new_year

Форум

Егор

Форум

Дата создания

Выбрать дату в календареВыбрать дату в календаре

Тема

Сообщение

Упорядочить

Выбрать дату в календареВыбрать дату в календаре

Незаконное проникновение в подвалы и на крышу.
 
Так выделенный вами кусок относится к ИЖД. Причем тут МКД то? А по МКД тут написано, что это относится только к жилым помещениям ...
Статья управление. Делимся советуемся.
 
2.5*10000*12

Поправил верхний пост - привел весь расчет.

Неплатежи один из постоянных рисков. Риски предприятие компенсирует из прибыли. Прибыль в вашем варианте вся в управлении. По сути мы все плачем по коммуналке, что все неплатежи у нас, а сами ещё и в ЖУ тоже самое пытаемся устраивать. Причем уже не по закону, а сами по себе.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Дворнику и подрядчику собственник не платит, ибо не имеет с ним договорных отношений. Платит он УК, которая собственными ли силами или подрядчиками оказывает услуги (в т.ч в виде организации работ).
По поводу теории ... Моя УК работает именно так. Уже готовим перечень на третий год. Не ведем активной рекламной компанией, но уже интерес у домов в других УК проснулся к такому принципу работы - ибо он максимально прозрачен и понятен.
А теперь ещё один замечательный пример:
Стоят два дома в одной УК и в обоих плата за управление 2.50 с м.кв. Дома одинаковые 10000м.кв, уровень неплатежей тоже одинаковый 5%.
В одном доме СиР без управления принято 40р с м.кв, а в другом 10р. с м.кв.
Проводим расчет при вашем варианте, где прибыль сконцентрирована в ставке на управление:
Ставка на управление получается по году 2,5*12*10000=300 000 рублей.
1 дом в таком примере сформирует уровень неплатежей в размере 40*12*10000*0,05=240 000 рублей
2 дом сформирует только 10*12*10000*0,05=75 000
Итого осталось:
1 дом - 300000-240000=60 000
2 дом - 300000-75000=225 000

Теперь вопрос, почему если я работ организовал даже больше в первом примере (хотя вот это уже лирика), но я получил прибыль в 4 раза меньше? Кстати увеличение фактического выполнения работ ведет также к увеличению прочих рисков и главное их сумм.
Получается, что ук СВОЕЙ ценовой политикой смотивированна на оказание минимального набора услуг. Самобичевание какое-то, если не сказать грубее.

Простите за азы, но расходы бывают постоянные и переменные. Переменные расходы закладывать в себестоимость постоянной величины доходов идеологически не верно.

P.S. Какой полезный форум. Всегда чувствовал это интуитивно, а теперь вот заставили заниматься обоснованием позиции. Спасибо.  :)
Включение платы за видеонаблюдение и домофон в тариф на СиР
 
Это смотря как было поименовано общее имущество.
Например некоторые УК пишут название этого документа так:
Состав общего имущества многоквартирного жилого дома, подлежащих обслуживанию в соответствии с договором*
:)
Тогда всё на свои места встаёт.
Считаю, что если оборудование было приобретено собственниками через ОСС, то это уже ОИ. А вот беретесь вы его обслуживать или нет - вопрос того, как у вас поименовано общее имущество.
ИМХО.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

Приходя на дом, видя его состояние и предложенный тариф на СиР, УК может здраво взвесить все риски и заложить их в тариф на управление и объявить этот ценник собственникам...
[/QUOTE]
Вот в этом и дело! Я как собственник не хочу оплачивать ваши риски. Я хочу оплачивать конкретные работы с конкретной периодичностью по конкретной цене. Мне это понятно - я живу во всех остальных сферах именно в таком формате отношений. От вас мне надо рекомендации по обязательным работам предусмотренным НПА, а я вам расскажу про всё остальное что МНЕ нужно. И где то мы ударим по рукам (с учетом предложений УК).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]burmistr пишет:

Ну подписал я как собственник с Вами акт на 5 млн... И что???? Цена договора установлена и может быть изменена по соглашению сторон (через ОСС), так что подписание акта не означает, что все собственники готовы компенсировать эти затраты.
[/QUOTE]

Юрий, я реалист и потому не претендую на увеличение платы. Я претендую, что б в соответствии со п.3 ст. 30 ЖК расходы нес сам собственник. Не надо увеличивать плату, а вот получить оплату в объёме оказанных услуг я хочу обязательно. А следовательно по итогам года (731) предоставив информацию о начисленных и собранных средствах, оказанных услугах, подкрепив этот документ актами выполненных работ подписанных заказчиками оставив старый размер платы значительно сокращу объёмы например текущего ремонта на будущий год. Чужого мне не надо, но строить бизнес на принципах отдачи своего тоже как то не очень.

А по поводу заказа ...
Приведу пример.
Я покупаю комп.
Приезжаю в магазин, а там выбор есть.
По закону (ФЗ РФ №100500) в состав компа входить должна мать, проц, память, корпус с БП и монитор нужен.
Я прихожу оглядываясь к консультанту и говорю:
- Слыш, мне сыну нужен комп на Др. Я в них ничего не понимаю, но ты помоги мне выбрать. А ещё я к тебе потом обращаться буду с вопросами если чо.
Ну продавец начинает выспрашивать ... Проводить осмотр клиента.  :) Выяснять потребности сына.
Результатом является предложение изделия, где абстрактный ФЗ получил конкретное воплощение в деталях, ценах и количестве.
Мужик смотрит и говорит.
- Слыш, а хоть на 20тр можно подешевле, а то на 80 я не рассчитывал.
Продавец общается с клиентом, но обратите внимание, проц не стал дешевле ... Он просто стал другой. Почему? Потому что прайс такой.

Наш продавец оказывал консультационные услуги, он не производил проц и другие детали. Он их купил и сделал на них наценку в которую заложил себестоимость своих услуг и прибыль своего магазина. С клиентом заключили договор. Если сделка состоялась, то китайские друзья получили деньги за свою комплектуху, расплатились со своими смежниками и тд. Все участники процесса превращения куска кремния, медной руды и пластика в комп на столе создавали добавленную стоимость! Если произошёл форс-мажор и комп сгорел, то все получившие начинают отрабатывать свой полученный гешефт. Кто то "переделывает" проц, а кто то как наш консультант бегает решает вопросы клиента.
Но обратите внимание! Не бывает такой ситуации, что ...
Я прихожу в магазин покупать комп и заключаю договор на покупку компа по ФЗ 100500 не конкретизируя его деталей предполагая, что или меня надерут или я надеру, но постараюсь что б я.
Я должен иметь возможность сравнить цены в 5 местах на этот i5, почитать про качество сборки, узнать условия гарантии и сделав выбор на основе полученной информации в пользу того или иного магазина или сборщика, а не устраивать торги за не названный и не ясный мне товар.
А возможность не вдаваться в подробности (и что греха таить, активное противодействие крупных ук в этом вопросе) приводят к тому, что собственники у нас заключаю договор не на подметание 154 раза, уборку от листьев 9 раз, а на что им уберут и подметут. Неконкретные или не обязательные для сторон отношений условия выполнения договора и понимание момента исполнения договора ведут к тому, что одна сторона считает что всё сделано, а другая, что ничего не сделано. И самое главное обе при этом правы.
Заполнение таблицы ГЖИ в рамках Постановления правительства МО 1187/58
 
[QUOTE]шура пишет:
[QUOTE]Егор пишет:
Пока сами думаем, что с этим делать. По части данного перечня методики расчета износа отсутствуют в природе (ВСН).
[B]Опять же как то считал такую работу для Лен Области.[/B] [/QUOTE]


    Егор а Вы где работаете в каком городе?
У Вас ТСЖ или УК
и кто по специальности?
Конечно если не секрет))))[/QUOTE]


[URL=http://forum.burmistr.ru/viewtopic.php?f=52&t=527&start=40#p6552]viewtopic.php?f=52&t=527&start=40#p6552[/URL]
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

- Собственники принимают тариф на СиР для своего МКД и выставляют его на рынок. А приходящая УК не берётся работать по этому тарифу, а называет свой тариф (+2, +3 или +5) при котором она готова взяться за управление данным МКД при его тарифах на СиР…
Вот тогда всё будет понятно ))[/QUOTE]

Даже законодатели лучше о нас подумали, чем вы.  :) С учетом предложений УК куда гуманнее, чем отдавать этот вопрос на откуп абсолютно не грамотному в нашем вопросе собственнику и превращать в торги то, что предусмотрено как рассмотрение предложений одной из сторон.  :)
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]burmistr пишет:

То есть у меня мотивация - [B]выполнить все работы и уложиться в сметную стоимость. В обратном случае - "плакала" моя прибыть[/B] в плате за управление. Абсолютно прозрачная схема...[/QUOTE]
Кстати тут ещё один момент. В корне не согласен с таким подходом.  :)
У меня есть перечень и в нём четко прописано, что я делаю. Я не прикрылся ничем и мне вынесли судебное решение провести ремонт на 5 000 000.
Есть 6464/10 и я должен его сделать.
В предложенном случае, как я понял, я просто попал на эти 5 млн списав их со своей ставки на управление. Т.е услуги по управлению я оказывал, работы выполнил, но оказался в минусе. Дом по результатам года мне типа ничего не должен и я ему тоже?
Вариант, когда я подписал акт с собственником, в котором у меня фигурирует эти 5 млн и потом я отчитался на общем собрании о том и учел это при формировании нового перечня мне кажется более живым.
В первом случае я подарил деньги, а во втором вынуждено проинвестировал. Конечно такие "инвестиции" должны быть прописаны в договоре, но обычно это у всех прописано (мб не так явно как хотелось бы, но прописано).
Юрий, я правильно понял вашу мысль?
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Если я заключаю договор и там написано, что я продаю хлеб по 20 рублей за буханку ... Если это документ в котором 2 подписи ... То зачем я буду снижать стоимость договора в связи с тем, что муку достал на рупь дешевле! Как там у классика было ...

Статья 710. Экономия подрядчика
1. В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ.
2. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Перечень со стоимостью к договору для того и прикладывается, что б в случае изменения себестоимости в ЛЮБУЮ сторону применять заранее обоснованную цену.

Любые действия по договору у сторон должны быть обоюдны. Если мы договорились, что я мету двор по 100р за раз, но у меня что то случилось и мне пришлось уволить дворника и нанять подрядчика по 130р за раз. Сколько я буду выставлять дому? Правильный ответ 100р за раз, т.к о такой цифре мы договорились.
Ситуация с ТР интереснее. Там мы не обозначили цену. По какой цене УК выгоднее всего продавать услугу в такой  ситуации? Подороже или подешевле? Правильный ответ - подешевле.
Почему? Ответ простой: на ТР выделили 100тр.
Если УК формирует цену для собственников по формуле себестоимость*прибыль, получается, что прибыль при полном освоении денег у неё константа. Значит, чем больше вопросов сможет закрыть УК за эти 100тр + чем больше работ увидит собственник тем для неё пиарнее (читай выгоднее).
О работах низкого качества я вообще не говорю.  :) Это уже работа УК в части организации трехуровневого технадзора/контроля, а это совсем другая история.  :)
Заполнение таблицы ГЖИ в рамках Постановления правительства МО 1187/58
 
Пока сами думаем, что с этим делать. По части данного перечня методики расчета износа отсутствуют в природе (ВСН). Как это будет делать БТИ пока тоже не ясно, но если они будут делать это не на основе технического состояния, то нас ждут трудные времена. Если же они это будут делать по методикам, то нас ждут бедные времена, т.к это будет совсем не 5 тр если делать нормально.
Опять же как то считал такую работу для Лен Области. Получалось, что порядка 150 специалистов должно появится на 4 месяца, а потом внезапно исчезнуть.  :) Тоже не самое простое дело.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
В договоре у нас есть работы и услуги. Организация работ по обслуживанию - это услуга. Она может быть оказана, может быть не оказана, может быть оказана плохо или хорошо ... Работа штука предельно конкретная. Она или сделана хорошо или не сделана.
Так вот УК нанимают для того, что б она в т.ч обеспечила отсутствие головных болей со сроками, качеством и тд у собственника. Я всегда принимаю работы сначала сам, а потом уже итоговый месячный акт подписываю у собственника. Какие там были у меня планы, сроки проблемы моего заказчика волновать не должно. Если волнует, то значит я плохо исполняю работу по управлению домом.
Так вот я настаиваю, что работы фактически константа и могут отличаться в разных ук только ценой или технологией, но никак не качеством.
А вот качество управления - это безусловно качественный показатель. И услуга может по разному выглядеть и улыбаться можно по разному. Где то в за 1.25 с квадрата косо посмотрят, да зло прикрикнут (от голоду всё). Где то за 3 с квадрата решат все твои проблемы и попросят дать рекомендации для обращения к друзьям. Но это лишь качественные показатели и работа по разным внутренним стандартам деятельности.
По экономии так и не понял. Если мы договорились, что я подметаю 10 раз по 100 рублей. Я подмел 10 раз ... Откуда может быть экономия?
(вопрос ресурсов не берем, мы тут вроде про ЖУ, а не энергосбережение пока).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]burmistr пишет:


Большое количество работ вообще невозможно заактировать. Пример - да тоже управление... Акты подписываете, что управляли домом???   ;)
[/QUOTE]
Да подписываем. Обычная услуга. Она оказывается в соответствии с описанием. Почему не подписывать то?

[QUOTE]burmistr пишет:

Егор, согласись, что размер платы за управление в первую очередь зависит от эффекта масштаба [URL=https://ru.wikipedia.org/wiki/%DD%F4%F4%E5%EA%F2_%EC%E0%F1%F8%F2%E0%E1%E0]https://ru.wikipedia.org/wiki/%DD%F4%F4 ... 2%E0%E1%E0[/URL]

То есть чем больше УК, тем меньше у нее будут накладные расходы на метр и соответственно меньше сама плата за управление. Мелочь с крупной УК по этому показателю конкурировать не сможет, а значит у нее конкурентное преимущество - качество работ...[/QUOTE]

Зависит от масштаба. Очень. До примерно 400-500т.м.кв. . Дальше зависимость уже не особо видна, но продолжается.
А вот конкурентное преимущество маленькой УК в качестве не работ (они должны быть все качественные), а в качестве услуг. Услуги с более индивидуальным подходом может предоставить именно маленькая УК! Такая работа стоит дороже, но и пользы приносит больше. Но ещё раз повторюсь! Это касается только услуг, но никак не работ.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Считаю, что качество выполнения работ это плохой критерий. Нельзя быть немного беременной. Есть акт выполненных работ и он или подписан или нет. Если собственники подписывают акт, а работы сделаны плохо ... Ну ... Вы поняли. Не должны приниматься работы с низким качеством, а значит любая УК с подписанным актом в руках считается сделавшей работу качественно.
Т.е или 1 и 2 ук не отличаются друг от друга (но при этом УК2 просит больше) или УК №1 не исполнила обязательства перед собственниками и вообще нет смысла её рассматривать.
Дальше.
В вашем примере 1-ая и 2-ая УК гарантированные банкроты. У них нет места для маневра, а ходить голосовать каждый кран они не смогут. Если имелось в виду, что средства на различные виды ТР выделены нормально, то ок всё, но они опять же не отличаются.
У УК3 появилась экономия ... Экономия получилась у УК (придумали как снизить себестоимость) или у собственников (тогда недооказали услуги? перенесли на другой период?) Если есть конкретный перечень, то как может быть экономия. Перераспределение обязательств по решению совета дома, если прописано в договоре? Так в первых случаях вроде тоже самое (или банкрот в жестком варианте).
Вариант 4 это вариант 3 который дешевле. Да, такое возможно, но по сути тот же вариант 3.

Лично я вижу конкуренцию не так.
Есть перечень работ. Есть цена на разные виды услуг по обслуживанию. Покосить метр травы, вывести куб мусора, управлять метром ЖиНП ... Я сравниваю цены на эти работы в разных УК и решаю, что мне больше нравится. Я понимаю, что средства на обслуживание будут расти год от года.
Деньги на текущий ремонт я закладываю или остаточным принципом или обосновав по фактическим работам + средства на непредвиденные ТР и ТО.
И для меня не будет мерилом, сколько будет оставлено на непредвиденные - точно никто не посчитает, а всё что потрачено останется на доме не "экономией ук", а реальными работами. Цены на эти работы считаю надо просто закрепить в формате ценообразования ТЕР.
Ну и последняя ягодка на тортик - управление. А вот тут очень всё будет сильно зависеть от того, какая ук и как в ней организованны процессы. Важный показатель на самом деле. В зависимости от моего дома я буду искать УК, которая сможеть выжать из дома максимум. В 5-этажную хрущевку я возьму УК с небольшой стоимостью работ за управление, а вот если мой дом имеет какое то ОДИ, которое надо выгодно сдать, то я буду смотреть УК именно с такими навыками и договариваться с ними на % от сдачи.  :)
Существуют ли ограничения или рекомендации по проценту прибыли УК
 
больше 10% обычно не делают ... В соседней теме написал чуть подробнее.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Ну в идеале тут ещё и УСН должна быть и я стараюсь работать с ней. Для максимальной красоты картины.  :)
А какие конкретно требования по получению льготы и в чем конкретно она заключается?
Попробуем скрестить ежа с ужом. Просто мне кажется, что тот вариант, когда по факту (пусть даже ты не показываешь ценообразование услуги по управлению) вся прибыль заложена в услугу по управлению он не лучший. Причины:
1. Предельно некрасивое ценообразование: себестоимость + 100500% прибыли. Как результат существенно хуже смотримся на рынке при сравнении перечней.
Собственники на собрании: - А вот в той УК "РиК" за управление в 4 раза меньше берут! Давайте хоть в 1.5 раза больше, но не в 4 же!
2. Нарушение процессности - процесс управления "спонсирует" все остальные процессы минимум в размере рисков по неплатежам.
3. Вопросы контрольных органов опять же по ценообразованию - при прибыли в размере 300% могут встать цугом ...
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]burmistr пишет:
Егор, а что можно понимать под ценообразованием (с Вашей точки зрения) в отношении платы за управление? Затратный метод тут не работает, так как в составе платы заложена прибыль..
[/QUOTE]
В том то и идея, что в составе услуги по управлению закладывается такая же прибыль, как во всех другие работы и используется прямой затратный метод.
Т.е себестоимость услуги по управлению у меня Х. Ставка прибыли по всем видам работ и услуг - 7%. Итого я продаю услугу по управлению за Х*1,07.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]burmistr пишет:
Тут проблема в том, что часть лекторов, кто мотается по стране (ФИО писать не буду) пропагандируют на мой взгляд неправильную теорию, что плата за управление отдельно не выделяется...

И эти же товарищи через СМИ и отраслевые журналы двигают ее в массы...[/QUOTE]
Мб не стоит писать о таком даже ... Тут вроде вполне профессиональное сообщество собралось. Взрослые люди и не первый день в этом деле.
Отсутствие работы по управлению в перечне работ прямое неисполнение стандарта деятельности (416).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]шура пишет:
Это понятно !
какой процент каковы аппетиты у среднестатического УК[/QUOTE]

в моей практике - от 3% рекомендуемых ОМСУ своим компаниям (это минимум), до 10% в частных (скромных) УК. Больше не встречалось. Но надо понимать, что данная цифра при 100% подряде. Если УК выполняет работы хозспособом, то + сметная прибыль из сметного расчета - (36-60% от ФОТ).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Юрий, я не увидел ни слова пока о раскрытии ценообразования в текстах. В предложенных фрагментах речь идет строго о необходимости раскрытия (объем, стоимость, периодичность и (или) график) нерегулируемых государством услуг. Перечисленные вами пункты никак не завязаны на ценообразование (от слова совсем). Ни один НПА не говорит о том, где и как должна быть заложена прибыль или какова она должна быть.
Если Обслуживающая организация (ОО) выполняет работы по ТР по заказу УК, то никаких оснований для УК не создавать в этом случае по договорным отношениям с собственниками добавленной стоимости я не вижу. Единственное имеющееся в законодательстве исключение из этого правила - коммунальные услуги - четко прописаны, а для ЖУ таких положений нет (мне не известны). Опять же вспоминаем старый разговор о рисках. С какого перепуга я должен отдавать подрядчику-мусорщику/кровельщику 100% стоимости, получая только 97% и не закладывая прибыль для компенсации этих рисков!!!
Если же мы просто говорим, что приравнивать экономию расходуемых денег на доме к прибыли это плохо ... Так вроде о том уже мы все давно договорились.
Теперь про плату на управление ... Я не понимаю вашего подхода написанного жирным капсом.  :) Управление такая же услуга, как и другие. Мы по перечню выполняем данную работу 12 месяцев в году (12 раз - переодичность). Режим исполнения - ежемесячно. Стоимость 290 000р. Размер платы 2.56 с м.кв ежемесячно. А дальше всё просто - мерилом качества выполненной работы является своевременно подписанный акт выполненных работ без разногласий (по вашей же схеме). Если услуга оказана, то кто и как её может забрать?
Существуют ли ограничения или рекомендации по проценту прибыли УК
 
А можно точнее поставить задачу ... 30% от чего?
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Можно я по придираюсь.  :)
А давайте почитаем это всё вместе.
Я там такого не читаю, мб вместе вычитаем.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]burmistr пишет:

Я считаю, что я должен перед собственниками раскрывать лишь содержание и ремонт.

А плата за управление - это моя внутренняя кухня и что у меня там - никого не интересует.[/QUOTE]
Юрий, эта проблема возникает только в случае, если вы показываете собственникам ценообразование. А зачем вам это надо? Хоть один пример приведите, где от вас это требуется. Тогда установив плату на управление исходя из объективной себестоимости + заложив туда прибыль от этого вида деятельности (в т.ч для компенсации различных рисков) вы декларируете цифру в своём прайс листе.
Управление и мотивация персонала в УК
 
Если я вижу, что у меня полтора землекопа, то я отдаю такую работу на подряд. Мне так намного выгоднее. Человека, который знает в доме всё зовут техник-смотритель и он не находится на сделке, а осуществляет значительную часть функции управления.
Если каких-то специалистов у вас меньше 3 получается, то реально нет смысла их держать в штате.
Как превратить 1,5 землекопа в 2? Добавить работы в перечне. Вот по этому живейшее участие в работе над перечнем принимают производственники.
Для доп работ нужны доп деньги ... Мы же считаем следующим образом - обязательные работы по обслуживанию 8000 чч в год + Х денег на все виды текущего ремонта. Рассчитываем количество часов под Х денег (это только примерно можно оценить т.к доля материала разная) и округляем в меньшую сторону. Получилось 16500чч. -  8 человек.
Если какая то работа у вас даёт слишком мало ставок вы, почти всегда, не сможете её делать стабильно, качественно и выгодно. Стоит отдать тем кто умеет и спросить с них. С точки зрения экономики вам даже ставки накладных расходов не хватит, что б на этом процессе содержать ИТР персонал, а значит работа будет невыгодная.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Ух ща поспорю.  :)
1. Собственники платят за содержание и ремонт - совокупность мероприятий. Что должно входить в это понятие частично описывает 491, на сегодняшний день эти функции описаны более подробно в 416 и 290. Оба документа отлично алгоритмизируются и прописав в управлении позиции прописанные в 416 мы получаем юридическую броню этому подходу. Т.е содержание и ремонт состоит из: управления по 416, обслуживания по 290 с учетом 170, 491 и ремонта ТР, КР, ППР и тд (частично описано в 290,170,491).
2. Как посчитать кто относится у управлению а кто к обслуживанию? Элементарно - процессный подход вам в помощь. Представляете себе, что вы все 100% работ отдали на подряд и избавились от всех непрофильных видов деятельности, высвободившегося персонала и тд. То что осталось - расходы на себестоимость услуги по управлению. Где затраты на мастера и кладовщика? Накладные расходы в составе сметной стоимости.
3. Как покупать технику? Вся техника покупается следующим образом. Вы производите расчет перечня и выясняете, что вам необходимо покосить 20000 кв.м. На это вам потребуется N лески, бензина, масла и столько то мч триммера. При расчетах не забываем про сезонность работ ... Т.е в себестоимости работы уже закладывается амортизация механизмов всех типов. Помню ко мне всё дымоходники ходили, типа купи нам анемометры. Я и экономисты спрашиваем - вам зачем? Они говорят - ну это круто ...  :) Ну наш ответ вы представляете  :) Потом когда писали регламент на их работу заложили в расценку амортизацию анемометра и выяснилось, что у меня в себестоимости получилась полная сумма для покупки 3 шт за год ... Пришёл к экономистам показал расклад - получил деньги сходу. Почему? Потому что наличие анемометра обеспечивало доходный процесс предприятия. Нет инструмента - нет прибыли. Покупка прибора стала не расходной статьёй, а инвестицией в прибыльный процесс.
Извиняюсь, что пишу так подробно, но это важно и именно так мы доносим эту мысль до своих пользователей.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Перечень работ которые должны входить в состав услуги прописан в ПП РФ 290. Он называет минимальный перечень. То о чем вы договоритесь с собственниками сверх минимального перечня тоже будет являться жилищной услугой, если вы это оформили в составе перечня работ см ПП РФ 491.
Так что тут никаких проблем нет. Главное соблюсти процедуру утверждение размера платы на основе перечня через ОСС.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
1. В квитанции вы имеете право писать содержание и текущий ремонт только одной строкой. Иначе будет протест прокуратуры и вы вернете эти деньги.
2. В перечне прописываете подробно суть работы опираясь на 416.
3. Расчет производите затратным способом. При расчете себестоимости учитываете затраты строго только на услуги по п.2. Общую сумму делите на 12 и Sобщ своего фонда.
Управление и мотивация персонала в УК
 
Вот в том и проблема, что получать они будут гарантировано, а УК не будет иметь доходов под расходы по их гарантированности.
Нельзя ставить вперед лошади телегу.
Первичен заказ от собственников - перечень.
Посчитав правильно перечень вы обеспечиваете себя персоналом под его выполнение.
Нанимаете персонал именно на эту работу и деньги предусмотренные в ценообразовании этих услуг отдаёте за выполненную работу.
Спокойно отчитываетесь за выполненную работу, а если не выполнили то у вас нет и расходов (т.е вы упустили прибыль не выполнив работу).

Да, самое сложное в этой системе правильный перечень работ и его расчет, но как говориться тропинка уже натоптана и особых проблем тут уже нет.

Есть в такой системе и обычные ЖКХ риски, но они купируются системной работой технадзора организационно независимой от производственников и работой СД.
Управление и мотивация персонала в УК
 
Не заработать минимальный очень сложно. Те кто так пытался сделать были уволены. Сами. По собственному желанию.  :) Их бригады попросили уйти. Настойчиво. Сама УК этим не занималась, но при сделке дармаеды становятся очень вредны нормальным рабочим. Происходит самоочищение естественным путем.
Важно понимать, что например сантехник способный заработать всего 10тр в месяц совершенно не нужен ни ук ни бригаде. Даже который 15 тр способен заработать. Если человек не выполняет полученное задание (а вот для этого нужны нормальные планы), то он сначала мало получает, а потом уходит.

Ещё хотел добавить. Чем сложнее схема оплаты, тем меньше она понятна персоналу. Чем меньше понятна, тем хуже результат и больше конфликтов. Работают простые понятные схемы. "Сколько потопал - столько полопал" - присказка наших электриков.  :)
Управление и мотивация персонала в УК
 
[QUOTE]Сибирская Я пишет:
[QUOTE]Ялиса пишет:
план в рублях, есть прейскурант цен, повысить план - воют![/QUOTE]

Как найти золотой баланс кнута и пряника-то? [/QUOTE]
Он в сдельной оплате труда. Полностью сдельной. Перевели всех на сделку в 2011 году. Это того стоит. Но нужно много предварительных мероприятий, начиная с перечня и автоматизации процессов.
#
Так выделенный вами кусок относится к ИЖД. Причем тут МКД то? А по МКД тут написано, что это относится только к жилым помещениям ...
#
2.5*10000*12

Поправил верхний пост - привел весь расчет.

Неплатежи один из постоянных рисков. Риски предприятие компенсирует из прибыли. Прибыль в вашем варианте вся в управлении. По сути мы все плачем по коммуналке, что все неплатежи у нас, а сами ещё и в ЖУ тоже самое пытаемся устраивать. Причем уже не по закону, а сами по себе.
#
Дворнику и подрядчику собственник не платит, ибо не имеет с ним договорных отношений. Платит он УК, которая собственными ли силами или подрядчиками оказывает услуги (в т.ч в виде организации работ).
По поводу теории ... Моя УК работает именно так. Уже готовим перечень на третий год. Не ведем активной рекламной компанией, но уже интерес у домов в других УК проснулся к такому принципу работы - ибо он максимально прозрачен и понятен.
А теперь ещё один замечательный пример:
Стоят два дома в одной УК и в обоих плата за управление 2.50 с м.кв. Дома одинаковые 10000м.кв, уровень неплатежей тоже одинаковый 5%.
В одном доме СиР без управления принято 40р с м.кв, а в другом 10р. с м.кв.
Проводим расчет при вашем варианте, где прибыль сконцентрирована в ставке на управление:
Ставка на управление получается по году 2,5*12*10000=300 000 рублей.
1 дом в таком примере сформирует уровень неплатежей в размере 40*12*10000*0,05=240 000 рублей
2 дом сформирует только 10*12*10000*0,05=75 000
Итого осталось:
1 дом - 300000-240000=60 000
2 дом - 300000-75000=225 000

Теперь вопрос, почему если я работ организовал даже больше в первом примере (хотя вот это уже лирика), но я получил прибыль в 4 раза меньше? Кстати увеличение фактического выполнения работ ведет также к увеличению прочих рисков и главное их сумм.
Получается, что ук СВОЕЙ ценовой политикой смотивированна на оказание минимального набора услуг. Самобичевание какое-то, если не сказать грубее.

Простите за азы, но расходы бывают постоянные и переменные. Переменные расходы закладывать в себестоимость постоянной величины доходов идеологически не верно.

P.S. Какой полезный форум. Всегда чувствовал это интуитивно, а теперь вот заставили заниматься обоснованием позиции. Спасибо.  :)
#
Это смотря как было поименовано общее имущество.
Например некоторые УК пишут название этого документа так:
Состав общего имущества многоквартирного жилого дома, подлежащих обслуживанию в соответствии с договором*
:)
Тогда всё на свои места встаёт.
Считаю, что если оборудование было приобретено собственниками через ОСС, то это уже ОИ. А вот беретесь вы его обслуживать или нет - вопрос того, как у вас поименовано общее имущество.
ИМХО.
#
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

Приходя на дом, видя его состояние и предложенный тариф на СиР, УК может здраво взвесить все риски и заложить их в тариф на управление и объявить этот ценник собственникам...
[/QUOTE]
Вот в этом и дело! Я как собственник не хочу оплачивать ваши риски. Я хочу оплачивать конкретные работы с конкретной периодичностью по конкретной цене. Мне это понятно - я живу во всех остальных сферах именно в таком формате отношений. От вас мне надо рекомендации по обязательным работам предусмотренным НПА, а я вам расскажу про всё остальное что МНЕ нужно. И где то мы ударим по рукам (с учетом предложений УК).
#
[QUOTE]burmistr пишет:

Ну подписал я как собственник с Вами акт на 5 млн... И что???? Цена договора установлена и может быть изменена по соглашению сторон (через ОСС), так что подписание акта не означает, что все собственники готовы компенсировать эти затраты.
[/QUOTE]

Юрий, я реалист и потому не претендую на увеличение платы. Я претендую, что б в соответствии со п.3 ст. 30 ЖК расходы нес сам собственник. Не надо увеличивать плату, а вот получить оплату в объёме оказанных услуг я хочу обязательно. А следовательно по итогам года (731) предоставив информацию о начисленных и собранных средствах, оказанных услугах, подкрепив этот документ актами выполненных работ подписанных заказчиками оставив старый размер платы значительно сокращу объёмы например текущего ремонта на будущий год. Чужого мне не надо, но строить бизнес на принципах отдачи своего тоже как то не очень.

А по поводу заказа ...
Приведу пример.
Я покупаю комп.
Приезжаю в магазин, а там выбор есть.
По закону (ФЗ РФ №100500) в состав компа входить должна мать, проц, память, корпус с БП и монитор нужен.
Я прихожу оглядываясь к консультанту и говорю:
- Слыш, мне сыну нужен комп на Др. Я в них ничего не понимаю, но ты помоги мне выбрать. А ещё я к тебе потом обращаться буду с вопросами если чо.
Ну продавец начинает выспрашивать ... Проводить осмотр клиента.  :) Выяснять потребности сына.
Результатом является предложение изделия, где абстрактный ФЗ получил конкретное воплощение в деталях, ценах и количестве.
Мужик смотрит и говорит.
- Слыш, а хоть на 20тр можно подешевле, а то на 80 я не рассчитывал.
Продавец общается с клиентом, но обратите внимание, проц не стал дешевле ... Он просто стал другой. Почему? Потому что прайс такой.

Наш продавец оказывал консультационные услуги, он не производил проц и другие детали. Он их купил и сделал на них наценку в которую заложил себестоимость своих услуг и прибыль своего магазина. С клиентом заключили договор. Если сделка состоялась, то китайские друзья получили деньги за свою комплектуху, расплатились со своими смежниками и тд. Все участники процесса превращения куска кремния, медной руды и пластика в комп на столе создавали добавленную стоимость! Если произошёл форс-мажор и комп сгорел, то все получившие начинают отрабатывать свой полученный гешефт. Кто то "переделывает" проц, а кто то как наш консультант бегает решает вопросы клиента.
Но обратите внимание! Не бывает такой ситуации, что ...
Я прихожу в магазин покупать комп и заключаю договор на покупку компа по ФЗ 100500 не конкретизируя его деталей предполагая, что или меня надерут или я надеру, но постараюсь что б я.
Я должен иметь возможность сравнить цены в 5 местах на этот i5, почитать про качество сборки, узнать условия гарантии и сделав выбор на основе полученной информации в пользу того или иного магазина или сборщика, а не устраивать торги за не названный и не ясный мне товар.
А возможность не вдаваться в подробности (и что греха таить, активное противодействие крупных ук в этом вопросе) приводят к тому, что собственники у нас заключаю договор не на подметание 154 раза, уборку от листьев 9 раз, а на что им уберут и подметут. Неконкретные или не обязательные для сторон отношений условия выполнения договора и понимание момента исполнения договора ведут к тому, что одна сторона считает что всё сделано, а другая, что ничего не сделано. И самое главное обе при этом правы.
#
[QUOTE]шура пишет:
[QUOTE]Егор пишет:
Пока сами думаем, что с этим делать. По части данного перечня методики расчета износа отсутствуют в природе (ВСН).
[B]Опять же как то считал такую работу для Лен Области.[/B] [/QUOTE]


    Егор а Вы где работаете в каком городе?
У Вас ТСЖ или УК
и кто по специальности?
Конечно если не секрет))))[/QUOTE]


[URL=http://forum.burmistr.ru/viewtopic.php?f=52&t=527&start=40#p6552]viewtopic.php?f=52&t=527&start=40#p6552[/URL]
#
[QUOTE]Гость с Урала пишет:

- Собственники принимают тариф на СиР для своего МКД и выставляют его на рынок. А приходящая УК не берётся работать по этому тарифу, а называет свой тариф (+2, +3 или +5) при котором она готова взяться за управление данным МКД при его тарифах на СиР…
Вот тогда всё будет понятно ))[/QUOTE]

Даже законодатели лучше о нас подумали, чем вы.  :) С учетом предложений УК куда гуманнее, чем отдавать этот вопрос на откуп абсолютно не грамотному в нашем вопросе собственнику и превращать в торги то, что предусмотрено как рассмотрение предложений одной из сторон.  :)
#
[QUOTE]burmistr пишет:

То есть у меня мотивация - [B]выполнить все работы и уложиться в сметную стоимость. В обратном случае - "плакала" моя прибыть[/B] в плате за управление. Абсолютно прозрачная схема...[/QUOTE]
Кстати тут ещё один момент. В корне не согласен с таким подходом.  :)
У меня есть перечень и в нём четко прописано, что я делаю. Я не прикрылся ничем и мне вынесли судебное решение провести ремонт на 5 000 000.
Есть 6464/10 и я должен его сделать.
В предложенном случае, как я понял, я просто попал на эти 5 млн списав их со своей ставки на управление. Т.е услуги по управлению я оказывал, работы выполнил, но оказался в минусе. Дом по результатам года мне типа ничего не должен и я ему тоже?
Вариант, когда я подписал акт с собственником, в котором у меня фигурирует эти 5 млн и потом я отчитался на общем собрании о том и учел это при формировании нового перечня мне кажется более живым.
В первом случае я подарил деньги, а во втором вынуждено проинвестировал. Конечно такие "инвестиции" должны быть прописаны в договоре, но обычно это у всех прописано (мб не так явно как хотелось бы, но прописано).
Юрий, я правильно понял вашу мысль?
#
Если я заключаю договор и там написано, что я продаю хлеб по 20 рублей за буханку ... Если это документ в котором 2 подписи ... То зачем я буду снижать стоимость договора в связи с тем, что муку достал на рупь дешевле! Как там у классика было ...

Статья 710. Экономия подрядчика
1. В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ.
2. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Перечень со стоимостью к договору для того и прикладывается, что б в случае изменения себестоимости в ЛЮБУЮ сторону применять заранее обоснованную цену.

Любые действия по договору у сторон должны быть обоюдны. Если мы договорились, что я мету двор по 100р за раз, но у меня что то случилось и мне пришлось уволить дворника и нанять подрядчика по 130р за раз. Сколько я буду выставлять дому? Правильный ответ 100р за раз, т.к о такой цифре мы договорились.
Ситуация с ТР интереснее. Там мы не обозначили цену. По какой цене УК выгоднее всего продавать услугу в такой  ситуации? Подороже или подешевле? Правильный ответ - подешевле.
Почему? Ответ простой: на ТР выделили 100тр.
Если УК формирует цену для собственников по формуле себестоимость*прибыль, получается, что прибыль при полном освоении денег у неё константа. Значит, чем больше вопросов сможет закрыть УК за эти 100тр + чем больше работ увидит собственник тем для неё пиарнее (читай выгоднее).
О работах низкого качества я вообще не говорю.  :) Это уже работа УК в части организации трехуровневого технадзора/контроля, а это совсем другая история.  :)
#
Пока сами думаем, что с этим делать. По части данного перечня методики расчета износа отсутствуют в природе (ВСН). Как это будет делать БТИ пока тоже не ясно, но если они будут делать это не на основе технического состояния, то нас ждут трудные времена. Если же они это будут делать по методикам, то нас ждут бедные времена, т.к это будет совсем не 5 тр если делать нормально.
Опять же как то считал такую работу для Лен Области. Получалось, что порядка 150 специалистов должно появится на 4 месяца, а потом внезапно исчезнуть.  :) Тоже не самое простое дело.
#
В договоре у нас есть работы и услуги. Организация работ по обслуживанию - это услуга. Она может быть оказана, может быть не оказана, может быть оказана плохо или хорошо ... Работа штука предельно конкретная. Она или сделана хорошо или не сделана.
Так вот УК нанимают для того, что б она в т.ч обеспечила отсутствие головных болей со сроками, качеством и тд у собственника. Я всегда принимаю работы сначала сам, а потом уже итоговый месячный акт подписываю у собственника. Какие там были у меня планы, сроки проблемы моего заказчика волновать не должно. Если волнует, то значит я плохо исполняю работу по управлению домом.
Так вот я настаиваю, что работы фактически константа и могут отличаться в разных ук только ценой или технологией, но никак не качеством.
А вот качество управления - это безусловно качественный показатель. И услуга может по разному выглядеть и улыбаться можно по разному. Где то в за 1.25 с квадрата косо посмотрят, да зло прикрикнут (от голоду всё). Где то за 3 с квадрата решат все твои проблемы и попросят дать рекомендации для обращения к друзьям. Но это лишь качественные показатели и работа по разным внутренним стандартам деятельности.
По экономии так и не понял. Если мы договорились, что я подметаю 10 раз по 100 рублей. Я подмел 10 раз ... Откуда может быть экономия?
(вопрос ресурсов не берем, мы тут вроде про ЖУ, а не энергосбережение пока).
#
[QUOTE]burmistr пишет:


Большое количество работ вообще невозможно заактировать. Пример - да тоже управление... Акты подписываете, что управляли домом???   ;)
[/QUOTE]
Да подписываем. Обычная услуга. Она оказывается в соответствии с описанием. Почему не подписывать то?

[QUOTE]burmistr пишет:

Егор, согласись, что размер платы за управление в первую очередь зависит от эффекта масштаба [URL=https://ru.wikipedia.org/wiki/%DD%F4%F4%E5%EA%F2_%EC%E0%F1%F8%F2%E0%E1%E0]https://ru.wikipedia.org/wiki/%DD%F4%F4 ... 2%E0%E1%E0[/URL]

То есть чем больше УК, тем меньше у нее будут накладные расходы на метр и соответственно меньше сама плата за управление. Мелочь с крупной УК по этому показателю конкурировать не сможет, а значит у нее конкурентное преимущество - качество работ...[/QUOTE]

Зависит от масштаба. Очень. До примерно 400-500т.м.кв. . Дальше зависимость уже не особо видна, но продолжается.
А вот конкурентное преимущество маленькой УК в качестве не работ (они должны быть все качественные), а в качестве услуг. Услуги с более индивидуальным подходом может предоставить именно маленькая УК! Такая работа стоит дороже, но и пользы приносит больше. Но ещё раз повторюсь! Это касается только услуг, но никак не работ.
#
Считаю, что качество выполнения работ это плохой критерий. Нельзя быть немного беременной. Есть акт выполненных работ и он или подписан или нет. Если собственники подписывают акт, а работы сделаны плохо ... Ну ... Вы поняли. Не должны приниматься работы с низким качеством, а значит любая УК с подписанным актом в руках считается сделавшей работу качественно.
Т.е или 1 и 2 ук не отличаются друг от друга (но при этом УК2 просит больше) или УК №1 не исполнила обязательства перед собственниками и вообще нет смысла её рассматривать.
Дальше.
В вашем примере 1-ая и 2-ая УК гарантированные банкроты. У них нет места для маневра, а ходить голосовать каждый кран они не смогут. Если имелось в виду, что средства на различные виды ТР выделены нормально, то ок всё, но они опять же не отличаются.
У УК3 появилась экономия ... Экономия получилась у УК (придумали как снизить себестоимость) или у собственников (тогда недооказали услуги? перенесли на другой период?) Если есть конкретный перечень, то как может быть экономия. Перераспределение обязательств по решению совета дома, если прописано в договоре? Так в первых случаях вроде тоже самое (или банкрот в жестком варианте).
Вариант 4 это вариант 3 который дешевле. Да, такое возможно, но по сути тот же вариант 3.

Лично я вижу конкуренцию не так.
Есть перечень работ. Есть цена на разные виды услуг по обслуживанию. Покосить метр травы, вывести куб мусора, управлять метром ЖиНП ... Я сравниваю цены на эти работы в разных УК и решаю, что мне больше нравится. Я понимаю, что средства на обслуживание будут расти год от года.
Деньги на текущий ремонт я закладываю или остаточным принципом или обосновав по фактическим работам + средства на непредвиденные ТР и ТО.
И для меня не будет мерилом, сколько будет оставлено на непредвиденные - точно никто не посчитает, а всё что потрачено останется на доме не "экономией ук", а реальными работами. Цены на эти работы считаю надо просто закрепить в формате ценообразования ТЕР.
Ну и последняя ягодка на тортик - управление. А вот тут очень всё будет сильно зависеть от того, какая ук и как в ней организованны процессы. Важный показатель на самом деле. В зависимости от моего дома я буду искать УК, которая сможеть выжать из дома максимум. В 5-этажную хрущевку я возьму УК с небольшой стоимостью работ за управление, а вот если мой дом имеет какое то ОДИ, которое надо выгодно сдать, то я буду смотреть УК именно с такими навыками и договариваться с ними на % от сдачи.  :)
#
больше 10% обычно не делают ... В соседней теме написал чуть подробнее.
#
Ну в идеале тут ещё и УСН должна быть и я стараюсь работать с ней. Для максимальной красоты картины.  :)
А какие конкретно требования по получению льготы и в чем конкретно она заключается?
Попробуем скрестить ежа с ужом. Просто мне кажется, что тот вариант, когда по факту (пусть даже ты не показываешь ценообразование услуги по управлению) вся прибыль заложена в услугу по управлению он не лучший. Причины:
1. Предельно некрасивое ценообразование: себестоимость + 100500% прибыли. Как результат существенно хуже смотримся на рынке при сравнении перечней.
Собственники на собрании: - А вот в той УК "РиК" за управление в 4 раза меньше берут! Давайте хоть в 1.5 раза больше, но не в 4 же!
2. Нарушение процессности - процесс управления "спонсирует" все остальные процессы минимум в размере рисков по неплатежам.
3. Вопросы контрольных органов опять же по ценообразованию - при прибыли в размере 300% могут встать цугом ...
#
[QUOTE]burmistr пишет:
Егор, а что можно понимать под ценообразованием (с Вашей точки зрения) в отношении платы за управление? Затратный метод тут не работает, так как в составе платы заложена прибыль..
[/QUOTE]
В том то и идея, что в составе услуги по управлению закладывается такая же прибыль, как во всех другие работы и используется прямой затратный метод.
Т.е себестоимость услуги по управлению у меня Х. Ставка прибыли по всем видам работ и услуг - 7%. Итого я продаю услугу по управлению за Х*1,07.
#
[QUOTE]burmistr пишет:
Тут проблема в том, что часть лекторов, кто мотается по стране (ФИО писать не буду) пропагандируют на мой взгляд неправильную теорию, что плата за управление отдельно не выделяется...

И эти же товарищи через СМИ и отраслевые журналы двигают ее в массы...[/QUOTE]
Мб не стоит писать о таком даже ... Тут вроде вполне профессиональное сообщество собралось. Взрослые люди и не первый день в этом деле.
Отсутствие работы по управлению в перечне работ прямое неисполнение стандарта деятельности (416).
#
[QUOTE]шура пишет:
Это понятно !
какой процент каковы аппетиты у среднестатического УК[/QUOTE]

в моей практике - от 3% рекомендуемых ОМСУ своим компаниям (это минимум), до 10% в частных (скромных) УК. Больше не встречалось. Но надо понимать, что данная цифра при 100% подряде. Если УК выполняет работы хозспособом, то + сметная прибыль из сметного расчета - (36-60% от ФОТ).
#
Юрий, я не увидел ни слова пока о раскрытии ценообразования в текстах. В предложенных фрагментах речь идет строго о необходимости раскрытия (объем, стоимость, периодичность и (или) график) нерегулируемых государством услуг. Перечисленные вами пункты никак не завязаны на ценообразование (от слова совсем). Ни один НПА не говорит о том, где и как должна быть заложена прибыль или какова она должна быть.
Если Обслуживающая организация (ОО) выполняет работы по ТР по заказу УК, то никаких оснований для УК не создавать в этом случае по договорным отношениям с собственниками добавленной стоимости я не вижу. Единственное имеющееся в законодательстве исключение из этого правила - коммунальные услуги - четко прописаны, а для ЖУ таких положений нет (мне не известны). Опять же вспоминаем старый разговор о рисках. С какого перепуга я должен отдавать подрядчику-мусорщику/кровельщику 100% стоимости, получая только 97% и не закладывая прибыль для компенсации этих рисков!!!
Если же мы просто говорим, что приравнивать экономию расходуемых денег на доме к прибыли это плохо ... Так вроде о том уже мы все давно договорились.
Теперь про плату на управление ... Я не понимаю вашего подхода написанного жирным капсом.  :) Управление такая же услуга, как и другие. Мы по перечню выполняем данную работу 12 месяцев в году (12 раз - переодичность). Режим исполнения - ежемесячно. Стоимость 290 000р. Размер платы 2.56 с м.кв ежемесячно. А дальше всё просто - мерилом качества выполненной работы является своевременно подписанный акт выполненных работ без разногласий (по вашей же схеме). Если услуга оказана, то кто и как её может забрать?
#
А можно точнее поставить задачу ... 30% от чего?
#
Можно я по придираюсь.  :)
А давайте почитаем это всё вместе.
Я там такого не читаю, мб вместе вычитаем.
#
[QUOTE]burmistr пишет:

Я считаю, что я должен перед собственниками раскрывать лишь содержание и ремонт.

А плата за управление - это моя внутренняя кухня и что у меня там - никого не интересует.[/QUOTE]
Юрий, эта проблема возникает только в случае, если вы показываете собственникам ценообразование. А зачем вам это надо? Хоть один пример приведите, где от вас это требуется. Тогда установив плату на управление исходя из объективной себестоимости + заложив туда прибыль от этого вида деятельности (в т.ч для компенсации различных рисков) вы декларируете цифру в своём прайс листе.
#
Если я вижу, что у меня полтора землекопа, то я отдаю такую работу на подряд. Мне так намного выгоднее. Человека, который знает в доме всё зовут техник-смотритель и он не находится на сделке, а осуществляет значительную часть функции управления.
Если каких-то специалистов у вас меньше 3 получается, то реально нет смысла их держать в штате.
Как превратить 1,5 землекопа в 2? Добавить работы в перечне. Вот по этому живейшее участие в работе над перечнем принимают производственники.
Для доп работ нужны доп деньги ... Мы же считаем следующим образом - обязательные работы по обслуживанию 8000 чч в год + Х денег на все виды текущего ремонта. Рассчитываем количество часов под Х денег (это только примерно можно оценить т.к доля материала разная) и округляем в меньшую сторону. Получилось 16500чч. -  8 человек.
Если какая то работа у вас даёт слишком мало ставок вы, почти всегда, не сможете её делать стабильно, качественно и выгодно. Стоит отдать тем кто умеет и спросить с них. С точки зрения экономики вам даже ставки накладных расходов не хватит, что б на этом процессе содержать ИТР персонал, а значит работа будет невыгодная.
#
Ух ща поспорю.  :)
1. Собственники платят за содержание и ремонт - совокупность мероприятий. Что должно входить в это понятие частично описывает 491, на сегодняшний день эти функции описаны более подробно в 416 и 290. Оба документа отлично алгоритмизируются и прописав в управлении позиции прописанные в 416 мы получаем юридическую броню этому подходу. Т.е содержание и ремонт состоит из: управления по 416, обслуживания по 290 с учетом 170, 491 и ремонта ТР, КР, ППР и тд (частично описано в 290,170,491).
2. Как посчитать кто относится у управлению а кто к обслуживанию? Элементарно - процессный подход вам в помощь. Представляете себе, что вы все 100% работ отдали на подряд и избавились от всех непрофильных видов деятельности, высвободившегося персонала и тд. То что осталось - расходы на себестоимость услуги по управлению. Где затраты на мастера и кладовщика? Накладные расходы в составе сметной стоимости.
3. Как покупать технику? Вся техника покупается следующим образом. Вы производите расчет перечня и выясняете, что вам необходимо покосить 20000 кв.м. На это вам потребуется N лески, бензина, масла и столько то мч триммера. При расчетах не забываем про сезонность работ ... Т.е в себестоимости работы уже закладывается амортизация механизмов всех типов. Помню ко мне всё дымоходники ходили, типа купи нам анемометры. Я и экономисты спрашиваем - вам зачем? Они говорят - ну это круто ...  :) Ну наш ответ вы представляете  :) Потом когда писали регламент на их работу заложили в расценку амортизацию анемометра и выяснилось, что у меня в себестоимости получилась полная сумма для покупки 3 шт за год ... Пришёл к экономистам показал расклад - получил деньги сходу. Почему? Потому что наличие анемометра обеспечивало доходный процесс предприятия. Нет инструмента - нет прибыли. Покупка прибора стала не расходной статьёй, а инвестицией в прибыльный процесс.
Извиняюсь, что пишу так подробно, но это важно и именно так мы доносим эту мысль до своих пользователей.
#
Перечень работ которые должны входить в состав услуги прописан в ПП РФ 290. Он называет минимальный перечень. То о чем вы договоритесь с собственниками сверх минимального перечня тоже будет являться жилищной услугой, если вы это оформили в составе перечня работ см ПП РФ 491.
Так что тут никаких проблем нет. Главное соблюсти процедуру утверждение размера платы на основе перечня через ОСС.
#
1. В квитанции вы имеете право писать содержание и текущий ремонт только одной строкой. Иначе будет протест прокуратуры и вы вернете эти деньги.
2. В перечне прописываете подробно суть работы опираясь на 416.
3. Расчет производите затратным способом. При расчете себестоимости учитываете затраты строго только на услуги по п.2. Общую сумму делите на 12 и Sобщ своего фонда.
#
Вот в том и проблема, что получать они будут гарантировано, а УК не будет иметь доходов под расходы по их гарантированности.
Нельзя ставить вперед лошади телегу.
Первичен заказ от собственников - перечень.
Посчитав правильно перечень вы обеспечиваете себя персоналом под его выполнение.
Нанимаете персонал именно на эту работу и деньги предусмотренные в ценообразовании этих услуг отдаёте за выполненную работу.
Спокойно отчитываетесь за выполненную работу, а если не выполнили то у вас нет и расходов (т.е вы упустили прибыль не выполнив работу).

Да, самое сложное в этой системе правильный перечень работ и его расчет, но как говориться тропинка уже натоптана и особых проблем тут уже нет.

Есть в такой системе и обычные ЖКХ риски, но они купируются системной работой технадзора организационно независимой от производственников и работой СД.
#
Не заработать минимальный очень сложно. Те кто так пытался сделать были уволены. Сами. По собственному желанию.  :) Их бригады попросили уйти. Настойчиво. Сама УК этим не занималась, но при сделке дармаеды становятся очень вредны нормальным рабочим. Происходит самоочищение естественным путем.
Важно понимать, что например сантехник способный заработать всего 10тр в месяц совершенно не нужен ни ук ни бригаде. Даже который 15 тр способен заработать. Если человек не выполняет полученное задание (а вот для этого нужны нормальные планы), то он сначала мало получает, а потом уходит.

Ещё хотел добавить. Чем сложнее схема оплаты, тем меньше она понятна персоналу. Чем меньше понятна, тем хуже результат и больше конфликтов. Работают простые понятные схемы. "Сколько потопал - столько полопал" - присказка наших электриков.  :)
#
[QUOTE]Сибирская Я пишет:
[QUOTE]Ялиса пишет:
план в рублях, есть прейскурант цен, повысить план - воют![/QUOTE]

Как найти золотой баланс кнута и пряника-то? [/QUOTE]
Он в сдельной оплате труда. Полностью сдельной. Перевели всех на сделку в 2011 году. Это того стоит. Но нужно много предварительных мероприятий, начиная с перечня и автоматизации процессов.

Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!