new_year

До VI ВСЕРОССИЙСКОГО СЛЁТА осталось:

Форум

Егор

Форум

Дата создания

Выбрать дату в календареВыбрать дату в календаре

Тема

Сообщение

Упорядочить

Выбрать дату в календареВыбрать дату в календаре

Установка общедомового прибора учета газа.
 
Мне пока не попадались общедомовые приборы по газу.
Разве уже решена проблема с изменением объёма (плотности) газа при разной температуре окружающей среды? Нам 2 года назад объясняли, что вводы газопроводов должны быть с улицы через фасад, а размещать там прибор учета не представляется возможным из за различной плотности газов при разной температуре. Я отстал от жизни?
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
[QUOTE]Гость с Урала пишет:
[QUOTE]ДонКихот пишет:

Так, что пока не дорастём до правильного, возим как возили с метра/квадратного и не забиваем голову )))
[/QUOTE][/QUOTE]
Я хочу уточнить ... А что, кто то ещё возит с метра квадратного? Нормативы давно разрешено принимать только от человека. Уже куча решений была по этому поводу. На сегодняшний день положение во всех местах, с которыми я работаю, примерно следующее:
1. ОМСУ заказывает расчет норматива производства ТБО на своей территории. Продвинутые заказывают отдельно для городской части и частного сектора. Обычно у всех это было сделано примерно в период с 2005 по 2010 год. Заказывали оценку специализированной организации, которая изучает объёмы вывоза с контейнерных, рассчитывает норматив.
2. Такой норматив утверждает ОМСУ.
3. ТБОшник проводит ежегодное согласование цены своих услуг за единицу норматива с ОМСУ. (стоимость вывоза 1 куба).
4. УК заключает с ТБОшником договор с указанием цены куба согласно цены утвержденной ОМСУ.
5. УК рассчитывает затраты на свой фонд по договору с ТБОшником на м.кв, которые выставляет в перечень - Стоимость на м.кв=Стоимость/12/Sобщ. (Стоимость=Цена*норматив*численность)
5.1 Грамотные УК делают расчет не на весь фонд, а в привязке к каждому месту вывоза: контейнерная для группы домов или 1 дом в случае мусоропровода. (очередная тема, которая без автоматизации работает сложновато).
6. Акты закрываются по факту оказания услуги.
6.1 Сталкивался с ситуацией ежемесячной корректировки расходов на предоставление услуги в соответствии с изменением численности проживающих. Имхо перебор, но так тоже можно делать.
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
[QUOTE]burmistr пишет:
Я Вам задам один вопрос - Каким образом исполнитель коммунальных услуг по вывозу мусора будет определять количество мусорящих собственников?

1) Прописка не сработает. К примеру в Москве УК работающие через МФЦ не могут получить нормальные данные о количестве зарегистрированных...
2) Акты по нелегалам по 354му по ХВС и ГВС то не работают толком. Что тут говорить о мусоре.
3) Как быть в новостройках?[/QUOTE]

Эта проблема существует в обоих ситуациях и при ЖУ и при КУ. Разница заключается только в методике распределения затрат, а вот объём вывоза для расчета стоимости идет в любом случае от количества людей * на норматив.
Взыскание задолженности по договору найма
 
[QUOTE]советНИК пишет:
Судебная практика по данному вопросу стала формироваться в АС НСО. На основании ст. 210 ГК удовлетворяются иски РСО о взыскании задолженности с администрации. Иски УК остаются без удовлетворения. И наличие-отсутствие договорных отношений здесь не учитывается. Если интересно, могу скинуть решения.[/QUOTE]
10 раз прочел и только с 11 понял чем меня зацепил данный документ! Тут наконец четко определен исполнитель коммунальной услуги в домах, где не выбран способ управления! Шикарный документ. Праздник на целый день. Это настолько важное решение при реализации ПП РФ 1468, т.к определение исполнителя КУ наверно самое сложное, в части реализации, место в нем. Теперь понятно четко, что ООКУ там просто нет, правда не ясно что с этим делать дальше. Но хоть дрязги между УК и РСО в этой части прекратятся и можно договариваться. Большое спасибо.
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
[QUOTE]ДонКихот пишет:
[QUOTE]Сидоров Евгений пишет:


Пылесос тоже с людей пыль убирает?[/QUOTE]

Позвольте проигнорировать Вашу острОту про пыль.
Вы действительно считаете, что ТБО нужно брать с площади квартиры? Тогда - почему? Аргументируйте.[/QUOTE]

Всё зависит от статуса услуги.
Если в соответствии с законопроектом ТБО станет коммунальной услугой, то всё верно - суть изменится. Я вижу разницу так:
При ТБО ЖУ: оказание услуги по оплате расходов специализированной организации вывозящей мусор в соответствии с утвержденным графиком (периодичностью). Такая услуга оказываемая дому должна быть распределена в соответствии с общей площадью на всех собственников.
При ТБО КУ: оказание услуг конкретному собственнику по вывозу его личного ТБО. Тут расчет должен быть от количества субъектов "генерирующих" ТБО.
Думаю в таком случае мы далеко зайдем и произойдет окончательный раздел КУ на те, что оказываются индивидуально: личное потребление ресурсов (вода, отопление помещений кроме ОИ, канализование стоков, личное ТБО) и тех КУ которые оказываются дому с целью обслуживания общего имущества (вода на полив, отопление ОИ, внутренняя ливневка, ТБО самого дома (например смет при уборке ЛК). Пока звучит диковато, но мне кажется, что инициативные наши товарищи идут к этому семимильными шагами.
[ Закрыто] Организационная структура управляющей компании
 
Вариант разделения лучше. Но если не разделение фактическое, то требуется обеспечить разделение организационное. Если это не будет сделано, то это называется коррупция в чистом виде. Бурмистр писал выше, что это ещё и повышает устойчивость бизнеса и я с ним полностью в этом согласен. Divide et impera, понимаешь.  :)
Не хотят проводить собрания
 
К нам претензий не было. Даже депутат тут один с нами судиться собирался, но посмотрев документы и пообщавшись с юристами отступился. Важно не только сама индексация, а то как вошли в договорные отношения, чьё это было решение и как оно реализуется. Не нарушаются ли права собственников. Если например такое сделать в договоре через 75, то конечно будут вопросы у всех. Если утверждать просто плату без перечня, тоже будут вопросы. Прокурорская проверка кстати в городе оспорила установление платы Советом Депутатов, но не тронула ни одного дома с так установленными размера платы.
Не хотят проводить собрания
 
[QUOTE]Наиля пишет:

Значит, если я прописала в договоре основаниеием изменения цены- изменение уровня инфляции, то все в порядке?[/QUOTE]
А как вы его определяете? В договоре точно должно быть прописано на применение какого индекса вы договорились. Особенно важно учесть сроки выхода этих индексов. Оптимальным считаю вариант индекса потребительских цена за год предыдущий перед годом в котором производится расчет для формирования перечня на будущий год. Т.е в перечне 2014 года используя индекс 2012 года. Почему? Потому что фактически индекс за прошлый год появляется в марте-апреле следующего года. Я в договоре прописал за прошлый год, не подумал. Жду когда прочухают и могут наказать  :) .
Не хотят проводить собрания
 
Провести через общее собрание можно изменения в договор (или сразу принять) в соответствии с Письмом МРР от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14.
Да, я знаю правовой статус письма.
Да, я знаю, что оно отозвано, но смотрите причину отзыва.
А там написано:

[I]В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом необходимо понимать:

а) под порядком определения цены договора - формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 162 Кодекса услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления;

б) под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 162 Кодекса услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (часть 7 статьи 156 Кодекса). В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 161 Кодекса);



[/I]
[ Закрыто] Организационная структура управляющей компании
 
Кроме налоговой целесообразности в отделении Представителя заказчика (УК) от подрядчика (ОО) есть ещё соображение по конфликтности данной ситуации. Если УК нацелена на качественное исполнение договора, то такой конфликт (в хорошем смысле слова) должен быть заложен в хозяйственных связях. В случае внешней ОО это осуществляется очень просто. В случае когда всё "в одном флаконе", то важно выстраивать организационную структуру так, что б поддержание огонька в этих отношениях вытекало (и было видно на схеме организации) непосредственно из организационной структуры, штатного расписания и должностных инструкций. Например мы рекомендуем создавать отдел Управления ЖФ исполняющий функцию заказчика, а производственников выводить в отдельный и полностью независимый процесс (как организационно, так и экономически).
Бесплатная программа для расчета платы за содержание и ремонт
 
[QUOTE]burmistr пишет:

СРО в 99% случаев просто собирают деньги (если знаете обратные примеры - пишите).
[/QUOTE]

Ни одного примера у меня нет. В лучшем случае клуб по интересам. Но разработкой внутренних стандартов обслуживания и контролем их исполнения участниками сро ... Это что-то из области фантастики пока.
ПС. Я кажется набезобразничал тут - посты уже совсем не по теме. Мб перенесём куда-то? А то неудобно перед автором за оффтопик.
Бесплатная программа для расчета платы за содержание и ремонт
 
[QUOTE]burmistr пишет:

Егор - проблема идиотских законов не в нас (нашей работе), а в том, что законодатель пытается как в мультике из одного куска шкуры сделать 30 шапок.
Надо регулировать законодательство, а не менять его по просьбе и в угоду электората... Сколько пружину не сжимай - она разожмется. Так и с управлением МКД получится. Потом спохватятся и проведут очередную реформу, где народу "вывалят" все накопившиеся проблемы в виде повышения платы.[/QUOTE]

Безусловно, но обратите внимание на всякие законы о СРО и тд. Государство старательно отходит от прямого регулирования (думаю сами понимают что это нереализуемо без ГосПлана). Навязывает самостоятельную работу и смотрит что получится. Получается фигово и снова берется кроить само.  :( Есть хоть один известный пример реальной полезности СРО? Почему на западе это работает, а у нас нет? Мне кажется мы просто ещё не научились и надо учиться, а не ждать чего-то и провоцировать законодателей рубить топором там, где нужен скальпель.

[QUOTE]OE44OE пишет:

кого то вы мне напоминаете Вашей речью...не могу вспомнить кого
как под копирку...
и все таки: вот я представитель УК, интересует цена Ваших услуг и окончательного программного продукта, заточенного под соблюдение всей нормативки и прикрытия попы нам любимым...[/QUOTE]
Вот это поворот ...  :) Надеюсь напоминаю себя.
Про цену и прочее думаю тут неуместно. Это частный форум и не является коммерческой площадкой. П. какой-то правил форума. (Здесь в отличии от ЖКХ они четко и лаконично прописаны).  :)
Есть тема про нашу программу, где я выложил (с разрешения бурмистра) информацию о программе и контакты.
[URL=http://forum.burmistr.ru/viewtopic.php?f=89&t=952]viewtopic.php?f=89&t=952[/URL]
Я никому ничего не продаю (терпеть не могу это дело), так что все переговоры с официальными лицами организации. Единственное что могу сказать, что стоимость зависит от фонда в управлении и перечня блоков интересующих заказчика.
Бесплатная программа для расчета платы за содержание и ремонт
 
Во первых я не говорю, что руководители ук и экономисты дураки. Работая по много времени в одном месте сложно сделать шаг в сторону и оглядеться, проанализировать происходящее. 95% УК работают по принципу затыкания дыр не только в вопросах технических, но и юридических и экономических. У них физически нет времени и возможности сесть и потратить неделю на то, что б составить план действий по выходу из кризисного управления, которым по факту является сейчас работа в жкх. Затыкая дыры никогда не построишь корабль, построишь только лодку с заткнутыми дырами.
Во вторых - основа предприятия это экономика. Стабильная экономика даёт силы на решение других вопросов. Когда все процессы выстроены можно менять внешние проявления оставляя при этом главное - костяк процессов обеспечивающих полноценную работу. Тогда уже можно подстраиваться под любые ПРАВИЛА или работу надзорников. Главное - договориться с заказчиком по всем вопросам. Если население на твоей стороне, то и в остальном сразу на порядок легче работать. Помню в феврале представляли собственникам на собрании отчет УК. С фотографиями, подробным рассказом, отчетом под подпись каждому собственнику ... Пришел депутат попиариться на жкх ... Не прокатило - на все вопросы получил ответы сразу + негатив жителей на предмет "чего пришёл к шапочному разбору" ... Мы стараемся с советом работать в единой команде, чего и вам желаем. Например нас тут пожалели в доме, что мы (компания) так мало получаем за управление.  :) Но для того, что б так было ПРАВИЛА, которые за нас не должны придумывать законодатели (они придумывают только рамки для нас) должны быть на предприятии. Нет понятия - что такое обслуживание? Есть 384 ФЗ. Творите, устанавливайте. Не сделали? Не надо пинять на законодателей - они за вас это делать не обязаны! За нестабильность в законодательстве мы тоже можем себе отчасти сказать спасибо. Если бы все УК работали так, как лучшие представители, то и проблем бы не было. И занимались бы дорогами да почтами чиновники ... А так ... У них есть ЖКХ. И пытаются в нашей отрасли строить правила за нас.  :) У военных все правила написаны кровью. Это результаты поражений. У нас примерно также. Новые законы это во многом результат того, что мы не справляемся и нас начинают "регулировать". Ну а качество ... Сами знаете.
Бесплатная программа для расчета платы за содержание и ремонт
 
[QUOTE]OE44OE пишет:

вот когда Вам собственники будут бумажками "в нос тыкать"...а это что? здесь почему вот столько и откуда это вообще взялось?
что Вы им ответите?...а вот как раз подобная теория и есть хоть какой то аргумент (тот же 139) для собственников
а под практику просто "тупо" приходится подстраиваться
вот такая реальность и практика у УК[/QUOTE]

Реальная практика разная. Что б было понятно - я не теоретик, а практик. Имею свою маленькую УК, 5 лет работал в большой (1.3млн кв.м), руковожу общественной организацией объединяющей собственников (советы домов), управляющих мкд (ук+тсж), омсу и сми. Это в свободное время ...  :) А в рабочее занимаюсь автоматизацией в жкх на базе программы написанной нами - помогаю внедрять её новичкам + работаю с полутора десятками УК.
Я их смотрю изнутри иногда по много дней работая на выезде в одной компании от посещения подвалов до работы с экономистами и руководством. Так что реальность и практика УК мне известна довольно подробно.  :)
Так вот путь 139 и ко - полумера. Вот например для сан обслуживания мы рекомендуем применять нормативы трудозатрат из 139, но при этом там есть часть нереальных норм (просто ошибки), которые надо прогонять через внутренние хронометражи. Больше использовать 139 негде - оно не соответствует действительности и посчитана на старой эмпирической базе, где например в работу сантехников входили квартирные работы. Использование нормативной численности из 139 вообще противоречит всему и вся. Если потребность в персонале зависит от взятых обязательств принятых ОСС с учетом предложения УК, то как можно говорить о нормативной численности расчитанной БЕЗ учета данных условий? А изменения произошедшие с 2009 года в сути работы по управлению МКД? Как думаете затраты на 731, 1468, 209, 261 учтены в нормативах центра мун экономики?
Так вот когда я говорю об отсутствии разрыва в процессе, то я говорю о том, что в программе должно быть так, что б собственникам на утверждение, исполнителям на выполнение и собственникам на отчет выдавались связные друг с другом и с реальностью документы. Просто посчитать, а потом не выполнять и не отчитываться (а там на самом деле ещё много всяких связей есть) бессмысленно. Только создаёт проблем. И никогда экономист без производственников не решает эти вопросы. А в большинстве УК или экономисты или производственники слабые или как управленцам им системности не хватает, что б отладить этот процесс. Вот тогда и должна отработать методическая и направляющая роль программного продукта.
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
Точно с разных. В моей практике обычно самые простые и безобидные - мусорщики.  :)
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
Т.е проблемы будут у мусорщиков. Они будут формально вывозить мусор с контейнерной где должно быть 2 пакета в месяц (по нормативу), а на деле будут вывозить всё что есть.
Ук будет распределять затраты на вывоз нормативных двух пакетов и платить это мусорщикам. Они будут плакать и искать пути понудить ук на договор по весу или объёму. Сделать будет крайне непросто.
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
Объём мусора, рассчитанный от норматива на человека, окажется меньше если меньше людей в доме. Установят им стоимости вывоза куба. Сейчас кстати хорошо это видно, когда делаем дворовые расчеты (с привязкой домов к отдельным контейнерным) сразу всё встаёт на свои места и видно.

У УК тут всё просто, расходы разнесла по квадратам или по людям (если примут) и всё.
[ Закрыто] Организационная структура управляющей компании
 
[QUOTE]Вашатова пишет:

Вообще все дорогостоящие работы - это капитальный ремонт, это ОСС.
УК составляет АКТ отказа жителей и все.
УК не обязана тратить на дом больше, чем оплачено жителями согласно Договору
управления. И даже не имеет право.[/QUOTE]

Такой подход был разрушен Решением ВАС 6464/10. К сожалению ...
Бесплатная программа для расчета платы за содержание и ремонт
 
Финансирование непредвиденных работ откуда берется? Сломался отсечной кран в квартире, засор канализации?
Бесплатная программа для расчета платы за содержание и ремонт
 
Прошу прощения у OE44OE, но программа это суть отражение действительности  :) Оттого мы неминуемо скатываемся к практике, когда её обсуждаем.
Бесплатная программа для расчета платы за содержание и ремонт
 
Не буду подробно отвечать ... нет смысла.
Не теория:
1. В 2011 году расчитали нормальный размер платы и утвердили на 500 домах перечни работ и размер платы - ушли от муниципалитета + легализовали перечень. Были агентские договора без проблем с коммуналкой.
2. В 2012 году сменили способ управления на этих домах на непосредственное. Решили проблему с убытками коммуналки с новым законодательством. Отказались от части нерентабельных домов предложив провести конкурс МО.
Про 40-50 рублей не соответствует действительности совершенно. Кроме 1-2 этажного фонда чистая услуга по управлению в доме без лифта и мусоропровода нормально вписывается в 15 и отлично вписывается в 18 рублей. Примеры многих областей о том говорят. Вон у соседей в Питере при размере в 20 рублей уже почти всё сделано, что только можно и они назначают 2р с м кв. на кап рем.

Жить надо по средствам (по экономике) и тогда не нужно будет 40-50 с м.кв. (которые лично я считаю вообще запредельной цифрой) если производство отлажено нормально, то вы уже на 3-4 год останетесь без работы в самом плохом фонде. Не сможете акты закрывать - работы не будет. Я уже не раз такое видел в своей практике, да и у нас такие дома появляются местами (при 16р с м.кв.)

И последнее - хотите вписываться в деньги - вытягивать надо максимум. УСН + непосред + актовая система + правильное ценообразование + минимум хоз способа.
И да, я знаю, что НУ теперь не в тренде, значит будем искать новые пути решения вопроса. Но предлагать 50р с м.кв и объяснять этим невозможность исполнения обязательств взятых компанией перед заказчиком ... Мне это непонятно.
ПС. Про программу не говорю, тут не программа важна, а принцип формирования процессов на предприятии. А пока 70% времени персонал шабашит  (колымит, левачит и тд  :) ), не ясные и не явные перечни, отсутствует система мотивации, технического контроля, пока вся работа УК строится на отбивании заявок в установленные сроки, а не их предупреждении ... Это не бизнес а 100 рублей убытка, хоть 100 программами обложись.
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
[QUOTE]burmistr пишет:
[QUOTE]Егор пишет:
Дурь. Стоимость услуги рассчитывается итак по количеству людей. Плата для услуги жилищной считается на м.кв. Хотят размер привязывать к человеку - пусть делают коммунальной услугой. Тем более, что такой законопроект уже есть.[/QUOTE]

Согласен что дурь. Если эту затею внедрят в жизнь - [COLOR=#0000FFpt]сразу попадут УК, которые работают на новостройках[/COLOR]...

В новостройках большое количество квартир, в которых граждане проживают, а зарегистрированы по другому адресу. Соответственно, мусор они будут "генерировать", а взять плату с них не получится.

А УК по Санпинам и иной нормативке должна убирать мусор вне зависимости от объемов. [B]В результате убытки УК...[/B][/QUOTE]

Почему не получится взять плату? Думаю попадут тут скорее мусорщики. Т.к если услуга останется жилищной Расходы на оказание услуги УК просто разнесет на количество жителей прописанных.
Бесплатная программа для расчета платы за содержание и ремонт
 
[QUOTE]burmistr пишет:


любая программа, будь то Ваша, будь то эта - чистая теория, крайне далекая от практики[/b][/QUOTE]

Не соглашусь. Есть общие экономические законы, которые строятся на математике и общих правилах социальных процессов.
Программа должна изначально соответствовать и исполнять эти процессы, а уже потом все остальное.
Так например любимый вами бухгалтерский учет является отражением свершившихся экономических процессов.
Если у нас задача построить бухгалтерский учет, то безусловно надо делать так, что б было максимально удобно его вести.
Но если мне память не изменяет, суть договора управления не в бухгалтерском учете. Мы взялись за конкретное ДЕЛО - управление домом. Деньги нам платят именно за это. Всё остальное вторично. Я мб покажусь слишком прямолинейным, но самое главное это правильно построить систему взятия обязательств и их исполнения (исполнения договора). Под правильным я понимаю: техническое соответствие и эффективность, юридическое соответствие, экономическую сбалансированность и целесообразность. Эти показатели срабатывают первыми. Если процесс не удовлетворяет этим требованиям, то на уровне вторичных (обслуживающих) процессов: от бухгалтерии и формирования прочей отчетности до закупки письменных принадлежностей и обеспечения кадровой службы будет уже не важно как они отработают. Первично - процессы исполнения договора, которые должны приносить деньги. Если этого нет - идет конструирование показателей, а потом ЖКХ гнобят за крайне низкую эффективность. В 90% случаев виной тому является не профессионализм экономистов и руководителя компании нацеленных на вторичные процессы.
Так вот возвращаясь к программе - теория это хорошо, но программа должна обслуживать РЕАЛЬНЫЕ экономические процессы исполнения договора. Хорошая программа ещё будет оказывать методическую поддержку принятия решений. Экспертная программа будет давать готовые решения в зависимости от сложившейся ситуации.
Приведу пример. Вот я посчитал там перечень работ в котором была позиция, которая говорит о том, что я буду ремонтировать отмостку. Я не описывал дом, но мне было посчитано, что я буду производить этот ремонт за 4.5тр в год. В соответствии с принятыми обязательствами я должен дать 4.5тр производственнику, принять у него работу и отчитаться перед собственниками за выполнение этой работы. Попробуйте в жизни так поступить ... Вот потому я и говорю, что это не инструмент управления, а теория позволяющая сформировать невыполнимые обязательства без возможности (как следствие) отчитаться по их выполнению перед собственниками.

[QUOTE]burmistr пишет:

Егор, если Вы сошлетесь на законодательно закрепленный порядок утверждения тарифа - соглашусь.  ;) Но раз его нет[/QUOTE]
Эээ ... ЖК РФ ст. 156 п.7
Т.е ОСС с учетом предложений управляющей компании.
Статья 158. Расходы собственников
нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт
Т.е плата производится за содержание и ремонт с учетом предложений УК.
Что такое "за содержание и ремонт" раскрыто (грубо) в 290,416,170 с учетом 6464/10. Т.е там определен перечень (список) работ, на которые необходимо вносить плату.
Но собственники платят за работы по этому списку (при невыполнении перерасчет 491), а значит сама плата обязана быть сформирована на его основе. Различная документация типа 731, 1468 запрашивает информацию о количественных и финансовых результатах проведения работ. Документ Акт выполненных работ предполагает наличие названия работы, его цены, единицы измерения, объёма и стоимости.
Из совокупности этих замечаний вынужден сделать вывод, что договорные отношения не могут не предполагать перечня работ, содержащего названия работы, его цены, единицы измерения, объёма и стоимости (и/или размера платы по ст158).
Цена - не регулируемая ничем.
Объём - произведение тех. характеристик и периодичности.
Стоимость - произведение объёма на цену.
Это к чему я на это обращаю внимание? А потому, что именно размер платы за ЖУ (в отличии от регулируемых тарифов) подвержен расчету на основании вполне определенных порядков рыночных отношений. Отношения определяются в договоре заключенном на основании решения ОСС.
Нет тут не урегулированных моментов в порядке утверждения размера платы. Даёте цену, а всё остальное уже четко расписано что и как.
Прошу прощения, что много букф, но так получилось.
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
Дурь. Стоимость услуги рассчитывается итак по количеству людей. Плата для услуги жилищной считается на м.кв. Хотят размер привязывать к человеку - пусть делают коммунальной услугой. Тем более, что такой законопроект уже есть.
Бесплатная программа для расчета платы за содержание и ремонт
 
Вроде разобрался в принципе работы.
Без обид. Чистая теория крайне далекая от практики. Использование такого принципа формирования перечня  обеспечивает гарантированный конфликт между управленцами, производственниками и жителями. Первые что то себе посчитают, вторые не смогут по этому работать (потому что чистая теория), а потом первые не смогут по этому отчитаться (потому что чистая теория). Реально на первом этапе у нас было затрачено больше десяти тысяч человекочасов, что-б собрать хоть что-то похожее на адекватные алгоритм расчета и сам расчет.
Реализация: сделано очень мило, просто и понятно. Если бы не отсутствие практической ценности, то было бы вполне себе.
Кстати иногда сталкиваюсь с таблицами в экселе в УК ... Просто улет. Такие вещи люди пишут. Сам тоже с этого когда то начинал, но эксель крайне ненадежен на больших объёмах информации. Когда файлы достигли десятков мегабайт всё сыпалось  :(.
Это я не к тому, что не надо пытаться! Пытаться надо (алгоритмизируя свою работы вы растете профессионально очень сильно), но принять совет от человека, который этим живет уже несколько лет тоже стоит. Сам подход к формированию перечня у вас неверный. Опора на 139 приказ - путь в никуда. Такие вещи пишут довольно большие профессиональные команды или будет чистая теория (кстати большая часть "больших команд" тоже напишет теорию)  :) ...
Стоимость проектных работ
 
Потратить средства, которые дом будет собирать на КР 3 года на проектные работы это как-то слишком. Реальных правил привязки стоимости проектных работ к стоимости строительства (как в строительстве производственных зданий) я не нашёл. Правил расчета проектной документации для капитального ремонта также нет. Т.е получается ситуация, при которой ценообразование крайне свободное, а решение в отсутствие согласия собственников примет МО. Вопрос заключается в том, как в такой ситуации поступить, что б цена на проведение работ составляла не 15-20% от стоимости работ, а вот например 7.1 как в машиностроении например. Вроде попадались когда то рекомендации фонда ЖКХ по этому вопросу, но всё перерыл и не нашёл.
Стоимость проектных работ
 
Ситуация.
Оценочная стоимость ремонта - 5-6 млн рублей.
Нам предложили провести собрание по утверждению работ по КР в виде ... изготовления проектной документации.
Сама проектная документация - 780тр - только за фасад и электрику.
Смету на создание проектной документации я конечно попрошу, но думаю там всё будет одной строкой.
Как думаете, что лучше в данной ситуации сделать, что б не кинуть небольшой дом (24 квартиры) на такие затраты.
Пока полноценной нормативки от которой строить аргументацию не нашёл.
Заранее спасибо.
Пермский край. Хотите капремонта? Не дождетесь
 
[QUOTE]burmistr пишет:

Егор, согласись, что все реализуемо, если ярмо капремонта полностью повесить на собственников (как и должно быть) и при этом отменить программы расселения ветхого и аварийного жилья. Тогда народ поймет, что они "десантники" и значит их девиз "никто кроме нас...". А то сидят блин ухари ждут, что бабло с неба свалится. У любого МКД, как и у автомобиля есть срок полезного использования и по его истечения надо менять дом. Почему то народу за сгнившие копейки никто новые приоры не покупает)))...[/QUOTE]

Не знаю. Я не вижу таких настроений особо. Считаю если у тебя квартира в хруще, то конечно разбирайся сам и закон для того подходит. Но если тебе досталось деревянное жильё послевоенной постройки без удобств, которое слепили "на перебиться" как смогли и теперь оно разваливается. Требовать от человека вкладываться в капитальный ремонт этого чуда не гуманно и не справедливо. Кстати само такое жильё принадлежит очень часто МО и именно оно несет ответственность за его КР. Так вот этому МО надо не тупо вливать деньги в ремонт, а заниматься реновацией. Это вполне себе финансово самообеспеченный процесс, только надо "не дрейфить" (простите за мой французский), а выполнять свои обязанности. За своё место чиновники действительно боятся, ведь тех, которые ничего не делают у нас в стране наказывают реже, чем тех которые делают.
Для справки - мы по этим правилам живем уже с 2006 года. Все эти годы собиралась целевая плата на КР (последние годы 5+руб) и делались ремонты. В каждом доме уже ни по разу сделали. Подомовой учет денег на КР был с первого дня. С 2010 делалось всё только через собрания. Ни 1 копейки от государства по 185-ФЗ город не получил. Люди уже привыкли сами решать вопросы с УК по КР. Теперь правда всё поломали и ничего пока не построили, но это уже совсем другая история. Это я к тому, что люди у нас нормальные, а не плохие. Они не будут читать законы пока их они не касаются. Если МСК и СПб ремонтируют кучу всего за свои бюджеты, то не надо пинять на людей из других регионов. Зависть плохое чувство, а земля очень круглая. Конечно люди будут крайне недовольны таким подходом и конечно это в итоге сильно ударит по партии власти.
Пермский край. Хотите капремонта? Не дождетесь
 
Изредка у нас в стране тоже выходят неплохие документы. К таким можно отнести и методику формирования программы КР разработанную МРР. Она хоть и отчасти рамочная, но грамотно расставлены все акценты, что позволяет на уровне региона сделать как надо. Вот только никто не сделал, как написано в методике. Ни один регион.
Мы сделали систему моделирования и формирования программы капитального ремонта. Она существует и отлично работает на тех данных, которые у нас есть от многих УК. Вот только во всех регионах, где мы её показывали все поохали как круто, но пока никто не взялся реализовывать сам (с нашей помощью). Там работать надо. Много. Зато настанет порядок.

По результатам моделирования выяснились интересные закономерности:
1. Часть домов нельзя включать в программу по экономическим причинам (легализовано в декабрьских изменениях ЖК). Бросать их тоже нельзя - нужна программе реновации жилья в МО. Но это не про хрущи конечно, это дома 1-2-3 этажей обычно, бараки и тд. Хрущ - отличный объект. Даже если относится к 3 группе капитальности это 100 лет эксплуатации, которые настанут только ближе к 2060-2070 годам.
2. Очень большое влияние на программу оказывают МПЭЭ, которые зависят от применения современных материалов и легализации их МПЭЭ. Есть проблемы со всякими "нестандартами" - типа 5 этажка с лифтом, но судьбу их надо решать ещё при моделировании.
3. Программы комплексного ремонта несостоятельны (неосуществимы).
4. Всё остальное работает и можно просто делать спокойно, но ...
5. ... Всё это имеет смысл при наличии достоверных исходных данных, которые мало кто умеет правильно собирать. Мы на этом собаку съели и если есть добрая воля руководства УК, то проблем в этом никаких нет (от недели до двух занимает работа).
Пока я не вижу, что б это было кому то по настоящему надо, кроме жителей или отдельных УК.
Пермский край. Хотите капремонта? Не дождетесь
 
[QUOTE]Злобный_Мыш пишет:
[I][B]
[b]В целом то написано все правильно, только вот не легче от этого ибо уплата взносов не будет откладываться постоянно и порядка тут навести наверно не получится, так как слишком большие деньги будут собираться и желающих "покормиться" тут будет не мало. [/B][/I][/QUOTE]
Этого не может быть! (с) ...
Или может ...
Вот что получил совет дома, в котором в 2014 году должен был быть проведен капитальный ремонт.  :)
Дом на 24 квартиры.
Итого: 780тр/2180м.кв./5,55(руб/м.кв.)=64 месяца будем собирать на проектные работы перед проведением КР.  :)
#
Мне пока не попадались общедомовые приборы по газу.
Разве уже решена проблема с изменением объёма (плотности) газа при разной температуре окружающей среды? Нам 2 года назад объясняли, что вводы газопроводов должны быть с улицы через фасад, а размещать там прибор учета не представляется возможным из за различной плотности газов при разной температуре. Я отстал от жизни?
#
[QUOTE]Гость с Урала пишет:
[QUOTE]ДонКихот пишет:

Так, что пока не дорастём до правильного, возим как возили с метра/квадратного и не забиваем голову )))
[/QUOTE][/QUOTE]
Я хочу уточнить ... А что, кто то ещё возит с метра квадратного? Нормативы давно разрешено принимать только от человека. Уже куча решений была по этому поводу. На сегодняшний день положение во всех местах, с которыми я работаю, примерно следующее:
1. ОМСУ заказывает расчет норматива производства ТБО на своей территории. Продвинутые заказывают отдельно для городской части и частного сектора. Обычно у всех это было сделано примерно в период с 2005 по 2010 год. Заказывали оценку специализированной организации, которая изучает объёмы вывоза с контейнерных, рассчитывает норматив.
2. Такой норматив утверждает ОМСУ.
3. ТБОшник проводит ежегодное согласование цены своих услуг за единицу норматива с ОМСУ. (стоимость вывоза 1 куба).
4. УК заключает с ТБОшником договор с указанием цены куба согласно цены утвержденной ОМСУ.
5. УК рассчитывает затраты на свой фонд по договору с ТБОшником на м.кв, которые выставляет в перечень - Стоимость на м.кв=Стоимость/12/Sобщ. (Стоимость=Цена*норматив*численность)
5.1 Грамотные УК делают расчет не на весь фонд, а в привязке к каждому месту вывоза: контейнерная для группы домов или 1 дом в случае мусоропровода. (очередная тема, которая без автоматизации работает сложновато).
6. Акты закрываются по факту оказания услуги.
6.1 Сталкивался с ситуацией ежемесячной корректировки расходов на предоставление услуги в соответствии с изменением численности проживающих. Имхо перебор, но так тоже можно делать.
#
[QUOTE]burmistr пишет:
Я Вам задам один вопрос - Каким образом исполнитель коммунальных услуг по вывозу мусора будет определять количество мусорящих собственников?

1) Прописка не сработает. К примеру в Москве УК работающие через МФЦ не могут получить нормальные данные о количестве зарегистрированных...
2) Акты по нелегалам по 354му по ХВС и ГВС то не работают толком. Что тут говорить о мусоре.
3) Как быть в новостройках?[/QUOTE]

Эта проблема существует в обоих ситуациях и при ЖУ и при КУ. Разница заключается только в методике распределения затрат, а вот объём вывоза для расчета стоимости идет в любом случае от количества людей * на норматив.
#
[QUOTE]советНИК пишет:
Судебная практика по данному вопросу стала формироваться в АС НСО. На основании ст. 210 ГК удовлетворяются иски РСО о взыскании задолженности с администрации. Иски УК остаются без удовлетворения. И наличие-отсутствие договорных отношений здесь не учитывается. Если интересно, могу скинуть решения.[/QUOTE]
10 раз прочел и только с 11 понял чем меня зацепил данный документ! Тут наконец четко определен исполнитель коммунальной услуги в домах, где не выбран способ управления! Шикарный документ. Праздник на целый день. Это настолько важное решение при реализации ПП РФ 1468, т.к определение исполнителя КУ наверно самое сложное, в части реализации, место в нем. Теперь понятно четко, что ООКУ там просто нет, правда не ясно что с этим делать дальше. Но хоть дрязги между УК и РСО в этой части прекратятся и можно договариваться. Большое спасибо.
#
[QUOTE]ДонКихот пишет:
[QUOTE]Сидоров Евгений пишет:


Пылесос тоже с людей пыль убирает?[/QUOTE]

Позвольте проигнорировать Вашу острОту про пыль.
Вы действительно считаете, что ТБО нужно брать с площади квартиры? Тогда - почему? Аргументируйте.[/QUOTE]

Всё зависит от статуса услуги.
Если в соответствии с законопроектом ТБО станет коммунальной услугой, то всё верно - суть изменится. Я вижу разницу так:
При ТБО ЖУ: оказание услуги по оплате расходов специализированной организации вывозящей мусор в соответствии с утвержденным графиком (периодичностью). Такая услуга оказываемая дому должна быть распределена в соответствии с общей площадью на всех собственников.
При ТБО КУ: оказание услуг конкретному собственнику по вывозу его личного ТБО. Тут расчет должен быть от количества субъектов "генерирующих" ТБО.
Думаю в таком случае мы далеко зайдем и произойдет окончательный раздел КУ на те, что оказываются индивидуально: личное потребление ресурсов (вода, отопление помещений кроме ОИ, канализование стоков, личное ТБО) и тех КУ которые оказываются дому с целью обслуживания общего имущества (вода на полив, отопление ОИ, внутренняя ливневка, ТБО самого дома (например смет при уборке ЛК). Пока звучит диковато, но мне кажется, что инициативные наши товарищи идут к этому семимильными шагами.
#
Вариант разделения лучше. Но если не разделение фактическое, то требуется обеспечить разделение организационное. Если это не будет сделано, то это называется коррупция в чистом виде. Бурмистр писал выше, что это ещё и повышает устойчивость бизнеса и я с ним полностью в этом согласен. Divide et impera, понимаешь.  :)
#
К нам претензий не было. Даже депутат тут один с нами судиться собирался, но посмотрев документы и пообщавшись с юристами отступился. Важно не только сама индексация, а то как вошли в договорные отношения, чьё это было решение и как оно реализуется. Не нарушаются ли права собственников. Если например такое сделать в договоре через 75, то конечно будут вопросы у всех. Если утверждать просто плату без перечня, тоже будут вопросы. Прокурорская проверка кстати в городе оспорила установление платы Советом Депутатов, но не тронула ни одного дома с так установленными размера платы.
#
[QUOTE]Наиля пишет:

Значит, если я прописала в договоре основаниеием изменения цены- изменение уровня инфляции, то все в порядке?[/QUOTE]
А как вы его определяете? В договоре точно должно быть прописано на применение какого индекса вы договорились. Особенно важно учесть сроки выхода этих индексов. Оптимальным считаю вариант индекса потребительских цена за год предыдущий перед годом в котором производится расчет для формирования перечня на будущий год. Т.е в перечне 2014 года используя индекс 2012 года. Почему? Потому что фактически индекс за прошлый год появляется в марте-апреле следующего года. Я в договоре прописал за прошлый год, не подумал. Жду когда прочухают и могут наказать  :) .
#
Провести через общее собрание можно изменения в договор (или сразу принять) в соответствии с Письмом МРР от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14.
Да, я знаю правовой статус письма.
Да, я знаю, что оно отозвано, но смотрите причину отзыва.
А там написано:

[I]В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом необходимо понимать:

а) под порядком определения цены договора - формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 162 Кодекса услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления;

б) под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 162 Кодекса услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (часть 7 статьи 156 Кодекса). В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 161 Кодекса);



[/I]
#
Кроме налоговой целесообразности в отделении Представителя заказчика (УК) от подрядчика (ОО) есть ещё соображение по конфликтности данной ситуации. Если УК нацелена на качественное исполнение договора, то такой конфликт (в хорошем смысле слова) должен быть заложен в хозяйственных связях. В случае внешней ОО это осуществляется очень просто. В случае когда всё "в одном флаконе", то важно выстраивать организационную структуру так, что б поддержание огонька в этих отношениях вытекало (и было видно на схеме организации) непосредственно из организационной структуры, штатного расписания и должностных инструкций. Например мы рекомендуем создавать отдел Управления ЖФ исполняющий функцию заказчика, а производственников выводить в отдельный и полностью независимый процесс (как организационно, так и экономически).
#
[QUOTE]burmistr пишет:

СРО в 99% случаев просто собирают деньги (если знаете обратные примеры - пишите).
[/QUOTE]

Ни одного примера у меня нет. В лучшем случае клуб по интересам. Но разработкой внутренних стандартов обслуживания и контролем их исполнения участниками сро ... Это что-то из области фантастики пока.
ПС. Я кажется набезобразничал тут - посты уже совсем не по теме. Мб перенесём куда-то? А то неудобно перед автором за оффтопик.
#
[QUOTE]burmistr пишет:

Егор - проблема идиотских законов не в нас (нашей работе), а в том, что законодатель пытается как в мультике из одного куска шкуры сделать 30 шапок.
Надо регулировать законодательство, а не менять его по просьбе и в угоду электората... Сколько пружину не сжимай - она разожмется. Так и с управлением МКД получится. Потом спохватятся и проведут очередную реформу, где народу "вывалят" все накопившиеся проблемы в виде повышения платы.[/QUOTE]

Безусловно, но обратите внимание на всякие законы о СРО и тд. Государство старательно отходит от прямого регулирования (думаю сами понимают что это нереализуемо без ГосПлана). Навязывает самостоятельную работу и смотрит что получится. Получается фигово и снова берется кроить само.  :( Есть хоть один известный пример реальной полезности СРО? Почему на западе это работает, а у нас нет? Мне кажется мы просто ещё не научились и надо учиться, а не ждать чего-то и провоцировать законодателей рубить топором там, где нужен скальпель.

[QUOTE]OE44OE пишет:

кого то вы мне напоминаете Вашей речью...не могу вспомнить кого
как под копирку...
и все таки: вот я представитель УК, интересует цена Ваших услуг и окончательного программного продукта, заточенного под соблюдение всей нормативки и прикрытия попы нам любимым...[/QUOTE]
Вот это поворот ...  :) Надеюсь напоминаю себя.
Про цену и прочее думаю тут неуместно. Это частный форум и не является коммерческой площадкой. П. какой-то правил форума. (Здесь в отличии от ЖКХ они четко и лаконично прописаны).  :)
Есть тема про нашу программу, где я выложил (с разрешения бурмистра) информацию о программе и контакты.
[URL=http://forum.burmistr.ru/viewtopic.php?f=89&t=952]viewtopic.php?f=89&t=952[/URL]
Я никому ничего не продаю (терпеть не могу это дело), так что все переговоры с официальными лицами организации. Единственное что могу сказать, что стоимость зависит от фонда в управлении и перечня блоков интересующих заказчика.
#
Во первых я не говорю, что руководители ук и экономисты дураки. Работая по много времени в одном месте сложно сделать шаг в сторону и оглядеться, проанализировать происходящее. 95% УК работают по принципу затыкания дыр не только в вопросах технических, но и юридических и экономических. У них физически нет времени и возможности сесть и потратить неделю на то, что б составить план действий по выходу из кризисного управления, которым по факту является сейчас работа в жкх. Затыкая дыры никогда не построишь корабль, построишь только лодку с заткнутыми дырами.
Во вторых - основа предприятия это экономика. Стабильная экономика даёт силы на решение других вопросов. Когда все процессы выстроены можно менять внешние проявления оставляя при этом главное - костяк процессов обеспечивающих полноценную работу. Тогда уже можно подстраиваться под любые ПРАВИЛА или работу надзорников. Главное - договориться с заказчиком по всем вопросам. Если население на твоей стороне, то и в остальном сразу на порядок легче работать. Помню в феврале представляли собственникам на собрании отчет УК. С фотографиями, подробным рассказом, отчетом под подпись каждому собственнику ... Пришел депутат попиариться на жкх ... Не прокатило - на все вопросы получил ответы сразу + негатив жителей на предмет "чего пришёл к шапочному разбору" ... Мы стараемся с советом работать в единой команде, чего и вам желаем. Например нас тут пожалели в доме, что мы (компания) так мало получаем за управление.  :) Но для того, что б так было ПРАВИЛА, которые за нас не должны придумывать законодатели (они придумывают только рамки для нас) должны быть на предприятии. Нет понятия - что такое обслуживание? Есть 384 ФЗ. Творите, устанавливайте. Не сделали? Не надо пинять на законодателей - они за вас это делать не обязаны! За нестабильность в законодательстве мы тоже можем себе отчасти сказать спасибо. Если бы все УК работали так, как лучшие представители, то и проблем бы не было. И занимались бы дорогами да почтами чиновники ... А так ... У них есть ЖКХ. И пытаются в нашей отрасли строить правила за нас.  :) У военных все правила написаны кровью. Это результаты поражений. У нас примерно также. Новые законы это во многом результат того, что мы не справляемся и нас начинают "регулировать". Ну а качество ... Сами знаете.
#
[QUOTE]OE44OE пишет:

вот когда Вам собственники будут бумажками "в нос тыкать"...а это что? здесь почему вот столько и откуда это вообще взялось?
что Вы им ответите?...а вот как раз подобная теория и есть хоть какой то аргумент (тот же 139) для собственников
а под практику просто "тупо" приходится подстраиваться
вот такая реальность и практика у УК[/QUOTE]

Реальная практика разная. Что б было понятно - я не теоретик, а практик. Имею свою маленькую УК, 5 лет работал в большой (1.3млн кв.м), руковожу общественной организацией объединяющей собственников (советы домов), управляющих мкд (ук+тсж), омсу и сми. Это в свободное время ...  :) А в рабочее занимаюсь автоматизацией в жкх на базе программы написанной нами - помогаю внедрять её новичкам + работаю с полутора десятками УК.
Я их смотрю изнутри иногда по много дней работая на выезде в одной компании от посещения подвалов до работы с экономистами и руководством. Так что реальность и практика УК мне известна довольно подробно.  :)
Так вот путь 139 и ко - полумера. Вот например для сан обслуживания мы рекомендуем применять нормативы трудозатрат из 139, но при этом там есть часть нереальных норм (просто ошибки), которые надо прогонять через внутренние хронометражи. Больше использовать 139 негде - оно не соответствует действительности и посчитана на старой эмпирической базе, где например в работу сантехников входили квартирные работы. Использование нормативной численности из 139 вообще противоречит всему и вся. Если потребность в персонале зависит от взятых обязательств принятых ОСС с учетом предложения УК, то как можно говорить о нормативной численности расчитанной БЕЗ учета данных условий? А изменения произошедшие с 2009 года в сути работы по управлению МКД? Как думаете затраты на 731, 1468, 209, 261 учтены в нормативах центра мун экономики?
Так вот когда я говорю об отсутствии разрыва в процессе, то я говорю о том, что в программе должно быть так, что б собственникам на утверждение, исполнителям на выполнение и собственникам на отчет выдавались связные друг с другом и с реальностью документы. Просто посчитать, а потом не выполнять и не отчитываться (а там на самом деле ещё много всяких связей есть) бессмысленно. Только создаёт проблем. И никогда экономист без производственников не решает эти вопросы. А в большинстве УК или экономисты или производственники слабые или как управленцам им системности не хватает, что б отладить этот процесс. Вот тогда и должна отработать методическая и направляющая роль программного продукта.
#
Точно с разных. В моей практике обычно самые простые и безобидные - мусорщики.  :)
#
Т.е проблемы будут у мусорщиков. Они будут формально вывозить мусор с контейнерной где должно быть 2 пакета в месяц (по нормативу), а на деле будут вывозить всё что есть.
Ук будет распределять затраты на вывоз нормативных двух пакетов и платить это мусорщикам. Они будут плакать и искать пути понудить ук на договор по весу или объёму. Сделать будет крайне непросто.
#
Объём мусора, рассчитанный от норматива на человека, окажется меньше если меньше людей в доме. Установят им стоимости вывоза куба. Сейчас кстати хорошо это видно, когда делаем дворовые расчеты (с привязкой домов к отдельным контейнерным) сразу всё встаёт на свои места и видно.

У УК тут всё просто, расходы разнесла по квадратам или по людям (если примут) и всё.
#
[QUOTE]Вашатова пишет:

Вообще все дорогостоящие работы - это капитальный ремонт, это ОСС.
УК составляет АКТ отказа жителей и все.
УК не обязана тратить на дом больше, чем оплачено жителями согласно Договору
управления. И даже не имеет право.[/QUOTE]

Такой подход был разрушен Решением ВАС 6464/10. К сожалению ...
#
Финансирование непредвиденных работ откуда берется? Сломался отсечной кран в квартире, засор канализации?
#
Прошу прощения у OE44OE, но программа это суть отражение действительности  :) Оттого мы неминуемо скатываемся к практике, когда её обсуждаем.
#
Не буду подробно отвечать ... нет смысла.
Не теория:
1. В 2011 году расчитали нормальный размер платы и утвердили на 500 домах перечни работ и размер платы - ушли от муниципалитета + легализовали перечень. Были агентские договора без проблем с коммуналкой.
2. В 2012 году сменили способ управления на этих домах на непосредственное. Решили проблему с убытками коммуналки с новым законодательством. Отказались от части нерентабельных домов предложив провести конкурс МО.
Про 40-50 рублей не соответствует действительности совершенно. Кроме 1-2 этажного фонда чистая услуга по управлению в доме без лифта и мусоропровода нормально вписывается в 15 и отлично вписывается в 18 рублей. Примеры многих областей о том говорят. Вон у соседей в Питере при размере в 20 рублей уже почти всё сделано, что только можно и они назначают 2р с м кв. на кап рем.

Жить надо по средствам (по экономике) и тогда не нужно будет 40-50 с м.кв. (которые лично я считаю вообще запредельной цифрой) если производство отлажено нормально, то вы уже на 3-4 год останетесь без работы в самом плохом фонде. Не сможете акты закрывать - работы не будет. Я уже не раз такое видел в своей практике, да и у нас такие дома появляются местами (при 16р с м.кв.)

И последнее - хотите вписываться в деньги - вытягивать надо максимум. УСН + непосред + актовая система + правильное ценообразование + минимум хоз способа.
И да, я знаю, что НУ теперь не в тренде, значит будем искать новые пути решения вопроса. Но предлагать 50р с м.кв и объяснять этим невозможность исполнения обязательств взятых компанией перед заказчиком ... Мне это непонятно.
ПС. Про программу не говорю, тут не программа важна, а принцип формирования процессов на предприятии. А пока 70% времени персонал шабашит  (колымит, левачит и тд  :) ), не ясные и не явные перечни, отсутствует система мотивации, технического контроля, пока вся работа УК строится на отбивании заявок в установленные сроки, а не их предупреждении ... Это не бизнес а 100 рублей убытка, хоть 100 программами обложись.
#
[QUOTE]burmistr пишет:
[QUOTE]Егор пишет:
Дурь. Стоимость услуги рассчитывается итак по количеству людей. Плата для услуги жилищной считается на м.кв. Хотят размер привязывать к человеку - пусть делают коммунальной услугой. Тем более, что такой законопроект уже есть.[/QUOTE]

Согласен что дурь. Если эту затею внедрят в жизнь - [COLOR=#0000FFpt]сразу попадут УК, которые работают на новостройках[/COLOR]...

В новостройках большое количество квартир, в которых граждане проживают, а зарегистрированы по другому адресу. Соответственно, мусор они будут "генерировать", а взять плату с них не получится.

А УК по Санпинам и иной нормативке должна убирать мусор вне зависимости от объемов. [B]В результате убытки УК...[/B][/QUOTE]

Почему не получится взять плату? Думаю попадут тут скорее мусорщики. Т.к если услуга останется жилищной Расходы на оказание услуги УК просто разнесет на количество жителей прописанных.
#
[QUOTE]burmistr пишет:


любая программа, будь то Ваша, будь то эта - чистая теория, крайне далекая от практики[/b][/QUOTE]

Не соглашусь. Есть общие экономические законы, которые строятся на математике и общих правилах социальных процессов.
Программа должна изначально соответствовать и исполнять эти процессы, а уже потом все остальное.
Так например любимый вами бухгалтерский учет является отражением свершившихся экономических процессов.
Если у нас задача построить бухгалтерский учет, то безусловно надо делать так, что б было максимально удобно его вести.
Но если мне память не изменяет, суть договора управления не в бухгалтерском учете. Мы взялись за конкретное ДЕЛО - управление домом. Деньги нам платят именно за это. Всё остальное вторично. Я мб покажусь слишком прямолинейным, но самое главное это правильно построить систему взятия обязательств и их исполнения (исполнения договора). Под правильным я понимаю: техническое соответствие и эффективность, юридическое соответствие, экономическую сбалансированность и целесообразность. Эти показатели срабатывают первыми. Если процесс не удовлетворяет этим требованиям, то на уровне вторичных (обслуживающих) процессов: от бухгалтерии и формирования прочей отчетности до закупки письменных принадлежностей и обеспечения кадровой службы будет уже не важно как они отработают. Первично - процессы исполнения договора, которые должны приносить деньги. Если этого нет - идет конструирование показателей, а потом ЖКХ гнобят за крайне низкую эффективность. В 90% случаев виной тому является не профессионализм экономистов и руководителя компании нацеленных на вторичные процессы.
Так вот возвращаясь к программе - теория это хорошо, но программа должна обслуживать РЕАЛЬНЫЕ экономические процессы исполнения договора. Хорошая программа ещё будет оказывать методическую поддержку принятия решений. Экспертная программа будет давать готовые решения в зависимости от сложившейся ситуации.
Приведу пример. Вот я посчитал там перечень работ в котором была позиция, которая говорит о том, что я буду ремонтировать отмостку. Я не описывал дом, но мне было посчитано, что я буду производить этот ремонт за 4.5тр в год. В соответствии с принятыми обязательствами я должен дать 4.5тр производственнику, принять у него работу и отчитаться перед собственниками за выполнение этой работы. Попробуйте в жизни так поступить ... Вот потому я и говорю, что это не инструмент управления, а теория позволяющая сформировать невыполнимые обязательства без возможности (как следствие) отчитаться по их выполнению перед собственниками.

[QUOTE]burmistr пишет:

Егор, если Вы сошлетесь на законодательно закрепленный порядок утверждения тарифа - соглашусь.  ;) Но раз его нет[/QUOTE]
Эээ ... ЖК РФ ст. 156 п.7
Т.е ОСС с учетом предложений управляющей компании.
Статья 158. Расходы собственников
нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт
Т.е плата производится за содержание и ремонт с учетом предложений УК.
Что такое "за содержание и ремонт" раскрыто (грубо) в 290,416,170 с учетом 6464/10. Т.е там определен перечень (список) работ, на которые необходимо вносить плату.
Но собственники платят за работы по этому списку (при невыполнении перерасчет 491), а значит сама плата обязана быть сформирована на его основе. Различная документация типа 731, 1468 запрашивает информацию о количественных и финансовых результатах проведения работ. Документ Акт выполненных работ предполагает наличие названия работы, его цены, единицы измерения, объёма и стоимости.
Из совокупности этих замечаний вынужден сделать вывод, что договорные отношения не могут не предполагать перечня работ, содержащего названия работы, его цены, единицы измерения, объёма и стоимости (и/или размера платы по ст158).
Цена - не регулируемая ничем.
Объём - произведение тех. характеристик и периодичности.
Стоимость - произведение объёма на цену.
Это к чему я на это обращаю внимание? А потому, что именно размер платы за ЖУ (в отличии от регулируемых тарифов) подвержен расчету на основании вполне определенных порядков рыночных отношений. Отношения определяются в договоре заключенном на основании решения ОСС.
Нет тут не урегулированных моментов в порядке утверждения размера платы. Даёте цену, а всё остальное уже четко расписано что и как.
Прошу прощения, что много букф, но так получилось.
#
Дурь. Стоимость услуги рассчитывается итак по количеству людей. Плата для услуги жилищной считается на м.кв. Хотят размер привязывать к человеку - пусть делают коммунальной услугой. Тем более, что такой законопроект уже есть.
#
Вроде разобрался в принципе работы.
Без обид. Чистая теория крайне далекая от практики. Использование такого принципа формирования перечня  обеспечивает гарантированный конфликт между управленцами, производственниками и жителями. Первые что то себе посчитают, вторые не смогут по этому работать (потому что чистая теория), а потом первые не смогут по этому отчитаться (потому что чистая теория). Реально на первом этапе у нас было затрачено больше десяти тысяч человекочасов, что-б собрать хоть что-то похожее на адекватные алгоритм расчета и сам расчет.
Реализация: сделано очень мило, просто и понятно. Если бы не отсутствие практической ценности, то было бы вполне себе.
Кстати иногда сталкиваюсь с таблицами в экселе в УК ... Просто улет. Такие вещи люди пишут. Сам тоже с этого когда то начинал, но эксель крайне ненадежен на больших объёмах информации. Когда файлы достигли десятков мегабайт всё сыпалось  :(.
Это я не к тому, что не надо пытаться! Пытаться надо (алгоритмизируя свою работы вы растете профессионально очень сильно), но принять совет от человека, который этим живет уже несколько лет тоже стоит. Сам подход к формированию перечня у вас неверный. Опора на 139 приказ - путь в никуда. Такие вещи пишут довольно большие профессиональные команды или будет чистая теория (кстати большая часть "больших команд" тоже напишет теорию)  :) ...
#
Потратить средства, которые дом будет собирать на КР 3 года на проектные работы это как-то слишком. Реальных правил привязки стоимости проектных работ к стоимости строительства (как в строительстве производственных зданий) я не нашёл. Правил расчета проектной документации для капитального ремонта также нет. Т.е получается ситуация, при которой ценообразование крайне свободное, а решение в отсутствие согласия собственников примет МО. Вопрос заключается в том, как в такой ситуации поступить, что б цена на проведение работ составляла не 15-20% от стоимости работ, а вот например 7.1 как в машиностроении например. Вроде попадались когда то рекомендации фонда ЖКХ по этому вопросу, но всё перерыл и не нашёл.
#
Ситуация.
Оценочная стоимость ремонта - 5-6 млн рублей.
Нам предложили провести собрание по утверждению работ по КР в виде ... изготовления проектной документации.
Сама проектная документация - 780тр - только за фасад и электрику.
Смету на создание проектной документации я конечно попрошу, но думаю там всё будет одной строкой.
Как думаете, что лучше в данной ситуации сделать, что б не кинуть небольшой дом (24 квартиры) на такие затраты.
Пока полноценной нормативки от которой строить аргументацию не нашёл.
Заранее спасибо.
#
[QUOTE]burmistr пишет:

Егор, согласись, что все реализуемо, если ярмо капремонта полностью повесить на собственников (как и должно быть) и при этом отменить программы расселения ветхого и аварийного жилья. Тогда народ поймет, что они "десантники" и значит их девиз "никто кроме нас...". А то сидят блин ухари ждут, что бабло с неба свалится. У любого МКД, как и у автомобиля есть срок полезного использования и по его истечения надо менять дом. Почему то народу за сгнившие копейки никто новые приоры не покупает)))...[/QUOTE]

Не знаю. Я не вижу таких настроений особо. Считаю если у тебя квартира в хруще, то конечно разбирайся сам и закон для того подходит. Но если тебе досталось деревянное жильё послевоенной постройки без удобств, которое слепили "на перебиться" как смогли и теперь оно разваливается. Требовать от человека вкладываться в капитальный ремонт этого чуда не гуманно и не справедливо. Кстати само такое жильё принадлежит очень часто МО и именно оно несет ответственность за его КР. Так вот этому МО надо не тупо вливать деньги в ремонт, а заниматься реновацией. Это вполне себе финансово самообеспеченный процесс, только надо "не дрейфить" (простите за мой французский), а выполнять свои обязанности. За своё место чиновники действительно боятся, ведь тех, которые ничего не делают у нас в стране наказывают реже, чем тех которые делают.
Для справки - мы по этим правилам живем уже с 2006 года. Все эти годы собиралась целевая плата на КР (последние годы 5+руб) и делались ремонты. В каждом доме уже ни по разу сделали. Подомовой учет денег на КР был с первого дня. С 2010 делалось всё только через собрания. Ни 1 копейки от государства по 185-ФЗ город не получил. Люди уже привыкли сами решать вопросы с УК по КР. Теперь правда всё поломали и ничего пока не построили, но это уже совсем другая история. Это я к тому, что люди у нас нормальные, а не плохие. Они не будут читать законы пока их они не касаются. Если МСК и СПб ремонтируют кучу всего за свои бюджеты, то не надо пинять на людей из других регионов. Зависть плохое чувство, а земля очень круглая. Конечно люди будут крайне недовольны таким подходом и конечно это в итоге сильно ударит по партии власти.
#
Изредка у нас в стране тоже выходят неплохие документы. К таким можно отнести и методику формирования программы КР разработанную МРР. Она хоть и отчасти рамочная, но грамотно расставлены все акценты, что позволяет на уровне региона сделать как надо. Вот только никто не сделал, как написано в методике. Ни один регион.
Мы сделали систему моделирования и формирования программы капитального ремонта. Она существует и отлично работает на тех данных, которые у нас есть от многих УК. Вот только во всех регионах, где мы её показывали все поохали как круто, но пока никто не взялся реализовывать сам (с нашей помощью). Там работать надо. Много. Зато настанет порядок.

По результатам моделирования выяснились интересные закономерности:
1. Часть домов нельзя включать в программу по экономическим причинам (легализовано в декабрьских изменениях ЖК). Бросать их тоже нельзя - нужна программе реновации жилья в МО. Но это не про хрущи конечно, это дома 1-2-3 этажей обычно, бараки и тд. Хрущ - отличный объект. Даже если относится к 3 группе капитальности это 100 лет эксплуатации, которые настанут только ближе к 2060-2070 годам.
2. Очень большое влияние на программу оказывают МПЭЭ, которые зависят от применения современных материалов и легализации их МПЭЭ. Есть проблемы со всякими "нестандартами" - типа 5 этажка с лифтом, но судьбу их надо решать ещё при моделировании.
3. Программы комплексного ремонта несостоятельны (неосуществимы).
4. Всё остальное работает и можно просто делать спокойно, но ...
5. ... Всё это имеет смысл при наличии достоверных исходных данных, которые мало кто умеет правильно собирать. Мы на этом собаку съели и если есть добрая воля руководства УК, то проблем в этом никаких нет (от недели до двух занимает работа).
Пока я не вижу, что б это было кому то по настоящему надо, кроме жителей или отдельных УК.
#
[QUOTE]Злобный_Мыш пишет:
[I][B]
[b]В целом то написано все правильно, только вот не легче от этого ибо уплата взносов не будет откладываться постоянно и порядка тут навести наверно не получится, так как слишком большие деньги будут собираться и желающих "покормиться" тут будет не мало. [/B][/I][/QUOTE]
Этого не может быть! (с) ...
Или может ...
Вот что получил совет дома, в котором в 2014 году должен был быть проведен капитальный ремонт.  :)
Дом на 24 квартиры.
Итого: 780тр/2180м.кв./5,55(руб/м.кв.)=64 месяца будем собирать на проектные работы перед проведением КР.  :)

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!