Не очень понятен посыл статьи.
Автор обрисовывает проблему, с которой сталкиваются сейчас почти все УК, управляющие современными новостройками (в каждом крупном городе, как справедливо отмечает автор).
Проблема (как в известной детской песне - ж... есть, а слова нет) это жилые комплексы из нескольких МКД (разные адреса, кадастровые номера) с единой общей инфраструктурой, которые у нас в стране по факту есть, а по законодательству - нет. В ЖК РФ все строго - один МКД, одно ОИ, один ОСС. Чья эта инфраструктура - непонятно. Если один земельный участок под несколькими МКД (который разрешен, как справедливо отмечает автор) в общей долевой собственности собственников помещений в этих домах, то что собственность у расположенной на этом участке инфраструктуры? И что самое интересно для УК - кто в силу закона обязан это содержать?
Это частая проблема, когда законодательство не успевает за фактическими жизненными и бизнесовыми явлениями.
В таких случаях, начинает работать судебная практика, мало помалу судьи соглашаются с тем, что явление есть, дают свое видение по этому поводу, Потом это видение формируется в ВС и по хорошему должно рано или поздно привести к изменению в законодательстве.
В изменениях собственно заинтересованы все: и бизнес и общество и суды, которым приходится [S]натягивать сову на глобус[/S] что то придумывать, применять аналогию норм и принимать решения исходя из общих норм, закрывая глаза на явно устаревшие нормы. Для МКД это назрело лет 8 как уже. Были законопроекты, но принят закон только по горизонтальным ЖК (коттеджным посёлкам), в которых эта проблема с общей инфраструктурой вылезла еще раньше - с начала 2000-х.
И по данному вопросу (концептуально сформулировав - появлению понятия общего имущества или общего владения инфраструктурой собственников помещений нескольких МКД) уже есть все - и база по ГК (приняты изменения, которые должны быть быть приняты еще в 2012 - законопроект № 47538-6/13 а в последствии ФЗ № 351-ФЗ) и судебная практика.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 N 4-КГ20-40-К1
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570 по делу N А56-21432/2021
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2022 N 16-КГ22-28-К4
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 по делу N 309-ЭС21-5387, А50-179/2019
Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П
"По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой"
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.08.2021 N Ф09-3929/21 по делу N А60-27819/2020
Определение ВС РФ от 7 марта 2019 г. по делу N 305-ЭС18-17374 (для нежилья)
есть письмо Росреестра с Минстроем от 22.01.2024 N 14-0393-ТГ/24
и даже явное противоречие в ЖК есть: судя по ч.1 ст.135 ЖК РФ общее имущество нескольких МКД таки уже существует.... но только для домов с ТСЖ. А как может способ управления МКД являться основополагающим фактором для возникновения права собственности? Любой цивилист и специалист по вещным правам скажет, что это невозможно.
Тенденция явная прослеживается, т.к. не может много лет существовать явление в правовом вакууме.
Осталось только в специализированном ЖК все кодифицировать и далее по постановлениям правительства регламентацию сделать.
Теперь какая претензия к статье:
Автор осознавая проблему, и очень четко ее описывая, внезапно берет за основу старые нормы технического учета от 1997 г., привязывается к кадастровым номерам МКД для того, чтобы прийти к выводу, который эту проблему не решает, а возвращает назад в правовой вакуум.
Ну это все не нужно и излишне для такого вывода, можно и просто на ЖК РФ ссылаться - там пока все четко: Один МКД - одно ОИ - один договор управления - одно ОСС
Я могу понять, когда ты представитель стороны в судебном процессе и ты даешь выгодную тебе позицию, ссылаясь на те нормы, которые подтверждают именно ее. На остальные не ссылаешь, ибо зачем - задача выиграть, процесс состязательный.
Ну а в статье для профессионального сообщества то зачем?
И главное правовое замечание - ст. 133.1 ГК РФ о едином недвижимом комплексе связана с описываемой проблемой в многодомных жилых комплексах только словом "комплекс".
Ст. 133.1 ГК РФ не применима и не регулирует правоотношения МКД вообще.
В МКД есть отдельные объекты (помещения), на которые в ЕГРН зарегистрированы отдельные права собственности, что сразу отметает критерий применимости ст. 133.1 ГК РФ к МКД
Не важно один МКД или несколько МКД единым недвижимым комплексом (в понимании ст.133.1 ГК РФ) являться он не будет.
