До двухдневного семинара в Шерегеше осталось:

Форум

ГлавнаяВладимир Маханов

Владимир Маханов

Форум

Дата создания

Выбрать дату в календареВыбрать дату в календаре

Тема

Сообщение

Упорядочить

Выбрать дату в календареВыбрать дату в календаре

Договор субуправления
 
[QUOTE]хренвыговоришь пишет:
Нет. Только одна УК оказывает другой услуги. Например по предоставлению персонала, ведению расчетов и т.п. Кто на конкурсе победил, тот и управляет оди.

[SIZE=85px][COLOR=greenpt]Добавлено спустя 3 minutes 49 seconds:[/COLOR][/SIZE]
А что мешает не подавать заявку на конкретный дом? Если договорились...[/QUOTE]
Мешает УК 4,5,6.
Почему тогда в рамках гражданского законодательства может быть субподрядчик, субарендатор, соисполнитель, соинвестор и т.д. а в ЖК нет.
Договор субуправления
 
[QUOTE]Сибирская Я пишет:
Видимо, имеется в виду
может ли УК1 перепоручить управление УК2?
Может, у УК1 проблемы с лицензией и она хочет перепоручить управление УК2...[/QUOTE]
Мотивы несколько иные. УК 1, УК 2, УК 3 договорились о разделе территории города, обе участвуют в конкурсах по всем домам, результаты которых не всегда предсказуемы. Победитель конкурса, если дом не на его территории, заключает договор субуправления с соответствующей УК.
Договор субуправления
 
Допускается ли жилищным кодексом заключение договора субуправления общим имуществом?
Стандартизация ЖКХ
 
ГОСТ 56192 пункт 3.6 текущий ремонт: Работы по восстановлению (ремонту) частей многоквартирного дома потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность до их нормативного технического состояния.
Примечание – Когда объем таких работ не превышает 30 % от объема ремонтируемой части многоквартирного дома.
Отделили формальным критерием текущий от капитального ремонта. Интересно, а на 30% я должен выполнить текущих ремонтов по всем видам работ которые требуются в доме, или только по некоторым и в течение какого срока за год, три, пять?
Как отсрочить вхождение в договор управления?
 
Я так понимаю, что для объявления конкурса должны быть предпосылки предусмотренные законом 255-ФЗ и 161 ЖК, т.е.: отсутствие собрания (если вообще не собрались), или отсутствие решения собрания (собрались, но решение не приняли), или отсутствие реализации решения (собрались, приняли решение,но не заключили договор). В нашем варианте собственники собрались, приняли решение и реализовали его заключив договор, к выполнению обязательств по которому управляющая организация приступает с указанной в договоре даты.
Установленный в п. 5 255-ФЗ срок проведения конкурса я думаю будут толковать таким образом, что 255-ФЗ внесло изменения в п. 4 ст. 161 ЖК о годичном сроке, так как это специальная норма закона для специальной ситуации, связанной с запретом непосредственного способа, а значит надо исчислять месячный срок с 01 апреля 2015 г., ведь это очень надо для РСО, бла бла бла
Как отсрочить вхождение в договор управления?
 
Уважаемые коллеги, наша УО оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, собственники помещений которых приняли решение о выборе непосредственного способа и заключили договоры, срок действия которых оканчивается в 2017 году.
Принимая во внимание, что с 01.09.2014 года непосредственный способ в домах, где больше 16 квартир запрещен, законопроект № 500410-6 лег под сукно, а торопится с приобретением почетного звания Исполнителя коммунальных услуг  нам не хочется, прошу обсудить следующий вариант развития ситуации по вхождению в управление:
В соответствии с  п. 5. 255-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления. Предположим, что собственники выполнили это императивное требование закона. Однако, в соответствии с п. 7 ст. 162 ЖК РФ собственники установили в договоре управления, что управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора с 01 января 2016 года (дата условна).  Будет ли такое решение общего собрания законным, считается ли в этом случае, что выбранный ими способ реализован, можем ли мы продолжать содержать дома по условиям ранее заключенных договоров, срок действия которых не истёк?
Текущий ремонт и допустимая продолжительность перерывов предоставления КУ
 
Уважаемые коллеги! Прошу высказать свое мнение по следующей ситуации. Наша УК при непосредственном способе управления, на основании решения общего собрания в предусмотренные этим решением сроки выполняла текущий ремонт системы теплоснабжения в доме не оборудованном общедомовым прибором учета. Окончание работ произведено после начала отопительного сезона. Предельная продолжительность перерыва, предусмотренная  ПП №354  превышена. РСО начислила жителям плату по нормативу за весь месяц. Прокуратура внесла представление о производстве перерасчета за наш счет. Принимая во внимание, что текущий ремонт любой из систем (элегктро, водо, газоснабжения и т.д.) без превышения предельных перерывов выполнить невозможно, является ли требование о перерасчете платы законным?
Письмо в Госдуму и Правительство по изменениям в ЖК РФ
 
Судя по тексту законопроекта второго чтения не видать нам РСО в качестве исполнителя ком.услуг. Слабовата кишка у господ депутатов против РСО. Однако, в порядке вступления изменений в силу, традиционно для нашей системы права через зад, имеются оговорки. Например на территории НАШЕГО Крыма и Симферополя будет особый порядок расчетов, установленный Правительством. Договоры, заключенные между потребителями и РСО при непосредственном способе управления будут действовать до окончания срока, или пока не откажется от этого договора РСО. Интересно, как это они могут сделать не нарушая ГК РФ если они единственные поставщики. Ну, а пункт 12 вообще выносит мозг: "12. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации".
Просим дать пояснения по Разъяснению Минрегионразвития от 18.10.2013 г. №19706-ВГ/11
 
Необходимо руководствоваться границей эксплуатационной ответственности установленной в Постановлении № 491 и Правилах пользования газом (Пост № 410): " В многоквартирном доме - являющиеся общим имуществом собственников помещений газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения [B]до запорного крана (отключающего устройства)[/B]
Проще говоря, при установлении границы эксплуатационной ответственности надо исходить из возможности обслуживания элемента, без воли третьего лица, т.е. если например если вы не можете без отключения газовой сети поменять запорный кран, то он не должен быть в границах вашей эксплуатационной ответственности.
Новые инициативы
 
В соответствии с п. 4 ст. 158 ЖК РФ Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). По моему мнению, в этом пункте кривовато, но заложен механизм установления размера экономически обоснованной платы. Криво, по тому, что надо было написать: "Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы, или не реализовали принятое решение". Т.е. приняли предположим 10 рублей, а УО предлагала 20 рублей, за 10 р УО отказывается работать, вот и не реализовали собственники своего решения. Пусть ОМС проверит тариф УО в 20 руб, если он обоснован, то установит.
РСО просит информацию по 253 ПП РФ
 
Я бы РСО послал с их хотелками во первых по тому, что санкций за невыполнение 253-го не установлено, а во вторых по тому что ФЗ-152 о защите персональных данных не дает УО право распространять ФИО плательщика, а ФЗ круче Постановления.
Часть услуг по содержанию. Договор напрямую с собственниками.
 
Не все так просто. ЖК установлено, что на доме может быть только одна УО, которая обязана обеспечить безопасные и комфортные условия проживания и выполнить перечень работ не ниже установленного минимального, который представляет собой практически все виды работ на всех видах общедомового имущества.
как бросить дом?
 
С какой стати стройнадзор был истцом по делу об оспаривании решения общего собрания собственников помещений? Почитать бы иск и решение суда.
Поправки в ЖК от Минстроя
 
[QUOTE]burmistr пишет:
В целом интересно что победит - лобби РСО и коммуналка останется на УК или политическая воля, когда на УК останется только ОДН...

Если политическая воля - я попал. Отключать народ не смогу, а значит ничерта ироды платить не будут...[/QUOTE]
Почему у меня на балконе нет мешка с картошкой, которую я купил на рынке? Потому. что я не заключил договор о доставке. Аналогично д.б. и с коммуналькой, купил электроэнергию, Сбытовая компания поставила ее во ВРУ дома, а дальше сам к себе в квартиру. Не платишь за содержание сетей, не имеешь электричества. Считаю что 328 ГК РФ позволяет отключать. Если победит политическая воля, то будет тебе счастье. Как правило, если не платят УО, то не платят за всё. Доля неплатежа за СРЖ в структуре платы за помещение как правило 20%, а все остальное коммуналка. Доля неплательщиков около 5%. Тяжелей нести убытки неплатежей в размере 80% от чужих денег, чем 5% от своих.
о непосредственном управлении
 
По своей правовой природе предмет договора управления в части обязанности по поставке коммунальных услуг не имеет никакого экономического смысла, более того неизбежно ведет УО к банкротству. Наконец-то в Правительстве это осознали.
Из проекта: При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание услуг и (или) выполнение работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем, указанным в [B]договоре управления [/B]многоквартирным домом, которые [B]обеспечивают [/B]надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и иным требованиями к осуществлению соответствующей деятельности, установленным Правительством Российской Федерации, в том числе за приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме,

В настоящее время ст. 162 ЖК РФ По договору управления в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, [B]предоставлять коммунальные услуги[/B] собственникам помещений

Таким образом, предоставлять коммунальные услуги и обеспечивать предоставление коммунальных услуг две большие разницы. А вот приобретать коммунальный ресурс для предоставления коммунальных услуг на общедомовые нужды управляшкам придется.
о непосредственном управлении
 
По сути Проекта закона № 500410-6 вся страна перейдет на так называемый непосредственный способ, правда видимо оставят обязанность поставки коммунальных услуг на ОДН.
#
[QUOTE]хренвыговоришь пишет:
Нет. Только одна УК оказывает другой услуги. Например по предоставлению персонала, ведению расчетов и т.п. Кто на конкурсе победил, тот и управляет оди.

[SIZE=85px][COLOR=greenpt]Добавлено спустя 3 minutes 49 seconds:[/COLOR][/SIZE]
А что мешает не подавать заявку на конкретный дом? Если договорились...[/QUOTE]
Мешает УК 4,5,6.
Почему тогда в рамках гражданского законодательства может быть субподрядчик, субарендатор, соисполнитель, соинвестор и т.д. а в ЖК нет.
#
[QUOTE]Сибирская Я пишет:
Видимо, имеется в виду
может ли УК1 перепоручить управление УК2?
Может, у УК1 проблемы с лицензией и она хочет перепоручить управление УК2...[/QUOTE]
Мотивы несколько иные. УК 1, УК 2, УК 3 договорились о разделе территории города, обе участвуют в конкурсах по всем домам, результаты которых не всегда предсказуемы. Победитель конкурса, если дом не на его территории, заключает договор субуправления с соответствующей УК.
#
Допускается ли жилищным кодексом заключение договора субуправления общим имуществом?
#
ГОСТ 56192 пункт 3.6 текущий ремонт: Работы по восстановлению (ремонту) частей многоквартирного дома потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность до их нормативного технического состояния.
Примечание – Когда объем таких работ не превышает 30 % от объема ремонтируемой части многоквартирного дома.
Отделили формальным критерием текущий от капитального ремонта. Интересно, а на 30% я должен выполнить текущих ремонтов по всем видам работ которые требуются в доме, или только по некоторым и в течение какого срока за год, три, пять?
#
Я так понимаю, что для объявления конкурса должны быть предпосылки предусмотренные законом 255-ФЗ и 161 ЖК, т.е.: отсутствие собрания (если вообще не собрались), или отсутствие решения собрания (собрались, но решение не приняли), или отсутствие реализации решения (собрались, приняли решение,но не заключили договор). В нашем варианте собственники собрались, приняли решение и реализовали его заключив договор, к выполнению обязательств по которому управляющая организация приступает с указанной в договоре даты.
Установленный в п. 5 255-ФЗ срок проведения конкурса я думаю будут толковать таким образом, что 255-ФЗ внесло изменения в п. 4 ст. 161 ЖК о годичном сроке, так как это специальная норма закона для специальной ситуации, связанной с запретом непосредственного способа, а значит надо исчислять месячный срок с 01 апреля 2015 г., ведь это очень надо для РСО, бла бла бла
#
Уважаемые коллеги, наша УО оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, собственники помещений которых приняли решение о выборе непосредственного способа и заключили договоры, срок действия которых оканчивается в 2017 году.
Принимая во внимание, что с 01.09.2014 года непосредственный способ в домах, где больше 16 квартир запрещен, законопроект № 500410-6 лег под сукно, а торопится с приобретением почетного звания Исполнителя коммунальных услуг  нам не хочется, прошу обсудить следующий вариант развития ситуации по вхождению в управление:
В соответствии с  п. 5. 255-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления. Предположим, что собственники выполнили это императивное требование закона. Однако, в соответствии с п. 7 ст. 162 ЖК РФ собственники установили в договоре управления, что управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора с 01 января 2016 года (дата условна).  Будет ли такое решение общего собрания законным, считается ли в этом случае, что выбранный ими способ реализован, можем ли мы продолжать содержать дома по условиям ранее заключенных договоров, срок действия которых не истёк?
#
Уважаемые коллеги! Прошу высказать свое мнение по следующей ситуации. Наша УК при непосредственном способе управления, на основании решения общего собрания в предусмотренные этим решением сроки выполняла текущий ремонт системы теплоснабжения в доме не оборудованном общедомовым прибором учета. Окончание работ произведено после начала отопительного сезона. Предельная продолжительность перерыва, предусмотренная  ПП №354  превышена. РСО начислила жителям плату по нормативу за весь месяц. Прокуратура внесла представление о производстве перерасчета за наш счет. Принимая во внимание, что текущий ремонт любой из систем (элегктро, водо, газоснабжения и т.д.) без превышения предельных перерывов выполнить невозможно, является ли требование о перерасчете платы законным?
#
Судя по тексту законопроекта второго чтения не видать нам РСО в качестве исполнителя ком.услуг. Слабовата кишка у господ депутатов против РСО. Однако, в порядке вступления изменений в силу, традиционно для нашей системы права через зад, имеются оговорки. Например на территории НАШЕГО Крыма и Симферополя будет особый порядок расчетов, установленный Правительством. Договоры, заключенные между потребителями и РСО при непосредственном способе управления будут действовать до окончания срока, или пока не откажется от этого договора РСО. Интересно, как это они могут сделать не нарушая ГК РФ если они единственные поставщики. Ну, а пункт 12 вообще выносит мозг: "12. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации".
#
Необходимо руководствоваться границей эксплуатационной ответственности установленной в Постановлении № 491 и Правилах пользования газом (Пост № 410): " В многоквартирном доме - являющиеся общим имуществом собственников помещений газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения [B]до запорного крана (отключающего устройства)[/B]
Проще говоря, при установлении границы эксплуатационной ответственности надо исходить из возможности обслуживания элемента, без воли третьего лица, т.е. если например если вы не можете без отключения газовой сети поменять запорный кран, то он не должен быть в границах вашей эксплуатационной ответственности.
#
В соответствии с п. 4 ст. 158 ЖК РФ Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). По моему мнению, в этом пункте кривовато, но заложен механизм установления размера экономически обоснованной платы. Криво, по тому, что надо было написать: "Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы, или не реализовали принятое решение". Т.е. приняли предположим 10 рублей, а УО предлагала 20 рублей, за 10 р УО отказывается работать, вот и не реализовали собственники своего решения. Пусть ОМС проверит тариф УО в 20 руб, если он обоснован, то установит.
#
Я бы РСО послал с их хотелками во первых по тому, что санкций за невыполнение 253-го не установлено, а во вторых по тому что ФЗ-152 о защите персональных данных не дает УО право распространять ФИО плательщика, а ФЗ круче Постановления.
#
Не все так просто. ЖК установлено, что на доме может быть только одна УО, которая обязана обеспечить безопасные и комфортные условия проживания и выполнить перечень работ не ниже установленного минимального, который представляет собой практически все виды работ на всех видах общедомового имущества.
#
С какой стати стройнадзор был истцом по делу об оспаривании решения общего собрания собственников помещений? Почитать бы иск и решение суда.
#
[QUOTE]burmistr пишет:
В целом интересно что победит - лобби РСО и коммуналка останется на УК или политическая воля, когда на УК останется только ОДН...

Если политическая воля - я попал. Отключать народ не смогу, а значит ничерта ироды платить не будут...[/QUOTE]
Почему у меня на балконе нет мешка с картошкой, которую я купил на рынке? Потому. что я не заключил договор о доставке. Аналогично д.б. и с коммуналькой, купил электроэнергию, Сбытовая компания поставила ее во ВРУ дома, а дальше сам к себе в квартиру. Не платишь за содержание сетей, не имеешь электричества. Считаю что 328 ГК РФ позволяет отключать. Если победит политическая воля, то будет тебе счастье. Как правило, если не платят УО, то не платят за всё. Доля неплатежа за СРЖ в структуре платы за помещение как правило 20%, а все остальное коммуналка. Доля неплательщиков около 5%. Тяжелей нести убытки неплатежей в размере 80% от чужих денег, чем 5% от своих.
#
По своей правовой природе предмет договора управления в части обязанности по поставке коммунальных услуг не имеет никакого экономического смысла, более того неизбежно ведет УО к банкротству. Наконец-то в Правительстве это осознали.
Из проекта: При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание услуг и (или) выполнение работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем, указанным в [B]договоре управления [/B]многоквартирным домом, которые [B]обеспечивают [/B]надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и иным требованиями к осуществлению соответствующей деятельности, установленным Правительством Российской Федерации, в том числе за приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме,

В настоящее время ст. 162 ЖК РФ По договору управления в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, [B]предоставлять коммунальные услуги[/B] собственникам помещений

Таким образом, предоставлять коммунальные услуги и обеспечивать предоставление коммунальных услуг две большие разницы. А вот приобретать коммунальный ресурс для предоставления коммунальных услуг на общедомовые нужды управляшкам придется.
#
По сути Проекта закона № 500410-6 вся страна перейдет на так называемый непосредственный способ, правда видимо оставят обязанность поставки коммунальных услуг на ОДН.

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!