Форум

6 мая 2020

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение, направленное в форме электронного документа от 10.02.2020 N 133017 (вх. Минстроя России от 10.02.2020 N 11813/МС) и сообщает следующее.

Пунктом 8.3 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД) отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

В городе Санкт-Петербурге порядок принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или об отсутствии такой необходимости, утвержден постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2016 N 799 (далее - Постановление N 799).

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 799 решение принимается с учетом рекомендательного решения Комиссии по вопросам принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости (далее - Комиссия), созданной Жилищным комитетом коллегиального совещательного органа.

В состав Комиссии включаются представители Жилищного комитета включаются# представители Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, администрации района Санкт-Петербурга, на территории которого находится многоквартирный дом, в отношении которого принимается решение, Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Городская аварийно-восстановительная служба жилищного фонда Санкт-Петербурга", некоммерческой организации "Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" с привлечением депутатов Законодательного Собрания Санкт-Петербурга и представителя объединения (ассоциации, союза) товариществ собственников жилья.

Таким образом, необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в МКД в рамках реализации региональной программы устанавливается указанной Комиссией, созданной в соответствии с Постановлением N 799, в которую следует обращаться.

Перед проведением работ по капитальному ремонту проводится обследование технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем здания. На основании технического заключения о состоянии конструктивных элементов и инженерных систем МКД, разработанного специализированной организацией, разрабатывается проектно-сметная документация и определяются необходимые виды работ по ремонту конструктивных элементов и инженерных систем, а также стоимость этих работ и необходимые для этого материалы. Проектная документация разрабатывается индивидуально в отношении каждого отдельного МКД с учетом конструктивных элементов и особенностей внутридомовых инженерных систем конкретного МКД.

Согласно статьи 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, которые в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ обязанность по надлежащему содержанию общего имущества в МКД возлагается на собственников в рамках полномочий по управлению МКД, которые, в частности, должны обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности МКД, безопасности жизни и здоровья граждан.

В случае выбора собственниками в качестве способа управления МКД - управление управляющей организацией, такая организация в соответствии с договором управления обязана обеспечивать исполнение Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных постановлением Правительством Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме" в обязанность такой организации входит регулярная проверка технического состояния всех конструктивных элементов и инженерных систем, определение их физического износа и необходимых для восстановления и надлежащего состояния мероприятий.

Из изложенного следует, что установление фактического состояния МКД и его обследование на предмет выявления отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств и иных параметров, влияющих на безопасность возложена на собственников помещений и реализуется в соответствии с выбранным способом управления МКД.

До наступления срока проведения капитального ремонта общего имущества в МКД поддерживающий текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем должен проводиться управляющей организацией за счет средств, которые ежемесячно вносятся в виде платы за содержание и ремонт жилья.

Вместе с тем, пунктом 4.4 Свода Правил СП 368.1325800.2017 "Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта" (утвержден приказом Минстроя России от 25.11.2017 N 1582/пр) установлено, что необходимость выполнения капитального ремонта определяют на основании результатов обследования технического состояния МКД в соответствии с оценкой физического износа, с учетом факта достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, который устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Также следует обратить внимание, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390 "О противопожарном режиме" установлены Правила противопожарного режима (далее - Правила), которые содержат требования пожарной безопасности, устанавливающие правила поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты в целях обеспечения пожарной безопасности. Правилами предусмотрен перечень мероприятий, которые необходимо провести в целях обеспечения исправного состояния систем и средств противопожарной защиты объекта.

Необходимо отметить, что частью 3 статьи 170 ЖК РФ предусмотрены два способа формирования фонда капитального ремонта - на счете регионального оператора и на специальном счете.

При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора проведение капитального ремонта осуществляется в соответствии со сроками, установленными в региональной программе капитального ремонта.

Уточнение планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и конкретизация сроков проведения капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется при подготовке и утверждении краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта (часть 7 статьи 168 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД, выбрав на общем собрании в качестве способа формирования фонда капитального ремонта специальный счет, вправе самостоятельно решать все вопросы, связанные с организацией и проведением капитального ремонта (часть 5.1 статьи 189 ЖК РФ), в том числе утверждать размер взноса на капитальный ремонт, который не может быть ниже минимального взноса, установленного субъектом Российской Федерации, самостоятельно контролировать процесс формирования фонда капитального ремонта, определять сроки его проведения, размер стоимости выполняемых работ, какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы.

В указанном случае собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Инструкция по эксплуатации и ремонту автоматизированных систем противопожарной защиты в жилых домах повышенной этажности, утвержденная Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 07.02.1985 N 83, вступила в силу с 1 января 1986 года и действует по настоящее время.

В случае, если собственники помещений в МКД считают, что их права и законные интересы нарушены принятыми актами или решениями органов государственной власти, должностными лицами, то в соответствии с Федеральным законом от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" они вправе обратиться в органы прокуратуры по месту жительства с заявлением, жалобой и иным обращением, содержащим сведения о нарушении законов, либо обратиться в суд с жалобой на действия, решения органов власти или должностных лиц, которые, на взгляд собственников помещений в МКД, нарушили их права и свободы.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. В этой связи, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора Департамента стратегических проектов

А.Н. Огурцова

видимо это разъяснительное письмо на какой-то вполне конкретный запрос.
Без информации о том какой конкретно был запрос сложно сказать, что они хотели сказать в своем ответе, но в общем-то ничего нового и конкретного не сказали... бла-бла-бла, если считаете, что Ваши права нарушены -обращайтесь в суд или прокуратуру...

Ответ "ни о чем" тире "летите на йух, птицы".
Вопрос неизвестен (предположительно, просителя интересовала проблема, почему ничего что касается т.н. "противопожарных систем" в план работ по кап ремонту не попало).
Практическая ценность ответа - около ноля.
ЗЫ. ИМХО. Минстрой еще и между строк поглумился над просителем. Мол, если тебе региональная программа не нравится, то 1. делай сам за свой счет экспертизу (обоснование переноса);
2. оплачивай сам проект всей "пожарки" (иначе откуда вылезет на голосование по сумме и подрядчику для работ);
3. с учетом маааленького нюанса: после всего этого, на иные "запланированные в программе" работы денег не хватит.

Письмо Минстроя, это ответ на моё письмо (см. приложение).

ГОСТ Р56193-2014 4.2 Капитальному ремонту подлежит имущество, нормативное техническое состояние которого невозможно обеспечить в процессе текущего содержания и проведения текущего ремонта, за исключением случаев, когда многоквартирные дома признаны, в установленном Правительством РФ порядке, аварийными, подлежащими расселению и сносу.

Вывод: вопреки довода Министерства «поддерживающий текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем» не возможен при невозможности обеспечить нормативное техническое состояние в процессе текущего содержания и проведения текущего ремонта соответственно при необходимости капитального ремонта.

Не возможность обеспечить нормативное техническое состояние является главным фактором необходимости проведения капитального ремонта (аварийного или выборочного).

Из более 160 МКД повышенной этажности серии 1-528 построенных в Санкт-Петербурге в части домов в 2006-2008 годах были проведены работы по восстановлению и ремонту систем ППЗ за счёт бюджета СПб, жители более 100 МКД ожидают капитального ремонта но судя по действиям органов власти за счёт своих взносов.

Надлежащее содержание общего имущества зависит от наличия такого имущества. Системы ППЗ как имущество собственникам не передавались однако собственники готовы их получить после их восстановления и ремонта.

Как не передавалось ? Это общее имущество МКД, когда дом вводился в эксплуатацию все было, все работало, это в актах отражено.

1. В 1971 году понятия общее имущество не существовало. Впервые понятие «общее имущество собственников помещений многоквартирного дома» появилось в российском законодательстве в Гражданском кодексе РФ в 1994 году
2. Ленинградский городской Совет народных депутатов ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КОМИТЕТ
РЕШЕНИЕ от 29 ноября 1985 года N 702
Главленинградстрой, ГлавУКС, Жилищное управление не приняли действенных мер по выполнению решения Исполкома Ленсовета от 18 июня 1984 года N 437 в части дооборудования домов повышенной этажности системами противопожарной защиты. Продолжает иметь место предъявление госкомиссиям зданий повышенной этажности с незаконченными системами
противопожарной защиты.
3. Из инструкции по эксплуатации и ремонту автоматизированных систем противопожарной защиты в жилых домах повышенной этажности утверждённой Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 07.02.1985 N 83 которая отменена в 2020 году следует:

5.8. Передаваемое на специализированное обслуживание оборудование систем противопожарной защиты остается на балансе жилищно-эксплуатационной организации. Функции заказчика по капитальному ремонту систем осуществляют жилищно-эксплуатационные организации.

Оплата капитального ремонта систем противопожарной защиты производится за счет средств капитального ремонта.

6.6. В соответствии с "Положением о системе технического обслуживания и ремонта установок противодымной защиты, водяного пожаротушения, пожарной сигнализации в жилых и административных зданиях, гостиницах и общежитиях повышенной этажности", утвержденным приказом Минжилкомхоза РСФСР от 05.07.82 г. N 370, система планово-предупредительного ремонта автоматизированной противопожарной системы должна включать в себя следующие виды технического ремонта и обслуживания:

еженедельное техническое обслуживание; ежемесячный текущий ремонт; ежегодный планово-предупредительный ремонт;

капитальный ремонт, выполняемый один раз в 8 лет, а также в случае необходимости (когда дома ранее были приняты в эксплуатацию без укомплектованных и налаженных систем противопожарной защиты).

4. Жилищно-эксплуатационные организации в СССР принадлежали государству (см. Жилищный кодекс РСФСР ст. 22). С развалом СССР проблемы капитальных ремонтов не решены.

5. Письмо Министерства не отвечает на вопрос о статусе Приказа Минжилкомхоза РСФСР от 05.07.82 г. N 370 (поиск документа не даёт результатов)

Попытка выяснить каким образом жилищное объединение в виде ЖСК может выполнить предписания пож. инспекции по восстановлению противопожарного оборудования неработоспособного более 30 лет с износом в 80-100% более того не переданного и не полученного собственниками как общедомовое имущество ЖСК ремонт систем ППЗ в плане капитального ремонта на 2021-2023 год) получил новое, странное письмо Минстроя снимающего обязательства государственных и муниципальных органов по осуществлению мониторинга, градостроительной деятельности и вероятно обязанностей по созданию межведомственной комиссии по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания.
Из текста письма следует, что к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в
области жилищных отношений относится осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, принадлежащего им на праве собственности.

VladSPB, и-и-и-и?

На основании ст. 36 ЖК РФ - это имущество собственников. Ну и сейчас жилищно-эксплуатационной организацией (управляющей) у вас является ЖСК.

Общее имущество это всегда то что обслуживает более одного помещения в МКД. Инженерные системы ППЗ ранее 80-90 годы прошлого века находились на балансе организаций принадлежавших государству. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1 Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Жители ставшие владельцами только квартир после уплаты паевых взносов к 1985 году не получали как общедомовое имущество неработоспособное оборудование ППЗ. ЖСК после выплаты жильцами паевых взносов теряет право на владение МКД. Жилищно-эксплуатационная организация (компания) это всегда всегда коммерческая организация обладающая лицензией, для ЖСК лицензированная деятельность по обслуживанию и ремонту систем ППЗ запрещена. Проблема заключается в том, что орган пожарного надзора требует от жилищного объединения произвести ремонт и установить новые системы (привести МКД к новым строительным нормам, нормы 1971 года заменить на нормы 2009 года) те действия которые производятся при капитальном ремонте, более того надзорный орган действует вместо жилищной инспекции, но самое главное это то, что

Члены ЖСК как и другие собственники на законных основаниях полагают, что системы ППЗ могут стать общедомовым имуществом (обслуживать более одного помещения в МКД) после капитального ремонта в соответствии с ЖК РФ Статья 190.1. Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения и Закона Санкт-Петербурга от 11.12.2013 № 690-120 Статья 5_2. Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения. (датой приватизации первого помещения для нашего МКД указана 2006 год)

Коллеги, всем доброго дня! у меня вопрос по проведению капремонта по спецсчету. Может кто-то из управляшек поделиться своим опытом, как они обосновывают необходимость проведения капремонта? Вот в этом письме Минстроя как раз об этом говорится. Может кто-то сталкивался уже с надзорными органами по данному вопросу? У нас в регионе уже есть неблагоприятный опыт ,когда ГЖИ натянули одну из управляшек, которые провели капремонт на средства со спецсчета. Им выписали предписание вернуть средства на спецсчет потому что они не должным образом обосновали необходимость проведения данного капремонта. начали с них требовать результаты технического обследования состояния МКД, задавали вопросы, почему не провели оценку физического износа всего фасада и конкретно того элемента, который меняли, в данном случае окна. УК подали в арбитраж, но те согласились с доводами ГЖИ. Дак теперь и не знаем, как подступиться к этим спецсчетам, а жильцы наседают, требуют проведения капремонтов. И не всегда хватает средств на 100% капремонт , а только выборочный. А вдруг потом заставят нас, как держателей спецсчета, вернуть деньги? Очково . Может кто-то сталкивался с подобной ситуацией? как выходили из нее?

Бред какой то ... На спецсчете деньги собственников, решение о проведении капремонта, выборе подрядчика и сумме капремонта решают собственники... УК нужна чтобы заключить договор с подрядчиком и платежки направить куда надо. Бывает что договор напрямую старший по дому - подрядчик и УК вообще только контролер ... Скиньте ссылку на арбитраж который чего то там обязал УК вернуть на спецсчет... Верится в это с трудом

Инициатором собрания должен быть собственник или собственники жилья.
Это они требуют проведения капитального ремонта.
Не надо УК быть инициатором собрания.

Собственники на собрании обязаны "определить и утвердить:
4.1) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено заключить договор строительного подряда, предусмотренный частью 7 статьи 166 настоящего Кодекса, для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты."
Вот пусть и утверждают:
Смирнова Василия Ивановича из квартиры 157 - уполномочить заключить договор, а соседку его
Сидорову Клавдию Дмитриевну из квартиры 155 - участвовать в приемке и подписывать акты.

Ваша задача, как владельца специального счета, отправить в банк протокол, договор и создать платежное поручение, если предполагается аванс.
Закончат ремонт - отправить в банк акт и создать платежное поручение.

Дорогие коллеги, посылаю вам скрин решения суда ,когда присудили УК вернуть деньги.

Спасибо за то, что вы мне еще раз проговорили то ,что мне и так понятно. ) я скинула решение суда, вы посмотрите ,пожалуйста, что суд поддержал предписание ГЖИ в том пункте ,что УК должным образом в суде не обосновала необходимость проведения капремонта.

Я скинала в нашу ветку решение суда. Там есть и другие пункты, по которым УК ошиблась. Понятно, что тамбурные двери не относятся к входным группам, которые входят в капремонт фасада. Но меня смущает именно обоснование решение арбитража, что необходимость капремонта не была обоснована..

Спасибо за очень интересное решение арбитража. Похоже что собранных денег на спецсчете хватило только на замену окон и дверей и сам "капремонт" сама УК и сделала. Ну раз сами деньги получили, сами могут и вернуть на счет капремонта за счет средств собранных с тех же собственников, но на текущий ремонт. Правильно люди пишут, что не стоит УК выступать инициатором собраний по ремонту, да еще если сам ты и есть подрядчик.

Так делайте те работы, которые указаны в Вашей региональной программе (и в самом ЖК РФ): кровля, трубы, фасад, и .тп и не лезьте в "окна" и "тамбуры", крышные котельные, пожаротушение, и прочие прелести, которые нигде не указаны.
Перед собранием сделайте экспертизу элемента на % износа с правильным выводом. Можете отдельно на том же же собрании проголосовать за включение расходов "на экспертизу" отдельной строкой в ЕПД.

Однако.
Много владельцев специальных счетов (как правило ТСЖ) сделали замены (ремонт) отмосток вокруг своих домов, будучи уверенными, что отмостка - часть фундамента.
Естественно, никто справочку об износе фундамента предоставить не сможет.
Руководствовались тем, что износ отмостки достаточный для того, чтобы ее раздолбить и залить новую.
Теперь в регионах ГЖИ могут легко идти по этой схеме. Находить такие "ремонты фундаментов" и взыскивать.
Вот только с кого?
Ремонт, допустим, выполнен в 2017 году в период правления ТСЖ, теперь домом управляет УК.
Неужели собственников попробуют доить?

А еще швы на фасадах за счет капитального ремонта ремонтировали....

Владельцы специальных счетов, понимая, что деньги надо тратить, ведут ремонты непрерывно.
Как только немного накопили, так и ремонтируют.

Обязан ли владелец специального счета как-то влиять на волеизъявление собственников?
Например, взять и не исполнить решение собрания. Отказаться направлять документы в банк.
Я не помню, чтобы такое было в законе.

Если предписание - то нарушение админ законодательства. Если есть нарушение - то есть сроки давности.
Срок давности привлечения к ответственности должностного лица по ст. 14.1.3 КоАП РФ составляет один год со дня совершения правонарушения. Для юр лица полгода.