Форум

Немного про ОИ в части инженерных систем дома.

Закон (коряво) определяет общим имуществом

[I]Механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.[/I]

При этом слуги народа не дали определение что включается в состав "оборудования" и не дали определение термину "оборудование", которое вдобавок может производить самостоятельные действия ("обслуживающее", а не предназначенное для обслуживания). Про "оборудование" коряво упомянула исполнительная власть в Правилах 354, в частности указав, что этот термин относится к внутридомовым инженерным системам МКД.

Рассмотрим теперь наиболее простую инженерную систему — систему ХВС.

Какие элементы системы предназначены для ВСЕХ потребителей коммунальных услуг?

Водомерный узел, трубопроводы к которым подключены стояки, сами стояки и арматура на трубопроводах и стояках. Это и есть, согласно ЖК РФ (закону), [B]общее имущество.[/B]

Врезки в стояки позволяющие подавать холодную воду в отдельные помещения ("обслуживают", только ОДНО помещение) в соответствии с законом [B]НЕ являются общим имуществом.[/B]

Не смотря на это обстоятельство, Правительство в правилах 491 обязало содержать эти врезки и запорную арматуру на врезках ("запирающие устройства") управляющие организации и, в обязательном порядке, включать в стоимость услуг обслуживание не только ОБЩИХ стояков, но и ИНДИВИДУАЛЬНЫХ врезок, "НЕ обслуживающих более одного помещения", а предназначенных исключительно для предоставления коммунальных услуг счастливому владельцу помещения.

По аналогии в ДОГОВОРЕ управления и в перечне услуг, можно прописать обязанность управляющей организации обслуживать смесители в квартире (разумеется за дополнительную денежку) и определить на ОСС эти смесители [B]"общим имуществом с целью его содержания".[/B]

4)[COLOR=#000000] [/COLOR]теплопотребляющая установка - устройство, предназначенное для использования тепловой энергии, теплоносителя для нужд потребителя тепловой энергии;

9) потребитель тепловой энергии (далее также - потребитель) - лицо, приобретающее тепловую энергию (мощность), теплоноситель для использования на принадлежащих ему на праве собственности или ином законном основании теплопотребляющих установках либо для оказания коммунальных услуг в части горячего водоснабжения и отопления;

То есть Потребитель — Управляющая компания (ТСЖ...), приобретающая у РСО тепловую энергию (отопление и подогрев воды в ИТП посредством теплообменника) и теплоноситель (открытая система ГВС) для предоставления коммунальных услуг собственникам/владельцам помещений и для содержания ОИ.

1. Разрешение на допуск в эксплуатацию ... теплопотребляющей установки удостоверяет соответствие … теплопотребляющей установки и условий их эксплуатации обязательным требованиям (далее - разрешение на допуск в эксплуатацию) и выдается федеральным органом исполнительной власти***, уполномоченным на осуществление федерального государственного энергетического надзора.

***Ростехнадзор, в соответствии с Административным регламентом, утв. Приказом от 28.05.2021г. № 194.

4. Подача тепловой энергии, теплоносителя на теплопотребляющую установку … осуществляются после получения разрешения на допуск в эксплуатацию,…. в порядке, в случаях и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.***

***в частности, Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утв. Приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 № 115

Теплопотребляющая энергоустановка (ТПЭ) - Тепловая энергоустановка ... предназначенная для использования теплоты и теплоносителя на нужды отопления, вентиляции, кондиционирования, горячего водоснабжения и технологические нужды.

[B]Предусматривается проведение ПНР, комплексное опробование, теплопотребляющей установки (включая ВСЕ отопительные приборы вне зависимости от того где они установлены), проверка соответствия монтажа ТПЭ проектным решениям.[/B]

В свою очередь, при разработке проекта теплопотребляющей установки (в части системы отопления)[B] учитывают теплопотери ВСЕГО МКД, а не отдельных квартир. Другими словами система отопления предназначена для компенсации теплопотерь через наружные ограждающие конструкции (стены, крыша...) ВСЕГО МКД, а не отдельных помещений МКД, соответственно, любой отопительный прибор в составе теплопотребляющей установки «обслуживает» не только отдельную квартиру, или нежилое помещение.[/B]

При проведении ПНР проводится регулировка (проверяется корректная работа) ВСЕХ отопительных приборов системы отопления…

[B][COLOR=#ff0000]Таким образом любой отопительный прибор системы отопления МКД, с правовой точки зрения, относится к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ и не является частной собственностью.[/COLOR][/B]

В соответствии с Правилами 491, собственники помещений МКД на ОСС определяют состав ОБЩЕГО имущества с [B][COLOR=#ff0000]целью его содержания,[/COLOR][/B] что никак не влияет на принадлежность имущества, а лишь регламентирует границы ответственности Управляющей организации (ТСЖ), что в свою очередь используется при определении состава, объема и стоимости работ по содержанию ОИ... Правила 491 обуславливают, что из общего имущество должно в обязательном порядке "содержаться" Управляющей организацией.

1. о передаче имущества;

2. об определении лица, уполномоченного от имени собственников, заключать договоры.

3. об [B]утверждении условий договора[/B] на передачу общего имущества в безвозмездное пользование.

Для принятия таких решений  потребуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

При оформлении договора надо учитывать, какие инженерные системы и оборудование есть в подвале, поскольку НЕ все помещения подвала можно передать в пользование (ИТП, Водомерный узел, Электрощитовая…)

Обратите внимание на СРОК договора. Лучше обозначьте 5  - 10 лет, с дальнейшей пролонгацией.

Иначе, если срок не обозначите, то такой договор можно будет расторгнуть в любое время…

В договоре следует указать состояние подвала [B]на момент передачи[/B] и состояние подвала, которое должно быть при его [B]"возврате взад"[/B].

Писать фразы типа "НКО обязуется провести ремонт подвальных помещений в счет безвозмездного пользования" не следует, поскольку наши контролеры это могут обозвать  уже не безвозмездным пользованием…

Также следует обозначить в договоре, как будет использоваться подвал (фитнес, учебный центр, бомбоубежище, хранилище спортинвентаря для тяжелой атлетики…)?

Здесь надо быть "на чеку", дабы не нарваться на наши доблестные надзорные органы

Допустим, к фитнесу, есть требования к микроклимату, в частности по организации воздухообмена (что может быть весьма проблематично)…

Оптимально - в договоре обозначить [B]использование подвала как "пункт выдачи спортивного инвентаря"..[/B].

Общение с РСО лучше вообще избежать, но это зависит от ряда обстоятельств.

Как именно все прописать в договоре — отдельная тема.

Посмотрите ГК РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования...

1. [B][COLOR=#ff0000]Производственный контроль[/COLOR][/B] качества питьевой воды, горячей воды, [B][COLOR=#ff0000]подаваемой абонентам [/COLOR][/B]с использованием централизованных систем водоснабжения, включает в себя отбор проб воды, проведение лабораторных исследований и испытаний на соответствие воды установленным требованиям и контроль за выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий в процессе водоснабжения.

В виду того, что в Российской нормативной документации термин «раковина» не определен (в ГОСТ 21.205-2016 встречается только условное обозначение), для Вас привожу цитату из учебника для техникумов:

"Раковины служат для слива загрязнённых вод, например от уборки помещения. Их размещают в столовых, котельных, лабораториях, иногда кухнях жилых зданий.

Раковины бывают прямоугольной, реже полукруглой формы длиной 500 - 600 мм, шириной 400 мм и глубиной 150 мм. [B][COLOR=#ff0000]Стена за раковиной для защиты от брызг закрывается специальной стенкой, которая изготовляется цельноотлитой или раздельной от чаши.[/COLOR][/B] Раковина с цельноотлитой спинкой более гигиенична, так как в ней нет швов в местах соединения с чашей, где обычно скапливается грязь. Раковины с раздельной (съёмной) спинкой не рекомендуется устанавливать на деревянных стенках, которые разрушаются под действием влаги, проникающей через шов между чашей и спинкой.

Раковины оборудуются[B][COLOR=#ff0000] водоразборными кранами или настенными смесителями устанавливаемыми на высоте 0,2 - 0,25 м от борта, что позволяет наполнить ведро. [/COLOR][/B]В центре чаши имеется решётка - выпуск dу = 50 мм, к которому присоединяется гидрозатвор. Раковины крепят к стене шурупами, чтобы борт был на высоте 0, 85 м от пола."