crm

До семинара в Сочи осталось

  • 4
  • 7
дней

Форум

Егор

Форум

Дата создания

Выбрать дату в календареВыбрать дату в календаре

Тема

Сообщение

Упорядочить

Выбрать дату в календареВыбрать дату в календаре

Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]burmistr пишет:
Тут проблема в том, что часть лекторов, кто мотается по стране (ФИО писать не буду) пропагандируют на мой взгляд неправильную теорию, что плата за управление отдельно не выделяется...

И эти же товарищи через СМИ и отраслевые журналы двигают ее в массы...[/QUOTE]
Мб не стоит писать о таком даже ... Тут вроде вполне профессиональное сообщество собралось. Взрослые люди и не первый день в этом деле.
Отсутствие работы по управлению в перечне работ прямое неисполнение стандарта деятельности (416).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]шура пишет:
Это понятно !
какой процент каковы аппетиты у среднестатического УК[/QUOTE]

в моей практике - от 3% рекомендуемых ОМСУ своим компаниям (это минимум), до 10% в частных (скромных) УК. Больше не встречалось. Но надо понимать, что данная цифра при 100% подряде. Если УК выполняет работы хозспособом, то + сметная прибыль из сметного расчета - (36-60% от ФОТ).
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Юрий, я не увидел ни слова пока о раскрытии ценообразования в текстах. В предложенных фрагментах речь идет строго о необходимости раскрытия (объем, стоимость, периодичность и (или) график) нерегулируемых государством услуг. Перечисленные вами пункты никак не завязаны на ценообразование (от слова совсем). Ни один НПА не говорит о том, где и как должна быть заложена прибыль или какова она должна быть.
Если Обслуживающая организация (ОО) выполняет работы по ТР по заказу УК, то никаких оснований для УК не создавать в этом случае по договорным отношениям с собственниками добавленной стоимости я не вижу. Единственное имеющееся в законодательстве исключение из этого правила - коммунальные услуги - четко прописаны, а для ЖУ таких положений нет (мне не известны). Опять же вспоминаем старый разговор о рисках. С какого перепуга я должен отдавать подрядчику-мусорщику/кровельщику 100% стоимости, получая только 97% и не закладывая прибыль для компенсации этих рисков!!!
Если же мы просто говорим, что приравнивать экономию расходуемых денег на доме к прибыли это плохо ... Так вроде о том уже мы все давно договорились.
Теперь про плату на управление ... Я не понимаю вашего подхода написанного жирным капсом.  :) Управление такая же услуга, как и другие. Мы по перечню выполняем данную работу 12 месяцев в году (12 раз - переодичность). Режим исполнения - ежемесячно. Стоимость 290 000р. Размер платы 2.56 с м.кв ежемесячно. А дальше всё просто - мерилом качества выполненной работы является своевременно подписанный акт выполненных работ без разногласий (по вашей же схеме). Если услуга оказана, то кто и как её может забрать?
Существуют ли ограничения или рекомендации по проценту прибыли УК
 
А можно точнее поставить задачу ... 30% от чего?
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Можно я по придираюсь.  :)
А давайте почитаем это всё вместе.
Я там такого не читаю, мб вместе вычитаем.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
[QUOTE]burmistr пишет:

Я считаю, что я должен перед собственниками раскрывать лишь содержание и ремонт.

А плата за управление - это моя внутренняя кухня и что у меня там - никого не интересует.[/QUOTE]
Юрий, эта проблема возникает только в случае, если вы показываете собственникам ценообразование. А зачем вам это надо? Хоть один пример приведите, где от вас это требуется. Тогда установив плату на управление исходя из объективной себестоимости + заложив туда прибыль от этого вида деятельности (в т.ч для компенсации различных рисков) вы декларируете цифру в своём прайс листе.
Управление и мотивация персонала в УК
 
Если я вижу, что у меня полтора землекопа, то я отдаю такую работу на подряд. Мне так намного выгоднее. Человека, который знает в доме всё зовут техник-смотритель и он не находится на сделке, а осуществляет значительную часть функции управления.
Если каких-то специалистов у вас меньше 3 получается, то реально нет смысла их держать в штате.
Как превратить 1,5 землекопа в 2? Добавить работы в перечне. Вот по этому живейшее участие в работе над перечнем принимают производственники.
Для доп работ нужны доп деньги ... Мы же считаем следующим образом - обязательные работы по обслуживанию 8000 чч в год + Х денег на все виды текущего ремонта. Рассчитываем количество часов под Х денег (это только примерно можно оценить т.к доля материала разная) и округляем в меньшую сторону. Получилось 16500чч. -  8 человек.
Если какая то работа у вас даёт слишком мало ставок вы, почти всегда, не сможете её делать стабильно, качественно и выгодно. Стоит отдать тем кто умеет и спросить с них. С точки зрения экономики вам даже ставки накладных расходов не хватит, что б на этом процессе содержать ИТР персонал, а значит работа будет невыгодная.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Ух ща поспорю.  :)
1. Собственники платят за содержание и ремонт - совокупность мероприятий. Что должно входить в это понятие частично описывает 491, на сегодняшний день эти функции описаны более подробно в 416 и 290. Оба документа отлично алгоритмизируются и прописав в управлении позиции прописанные в 416 мы получаем юридическую броню этому подходу. Т.е содержание и ремонт состоит из: управления по 416, обслуживания по 290 с учетом 170, 491 и ремонта ТР, КР, ППР и тд (частично описано в 290,170,491).
2. Как посчитать кто относится у управлению а кто к обслуживанию? Элементарно - процессный подход вам в помощь. Представляете себе, что вы все 100% работ отдали на подряд и избавились от всех непрофильных видов деятельности, высвободившегося персонала и тд. То что осталось - расходы на себестоимость услуги по управлению. Где затраты на мастера и кладовщика? Накладные расходы в составе сметной стоимости.
3. Как покупать технику? Вся техника покупается следующим образом. Вы производите расчет перечня и выясняете, что вам необходимо покосить 20000 кв.м. На это вам потребуется N лески, бензина, масла и столько то мч триммера. При расчетах не забываем про сезонность работ ... Т.е в себестоимости работы уже закладывается амортизация механизмов всех типов. Помню ко мне всё дымоходники ходили, типа купи нам анемометры. Я и экономисты спрашиваем - вам зачем? Они говорят - ну это круто ...  :) Ну наш ответ вы представляете  :) Потом когда писали регламент на их работу заложили в расценку амортизацию анемометра и выяснилось, что у меня в себестоимости получилась полная сумма для покупки 3 шт за год ... Пришёл к экономистам показал расклад - получил деньги сходу. Почему? Потому что наличие анемометра обеспечивало доходный процесс предприятия. Нет инструмента - нет прибыли. Покупка прибора стала не расходной статьёй, а инвестицией в прибыльный процесс.
Извиняюсь, что пишу так подробно, но это важно и именно так мы доносим эту мысль до своих пользователей.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
Перечень работ которые должны входить в состав услуги прописан в ПП РФ 290. Он называет минимальный перечень. То о чем вы договоритесь с собственниками сверх минимального перечня тоже будет являться жилищной услугой, если вы это оформили в составе перечня работ см ПП РФ 491.
Так что тут никаких проблем нет. Главное соблюсти процедуру утверждение размера платы на основе перечня через ОСС.
Статья управление. Делимся советуемся.
 
1. В квитанции вы имеете право писать содержание и текущий ремонт только одной строкой. Иначе будет протест прокуратуры и вы вернете эти деньги.
2. В перечне прописываете подробно суть работы опираясь на 416.
3. Расчет производите затратным способом. При расчете себестоимости учитываете затраты строго только на услуги по п.2. Общую сумму делите на 12 и Sобщ своего фонда.
Управление и мотивация персонала в УК
 
Вот в том и проблема, что получать они будут гарантировано, а УК не будет иметь доходов под расходы по их гарантированности.
Нельзя ставить вперед лошади телегу.
Первичен заказ от собственников - перечень.
Посчитав правильно перечень вы обеспечиваете себя персоналом под его выполнение.
Нанимаете персонал именно на эту работу и деньги предусмотренные в ценообразовании этих услуг отдаёте за выполненную работу.
Спокойно отчитываетесь за выполненную работу, а если не выполнили то у вас нет и расходов (т.е вы упустили прибыль не выполнив работу).

Да, самое сложное в этой системе правильный перечень работ и его расчет, но как говориться тропинка уже натоптана и особых проблем тут уже нет.

Есть в такой системе и обычные ЖКХ риски, но они купируются системной работой технадзора организационно независимой от производственников и работой СД.
Управление и мотивация персонала в УК
 
Не заработать минимальный очень сложно. Те кто так пытался сделать были уволены. Сами. По собственному желанию.  :) Их бригады попросили уйти. Настойчиво. Сама УК этим не занималась, но при сделке дармаеды становятся очень вредны нормальным рабочим. Происходит самоочищение естественным путем.
Важно понимать, что например сантехник способный заработать всего 10тр в месяц совершенно не нужен ни ук ни бригаде. Даже который 15 тр способен заработать. Если человек не выполняет полученное задание (а вот для этого нужны нормальные планы), то он сначала мало получает, а потом уходит.

Ещё хотел добавить. Чем сложнее схема оплаты, тем меньше она понятна персоналу. Чем меньше понятна, тем хуже результат и больше конфликтов. Работают простые понятные схемы. "Сколько потопал - столько полопал" - присказка наших электриков.  :)
Управление и мотивация персонала в УК
 
[QUOTE]Сибирская Я пишет:
[QUOTE]Ялиса пишет:
план в рублях, есть прейскурант цен, повысить план - воют![/QUOTE]

Как найти золотой баланс кнута и пряника-то? [/QUOTE]
Он в сдельной оплате труда. Полностью сдельной. Перевели всех на сделку в 2011 году. Это того стоит. Но нужно много предварительных мероприятий, начиная с перечня и автоматизации процессов.
Подвальные помещения
 
Раньше разрешалось городить такие клетушки совершенно официально и назывались они "дровяные сараи". Они обязаны были быть предусмотрены в домах где нет централизованного отопления. Обычно это дома постройки 40-60 гг. Как бороться:
1. Пожарники. Нарушение правил.
2. Четко зафиксировать статус помещения. Подвал - это техническое помещение! Оно не является местом общего пользования, т.к служит для обслуживания инженерных сетей. УК не может обеспечивать нормативное содержание общего имущества, своевременную и безаварийную поставку коммунальных услуг, если кроме УК всякий имеет техническую возможность заниматься регулированием систем или повредить их случайно или специально. Главное УК не может и отвечать в такой ситуации по своим обязательствам, т.к не имеет возможности расчета соответствующих рисков и механизмов влияния на них.
3. Давить на сознательность.
Книга "Справочник работника ЖКХ"
 
Идея красивая, но опасная. У меня тоже были такие мысли, но крепко подумав решил, что оно того не стоит.
Почему?
Наше законодательство очень сильно меняется. Пока напишешь, откорректируешь, пустишь в печать что то придется править не раз. Пока книга дойдет до читателя изменится ещё многое. В итоге можно сильно подвести людей, когда очередная реформа перечеркнет написанное и кто то на основании книги (а печатному слову веры много даже сейчас) наделает ошибок. Слишком много головных болей. Думаю этот форум, как общество взаимопомощи куда полезнее, чем статичная книга.
платежные агенты
 
Расширим тему: В такой ситуации средства платежным агентом перечисляются на [U]расчетный[/U], а не специальный банковский счет УК. Кто будет виноват в нарушении ст. 18? ФЗ N 103-ФЗ. И будет ли это вообще нарушением (наверно будет, но на всяк случай спрошу).

18. Поставщик при осуществлении расчетов с платежным агентом при приеме платежей обязан использовать специальный банковский счет. Поставщик не вправе получать денежные средства, принятые платежным агентом в качестве платежей, на банковские счета, не являющиеся специальными банковскими счетами.
(часть 18 введена Федеральным законом от 27.06.2011 N 162-ФЗ)


Договор с платежным агентом был заключен 21.01.2009.  :)
Договор о формировании фонда капремонт
 
[QUOTE]Злобный_Мыш пишет:

[COLOR=#0000FFpt]Региональный оператор либо (увидим как будет):[/COLOR]
1. Возьмется с должным энтузиазмом за все и сразу и не сделает толком ничего;
2. Будет делать все правильно но медленно (тогда денег не собирет даже на свое содержание не говоря уже о самих ремонтах)
3. Наймет кучу субподрядчиков и будет делать все но разбазаривая тонны нефти народных средств (за что тоже по головке не погладят)
4. передаст все в УК в добровольно-принудительном порядке и опять ничего дельного из всей программы не получится, ибо нечистые на руку УК начнут собирать под себя гиганские средства на капремонт а потом банкротится растворяя эти деньги в воздухе...[/QUOTE]

Ну есть более жизнеспособный вариант, который и будет скорее всего использован.
Вопросы РКЦ, работы с собственниками будут слиты на УК.
Вопросы формирования программы будут слиты на ОМСУ и сам субъект.
Вопросы технадзора будут слиты на УК и Советы домов.
Вопросы проведения конкурсов и контроля финансовых потоков останутся за самим РОКР.  :)

В доме который построил Джек ...
Освещение подъездов
 
У нас была большая эпопея с ними с 2009 года.
Используем Актеи уже 3 года. Отбиваются быстро, но мы проводили через общие собрания. Сами используем вариант комбинированный: 0,5 Ват в дежурном режиме + 7 Ват при срабатывании датчика звука.
Варианты связанные с датчиками на движение отмели - очень большая отработка на отказ и проблемы с жильцами в итоге. Вариант звук + дежурный режим считаем оптимальным.
Что важно, жители экономят несколько раз: сначала просто на потреблении электроэнергии на ОДН, а потом, что даже более важно мы снижаем разовую стоимость обслуживания (ВТР) за счет исключения обслуживания осветительных приборов (а они там занимаю довольно значительную часть).
В моём подъезде без замены стоят Актеи с 2011 года.
(P.S. Кажется они мне денег за мои хорошие отзывы должны уже вагон.   :lol: )
Договор о формировании фонда капремонт
 
На практике РОКР всё это вешают на УК. Заключается соглашение, по которому это всё происходит на возмездной (обычно 2% от оборота оплачиваемые из бюджета субъекта) или безвозмездно (т.е даром) силами УК.
У кого не так, делитесь информацией.
Стоимость проектных работ
 
Есть мнение, что они хотят, что б с ними поделились деньгами, а не они поделились знаниями ...
Стоимость проектных работ
 
Я занимаюсь, как член совета дома и руководитель общественной организации.
Электрика у нас нормальная. Нам нужно внести изменения в программу КР, что б были те работы, которые нам реально нужны.
Договор о формировании фонда капремонт
 
[QUOTE]burmistr пишет:

Только вот эта фраза означает, что журналист или полный дебил или полный дебил ([B]выберите нужный вариант[/B]) :mrgreen: :mrgreen: :mrgreen:

Это надо в библиотечку маразмов отправить...

У нас на форуме есть ребята с Татарстана... реально у Вас там так куралесят?)))
[/QUOTE]
Это сейчас общая практика. Негласно именно так говорят УК РОКР, когда просят их заключить договор на КР.
Дословно:
"Вы с одним собственником заключите письменно, а дальше уже не важно" (с).
Все РОКР рассчитывают на публичность договора и акцепт платежом. Что б заслолбить как-то конкретный текст договора и иметь на руках подписанный текст со стороны хоть одного собственника они давят в этом вопросе на УК.
[ Закрыто] "Новые вопросы" для получения квалификационного аттестата
 
Помню в институте нам говорили, что не надо всё знать, надо знать где взять и уметь понять правильно, что прочел.
А тут вон оно оказывается как ...
В России предлагают установить федеральные стандарты оплаты услуг ЖКХ
 
Вообще эти стандарты входят последние лет 5 кажется и никому нигде не мешали. Но в целом бред думаю. Т.е если я верно понимаю, то если я попил сегодня побольше, то за ЖУ заплачу поменьше?  :)
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
[QUOTE]ДонКихот пишет:
Уважаемый Егор!
А что плохого в том, что услуги (точнее, оплаты) индивидуализируются? [/QUOTE]
Есть и явно плохое. Это более высокая стоимость такого учета (я имею в виду весы или иной вариант учета личного потребления). Так как это неминуемо ведет к увеличению общей стоимости для потребителя стоит задуматься ... А оно нам (потребителям, ук и тбошникам) надо? Лучше ремонтов побольше сделаем. Имхо.
Пример из жизни. Съем показаний приборов учета на общедомовые нужды по электрике. Само действо по съёму показаний зачастую сопоставимо по стоимости со стоимостью оплаты для потребителя самих расходов на эту энергию. Он фактически платит вдвое больше. Куда логичнее было бы организовать съём показаний реже или уточнять в конце года. Но нет. В битве за тотальный учет мы будем тратить время персонала (деньги собственников) на эту непродуктивную операцию.
P.S. Да я знаю, что можно организовать дистанционную передачу. И это будет выгоднее, но это тоже стоит денег, причем тоже ежемесячных по оплате коммуникационных услуг и софта (обычно правда это заметно дешевле чем ногами снимать).
Установка общедомового прибора учета газа.
 
Мне пока не попадались общедомовые приборы по газу.
Разве уже решена проблема с изменением объёма (плотности) газа при разной температуре окружающей среды? Нам 2 года назад объясняли, что вводы газопроводов должны быть с улицы через фасад, а размещать там прибор учета не представляется возможным из за различной плотности газов при разной температуре. Я отстал от жизни?
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
[QUOTE]Гость с Урала пишет:
[QUOTE]ДонКихот пишет:

Так, что пока не дорастём до правильного, возим как возили с метра/квадратного и не забиваем голову )))
[/QUOTE][/QUOTE]
Я хочу уточнить ... А что, кто то ещё возит с метра квадратного? Нормативы давно разрешено принимать только от человека. Уже куча решений была по этому поводу. На сегодняшний день положение во всех местах, с которыми я работаю, примерно следующее:
1. ОМСУ заказывает расчет норматива производства ТБО на своей территории. Продвинутые заказывают отдельно для городской части и частного сектора. Обычно у всех это было сделано примерно в период с 2005 по 2010 год. Заказывали оценку специализированной организации, которая изучает объёмы вывоза с контейнерных, рассчитывает норматив.
2. Такой норматив утверждает ОМСУ.
3. ТБОшник проводит ежегодное согласование цены своих услуг за единицу норматива с ОМСУ. (стоимость вывоза 1 куба).
4. УК заключает с ТБОшником договор с указанием цены куба согласно цены утвержденной ОМСУ.
5. УК рассчитывает затраты на свой фонд по договору с ТБОшником на м.кв, которые выставляет в перечень - Стоимость на м.кв=Стоимость/12/Sобщ. (Стоимость=Цена*норматив*численность)
5.1 Грамотные УК делают расчет не на весь фонд, а в привязке к каждому месту вывоза: контейнерная для группы домов или 1 дом в случае мусоропровода. (очередная тема, которая без автоматизации работает сложновато).
6. Акты закрываются по факту оказания услуги.
6.1 Сталкивался с ситуацией ежемесячной корректировки расходов на предоставление услуги в соответствии с изменением численности проживающих. Имхо перебор, но так тоже можно делать.
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
[QUOTE]burmistr пишет:
Я Вам задам один вопрос - Каким образом исполнитель коммунальных услуг по вывозу мусора будет определять количество мусорящих собственников?

1) Прописка не сработает. К примеру в Москве УК работающие через МФЦ не могут получить нормальные данные о количестве зарегистрированных...
2) Акты по нелегалам по 354му по ХВС и ГВС то не работают толком. Что тут говорить о мусоре.
3) Как быть в новостройках?[/QUOTE]

Эта проблема существует в обоих ситуациях и при ЖУ и при КУ. Разница заключается только в методике распределения затрат, а вот объём вывоза для расчета стоимости идет в любом случае от количества людей * на норматив.
Взыскание задолженности по договору найма
 
[QUOTE]советНИК пишет:
Судебная практика по данному вопросу стала формироваться в АС НСО. На основании ст. 210 ГК удовлетворяются иски РСО о взыскании задолженности с администрации. Иски УК остаются без удовлетворения. И наличие-отсутствие договорных отношений здесь не учитывается. Если интересно, могу скинуть решения.[/QUOTE]
10 раз прочел и только с 11 понял чем меня зацепил данный документ! Тут наконец четко определен исполнитель коммунальной услуги в домах, где не выбран способ управления! Шикарный документ. Праздник на целый день. Это настолько важное решение при реализации ПП РФ 1468, т.к определение исполнителя КУ наверно самое сложное, в части реализации, место в нем. Теперь понятно четко, что ООКУ там просто нет, правда не ясно что с этим делать дальше. Но хоть дрязги между УК и РСО в этой части прекратятся и можно договариваться. Большое спасибо.
Плату за сбор и вывоз ТБО предлагается рассчитывать по числу жильцов
 
[QUOTE]ДонКихот пишет:
[QUOTE]Сидоров Евгений пишет:


Пылесос тоже с людей пыль убирает?[/QUOTE]

Позвольте проигнорировать Вашу острОту про пыль.
Вы действительно считаете, что ТБО нужно брать с площади квартиры? Тогда - почему? Аргументируйте.[/QUOTE]

Всё зависит от статуса услуги.
Если в соответствии с законопроектом ТБО станет коммунальной услугой, то всё верно - суть изменится. Я вижу разницу так:
При ТБО ЖУ: оказание услуги по оплате расходов специализированной организации вывозящей мусор в соответствии с утвержденным графиком (периодичностью). Такая услуга оказываемая дому должна быть распределена в соответствии с общей площадью на всех собственников.
При ТБО КУ: оказание услуг конкретному собственнику по вывозу его личного ТБО. Тут расчет должен быть от количества субъектов "генерирующих" ТБО.
Думаю в таком случае мы далеко зайдем и произойдет окончательный раздел КУ на те, что оказываются индивидуально: личное потребление ресурсов (вода, отопление помещений кроме ОИ, канализование стоков, личное ТБО) и тех КУ которые оказываются дому с целью обслуживания общего имущества (вода на полив, отопление ОИ, внутренняя ливневка, ТБО самого дома (например смет при уборке ЛК). Пока звучит диковато, но мне кажется, что инициативные наши товарищи идут к этому семимильными шагами.
#
[QUOTE]burmistr пишет:
Тут проблема в том, что часть лекторов, кто мотается по стране (ФИО писать не буду) пропагандируют на мой взгляд неправильную теорию, что плата за управление отдельно не выделяется...

И эти же товарищи через СМИ и отраслевые журналы двигают ее в массы...[/QUOTE]
Мб не стоит писать о таком даже ... Тут вроде вполне профессиональное сообщество собралось. Взрослые люди и не первый день в этом деле.
Отсутствие работы по управлению в перечне работ прямое неисполнение стандарта деятельности (416).
#
[QUOTE]шура пишет:
Это понятно !
какой процент каковы аппетиты у среднестатического УК[/QUOTE]

в моей практике - от 3% рекомендуемых ОМСУ своим компаниям (это минимум), до 10% в частных (скромных) УК. Больше не встречалось. Но надо понимать, что данная цифра при 100% подряде. Если УК выполняет работы хозспособом, то + сметная прибыль из сметного расчета - (36-60% от ФОТ).
#
Юрий, я не увидел ни слова пока о раскрытии ценообразования в текстах. В предложенных фрагментах речь идет строго о необходимости раскрытия (объем, стоимость, периодичность и (или) график) нерегулируемых государством услуг. Перечисленные вами пункты никак не завязаны на ценообразование (от слова совсем). Ни один НПА не говорит о том, где и как должна быть заложена прибыль или какова она должна быть.
Если Обслуживающая организация (ОО) выполняет работы по ТР по заказу УК, то никаких оснований для УК не создавать в этом случае по договорным отношениям с собственниками добавленной стоимости я не вижу. Единственное имеющееся в законодательстве исключение из этого правила - коммунальные услуги - четко прописаны, а для ЖУ таких положений нет (мне не известны). Опять же вспоминаем старый разговор о рисках. С какого перепуга я должен отдавать подрядчику-мусорщику/кровельщику 100% стоимости, получая только 97% и не закладывая прибыль для компенсации этих рисков!!!
Если же мы просто говорим, что приравнивать экономию расходуемых денег на доме к прибыли это плохо ... Так вроде о том уже мы все давно договорились.
Теперь про плату на управление ... Я не понимаю вашего подхода написанного жирным капсом.  :) Управление такая же услуга, как и другие. Мы по перечню выполняем данную работу 12 месяцев в году (12 раз - переодичность). Режим исполнения - ежемесячно. Стоимость 290 000р. Размер платы 2.56 с м.кв ежемесячно. А дальше всё просто - мерилом качества выполненной работы является своевременно подписанный акт выполненных работ без разногласий (по вашей же схеме). Если услуга оказана, то кто и как её может забрать?
#
А можно точнее поставить задачу ... 30% от чего?
#
Можно я по придираюсь.  :)
А давайте почитаем это всё вместе.
Я там такого не читаю, мб вместе вычитаем.
#
[QUOTE]burmistr пишет:

Я считаю, что я должен перед собственниками раскрывать лишь содержание и ремонт.

А плата за управление - это моя внутренняя кухня и что у меня там - никого не интересует.[/QUOTE]
Юрий, эта проблема возникает только в случае, если вы показываете собственникам ценообразование. А зачем вам это надо? Хоть один пример приведите, где от вас это требуется. Тогда установив плату на управление исходя из объективной себестоимости + заложив туда прибыль от этого вида деятельности (в т.ч для компенсации различных рисков) вы декларируете цифру в своём прайс листе.
#
Если я вижу, что у меня полтора землекопа, то я отдаю такую работу на подряд. Мне так намного выгоднее. Человека, который знает в доме всё зовут техник-смотритель и он не находится на сделке, а осуществляет значительную часть функции управления.
Если каких-то специалистов у вас меньше 3 получается, то реально нет смысла их держать в штате.
Как превратить 1,5 землекопа в 2? Добавить работы в перечне. Вот по этому живейшее участие в работе над перечнем принимают производственники.
Для доп работ нужны доп деньги ... Мы же считаем следующим образом - обязательные работы по обслуживанию 8000 чч в год + Х денег на все виды текущего ремонта. Рассчитываем количество часов под Х денег (это только примерно можно оценить т.к доля материала разная) и округляем в меньшую сторону. Получилось 16500чч. -  8 человек.
Если какая то работа у вас даёт слишком мало ставок вы, почти всегда, не сможете её делать стабильно, качественно и выгодно. Стоит отдать тем кто умеет и спросить с них. С точки зрения экономики вам даже ставки накладных расходов не хватит, что б на этом процессе содержать ИТР персонал, а значит работа будет невыгодная.
#
Ух ща поспорю.  :)
1. Собственники платят за содержание и ремонт - совокупность мероприятий. Что должно входить в это понятие частично описывает 491, на сегодняшний день эти функции описаны более подробно в 416 и 290. Оба документа отлично алгоритмизируются и прописав в управлении позиции прописанные в 416 мы получаем юридическую броню этому подходу. Т.е содержание и ремонт состоит из: управления по 416, обслуживания по 290 с учетом 170, 491 и ремонта ТР, КР, ППР и тд (частично описано в 290,170,491).
2. Как посчитать кто относится у управлению а кто к обслуживанию? Элементарно - процессный подход вам в помощь. Представляете себе, что вы все 100% работ отдали на подряд и избавились от всех непрофильных видов деятельности, высвободившегося персонала и тд. То что осталось - расходы на себестоимость услуги по управлению. Где затраты на мастера и кладовщика? Накладные расходы в составе сметной стоимости.
3. Как покупать технику? Вся техника покупается следующим образом. Вы производите расчет перечня и выясняете, что вам необходимо покосить 20000 кв.м. На это вам потребуется N лески, бензина, масла и столько то мч триммера. При расчетах не забываем про сезонность работ ... Т.е в себестоимости работы уже закладывается амортизация механизмов всех типов. Помню ко мне всё дымоходники ходили, типа купи нам анемометры. Я и экономисты спрашиваем - вам зачем? Они говорят - ну это круто ...  :) Ну наш ответ вы представляете  :) Потом когда писали регламент на их работу заложили в расценку амортизацию анемометра и выяснилось, что у меня в себестоимости получилась полная сумма для покупки 3 шт за год ... Пришёл к экономистам показал расклад - получил деньги сходу. Почему? Потому что наличие анемометра обеспечивало доходный процесс предприятия. Нет инструмента - нет прибыли. Покупка прибора стала не расходной статьёй, а инвестицией в прибыльный процесс.
Извиняюсь, что пишу так подробно, но это важно и именно так мы доносим эту мысль до своих пользователей.
#
Перечень работ которые должны входить в состав услуги прописан в ПП РФ 290. Он называет минимальный перечень. То о чем вы договоритесь с собственниками сверх минимального перечня тоже будет являться жилищной услугой, если вы это оформили в составе перечня работ см ПП РФ 491.
Так что тут никаких проблем нет. Главное соблюсти процедуру утверждение размера платы на основе перечня через ОСС.
#
1. В квитанции вы имеете право писать содержание и текущий ремонт только одной строкой. Иначе будет протест прокуратуры и вы вернете эти деньги.
2. В перечне прописываете подробно суть работы опираясь на 416.
3. Расчет производите затратным способом. При расчете себестоимости учитываете затраты строго только на услуги по п.2. Общую сумму делите на 12 и Sобщ своего фонда.
#
Вот в том и проблема, что получать они будут гарантировано, а УК не будет иметь доходов под расходы по их гарантированности.
Нельзя ставить вперед лошади телегу.
Первичен заказ от собственников - перечень.
Посчитав правильно перечень вы обеспечиваете себя персоналом под его выполнение.
Нанимаете персонал именно на эту работу и деньги предусмотренные в ценообразовании этих услуг отдаёте за выполненную работу.
Спокойно отчитываетесь за выполненную работу, а если не выполнили то у вас нет и расходов (т.е вы упустили прибыль не выполнив работу).

Да, самое сложное в этой системе правильный перечень работ и его расчет, но как говориться тропинка уже натоптана и особых проблем тут уже нет.

Есть в такой системе и обычные ЖКХ риски, но они купируются системной работой технадзора организационно независимой от производственников и работой СД.
#
Не заработать минимальный очень сложно. Те кто так пытался сделать были уволены. Сами. По собственному желанию.  :) Их бригады попросили уйти. Настойчиво. Сама УК этим не занималась, но при сделке дармаеды становятся очень вредны нормальным рабочим. Происходит самоочищение естественным путем.
Важно понимать, что например сантехник способный заработать всего 10тр в месяц совершенно не нужен ни ук ни бригаде. Даже который 15 тр способен заработать. Если человек не выполняет полученное задание (а вот для этого нужны нормальные планы), то он сначала мало получает, а потом уходит.

Ещё хотел добавить. Чем сложнее схема оплаты, тем меньше она понятна персоналу. Чем меньше понятна, тем хуже результат и больше конфликтов. Работают простые понятные схемы. "Сколько потопал - столько полопал" - присказка наших электриков.  :)
#
[QUOTE]Сибирская Я пишет:
[QUOTE]Ялиса пишет:
план в рублях, есть прейскурант цен, повысить план - воют![/QUOTE]

Как найти золотой баланс кнута и пряника-то? [/QUOTE]
Он в сдельной оплате труда. Полностью сдельной. Перевели всех на сделку в 2011 году. Это того стоит. Но нужно много предварительных мероприятий, начиная с перечня и автоматизации процессов.
#
Раньше разрешалось городить такие клетушки совершенно официально и назывались они "дровяные сараи". Они обязаны были быть предусмотрены в домах где нет централизованного отопления. Обычно это дома постройки 40-60 гг. Как бороться:
1. Пожарники. Нарушение правил.
2. Четко зафиксировать статус помещения. Подвал - это техническое помещение! Оно не является местом общего пользования, т.к служит для обслуживания инженерных сетей. УК не может обеспечивать нормативное содержание общего имущества, своевременную и безаварийную поставку коммунальных услуг, если кроме УК всякий имеет техническую возможность заниматься регулированием систем или повредить их случайно или специально. Главное УК не может и отвечать в такой ситуации по своим обязательствам, т.к не имеет возможности расчета соответствующих рисков и механизмов влияния на них.
3. Давить на сознательность.
#
Идея красивая, но опасная. У меня тоже были такие мысли, но крепко подумав решил, что оно того не стоит.
Почему?
Наше законодательство очень сильно меняется. Пока напишешь, откорректируешь, пустишь в печать что то придется править не раз. Пока книга дойдет до читателя изменится ещё многое. В итоге можно сильно подвести людей, когда очередная реформа перечеркнет написанное и кто то на основании книги (а печатному слову веры много даже сейчас) наделает ошибок. Слишком много головных болей. Думаю этот форум, как общество взаимопомощи куда полезнее, чем статичная книга.
#
Расширим тему: В такой ситуации средства платежным агентом перечисляются на [U]расчетный[/U], а не специальный банковский счет УК. Кто будет виноват в нарушении ст. 18? ФЗ N 103-ФЗ. И будет ли это вообще нарушением (наверно будет, но на всяк случай спрошу).

18. Поставщик при осуществлении расчетов с платежным агентом при приеме платежей обязан использовать специальный банковский счет. Поставщик не вправе получать денежные средства, принятые платежным агентом в качестве платежей, на банковские счета, не являющиеся специальными банковскими счетами.
(часть 18 введена Федеральным законом от 27.06.2011 N 162-ФЗ)


Договор с платежным агентом был заключен 21.01.2009.  :)
#
[QUOTE]Злобный_Мыш пишет:

[COLOR=#0000FFpt]Региональный оператор либо (увидим как будет):[/COLOR]
1. Возьмется с должным энтузиазмом за все и сразу и не сделает толком ничего;
2. Будет делать все правильно но медленно (тогда денег не собирет даже на свое содержание не говоря уже о самих ремонтах)
3. Наймет кучу субподрядчиков и будет делать все но разбазаривая тонны нефти народных средств (за что тоже по головке не погладят)
4. передаст все в УК в добровольно-принудительном порядке и опять ничего дельного из всей программы не получится, ибо нечистые на руку УК начнут собирать под себя гиганские средства на капремонт а потом банкротится растворяя эти деньги в воздухе...[/QUOTE]

Ну есть более жизнеспособный вариант, который и будет скорее всего использован.
Вопросы РКЦ, работы с собственниками будут слиты на УК.
Вопросы формирования программы будут слиты на ОМСУ и сам субъект.
Вопросы технадзора будут слиты на УК и Советы домов.
Вопросы проведения конкурсов и контроля финансовых потоков останутся за самим РОКР.  :)

В доме который построил Джек ...
#
У нас была большая эпопея с ними с 2009 года.
Используем Актеи уже 3 года. Отбиваются быстро, но мы проводили через общие собрания. Сами используем вариант комбинированный: 0,5 Ват в дежурном режиме + 7 Ват при срабатывании датчика звука.
Варианты связанные с датчиками на движение отмели - очень большая отработка на отказ и проблемы с жильцами в итоге. Вариант звук + дежурный режим считаем оптимальным.
Что важно, жители экономят несколько раз: сначала просто на потреблении электроэнергии на ОДН, а потом, что даже более важно мы снижаем разовую стоимость обслуживания (ВТР) за счет исключения обслуживания осветительных приборов (а они там занимаю довольно значительную часть).
В моём подъезде без замены стоят Актеи с 2011 года.
(P.S. Кажется они мне денег за мои хорошие отзывы должны уже вагон.   :lol: )
#
На практике РОКР всё это вешают на УК. Заключается соглашение, по которому это всё происходит на возмездной (обычно 2% от оборота оплачиваемые из бюджета субъекта) или безвозмездно (т.е даром) силами УК.
У кого не так, делитесь информацией.
#
Есть мнение, что они хотят, что б с ними поделились деньгами, а не они поделились знаниями ...
#
Я занимаюсь, как член совета дома и руководитель общественной организации.
Электрика у нас нормальная. Нам нужно внести изменения в программу КР, что б были те работы, которые нам реально нужны.
#
[QUOTE]burmistr пишет:

Только вот эта фраза означает, что журналист или полный дебил или полный дебил ([B]выберите нужный вариант[/B]) :mrgreen: :mrgreen: :mrgreen:

Это надо в библиотечку маразмов отправить...

У нас на форуме есть ребята с Татарстана... реально у Вас там так куралесят?)))
[/QUOTE]
Это сейчас общая практика. Негласно именно так говорят УК РОКР, когда просят их заключить договор на КР.
Дословно:
"Вы с одним собственником заключите письменно, а дальше уже не важно" (с).
Все РОКР рассчитывают на публичность договора и акцепт платежом. Что б заслолбить как-то конкретный текст договора и иметь на руках подписанный текст со стороны хоть одного собственника они давят в этом вопросе на УК.
#
Помню в институте нам говорили, что не надо всё знать, надо знать где взять и уметь понять правильно, что прочел.
А тут вон оно оказывается как ...
#
Вообще эти стандарты входят последние лет 5 кажется и никому нигде не мешали. Но в целом бред думаю. Т.е если я верно понимаю, то если я попил сегодня побольше, то за ЖУ заплачу поменьше?  :)
#
[QUOTE]ДонКихот пишет:
Уважаемый Егор!
А что плохого в том, что услуги (точнее, оплаты) индивидуализируются? [/QUOTE]
Есть и явно плохое. Это более высокая стоимость такого учета (я имею в виду весы или иной вариант учета личного потребления). Так как это неминуемо ведет к увеличению общей стоимости для потребителя стоит задуматься ... А оно нам (потребителям, ук и тбошникам) надо? Лучше ремонтов побольше сделаем. Имхо.
Пример из жизни. Съем показаний приборов учета на общедомовые нужды по электрике. Само действо по съёму показаний зачастую сопоставимо по стоимости со стоимостью оплаты для потребителя самих расходов на эту энергию. Он фактически платит вдвое больше. Куда логичнее было бы организовать съём показаний реже или уточнять в конце года. Но нет. В битве за тотальный учет мы будем тратить время персонала (деньги собственников) на эту непродуктивную операцию.
P.S. Да я знаю, что можно организовать дистанционную передачу. И это будет выгоднее, но это тоже стоит денег, причем тоже ежемесячных по оплате коммуникационных услуг и софта (обычно правда это заметно дешевле чем ногами снимать).
#
Мне пока не попадались общедомовые приборы по газу.
Разве уже решена проблема с изменением объёма (плотности) газа при разной температуре окружающей среды? Нам 2 года назад объясняли, что вводы газопроводов должны быть с улицы через фасад, а размещать там прибор учета не представляется возможным из за различной плотности газов при разной температуре. Я отстал от жизни?
#
[QUOTE]Гость с Урала пишет:
[QUOTE]ДонКихот пишет:

Так, что пока не дорастём до правильного, возим как возили с метра/квадратного и не забиваем голову )))
[/QUOTE][/QUOTE]
Я хочу уточнить ... А что, кто то ещё возит с метра квадратного? Нормативы давно разрешено принимать только от человека. Уже куча решений была по этому поводу. На сегодняшний день положение во всех местах, с которыми я работаю, примерно следующее:
1. ОМСУ заказывает расчет норматива производства ТБО на своей территории. Продвинутые заказывают отдельно для городской части и частного сектора. Обычно у всех это было сделано примерно в период с 2005 по 2010 год. Заказывали оценку специализированной организации, которая изучает объёмы вывоза с контейнерных, рассчитывает норматив.
2. Такой норматив утверждает ОМСУ.
3. ТБОшник проводит ежегодное согласование цены своих услуг за единицу норматива с ОМСУ. (стоимость вывоза 1 куба).
4. УК заключает с ТБОшником договор с указанием цены куба согласно цены утвержденной ОМСУ.
5. УК рассчитывает затраты на свой фонд по договору с ТБОшником на м.кв, которые выставляет в перечень - Стоимость на м.кв=Стоимость/12/Sобщ. (Стоимость=Цена*норматив*численность)
5.1 Грамотные УК делают расчет не на весь фонд, а в привязке к каждому месту вывоза: контейнерная для группы домов или 1 дом в случае мусоропровода. (очередная тема, которая без автоматизации работает сложновато).
6. Акты закрываются по факту оказания услуги.
6.1 Сталкивался с ситуацией ежемесячной корректировки расходов на предоставление услуги в соответствии с изменением численности проживающих. Имхо перебор, но так тоже можно делать.
#
[QUOTE]burmistr пишет:
Я Вам задам один вопрос - Каким образом исполнитель коммунальных услуг по вывозу мусора будет определять количество мусорящих собственников?

1) Прописка не сработает. К примеру в Москве УК работающие через МФЦ не могут получить нормальные данные о количестве зарегистрированных...
2) Акты по нелегалам по 354му по ХВС и ГВС то не работают толком. Что тут говорить о мусоре.
3) Как быть в новостройках?[/QUOTE]

Эта проблема существует в обоих ситуациях и при ЖУ и при КУ. Разница заключается только в методике распределения затрат, а вот объём вывоза для расчета стоимости идет в любом случае от количества людей * на норматив.
#
[QUOTE]советНИК пишет:
Судебная практика по данному вопросу стала формироваться в АС НСО. На основании ст. 210 ГК удовлетворяются иски РСО о взыскании задолженности с администрации. Иски УК остаются без удовлетворения. И наличие-отсутствие договорных отношений здесь не учитывается. Если интересно, могу скинуть решения.[/QUOTE]
10 раз прочел и только с 11 понял чем меня зацепил данный документ! Тут наконец четко определен исполнитель коммунальной услуги в домах, где не выбран способ управления! Шикарный документ. Праздник на целый день. Это настолько важное решение при реализации ПП РФ 1468, т.к определение исполнителя КУ наверно самое сложное, в части реализации, место в нем. Теперь понятно четко, что ООКУ там просто нет, правда не ясно что с этим делать дальше. Но хоть дрязги между УК и РСО в этой части прекратятся и можно договариваться. Большое спасибо.
#
[QUOTE]ДонКихот пишет:
[QUOTE]Сидоров Евгений пишет:


Пылесос тоже с людей пыль убирает?[/QUOTE]

Позвольте проигнорировать Вашу острОту про пыль.
Вы действительно считаете, что ТБО нужно брать с площади квартиры? Тогда - почему? Аргументируйте.[/QUOTE]

Всё зависит от статуса услуги.
Если в соответствии с законопроектом ТБО станет коммунальной услугой, то всё верно - суть изменится. Я вижу разницу так:
При ТБО ЖУ: оказание услуги по оплате расходов специализированной организации вывозящей мусор в соответствии с утвержденным графиком (периодичностью). Такая услуга оказываемая дому должна быть распределена в соответствии с общей площадью на всех собственников.
При ТБО КУ: оказание услуг конкретному собственнику по вывозу его личного ТБО. Тут расчет должен быть от количества субъектов "генерирующих" ТБО.
Думаю в таком случае мы далеко зайдем и произойдет окончательный раздел КУ на те, что оказываются индивидуально: личное потребление ресурсов (вода, отопление помещений кроме ОИ, канализование стоков, личное ТБО) и тех КУ которые оказываются дому с целью обслуживания общего имущества (вода на полив, отопление ОИ, внутренняя ливневка, ТБО самого дома (например смет при уборке ЛК). Пока звучит диковато, но мне кажется, что инициативные наши товарищи идут к этому семимильными шагами.

Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!