркинга тоже должны нести расходы. Соразмерно своей доле? Соразмерно! Могут они как "члены гражданского сообщества" "Паркинг у ТЦ", в установленном ГК порядке, простым большинством голосов принять решение о заключении договоров?В первом случае - очевидно один договор. В втором - каждый заключает на свою долю. Вот, что действительно было бы странно если бы каждый из долевых собственников самостоятельно с кем попало бы заключал расходы на обслуживание общего имущества.
Если абстрагироваться от дома, то это совсем другая ситуация.
У нас паркинг отдельно от дома, собственниками создан ГПК (гаражно-потребительский кооператив) - в отличии от ООО это некоммерческая организация, которая не платит налогов с членских взносов собственников. Далее уже этот ГПК заключает договора ресурсоснабжения и подряда на всё что нужно, а собственники (все 100%) становятся его членами на основании написанного заявления о вступлении.
Однако всегда есть риск, что кто то не захочет вступать - вот тут уже простое большинство не может решить что делать меньшинству. ЖК РФ тут не работает.
 
Цитата
о-хо-хо написал:
ТСН -глухой номер, нелигитомно, легко оспаривается сам факт создания ТСН "паркинг" любым инициативным идиотом
Это не мой спор, но как юрист возражу, что ТСН по ГК может быть создана хоть в двух квартирах (если у них в силу каких то законных причин есть свое ОИ), это более широкое понятие чем ТСЖ, которое более специализировано и может быть только равно (или более) понятию МКД.
Не знаю для чего, но в коммуналке вполне можно ТСН создать.
Только и полномочия ТСН в коммуналке будут ограничены этими коридором, санузлом и кухней.

Ситуации с паркингом сейчас могут быть разными, запутанными и в рамки привычных преставлений МКД не вписывающимися. У меня вот тоже паркинг построили один (физически) под 4 домами. Но юридически - паркинг делится на 4 МКД (является частями 4 домов).
Есть пространство для маневров, придумывания схем.

Цитата
саныч написал:
А что с собственником паркинга отдельный договор или в ДУ все указываете?
У меня свое ноу хау в этом, на правильность не претендую, но в последних домах я сделал так. У меня единый на всех ДУ, но с собственниками машиномест я еще подписываю доп соглашение, которое регулирует исключительно особенности подземного паркинга.
 
Цитата
Волжский парень написал:
я, как собственник этого дома, напишу вам потом претензию,
Вот именно. Коллега почему-то хочет соорудить заведомо нелегитимную конструкцию. Повторю: если паркинг+МКД = один объект, то "вторая" УК на одном объекте может только собирать спичечные этикетки, марки, бутылки и пр.
 
Цитата
Волжский парень написал:
Единственное что подпадает под "не обслуживали" это может быть только уборка, но опять же если все места застройщика в одном месте. а не разбросаны в шахматном порядке по всей территории паркинга. А в остальном невозможно обслуживать инженерные системы паркинга частично - если это ворота, то половину ворот невозможно не обслуживать, а половину обслуживать. Аналогично с пожаркой, электроснабжением, охраной, да и всем остальным.
"Шахматный порядок" имеет решение.
Мы часто многоуровневые паркинги открывали постепенно. Более глубокий этаж не открывали, пока не заполнится\продастся\будет передан более близкий к выходу и более удобный.
Собственники более глубоких и дальних мест в принципе не против пользоваться более близкими и удобными.
Как минимум на уборке и освещении экономия была.
 
Цитата
Волжский парень написал:
А что так можно?
А почему нельзя?
Цитата
Волжский парень написал:
А если я, как собственник этого дома, напишу вам потом претензию, например что общедомовые нужды не раскидываются на всех
Я Вам отвечу.
Цитата
1. Раньше застройщик обслуживал паркинг бесплатно. Теперь все будут платить по тарифу в доме.
2. Раньше паркинг "был в долях". С недавних пор места выделены в натуре и поставлены на учет. Появились новые квадраты в общем имуществе. НЕ факт что размер ОДН уменьшится
Цитата
Поздравляю, Шарик, ты балбес! Будешь скорее всего платить больше сам и все твои соседи (особенно владельцы машиномест) будут выражать тебе благодарность за твою гражданскую позицию при каждой встрече.
 
Цитата
АРоманов написал:
"Шахматный порядок" имеет решение.Мы часто многоуровневые паркинги открывали постепенно. Более глубокий этаж не открывали, пока не заполнится\продастся\будет передан более близкий к выходу и более удобный. Собственники более глубоких и дальних мест в принципе не против пользоваться более близкими и удобными. Как минимум на уборке и освещении экономия была.
Мы тоже так делаем, но электроснабжение платиться по факту отдельной строкой т.е. на тариф не влияет, а остальные системы паркинга всё равно необходимо обслуживать в полном объёме. А раз, за счет неоткрытия какой то части удается экономить, то эта экономия идёт на всех, а не кому то одному. С чего люди должны ставить машины на чужие места? Если они от этого экономят, то да. Если экономит какой то застройщик, то зачем?
 
Цитата
Волжский парень написал:
Однако всегда есть риск, что кто то не захочет вступать
А как вы с них взыскиваете?
 
Цитата
саныч написал:
Поздравляю, Шарик, ты балбес! Будешь скорее всего платить больше сам и все твои соседи (особенно владельцы машиномест) будут выражать тебе благодарность за твою гражданскую позицию при каждой встрече.
Это всё лирика - правдоискателей у нас больше, чем кажется.
 
Цитата
саныч написал:
А как вы с них взыскиваете?
У нас все 100% члены. Я всех при создании предупредил сразу, что брелки к воротам адресные, выключаются отдельно каждый. Нет оплат - ворота для неплательщика перестают работать, доступ к имуществу при этом остается, но только пешком.
 
Цитата
Волжский парень написал:
У нас все 100% члены.
Ну круто...
Цитата
Волжский парень написал:
Я всех при создании предупредил сразу, что брелки к воротам адресные, выключаются отдельно каждый.
У меня момент упущен.
Цитата
Волжский парень написал:
Нет оплат - ворота для неплательщика перестают работать
А прокуратура не прибегала по жалобам?
 
Цитата
Волжский парень написал:
У нас все 100% члены. Я всех при создании предупредил сразу, что брелки к воротам адресные, выключаются отдельно каждый. Нет оплат - ворота для неплательщика перестают работать, доступ к имуществу при этом остается, но только пешком.
Для НКО наверно это проще чем УК.
УК ждут анальные кары, если перестанет пускать машины. Ну, то есть можно конечно попробовать, если кризис неплатежей, но с готовностью разговаривать с полицией и с остальными собственниками машиномест, которые не смогут проехать, из-за загородившего въезд принципиального неплательщика.
Мы делали так - ставили отдельную кнопку открытия ворот. Для добросовестных ворота открывались брелком (или охраной при наличии), должникам приходилось выходить из машины и жать кнопку самим.
 
Цитата
Ильич написал:
заведомо нелегитимную конструкцию.... если паркинг+МКД = один объект
Она "легитимная" до тех пор пока собственник с проектной документацией обратное не докажет. И зачем ему доказывать? Чтобы платить больше?
Цитата
Ильич написал:
"вторая" УК
Нет там другой УК. Айн Фольк, айн Райх, айн УК.
Цитата
Ильич написал:
почему-то хочет
Для того чтобы делать все правильно и нести убытки (платить каждому владельцу (условного) "крузака" "стоимость ремонта") за косяки застройщика юрист не нужен.
Юрист нужен чтобы не заплатить... Юрист ищет выход из "управленческих решений". Ему за это деньги платят.
 
саныч,
Ну, на самом деле, если застройщик на мели, а обслуживать надо, то напрашивается такой вариант: каждый владелец машиноместа заключает индивидуальный договор с некоей ООО на осуществление клинига и содержания каких-нибудь некритичных систем, типа СКД, вентиляции и пр...
Затраты на содержание определить за весь паркинг, а всем собственникам ММ открыто и честно заявить: господа, по мере того как ММ будут продаваться, Ваш ежемесячный платеж будет уменьшаться (или объем услуг увеличиваться). Когда ММ будут проданы эти индивидуальные договора расторгнуть и начать жить по ЖК.

Цитата
АРоманов написал:Это не мой спор, но как юрист возражу, что ТСН по ГК может быть создана хоть в двух квартирах (если у них в силу каких то законных причин есть свое ОИ), это более широкое понятие чем ТСЖ, которое более специализировано и может быть только равно (или более) понятию МКД.
Не знаю для чего, но в коммуналке вполне можно ТСН создать.
Только и полномочия ТСН в коммуналке будут ограничены этими коридором, санузлом и кухней.
...
Так, я об этом ранее и говорил, что создать-то ТСН "паркинг" можно, но: 1. нельзя туда загнать ВСЕХ собственников паркинга (для получения 100% членских взносов) и 2: не получится взыскать с НЕчленов такого ТСН даже через суд оплату.
Т.е. для целей управления -конструкция ТСН "только паркинг" -плохая, т.к затраты на ТСН будут, выхлоп- нестабильный, головной боли много.
 
Цитата
саныч написал:
А прокуратура не прибегала по жалобам?
А суть жалобы? Доступ к имуществу не ограничен - через дверь пожалуйста заходи. А за пользование воротами, которые принадлежат всем, оплаты нет, а следовательно по правилам (принятым на общем собрании) неплательщик от них отключается. Не вижу поводов для реагирования прокуратуры.
Цитата
АРоманов написал:
Ну, то есть можно конечно попробовать, если кризис неплатежей, но с готовностью разговаривать с полицией и с остальными собственниками машиномест, которые не смогут проехать, из-за загородившего въезд принципиального неплательщика.
Звонок в ГИБДД и эвакуатор. Один раз навсегда отобьет жаление так делать, тем более что не прав сам неплательщик ибо за использование всего надо платить. А полиция вообще не понятно каким местом - повторяю вход не ограничен для собственника.
Цитата
АРоманов написал:
Мы делали так - ставили отдельную кнопку открытия ворот. Для добросовестных ворота открывались брелком (или охраной при наличии), должникам приходилось выходить из машины и жать кнопку самим.
Нам пришлось их отключить потому как сразу появилось куча "родственников" собственников, которые начали парковаться в проездах и проходах.
Цитата
саныч написал:
Она "легитимная" до тех пор пока собственник с проектной документацией обратное не докажет. И зачем ему доказывать? Чтобы платить больше?
Проблема в том что это может быть любой собственник, не обязательно парковки, да и вообще может быть не собственник. Любой человек напишет жалобу и уже вы с проектной документацией будете доказывать что вы не бараны, а не он.
Цитата
о-хо-хо написал:
Ну, на самом деле, если застройщик на мели, а обслуживать надо, то напрашивается такой вариант: каждый владелец машиноместа заключает индивидуальный договор с некоей ООО на осуществление клинига и содержания каких-нибудь некритичных систем, типа СКД, вентиляции и пр...
А что делать например со светом? У нас возникла проблема, что энергосбыт не заключает договоров с каждый собственником т.к. счетчик на весь паркинг один. Ни один из собственников брать на себя такое, а потом бегать и собирать деньги со всех каждый месяц не согласились.
#1
0 0
Коллеги,
Интересует мнение (москвичей, видимо) тех, кто уже давно (лет 10) обслуживает паркинги.
В чем проблема...
На фоне глупых и ожидаемых решений судов в пользу потребителей расстроенный шеф обошел паркинги в 2 наших новых домах и его начали терзать смутные сомнения на предмет, "а где взять столько денег, если не дай бог, какая нибудь труба с гор. водой порвется или плита упадет на запаркованные там лексусы, бэхи прочие нищемобили?"... Тарифы у нас не московские, а личный транспорт собственников в центре города - достойный, скажем так.
В одном доме мы паркинг мы не обслуживаем. Он ПОКА ЧТО на застройщике. Так сложилось...
В другом паркинг принят и учтен как подземный этаж с нежилыми помещениями..
Есть мысль создать ТСН/ООО под обслуживание паркингов перспективного квартала. Передать все обязанности ТСН/ООО, подписать акты разграничения ответственности, собирать деньги, утвердить перечень работ, отдельно по тарифу, утвержденному собственниками... Если не будет очень дорого, застраховать (хотя бы ограниченно на энную сумму) ответственность ООО/ТСНки.
Короче.. Прошу ветеранов обслуживания паркинга поделиться опытом. Кто как выкручивался в случае аварий. Можно в личку.
#2
0 0
Не понял. что создать-то? ТСН или ООО?. И еще: учитывая, что паркинги в домах (ВЫ же сами говорите, что учтен как "этаж") ТСН придется создавать во всем доме.
#3
0 0
Цитата
о-хо-хо написал:
Не понял. что создать-то? ТСН или ООО?.
Отвечу за ТС - хотят диверсифицировать риски. Неважно что именно создать, но сделать отдельное ЮЛ, чтоб не вешать ущерб на головное.
По теме отвечу, что прям до глобальных схем не доходили. Но и глобальных аварий таких, чтоб под угрозу ставилось существование УК не доходило.
Знаю, что был известный прецедент, когда угнали дорогую машину в Москве из охраняемого паркинга и суд первой инстанции хотел все взыскать с УК, чем практически поставил ее на грань разорения. Но в потом они вроде отбились. Помня об этом, мы конечно всегда прописываем, что именно "охраняет" УК.
По авариям - были заливы и потеки на машины и довольно дорогие, капающая шпаклевка разъедает(или впитывается) краску и вполне может дойти ущерб до покраски машины целиком за несколько сотен тысяч, но вроде всегда в покрывалось страховой (у нас до 2 миллионов за один страховой случай покрытие, стоит порядка 120 тысяч в год). Так чтоб тотал был - такого не было ни разу, за 15 лет и несколько тысяч машиномест.
#4
0 0
Если паркинг - в составе МКД, то, напомню, на одном МКД может быть только одна УК.
#5
0 0
Цитата
о-хо-хо написал:
Не понял. что создать-то? ТСН или ООО?. И еще: учитывая, что паркинги в домах (ВЫ же сами говорите, что учтен как "этаж") ТСН придется создавать во всем доме.
Как надо "правильно" - я в курсе. Это "правильно" может стоить дядюшке Дорсетту очень много талеров. Я, конечно, хорошо отношусь к застройщику квартала, но за его косяки платить не хочу.
Поэтому жизнь заставляет смотреть на ситуацию "ширше" и мыслить "глубжее".
Что касается первого паркинга.
Реплика в сторону. Я бы проектантам этого жил. квартала и ребятам ОМС, которые дали разрешение на ввод, причинил бы ущерб здоровью лично своими руками.
Паркинг расположен лишь частично "под домом", состоит из трех этажей, и является "проездным". Т.е. через него вьезжают (и выезжают) в паркинг второго дома (сцуко, бл@). Через него же транзитом (какой сюрприз!) проходят сети во второй дом и (черт побери!) в следующие очереди строительства.
Да мы можем сказать, что этот самый паркинг является частью первого дома, потому что там есть коммуникации первого дома, а можем и не сказать...
Короче. Мысль в том, что все эти подробности знает только УК, а жители хотят платить за паркинг меньше чем в доме. Поэтому их можно убедить голосовать. Сейчас они с УК никак не работают и парафинят мозг застройщику по всем вопросам. Так вот, они на общем собрании, как собственники паркинга - отдельного объекта недвижимости, могут либо замутить ТСН, либо выступить за заключение договора с ООО (это вторично).
Собственники помещений второго дома тоже могут провести собрание и отдать паркинг обслуживание ТСН/ООО, сократив себе тариф. На это я голоса найду... Никто в ГЖН не побежит с криком: "Сволочи! Они меня заставляют меньше платить!". Далее, подписываем акты разграничения с УК по всем сетям и перезаключаем на ТСН/ООО договор на обслуживание пожарной сигнализации.
Собственники помещений третей очереди сразу проголосуют как надо, а те из них, кто владеют паркингом, подпишут сразу договоры на обслуживание. Это не то чтобы правильно, но наше ГЖН проектную документацию не изучает и в суд не побежит. Им плевать с высокой колокольни.
Цитата
АРоманов написал:
(у нас до 2 миллионов за один страховой случай покрытие, стоит порядка 120 тысяч в год).
Вооот. Это полезная информация.
#6
1 0
До первой жалобы и признания ничтожным всего, что влечёт за собой ситуация, когда на одном доме - два ТСН/две УК.
#7
1 0
саныч,
Вот, честно говоря -ерунда полная.

Не тащите народ в замут, из которого потом вылезать придется через не один суд, причем жители офигеют от таких конструкций и разборок.

Думается мне, что многодомовое ТСЖ-самое то что надо. И потихонечку обосновать и протащить отдельный тариф для паркинга (при наличии веских оснований).
#8
0 0
Цитата
саныч написал:
кто уже давно (лет 10) обслуживает паркинги.
16 лет дому с паркингом. Не страшнее страшного.
#9
0 0
Цитата
Ильич написал:
До первой жалобы и признания ничтожным всего, что влечёт за собой ситуация, когда на одном доме - два ТСН/две УК.
Чтобы написать жалобу надо видеть проектную документацию...
УК там 1 была и есть. На бумаге будет либо УК+ТСН "отдельного" объекта недвижимости, либо УК+ООО ("обычное ООО". на хрена мне 2 генсека?). Никаких 2ух УК не будет.
Цитата
о-хо-хо написал:
Вот, честно говоря -ерунда полная.
Альтернативные предложения для решения проблемы есть?
Цитата
о-хо-хо написал:
Думается мне, что многодомовое ТСЖ-самое то что надо
Зачем УК многодомовое ТСН на ее фонде?
#10
0 0
Цитата
АРоманов написал:
Помня об этом, мы конечно всегда прописываем, что именно "охраняет" УК.
А что с собственником паркинга отдельный договор или в ДУ все указываете?
#11
0 0
Цитата
саныч написал:
Чтобы написать жалобу надо видеть проектную документацию...
УК там 1 была и есть. На бумаге будет либо УК+ТСН "отдельного" объекта недвижимости, либо УК+ООО ("обычное ООО". на хрена мне 2 генсека?). Никаких 2ух УК не будет. ...


Зачем УК многодомовое ТСН на ее фонде?

Че-то не пойму. Вы рассматриваете идею создать отдельное ТСН паркинга в МКД? Если, да, то это путь "в никуда", т.к. трубы и стены паркинга все-равно останутся ОИ МКД, и все собственники паркинга должны будут платить единую ставку принятую для МКД. Члены ТСН "паркинг" -смогут только ввести доп. членский взнос (например на дополнительную уборку полов или охрану), который с нечленов ТСН "паркинг" еще надо будет содрать.

Аа, конструкцию УК+ООО -вообще не пойму...+какое ООО?

ТСЖ (многодомовое или однодомовое) сможет установить разную ставку для собственников жилья или паркинга. Заодно (если захотит) и ответственность сможете размазать (заключите не договор управления, а дог. ТО).
#12
0 0
Цитата
о-хо-хо написал:
Че-то не пойму. Вы рассматриваете идею создать отдельное ТСН паркинга в МКД?
Сейчас есть помещение подземное, трехэтажное, "транзитное" которое НИКАК УО не обслуживается и НИКАК не учтено в договоре (с т.з. зрения работ и услуг), ни для целей ОДН. Половина паркинга у частников. Половина еще не распродана застройщиком. Частники вообще не в курсе, являются ли они частью дома (скорее наоборот, они за пару лет привыкли к тому что паркинг есть что-то отдельное). Они не знают какие трубы в паркинге куда и как проходят. Им по хрену!!! Они хотят чтоб их кто-то нормально обслуживал. Сейчас (и ранее) там кувыркается застройщик, но для него это уже накладно. К УК у собственников вопросов в связи с паркингом нет.
Да я знаю... Паркинг НУЖНО было брать с домом, но тогда застройщику пришлось бы за него пару лет ПЛАТИТЬ ПО ПОЛНОЙ или иным решать вопрос УК. Это факт с которым надо работать.
Так что сейчас предлагается: а) сохраняя статус-кво, забыть о том, что паркинг связан с домом и считать его отдельным объектом. б) создать там ТСН или выбрать специально созданное ООО под обслуживание паркинга. Ни в том, ни в том случае "договора управления МКД" не будет.
Далее. Это самое ТСН/ООО возьмет на себя обслуживание паркингов в других домах очереди. Либо напрямую через голосование собственников в каждом случае, либо через подряд у ООО.
#13
0 0
саныч,
А-а-а-а, вопрос не в том, как сделать правильно, а как немного заработать в ситуации когда кто-то (застройщик) хочет много сэкономить... :).

ТСН -глухой номер, нелигитомно, легко оспаривается сам факт создания ТСН "паркинг" любым инициативным идиотом, который обязательно найдется когда все затраты на создание ТСН будут потрачены , членские взносы -добровольные (через суд не взыщете).


Выбрать ООО? А, кто его будет выбирать? собственники паркинга на ОСС паркинга (в котором непроданными метрами будет участвовать застройщик?) - первый раз о таком слышу.

Вероятно, надо пойти по правильному пути, но установив диф. оплату. По крайней мере в суде можно будет отстаивать свою позицию о том, что непроданную часть паркинга -не обслуживали, поэтому и оплата за него была меньше.
#14
0 0
Цитата
саныч написал:
Так что сейчас предлагается: а) сохраняя статус-кво, забыть о том, что паркинг связан с домом и считать его отдельным объектом. б) создать там ТСН или выбрать специально созданное ООО под обслуживание паркинга. Ни в том, ни в том случае "договора управления МКД" не будет.
А что так можно?
А если я, как собственник этого дома, напишу вам потом претензию, например что общедомовые нужды не раскидываются на всех т.к. вы по какой то неизвестной причине посчитали паркинг не частью дома - что вы будете делать? Проверяющие однозначно будут не на вашей стороне т.к. под дом хоть чуть-чуть заходит - значит часть дома, а следовательно ...
#15
0 0
Цитата
о-хо-хо написал:
А, кто его будет выбирать? первый раз о таком слышу.
Блин. Давайте абстрагируемся от дома. Всё. Нет его.
Стоит рядом с ТЦ паркинг для постетителей. Такое бывает? Бывает! Его надо обслуживать.
Единоличный собственник паркинга у ТЦ должен нести расходы на содержание своего имущества? Должен. Может заключить договор на обслуживание паркинга? Может! Здесь вопросов нет.
А если собственников паркинга у ТЦ больше чем 1? Что меняется?
Мои "долевые собственники" паркинга тоже должны нести расходы. Соразмерно своей доле? Соразмерно! Могут они как "члены гражданского сообщества" "Паркинг у ТЦ", в установленном ГК порядке, простым большинством голосов принять решение о заключении договоров?
В первом случае - очевидно один договор. В втором - каждый заключает на свою долю.
Вот, что действительно было бы странно если бы каждый из долевых собственников самостоятельно с кем попало бы заключал расходы на обслуживание общего имущества.
Цитата
о-хо-хо написал:
непроданными метрами будет участвовать застройщик
Не мы такие. Жизнь такая.
Цитата
о-хо-хо написал:
Вероятно, надо пойти по правильному пути, но установив диф. оплату.
Т.е. провести общее собрание всего комплекса (дом+паркинг) с новым ДУ и начать жить с чистого листа.
#16
1 0
Цитата
о-хо-хо написал:
непроданную часть паркинга -не обслуживали, поэтому и оплата за него была меньше.
А это как?
Единственное что подпадает под "не обслуживали" это может быть только уборка, но опять же если все места застройщика в одном месте. а не разбросаны в шахматном порядке по всей территории паркинга.
А в остальном невозможно обслуживать инженерные системы паркинга частично - если это ворота, то половину ворот невозможно не обслуживать, а половину обслуживать. Аналогично с пожаркой, электроснабжением, охраной, да и всем остальным.
#17
0 0
Цитата
саныч написал:
Блин. Давайте абстрагируемся от дома. Всё. Нет его. Стоит рядом с ТЦ паркинг для постетителей. Такое бывает? Бывает! Его надо обслуживать.Единоличный собственник паркинга у ТЦ должен нести расходы на содержание своего имущества? Должен. Может заключить договор на обслуживание паркинга? Может! Здесь вопросов нет.А если собственников паркинга у ТЦ больше чем 1? Что меняется? Мои "долевые собственники" паркинга тоже должны нести расходы. Соразмерно своей доле? Соразмерно! Могут они как "члены гражданского сообщества" "Паркинг у ТЦ", в установленном ГК порядке, простым большинством голосов принять решение о заключении договоров?В первом случае - очевидно один договор. В втором - каждый заключает на свою долю. Вот, что действительно было бы странно если бы каждый из долевых собственников самостоятельно с кем попало бы заключал расходы на обслуживание общего имущества.
Если абстрагироваться от дома, то это совсем другая ситуация.
У нас паркинг отдельно от дома, собственниками создан ГПК (гаражно-потребительский кооператив) - в отличии от ООО это некоммерческая организация, которая не платит налогов с членских взносов собственников. Далее уже этот ГПК заключает договора ресурсоснабжения и подряда на всё что нужно, а собственники (все 100%) становятся его членами на основании написанного заявления о вступлении.
Однако всегда есть риск, что кто то не захочет вступать - вот тут уже простое большинство не может решить что делать меньшинству. ЖК РФ тут не работает.
#18
0 0
Цитата
о-хо-хо написал:
ТСН -глухой номер, нелигитомно, легко оспаривается сам факт создания ТСН "паркинг" любым инициативным идиотом
Это не мой спор, но как юрист возражу, что ТСН по ГК может быть создана хоть в двух квартирах (если у них в силу каких то законных причин есть свое ОИ), это более широкое понятие чем ТСЖ, которое более специализировано и может быть только равно (или более) понятию МКД.
Не знаю для чего, но в коммуналке вполне можно ТСН создать.
Только и полномочия ТСН в коммуналке будут ограничены этими коридором, санузлом и кухней.

Ситуации с паркингом сейчас могут быть разными, запутанными и в рамки привычных преставлений МКД не вписывающимися. У меня вот тоже паркинг построили один (физически) под 4 домами. Но юридически - паркинг делится на 4 МКД (является частями 4 домов).
Есть пространство для маневров, придумывания схем.

Цитата
саныч написал:
А что с собственником паркинга отдельный договор или в ДУ все указываете?
У меня свое ноу хау в этом, на правильность не претендую, но в последних домах я сделал так. У меня единый на всех ДУ, но с собственниками машиномест я еще подписываю доп соглашение, которое регулирует исключительно особенности подземного паркинга.
#19
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
я, как собственник этого дома, напишу вам потом претензию,
Вот именно. Коллега почему-то хочет соорудить заведомо нелегитимную конструкцию. Повторю: если паркинг+МКД = один объект, то "вторая" УК на одном объекте может только собирать спичечные этикетки, марки, бутылки и пр.
#20
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
Единственное что подпадает под "не обслуживали" это может быть только уборка, но опять же если все места застройщика в одном месте. а не разбросаны в шахматном порядке по всей территории паркинга. А в остальном невозможно обслуживать инженерные системы паркинга частично - если это ворота, то половину ворот невозможно не обслуживать, а половину обслуживать. Аналогично с пожаркой, электроснабжением, охраной, да и всем остальным.
"Шахматный порядок" имеет решение.
Мы часто многоуровневые паркинги открывали постепенно. Более глубокий этаж не открывали, пока не заполнится\продастся\будет передан более близкий к выходу и более удобный.
Собственники более глубоких и дальних мест в принципе не против пользоваться более близкими и удобными.
Как минимум на уборке и освещении экономия была.
#21
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
А что так можно?
А почему нельзя?
Цитата
Волжский парень написал:
А если я, как собственник этого дома, напишу вам потом претензию, например что общедомовые нужды не раскидываются на всех
Я Вам отвечу.
Цитата
1. Раньше застройщик обслуживал паркинг бесплатно. Теперь все будут платить по тарифу в доме.
2. Раньше паркинг "был в долях". С недавних пор места выделены в натуре и поставлены на учет. Появились новые квадраты в общем имуществе. НЕ факт что размер ОДН уменьшится
Цитата
Поздравляю, Шарик, ты балбес! Будешь скорее всего платить больше сам и все твои соседи (особенно владельцы машиномест) будут выражать тебе благодарность за твою гражданскую позицию при каждой встрече.
#22
0 0
Цитата
АРоманов написал:
"Шахматный порядок" имеет решение.Мы часто многоуровневые паркинги открывали постепенно. Более глубокий этаж не открывали, пока не заполнится\продастся\будет передан более близкий к выходу и более удобный. Собственники более глубоких и дальних мест в принципе не против пользоваться более близкими и удобными. Как минимум на уборке и освещении экономия была.
Мы тоже так делаем, но электроснабжение платиться по факту отдельной строкой т.е. на тариф не влияет, а остальные системы паркинга всё равно необходимо обслуживать в полном объёме. А раз, за счет неоткрытия какой то части удается экономить, то эта экономия идёт на всех, а не кому то одному. С чего люди должны ставить машины на чужие места? Если они от этого экономят, то да. Если экономит какой то застройщик, то зачем?
#23
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
Однако всегда есть риск, что кто то не захочет вступать
А как вы с них взыскиваете?
#24
0 0
Цитата
саныч написал:
Поздравляю, Шарик, ты балбес! Будешь скорее всего платить больше сам и все твои соседи (особенно владельцы машиномест) будут выражать тебе благодарность за твою гражданскую позицию при каждой встрече.
Это всё лирика - правдоискателей у нас больше, чем кажется.
#25
1 0
Цитата
саныч написал:
А как вы с них взыскиваете?
У нас все 100% члены. Я всех при создании предупредил сразу, что брелки к воротам адресные, выключаются отдельно каждый. Нет оплат - ворота для неплательщика перестают работать, доступ к имуществу при этом остается, но только пешком.
#26
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
У нас все 100% члены.
Ну круто...
Цитата
Волжский парень написал:
Я всех при создании предупредил сразу, что брелки к воротам адресные, выключаются отдельно каждый.
У меня момент упущен.
Цитата
Волжский парень написал:
Нет оплат - ворота для неплательщика перестают работать
А прокуратура не прибегала по жалобам?
#27
0 0
Цитата
Волжский парень написал:
У нас все 100% члены. Я всех при создании предупредил сразу, что брелки к воротам адресные, выключаются отдельно каждый. Нет оплат - ворота для неплательщика перестают работать, доступ к имуществу при этом остается, но только пешком.
Для НКО наверно это проще чем УК.
УК ждут анальные кары, если перестанет пускать машины. Ну, то есть можно конечно попробовать, если кризис неплатежей, но с готовностью разговаривать с полицией и с остальными собственниками машиномест, которые не смогут проехать, из-за загородившего въезд принципиального неплательщика.
Мы делали так - ставили отдельную кнопку открытия ворот. Для добросовестных ворота открывались брелком (или охраной при наличии), должникам приходилось выходить из машины и жать кнопку самим.
#28
0 0
Цитата
Ильич написал:
заведомо нелегитимную конструкцию.... если паркинг+МКД = один объект
Она "легитимная" до тех пор пока собственник с проектной документацией обратное не докажет. И зачем ему доказывать? Чтобы платить больше?
Цитата
Ильич написал:
"вторая" УК
Нет там другой УК. Айн Фольк, айн Райх, айн УК.
Цитата
Ильич написал:
почему-то хочет
Для того чтобы делать все правильно и нести убытки (платить каждому владельцу (условного) "крузака" "стоимость ремонта") за косяки застройщика юрист не нужен.
Юрист нужен чтобы не заплатить... Юрист ищет выход из "управленческих решений". Ему за это деньги платят.
#29
0 0
саныч,
Ну, на самом деле, если застройщик на мели, а обслуживать надо, то напрашивается такой вариант: каждый владелец машиноместа заключает индивидуальный договор с некоей ООО на осуществление клинига и содержания каких-нибудь некритичных систем, типа СКД, вентиляции и пр...
Затраты на содержание определить за весь паркинг, а всем собственникам ММ открыто и честно заявить: господа, по мере того как ММ будут продаваться, Ваш ежемесячный платеж будет уменьшаться (или объем услуг увеличиваться). Когда ММ будут проданы эти индивидуальные договора расторгнуть и начать жить по ЖК.

Цитата
АРоманов написал:Это не мой спор, но как юрист возражу, что ТСН по ГК может быть создана хоть в двух квартирах (если у них в силу каких то законных причин есть свое ОИ), это более широкое понятие чем ТСЖ, которое более специализировано и может быть только равно (или более) понятию МКД.
Не знаю для чего, но в коммуналке вполне можно ТСН создать.
Только и полномочия ТСН в коммуналке будут ограничены этими коридором, санузлом и кухней.
...
Так, я об этом ранее и говорил, что создать-то ТСН "паркинг" можно, но: 1. нельзя туда загнать ВСЕХ собственников паркинга (для получения 100% членских взносов) и 2: не получится взыскать с НЕчленов такого ТСН даже через суд оплату.
Т.е. для целей управления -конструкция ТСН "только паркинг" -плохая, т.к затраты на ТСН будут, выхлоп- нестабильный, головной боли много.
#30
0 0
Цитата
саныч написал:
А прокуратура не прибегала по жалобам?
А суть жалобы? Доступ к имуществу не ограничен - через дверь пожалуйста заходи. А за пользование воротами, которые принадлежат всем, оплаты нет, а следовательно по правилам (принятым на общем собрании) неплательщик от них отключается. Не вижу поводов для реагирования прокуратуры.
Цитата
АРоманов написал:
Ну, то есть можно конечно попробовать, если кризис неплатежей, но с готовностью разговаривать с полицией и с остальными собственниками машиномест, которые не смогут проехать, из-за загородившего въезд принципиального неплательщика.
Звонок в ГИБДД и эвакуатор. Один раз навсегда отобьет жаление так делать, тем более что не прав сам неплательщик ибо за использование всего надо платить. А полиция вообще не понятно каким местом - повторяю вход не ограничен для собственника.
Цитата
АРоманов написал:
Мы делали так - ставили отдельную кнопку открытия ворот. Для добросовестных ворота открывались брелком (или охраной при наличии), должникам приходилось выходить из машины и жать кнопку самим.
Нам пришлось их отключить потому как сразу появилось куча "родственников" собственников, которые начали парковаться в проездах и проходах.
Цитата
саныч написал:
Она "легитимная" до тех пор пока собственник с проектной документацией обратное не докажет. И зачем ему доказывать? Чтобы платить больше?
Проблема в том что это может быть любой собственник, не обязательно парковки, да и вообще может быть не собственник. Любой человек напишет жалобу и уже вы с проектной документацией будете доказывать что вы не бараны, а не он.
Цитата
о-хо-хо написал:
Ну, на самом деле, если застройщик на мели, а обслуживать надо, то напрашивается такой вариант: каждый владелец машиноместа заключает индивидуальный договор с некоей ООО на осуществление клинига и содержания каких-нибудь некритичных систем, типа СКД, вентиляции и пр...
А что делать например со светом? У нас возникла проблема, что энергосбыт не заключает договоров с каждый собственником т.к. счетчик на весь паркинг один. Ни один из собственников брать на себя такое, а потом бегать и собирать деньги со всех каждый месяц не согласились.
Сейчас на форуме: 1 пользователь
1 пользователь сейчас на форуме

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!