new_year

Форум

ГлавнаяОбщая площадь МКД и площадь жилых помещений

Общая площадь МКД и площадь жилых помещений

RSS
Общая площадь МКД и площадь жилых помещений
 
Цитата
Шла_мимо пишет:
У вас сколько лицевиков?
5000+
 
Цитата
Юлия Т. пишет:
5000+

У нас побольше, но с файлом по описанному методу справились без особых трудностей.
 
Хорошо, попробую. Надеюсь, площади не съедут при сортировке :)
 
Цитата
Саныч пишет:
В который раз сталкиваюсь с проблемой произвольной площади жилых помещений в росреестре... Ну т.е. сумма площадей помещений по отдельным выпискам (на помещения) не равна площади помещений, указанных в выписке на МКД как объект недвижимости.
Стоит ли говорить о том, что эта корявая площадь указывается в ГИСе по умолчанию...
Еще одно подтверждение того, что логика и разум - вещи для наших государственных органов противные.
1. Провел собрание в доме. Подсчитал общую площадь математически верно - суммировал площади помещений, плюс нашел и выкинул все "задвоения", возникшие благодаря идеальной работе росреестра, которые после раздела квартиры на коммуналки, оставил "старые квартиры".
2. Озабоченные граждане написали жалобу в ГЖН и в частности упирали расхождение мое площади с данными ГИС.
3. Вызвали в ГЖН. Хотели нагнуть. Получился разговор...
ГЖН: "А зачем Вы это делаете. Все пишут площадь по ГИСу".
Я: "Так она же некорректная. Вот смотрите все расчеты"
ГЖН "Нет правильная. Ибо указана в выписке. Должны использоваться"
Я: "Подождите... Площадь каждой квартиры корректная и законная?"
ГЖН "Ну да.."
Я: "Значит и сумма их тоже корректна и законна"
ГЖН "Нет. В выписке указана другая."
Я "А вам не кажется что данные Росреестра ВНУТРЕННЕ ПРОТИВОРЕЧИВЫ?"
ГЖН "Ну так сделайте тех план и исправьте".
Я "А я всегда думал, что УК она про общее имущество заботиться и ответчает"
ГЖН "Ну да.."
Я "Так квартиры же принадлежат собственникам. Причем здесь УК?"
ГЖН "Так это же техническая документация... И Вы обязаны..."
В общем грозятся мне выдать предписание на множество действий. Привлечь ОМС. Вместе запросить документы из ЕГРН и БТИ. Составить Акты о расхождениях. Провести собрание или по крайней мере попытаться на предмет оформления тех плана на дом.. И еще штрафы сверху... За ГИС. Будем посмотреть...
 
Цитата
Саныч пишет:
В общем грозятся мне выдать предписание на множество действий.
А чем закончилась эта история?
 
Цитата
olegkriv пишет:
Цитата
Саныч пишет:
В общем грозятся мне выдать предписание на множество действий.
А чем закончилась эта история?
Дамочка, вслед за покровителем, ушла на ответственный пост в другой структуре. Не успела испортить мне настроение :D .
 
Цитата
Саныч пишет:
Цитата
Саныч пишет:
В который раз сталкиваюсь с проблемой произвольной площади жилых помещений в росреестре... Ну т.е. сумма площадей помещений по отдельным выпискам (на помещения) не равна площади помещений, указанных в выписке на МКД как объект недвижимости.
Стоит ли говорить о том, что эта корявая площадь указывается в ГИСе по умолчанию...
Еще одно подтверждение того, что логика и разум - вещи для наших государственных органов противные.
1. Провел собрание в доме. Подсчитал общую площадь математически верно - суммировал площади помещений, плюс нашел и выкинул все "задвоения", возникшие благодаря идеальной работе росреестра, которые после раздела квартиры на коммуналки, оставил "старые квартиры".
2. Озабоченные граждане написали жалобу в ГЖН и в частности упирали расхождение мое площади с данными ГИС.
3. Вызвали в ГЖН. Хотели нагнуть. Получился разговор...
ГЖН: "А зачем Вы это делаете. Все пишут площадь по ГИСу".
Я: "Так она же некорректная. Вот смотрите все расчеты"
ГЖН "Нет правильная. Ибо указана в выписке. Должны использоваться"
Я: "Подождите... Площадь каждой квартиры корректная и законная?"
ГЖН "Ну да.."
Я: "Значит и сумма их тоже корректна и законна"
ГЖН "Нет. В выписке указана другая."
Я "А вам не кажется что данные Росреестра ВНУТРЕННЕ ПРОТИВОРЕЧИВЫ?"
ГЖН "Ну так сделайте тех план и исправьте".
Я "А я всегда думал, что УК она про общее имущество заботиться и ответчает"
ГЖН "Ну да.."
Я "Так квартиры же принадлежат собственникам. Причем здесь УК?"
ГЖН "Так это же техническая документация... И Вы обязаны..."
В общем грозятся мне выдать предписание на множество действий. Привлечь ОМС. Вместе запросить документы из ЕГРН и БТИ. Составить Акты о расхождениях. Провести собрание или по крайней мере попытаться на предмет оформления тех плана на дом.. И еще штрафы сверху... За ГИС. Будем посмотреть...

По принятому в ГИС ЖКХ алгоритму формирования протокола ОСС (в случае отсутствия зарегистрированных в ЕГРН прав на общее имущество) при подсчете долей берется сумма площадей помещений (в т.ч. нежилых, за исключением МОП и относящихся к общему имуществу собственников МКД).
Вопрос расхождения данных в карточке дома и сумме данных по карточкам помещений к реализованному в ГИС ЖКХ алгоритму подсчета долей отношения не имеет, но средства анализа этих расхождений в ГИС ЖКХ так же задуманы (регламентный отчет "Информация из Росреестра по многоквартирному дому", пока в этом плане он формируется ошибочно - мной направлен ряд обращений в саппорт, обрабатываемых сейчас экспертной группой).

Однако и с площадями помещений тоже не все так просто - дело в том, что по каждому помещению в Росреестре регистрируются и передаются в ГИС ЖКХ два значения одной и той же общей площади - то данным ГКН и ЕГРП, и они могут расходиться. Я по этому поводу так же направил обращение в саппорт (№ 578757):
Цитата
Добрый день!
Прошу пояснить, какая из площадей - по данным ГКН или по данным ЕГРП - и на каких правовых основаниях будет взята алгоритмом ГИС ЖКХ за основу при подсчете количества голосов и формировании итогового протокола на общем собрании собственников, проводимом в заочной форме с использованием системы в случае, если размещенные Росреестром в ГИС ЖКХ площади помещения по данным ГКН и данным ЕГРП различаются. Примеры подобных ситуаций в реальной жизни возможны - см. данные, размещенные Росреестром по помещению с кадастровым номером <> и приведенное во вложении письмо Управления Росреестра по Владимирской области, подтверждающее что различающиеся площади по данным кадастрового учета и учета прав на недвижимое имущество внесены в ЕГРН правомерно.
Меня интересуют именно принятый в ГИС ЖКХ алгоритм обработки подобных ситуаций при проведении ОСС с использованием системы и правовые основания, на которых алгоритм реализован именно так, а не иначе.
В этом случае с саппортом пришлось несколько раз "поиграть в футбол", однако в итоге вопрос так же был передан в экспертную группу - вот в таком виде:
Цитата
Добрый день!
Ваш ответ не соответствует поставленному вопросу. Более того, он предоставлен Вами с игнорированием уже высланных мной материалов:
1) Я изначально в своем обращении сообщал, что УЖЕ обращался в территориальное управление Росреестра и получил ответ, что ситуация расхождения площадей по данным ГКН и ЕГРП является нормальной и подлежит исправлению после узаконивания самовольной перепланировки собственником помещения (дублирую ответ территориального управления Росреестра во вложении).
Действующее законодательство не блокирует возможность проведения ОСС в любой форме при расхождении сведений о площади какого либо помещения в доме по данным ГКН и ЕГРП вообще и по причине неузаконенной перепланировки помещения в частности.
2) Заданный мной в службу поддержки ГИС ЖКХ вопрос касается не способов приведения в соответствие данных о площади помещения в ГКН и ЕГРП, а совершенно конкретного, уже реализованного в настоящее время в ГИС ЖКХ алгоритма подсчета голосов на общем собрании собственников. На этот вопрос может быть 3 принципиально возможных конкретных варианта ответа:
А) При подсчете голосов алгоритмом ГИС ЖКХ за основу берутся сведения о площади помещения по данным ГКН;
Б) При подсчете голосов алгоритмом ГИС ЖКХ за основу берутся сведения о площади помещения по данным ЕГРП;
В) Алгоритм ГИС ЖКХ не допускает проведения ОСС в случае расхождения сведений о площади хотя бы одного из помещений по данным ГКН и ЕГРП.
Я прошу ясно ответить какой из этих вариантов реализован в алгоритме ГИС ЖКХ и на каких правовых основаниях это сделано.
Какое отношение к этому вопросу вообще имеет порядок приведения в соответствие площадей ГКН и ЕГРП Росреестром?
 
Цитата
Andrey_S пишет:
По принятому в ГИС ЖКХ алгоритму формирования протокола ОСС
Алгоритмы, биоритмы.. Это все кино для приезжих. В МОТОРе тоже случайные "номера" выпадают. И в судах дела "случайно" распределяются.
Алгоритм номер 1. Берем площадь по данным тех паспорта БТИ на 2005 год. Проверено на нескольких домах. Я для судов заказывал из БТИ.
Упомянутый Вами "алгоритм", если он существует, написан "японской фирмой "Ногами", в которой "работают" люди далекие от практики.
Что этот, прости Господи, "алгоритм" вытащит из РР, когда дом строился секциями и ставился на учет не одновременно?А потом (чтобы не было скучно в этом копаться) сведения о секциях менялись.
В результате на какие-то секции по 2 кадастровых номера. И ни один не снят с учета. И в каждом из них, этим "алгоритмом" (ага, все так и было) посчитана общая площадь...
А еще этот "алгоритм" может этажность поменять: один кадастровый номер на 12 этажей, а другой на 13. А секция одна и все та же...
Цитата
Andrey_S пишет:
и передаются в ГИС ЖКХ два значения одной и той же общей площади - то данным ГКН и ЕГРП,
Это еще в 2007 (?) Медвед (по-моему) дал указание РР "гармонизировать" сведения ГКН и ЕГРП. А потом, кто-то наверху (так же бесконечно далекий от практики) решил, что 01 января 2017 года с появлением ЕГРН наступит "гармония". Видимо у него свой "алгоритм" был, который такую информацию выдал.
 
Цитата
Саныч пишет:
"алгоритм", если он существует, написан "японской фирмой "Ногами", в которой "работают" люди далекие от практики
Существует и работает на практике (пока - при условии регистрации в ЕГРН прав собственности на помещения). Пользователи очень удовлетворены.
 
Цитата
Andrey_S пишет:
Цитата
Саныч пишет:
"алгоритм", если он существует, написан "японской фирмой "Ногами", в которой "работают" люди далекие от практики
Существует и работает на практике (пока - при условии регистрации в ЕГРН прав собственности на помещения). Пользователи очень удовлетворены.
Ну, конечно :) , если зарегистрированы все помещения, если нет лишних объектов и, если все данные корректны, то алгоритм работает. Если все так.. то собрать информацию и составить документы может любой желающий. Алгоритм облегчает то, что и так просто сделать.
Но проблема-то в том, что команда "IF" не может быть выполнена в большинстве случаев.
Соответственно, возникают вопросы к людям которые пишут заведомо нереализуемые в большинстве случаев алгоритмы. Зачем они это делают? Почему не выполняются более важные задачи? Зачем на это тратить силы..
Почему-то никто не написал алгоритм который будет хотя бы (!) искать (даже не удалять) "задвоения" или информацию об отсутствующих объектах, чтобы оператор-человек принимал решение.
 
Цитата
Andrey_S пишет:
Существует и работает на практике
Громко сказано, однако, "работает на практике" - один дом на всю Россию после долгих мучений смог провести ОСС в ГИС
 
Цитата
Сибиряк пишет:
один дом на всю Россию после долгих мучений смог провести ОСС в ГИС
Трудным было первое, которое провели в сентябре прошлого года - администратор около полугода выбивал подтверждение функции в ГЖИ, собственно для проведения ОСС кворум собрали с 4 попытки (на него отведено 5 дней, напомню, а в доме около 330 квартир). С тех пор без проблем проводят не реже одного раза в три месяца по любым вопросам - втянулись. Протокол электронный, формируется системой.
 
Цитата
Andrey_S пишет:

Однако и с площадями помещений тоже не все так просто - дело в том, что по каждому помещению в Росреестре регистрируются и передаются в ГИС ЖКХ два значения одной и той же общей площади - то данным ГКН и ЕГРП, и они могут расходиться. Я по этому поводу так же направил обращение в саппорт (№ 578757):
Цитата
Добрый день!
Прошу пояснить, какая из площадей - по данным ГКН или по данным ЕГРП - и на каких правовых основаниях будет взята алгоритмом ГИС ЖКХ за основу при подсчете количества голосов и формировании итогового протокола на общем собрании собственников, проводимом в заочной форме с использованием системы в случае, если размещенные Росреестром в ГИС ЖКХ площади помещения по данным ГКН и данным ЕГРП различаются. Примеры подобных ситуаций в реальной жизни возможны - см. данные, размещенные Росреестром по помещению с кадастровым номером <> и приведенное во вложении письмо Управления Росреестра по Владимирской области, подтверждающее что различающиеся площади по данным кадастрового учета и учета прав на недвижимое имущество внесены в ЕГРН правомерно.
Меня интересуют именно принятый в ГИС ЖКХ алгоритм обработки подобных ситуаций при проведении ОСС с использованием системы и правовые основания, на которых алгоритм реализован именно так, а не иначе.
В этом случае с саппортом пришлось несколько раз "поиграть в футбол", однако в итоге вопрос так же был передан в экспертную группу - вот в таком виде:
Цитата
Добрый день!
Ваш ответ не соответствует поставленному вопросу. Более того, он предоставлен Вами с игнорированием уже высланных мной материалов:
1) Я изначально в своем обращении сообщал, что УЖЕ обращался в территориальное управление Росреестра и получил ответ, что ситуация расхождения площадей по данным ГКН и ЕГРП является нормальной и подлежит исправлению после узаконивания самовольной перепланировки собственником помещения (дублирую ответ территориального управления Росреестра во вложении).
Действующее законодательство не блокирует возможность проведения ОСС в любой форме при расхождении сведений о площади какого либо помещения в доме по данным ГКН и ЕГРП вообще и по причине неузаконенной перепланировки помещения в частности.
2) Заданный мной в службу поддержки ГИС ЖКХ вопрос касается не способов приведения в соответствие данных о площади помещения в ГКН и ЕГРП, а совершенно конкретного, уже реализованного в настоящее время в ГИС ЖКХ алгоритма подсчета голосов на общем собрании собственников. На этот вопрос может быть 3 принципиально возможных конкретных варианта ответа:
А) При подсчете голосов алгоритмом ГИС ЖКХ за основу берутся сведения о площади помещения по данным ГКН;
Б) При подсчете голосов алгоритмом ГИС ЖКХ за основу берутся сведения о площади помещения по данным ЕГРП;
В) Алгоритм ГИС ЖКХ не допускает проведения ОСС в случае расхождения сведений о площади хотя бы одного из помещений по данным ГКН и ЕГРП.
Я прошу ясно ответить какой из этих вариантов реализован в алгоритме ГИС ЖКХ и на каких правовых основаниях это сделано.
Какое отношение к этому вопросу вообще имеет порядок приведения в соответствие площадей ГКН и ЕГРП Росреестром?

Поступил ответ:
Цитата
В текущей версии Системы при подсчете итогов голосования используется информация из реестра объектов жилищного фонда.
То есть, при подсчете голосов текущим алгоритмом ГИС ЖКХ учитываются общие площади помещений, фигурирующие в электронном паспорте.
 
Цитата
Andrey_S пишет:
С тех пор без проблем проводят не реже одного раза в три месяца по любым вопросам
та не дай Бог.
 
Ай-нэ-нэ-нэ, Ромалы!

Наш любимый Росреестр не привлекая внимания санитаров родил приказ
от 23 октября 2020 г. N П/0393.
Это не первое его творение про порядок учета площадей в домах и строениях, но творение выдающееся.
Ранее общая площадь дома = площадь жилых + нежилых+ помещений ОИ. А теперь эта цифра будет немного меньше суммы слагаемых. Потому что перегородки и еще какую-то херню из нее убрали.
Давеча наш любимый девелопер ввел новостройку и передал техплан... Так и заметили, что одно с другим не сходится...
 
Цитата
саныч написал:
помещений ОИ.
Ах да. После 2016 (?) года - площадь ОИ это не площадь ВСЕХ помещений ОИ, а только тех которые поставлены на учет... Есть даже письмо Росреестра по этому поводу.
 
Цитата
саныч написал:
от 23 октября 2020 г. N П/0393
А разве в этом случае к нам не относится уточнение из Приложения № 2?

"Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации3), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации4)".

 
Цитата
Шла мимо написал:
в части 1 статьи 5
Цитата
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона
А площадь дома здесь причем? Там весь пассаж про площади квартир.. Плюс очередное "затуманивание" мозга рядовому гражданину. Оказывается есть общая ПРИВЕДЕННАЯ площадь за которую он платит застройщику и ПРОСТО общая площадь которая у него будет в ЕГРН..
 
Цитата
саныч написал:
Ай-нэ-нэ-нэ, Ромалы!

Наш любимый Росреестр не привлекая внимания санитаров родил приказ от 23 октября 2020 г. N П/0393.
Это не первое его творение про порядок учета площадей в домах и строениях, но творение выдающееся.
Ранее общая площадь дома = площадь жилых + нежилых+ помещений ОИ. А теперь эта цифра будет немного меньше суммы слагаемых. Потому что перегородки и еще какую-то херню из нее убрали.
ИМХО, именно перегородки не убрали:

10.1. В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.....

10.3. В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

А вот по тамбурам у меня вопрос...

В моем понимании- тамбур- это помещение в подъезде между улицей и нижней лестничной площадкой.Ну, положим это 2 метра квадратных в моем доме в каждои подъезде, всего 8 кв. метров ( а всего МОП на КР СОИ - 126 метров). Вроде немного, но все же 6 %. А для 2-хэтажек, допустим, составит уже процентов 15.
ИМХО, тамбуры относятся к местам общего пользования:
ЖК ст.36:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы...


Прямо тамбуры не указаны, но их учитывают при начислениях на КР СОИ:

В площадь общего имущества для расчётов за КР на СОИ по холодному, горячему водоснабжению и водоотведению включаются только площади помещений, указанных в п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306: площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны согласно данным, указанным в техдокументации.


Изменится ли из-за этого приказа площадь для начислений на КР СОИ по нормативу? В смысле, надо ли уо будет пересчитывать расчетные площади?
 
Цитата
Юрий Фомин написал:
ИМХО, тамбуры относятся к местам общего пользования:
Да. И Росреестр не против. Но смысл в том, что ставиться на учет будет не все.
Цитата
Юрий Фомин написал:
Изменится ли из-за этого приказа площадь для начислений на КР СОИ по нормативу? В смысле, надо ли уо будет пересчитывать расчетные площади?
Нет. Конечно. Он про новые дома. Просто при работе с техпланом придется иметь в виду как поставленные на учет помещения ОИ так и тот факт, что самому придется считать "неохваченную" площадь .
#121
0 0
Цитата
Шла_мимо пишет:
У вас сколько лицевиков?
5000+
#122
0 0
Цитата
Юлия Т. пишет:
5000+

У нас побольше, но с файлом по описанному методу справились без особых трудностей.
#123
0 0
Хорошо, попробую. Надеюсь, площади не съедут при сортировке :)
#124
0 0
Цитата
Саныч пишет:
В который раз сталкиваюсь с проблемой произвольной площади жилых помещений в росреестре... Ну т.е. сумма площадей помещений по отдельным выпискам (на помещения) не равна площади помещений, указанных в выписке на МКД как объект недвижимости.
Стоит ли говорить о том, что эта корявая площадь указывается в ГИСе по умолчанию...
Еще одно подтверждение того, что логика и разум - вещи для наших государственных органов противные.
1. Провел собрание в доме. Подсчитал общую площадь математически верно - суммировал площади помещений, плюс нашел и выкинул все "задвоения", возникшие благодаря идеальной работе росреестра, которые после раздела квартиры на коммуналки, оставил "старые квартиры".
2. Озабоченные граждане написали жалобу в ГЖН и в частности упирали расхождение мое площади с данными ГИС.
3. Вызвали в ГЖН. Хотели нагнуть. Получился разговор...
ГЖН: "А зачем Вы это делаете. Все пишут площадь по ГИСу".
Я: "Так она же некорректная. Вот смотрите все расчеты"
ГЖН "Нет правильная. Ибо указана в выписке. Должны использоваться"
Я: "Подождите... Площадь каждой квартиры корректная и законная?"
ГЖН "Ну да.."
Я: "Значит и сумма их тоже корректна и законна"
ГЖН "Нет. В выписке указана другая."
Я "А вам не кажется что данные Росреестра ВНУТРЕННЕ ПРОТИВОРЕЧИВЫ?"
ГЖН "Ну так сделайте тех план и исправьте".
Я "А я всегда думал, что УК она про общее имущество заботиться и ответчает"
ГЖН "Ну да.."
Я "Так квартиры же принадлежат собственникам. Причем здесь УК?"
ГЖН "Так это же техническая документация... И Вы обязаны..."
В общем грозятся мне выдать предписание на множество действий. Привлечь ОМС. Вместе запросить документы из ЕГРН и БТИ. Составить Акты о расхождениях. Провести собрание или по крайней мере попытаться на предмет оформления тех плана на дом.. И еще штрафы сверху... За ГИС. Будем посмотреть...
#125
0 0
Цитата
Саныч пишет:
В общем грозятся мне выдать предписание на множество действий.
А чем закончилась эта история?
#126
0 0
Цитата
olegkriv пишет:
Цитата
Саныч пишет:
В общем грозятся мне выдать предписание на множество действий.
А чем закончилась эта история?
Дамочка, вслед за покровителем, ушла на ответственный пост в другой структуре. Не успела испортить мне настроение :D .
#127
0 0
Цитата
Саныч пишет:
Цитата
Саныч пишет:
В который раз сталкиваюсь с проблемой произвольной площади жилых помещений в росреестре... Ну т.е. сумма площадей помещений по отдельным выпискам (на помещения) не равна площади помещений, указанных в выписке на МКД как объект недвижимости.
Стоит ли говорить о том, что эта корявая площадь указывается в ГИСе по умолчанию...
Еще одно подтверждение того, что логика и разум - вещи для наших государственных органов противные.
1. Провел собрание в доме. Подсчитал общую площадь математически верно - суммировал площади помещений, плюс нашел и выкинул все "задвоения", возникшие благодаря идеальной работе росреестра, которые после раздела квартиры на коммуналки, оставил "старые квартиры".
2. Озабоченные граждане написали жалобу в ГЖН и в частности упирали расхождение мое площади с данными ГИС.
3. Вызвали в ГЖН. Хотели нагнуть. Получился разговор...
ГЖН: "А зачем Вы это делаете. Все пишут площадь по ГИСу".
Я: "Так она же некорректная. Вот смотрите все расчеты"
ГЖН "Нет правильная. Ибо указана в выписке. Должны использоваться"
Я: "Подождите... Площадь каждой квартиры корректная и законная?"
ГЖН "Ну да.."
Я: "Значит и сумма их тоже корректна и законна"
ГЖН "Нет. В выписке указана другая."
Я "А вам не кажется что данные Росреестра ВНУТРЕННЕ ПРОТИВОРЕЧИВЫ?"
ГЖН "Ну так сделайте тех план и исправьте".
Я "А я всегда думал, что УК она про общее имущество заботиться и ответчает"
ГЖН "Ну да.."
Я "Так квартиры же принадлежат собственникам. Причем здесь УК?"
ГЖН "Так это же техническая документация... И Вы обязаны..."
В общем грозятся мне выдать предписание на множество действий. Привлечь ОМС. Вместе запросить документы из ЕГРН и БТИ. Составить Акты о расхождениях. Провести собрание или по крайней мере попытаться на предмет оформления тех плана на дом.. И еще штрафы сверху... За ГИС. Будем посмотреть...

По принятому в ГИС ЖКХ алгоритму формирования протокола ОСС (в случае отсутствия зарегистрированных в ЕГРН прав на общее имущество) при подсчете долей берется сумма площадей помещений (в т.ч. нежилых, за исключением МОП и относящихся к общему имуществу собственников МКД).
Вопрос расхождения данных в карточке дома и сумме данных по карточкам помещений к реализованному в ГИС ЖКХ алгоритму подсчета долей отношения не имеет, но средства анализа этих расхождений в ГИС ЖКХ так же задуманы (регламентный отчет "Информация из Росреестра по многоквартирному дому", пока в этом плане он формируется ошибочно - мной направлен ряд обращений в саппорт, обрабатываемых сейчас экспертной группой).

Однако и с площадями помещений тоже не все так просто - дело в том, что по каждому помещению в Росреестре регистрируются и передаются в ГИС ЖКХ два значения одной и той же общей площади - то данным ГКН и ЕГРП, и они могут расходиться. Я по этому поводу так же направил обращение в саппорт (№ 578757):
Цитата
Добрый день!
Прошу пояснить, какая из площадей - по данным ГКН или по данным ЕГРП - и на каких правовых основаниях будет взята алгоритмом ГИС ЖКХ за основу при подсчете количества голосов и формировании итогового протокола на общем собрании собственников, проводимом в заочной форме с использованием системы в случае, если размещенные Росреестром в ГИС ЖКХ площади помещения по данным ГКН и данным ЕГРП различаются. Примеры подобных ситуаций в реальной жизни возможны - см. данные, размещенные Росреестром по помещению с кадастровым номером <> и приведенное во вложении письмо Управления Росреестра по Владимирской области, подтверждающее что различающиеся площади по данным кадастрового учета и учета прав на недвижимое имущество внесены в ЕГРН правомерно.
Меня интересуют именно принятый в ГИС ЖКХ алгоритм обработки подобных ситуаций при проведении ОСС с использованием системы и правовые основания, на которых алгоритм реализован именно так, а не иначе.
В этом случае с саппортом пришлось несколько раз "поиграть в футбол", однако в итоге вопрос так же был передан в экспертную группу - вот в таком виде:
Цитата
Добрый день!
Ваш ответ не соответствует поставленному вопросу. Более того, он предоставлен Вами с игнорированием уже высланных мной материалов:
1) Я изначально в своем обращении сообщал, что УЖЕ обращался в территориальное управление Росреестра и получил ответ, что ситуация расхождения площадей по данным ГКН и ЕГРП является нормальной и подлежит исправлению после узаконивания самовольной перепланировки собственником помещения (дублирую ответ территориального управления Росреестра во вложении).
Действующее законодательство не блокирует возможность проведения ОСС в любой форме при расхождении сведений о площади какого либо помещения в доме по данным ГКН и ЕГРП вообще и по причине неузаконенной перепланировки помещения в частности.
2) Заданный мной в службу поддержки ГИС ЖКХ вопрос касается не способов приведения в соответствие данных о площади помещения в ГКН и ЕГРП, а совершенно конкретного, уже реализованного в настоящее время в ГИС ЖКХ алгоритма подсчета голосов на общем собрании собственников. На этот вопрос может быть 3 принципиально возможных конкретных варианта ответа:
А) При подсчете голосов алгоритмом ГИС ЖКХ за основу берутся сведения о площади помещения по данным ГКН;
Б) При подсчете голосов алгоритмом ГИС ЖКХ за основу берутся сведения о площади помещения по данным ЕГРП;
В) Алгоритм ГИС ЖКХ не допускает проведения ОСС в случае расхождения сведений о площади хотя бы одного из помещений по данным ГКН и ЕГРП.
Я прошу ясно ответить какой из этих вариантов реализован в алгоритме ГИС ЖКХ и на каких правовых основаниях это сделано.
Какое отношение к этому вопросу вообще имеет порядок приведения в соответствие площадей ГКН и ЕГРП Росреестром?
#128
1 0
Цитата
Andrey_S пишет:
По принятому в ГИС ЖКХ алгоритму формирования протокола ОСС
Алгоритмы, биоритмы.. Это все кино для приезжих. В МОТОРе тоже случайные "номера" выпадают. И в судах дела "случайно" распределяются.
Алгоритм номер 1. Берем площадь по данным тех паспорта БТИ на 2005 год. Проверено на нескольких домах. Я для судов заказывал из БТИ.
Упомянутый Вами "алгоритм", если он существует, написан "японской фирмой "Ногами", в которой "работают" люди далекие от практики.
Что этот, прости Господи, "алгоритм" вытащит из РР, когда дом строился секциями и ставился на учет не одновременно?А потом (чтобы не было скучно в этом копаться) сведения о секциях менялись.
В результате на какие-то секции по 2 кадастровых номера. И ни один не снят с учета. И в каждом из них, этим "алгоритмом" (ага, все так и было) посчитана общая площадь...
А еще этот "алгоритм" может этажность поменять: один кадастровый номер на 12 этажей, а другой на 13. А секция одна и все та же...
Цитата
Andrey_S пишет:
и передаются в ГИС ЖКХ два значения одной и той же общей площади - то данным ГКН и ЕГРП,
Это еще в 2007 (?) Медвед (по-моему) дал указание РР "гармонизировать" сведения ГКН и ЕГРП. А потом, кто-то наверху (так же бесконечно далекий от практики) решил, что 01 января 2017 года с появлением ЕГРН наступит "гармония". Видимо у него свой "алгоритм" был, который такую информацию выдал.
#129
0 0
Цитата
Саныч пишет:
"алгоритм", если он существует, написан "японской фирмой "Ногами", в которой "работают" люди далекие от практики
Существует и работает на практике (пока - при условии регистрации в ЕГРН прав собственности на помещения). Пользователи очень удовлетворены.
#130
0 0
Цитата
Andrey_S пишет:
Цитата
Саныч пишет:
"алгоритм", если он существует, написан "японской фирмой "Ногами", в которой "работают" люди далекие от практики
Существует и работает на практике (пока - при условии регистрации в ЕГРН прав собственности на помещения). Пользователи очень удовлетворены.
Ну, конечно :) , если зарегистрированы все помещения, если нет лишних объектов и, если все данные корректны, то алгоритм работает. Если все так.. то собрать информацию и составить документы может любой желающий. Алгоритм облегчает то, что и так просто сделать.
Но проблема-то в том, что команда "IF" не может быть выполнена в большинстве случаев.
Соответственно, возникают вопросы к людям которые пишут заведомо нереализуемые в большинстве случаев алгоритмы. Зачем они это делают? Почему не выполняются более важные задачи? Зачем на это тратить силы..
Почему-то никто не написал алгоритм который будет хотя бы (!) искать (даже не удалять) "задвоения" или информацию об отсутствующих объектах, чтобы оператор-человек принимал решение.
#131
0 0
Цитата
Andrey_S пишет:
Существует и работает на практике
Громко сказано, однако, "работает на практике" - один дом на всю Россию после долгих мучений смог провести ОСС в ГИС
#132
0 0
Цитата
Сибиряк пишет:
один дом на всю Россию после долгих мучений смог провести ОСС в ГИС
Трудным было первое, которое провели в сентябре прошлого года - администратор около полугода выбивал подтверждение функции в ГЖИ, собственно для проведения ОСС кворум собрали с 4 попытки (на него отведено 5 дней, напомню, а в доме около 330 квартир). С тех пор без проблем проводят не реже одного раза в три месяца по любым вопросам - втянулись. Протокол электронный, формируется системой.
#133
0 0
Цитата
Andrey_S пишет:

Однако и с площадями помещений тоже не все так просто - дело в том, что по каждому помещению в Росреестре регистрируются и передаются в ГИС ЖКХ два значения одной и той же общей площади - то данным ГКН и ЕГРП, и они могут расходиться. Я по этому поводу так же направил обращение в саппорт (№ 578757):
Цитата
Добрый день!
Прошу пояснить, какая из площадей - по данным ГКН или по данным ЕГРП - и на каких правовых основаниях будет взята алгоритмом ГИС ЖКХ за основу при подсчете количества голосов и формировании итогового протокола на общем собрании собственников, проводимом в заочной форме с использованием системы в случае, если размещенные Росреестром в ГИС ЖКХ площади помещения по данным ГКН и данным ЕГРП различаются. Примеры подобных ситуаций в реальной жизни возможны - см. данные, размещенные Росреестром по помещению с кадастровым номером <> и приведенное во вложении письмо Управления Росреестра по Владимирской области, подтверждающее что различающиеся площади по данным кадастрового учета и учета прав на недвижимое имущество внесены в ЕГРН правомерно.
Меня интересуют именно принятый в ГИС ЖКХ алгоритм обработки подобных ситуаций при проведении ОСС с использованием системы и правовые основания, на которых алгоритм реализован именно так, а не иначе.
В этом случае с саппортом пришлось несколько раз "поиграть в футбол", однако в итоге вопрос так же был передан в экспертную группу - вот в таком виде:
Цитата
Добрый день!
Ваш ответ не соответствует поставленному вопросу. Более того, он предоставлен Вами с игнорированием уже высланных мной материалов:
1) Я изначально в своем обращении сообщал, что УЖЕ обращался в территориальное управление Росреестра и получил ответ, что ситуация расхождения площадей по данным ГКН и ЕГРП является нормальной и подлежит исправлению после узаконивания самовольной перепланировки собственником помещения (дублирую ответ территориального управления Росреестра во вложении).
Действующее законодательство не блокирует возможность проведения ОСС в любой форме при расхождении сведений о площади какого либо помещения в доме по данным ГКН и ЕГРП вообще и по причине неузаконенной перепланировки помещения в частности.
2) Заданный мной в службу поддержки ГИС ЖКХ вопрос касается не способов приведения в соответствие данных о площади помещения в ГКН и ЕГРП, а совершенно конкретного, уже реализованного в настоящее время в ГИС ЖКХ алгоритма подсчета голосов на общем собрании собственников. На этот вопрос может быть 3 принципиально возможных конкретных варианта ответа:
А) При подсчете голосов алгоритмом ГИС ЖКХ за основу берутся сведения о площади помещения по данным ГКН;
Б) При подсчете голосов алгоритмом ГИС ЖКХ за основу берутся сведения о площади помещения по данным ЕГРП;
В) Алгоритм ГИС ЖКХ не допускает проведения ОСС в случае расхождения сведений о площади хотя бы одного из помещений по данным ГКН и ЕГРП.
Я прошу ясно ответить какой из этих вариантов реализован в алгоритме ГИС ЖКХ и на каких правовых основаниях это сделано.
Какое отношение к этому вопросу вообще имеет порядок приведения в соответствие площадей ГКН и ЕГРП Росреестром?

Поступил ответ:
Цитата
В текущей версии Системы при подсчете итогов голосования используется информация из реестра объектов жилищного фонда.
То есть, при подсчете голосов текущим алгоритмом ГИС ЖКХ учитываются общие площади помещений, фигурирующие в электронном паспорте.
#134
0 0
Цитата
Andrey_S пишет:
С тех пор без проблем проводят не реже одного раза в три месяца по любым вопросам
та не дай Бог.
#135
0 0
Ай-нэ-нэ-нэ, Ромалы!

Наш любимый Росреестр не привлекая внимания санитаров родил приказ
от 23 октября 2020 г. N П/0393.
Это не первое его творение про порядок учета площадей в домах и строениях, но творение выдающееся.
Ранее общая площадь дома = площадь жилых + нежилых+ помещений ОИ. А теперь эта цифра будет немного меньше суммы слагаемых. Потому что перегородки и еще какую-то херню из нее убрали.
Давеча наш любимый девелопер ввел новостройку и передал техплан... Так и заметили, что одно с другим не сходится...
#136
0 0
Цитата
саныч написал:
помещений ОИ.
Ах да. После 2016 (?) года - площадь ОИ это не площадь ВСЕХ помещений ОИ, а только тех которые поставлены на учет... Есть даже письмо Росреестра по этому поводу.
#137
0 0
Цитата
саныч написал:
от 23 октября 2020 г. N П/0393
А разве в этом случае к нам не относится уточнение из Приложения № 2?

"Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации3), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации4)".

#138
0 0
Цитата
Шла мимо написал:
в части 1 статьи 5
Цитата
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона
А площадь дома здесь причем? Там весь пассаж про площади квартир.. Плюс очередное "затуманивание" мозга рядовому гражданину. Оказывается есть общая ПРИВЕДЕННАЯ площадь за которую он платит застройщику и ПРОСТО общая площадь которая у него будет в ЕГРН..
#139
0 0
Цитата
саныч написал:
Ай-нэ-нэ-нэ, Ромалы!

Наш любимый Росреестр не привлекая внимания санитаров родил приказ от 23 октября 2020 г. N П/0393.
Это не первое его творение про порядок учета площадей в домах и строениях, но творение выдающееся.
Ранее общая площадь дома = площадь жилых + нежилых+ помещений ОИ. А теперь эта цифра будет немного меньше суммы слагаемых. Потому что перегородки и еще какую-то херню из нее убрали.
ИМХО, именно перегородки не убрали:

10.1. В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.....

10.3. В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

А вот по тамбурам у меня вопрос...

В моем понимании- тамбур- это помещение в подъезде между улицей и нижней лестничной площадкой.Ну, положим это 2 метра квадратных в моем доме в каждои подъезде, всего 8 кв. метров ( а всего МОП на КР СОИ - 126 метров). Вроде немного, но все же 6 %. А для 2-хэтажек, допустим, составит уже процентов 15.
ИМХО, тамбуры относятся к местам общего пользования:
ЖК ст.36:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы...


Прямо тамбуры не указаны, но их учитывают при начислениях на КР СОИ:

В площадь общего имущества для расчётов за КР на СОИ по холодному, горячему водоснабжению и водоотведению включаются только площади помещений, указанных в п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306: площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны согласно данным, указанным в техдокументации.


Изменится ли из-за этого приказа площадь для начислений на КР СОИ по нормативу? В смысле, надо ли уо будет пересчитывать расчетные площади?
#140
0 0
Цитата
Юрий Фомин написал:
ИМХО, тамбуры относятся к местам общего пользования:
Да. И Росреестр не против. Но смысл в том, что ставиться на учет будет не все.
Цитата
Юрий Фомин написал:
Изменится ли из-за этого приказа площадь для начислений на КР СОИ по нормативу? В смысле, надо ли уо будет пересчитывать расчетные площади?
Нет. Конечно. Он про новые дома. Просто при работе с техпланом придется иметь в виду как поставленные на учет помещения ОИ так и тот факт, что самому придется считать "неохваченную" площадь .
Сейчас на форуме: 3 пользователя
3 пользователя сейчас на форуме

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!