Форум

Вопрос о машино-местах стал наиболее интересным на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, состоявшемся 13 февраля. Обсуждался проект изменений в [URL=http://base.garant.ru/12138291/]Жилищный кодекс[/URL] (ЖК), внесенный в Госдуму депутатами (законопроект № [URL=http://sozd.duma.gov.ru/bill/196293-7]196293-7[/URL]). Они пытаются устранить пробел, возникший в 2016 году при признании машино-мест самостоятельным объектом недвижимости: законодательно не определены права и обязанности собственников машино-мест, расположенных в жилых и нежилых зданиях, в отношении общего имущества этих зданий. На практике, однако, нередко бывает, что собственник машино-места в подвальном помещении жилого дома не имеет в этом доме квартиры и, соответственно, не является участником общей долевой собственности на общее имущество этого дома.

Законопроект предлагает сделать собственников машино-мест участниками общей долевой собственности на общее имущество дома наряду с собственниками квартир и нежилых помещений в этом доме. При этом депутаты предлагают «двухуровневую» систему общих собраний – общее собрание собственников помещений и отдельное собрание собственников машино-мест, призванное заниматься локальными вопросами (например, охрана паркинга).

Члены Совета увидели ряд проблем. Во-первых, для машино-мест в зданиях необходимо комплексное решение, пригодное как для жилых, так и для нежилых помещений. Правовой режим должен быть единым. Во-вторых, надо урегулировать конфликт между двумя правовыми режимами, когда собственник машино-места имеет квартиру в доме и когда не имеет. Идея двух видов собраний одобрения не вызвала – при такой системе неизбежен дисбаланс в отношениях и конфликты.      

Зампредседателя ВАС в отставке В.В. Витрянский предложил четко определить, приравнивается ли машино-место как объект недвижимости к помещению, отметив, что «к этому идем». Профессор Е.А. Суханов, не найдя аргументов против, констатировал, что машино-места скоро приобретут все современные атрибуты объектов недвижимости, включая микродоли (возникнут, например, при наследовании) и подселение «профессиональных соседей». «Будет машино-место на колесо самоката!», - пошутил Е.А. Суханов.

Решать проблему дробления машино-мест и появления микродолей члены Совета не взялись, а вариант регулирования для паркингов сформулировал В.В. Витрянский. По его мнению, необходимо вывести гаражное помещение из общего имущества дома и сделать отдельное нежилое помещение с общей долевой собственностью владельцев машино-мест. Это позволит относить расходы на содержание паркинга исключительно на собственников машино-мест. Решено было предложить этот вариант разработчикам законопроекта.

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с [URL=http://ivo.garant.ru/document/redirect/12138291/44011]частью
1.1 статьи 44[/URL] ЖК РФ.

То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

Однако – особенно это характерно для новостроек, – для части помещений в ЕГРН  может не быть никаких данных о собственнике.

Например, вчерашний дольщик получил  заветную квартиру по акту приема-передачи, занялся ремонтом и о регистрации  права собственности пока не думает.

Или – непроданные квартиры, на которые  застройщик подыскивает желающих, а право собственности не оформляет.

Еще один  вариант – новостройка после банкротства застройщика: в зависимости от  особенностей конкретного банкротного дела спорные квартиры и иные помещения  могут находиться в разном статусе, и права собственности на них еще не скоро  будут оформлены.

[B]Как уведомлять владельцев таких квартир (кого именно, если в ЕГРН не внесены ФИО собственника)[/B],

[COLOR=#ee1d24][B]и могут ли они вообще голосовать?[/B][/COLOR]

Позиция Минстроя России сводится к следующему:

Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике  в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не  учитываются для определения кворума.

Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС  и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства  голосов. В то же время суды зачастую придерживаются противоположной точки  зрения, например, АС Московского округа отказался учитывать в качестве  "голосующей площади" только помещения, переданные застройщиком, поскольку это не  основано на положениях жилищного законодательства и допускает возможность  злоупотреблений, например, выбор УК по результатам собрания двух собственников,  получивших от застройщика первые две квартиры ([URL=http://base.garant.ru/42014456/]постановление от 25 июня 2019 г. № Ф05-6151/19[/URL], оставлено без изменения [URL=http://base.garant.ru/72911944/]определением ВС РФ от 21 октября 2019 г. № 305-ЭС19-18313[/URL]).

На тех же позициях стоят и суды, предпочитающие в указанных ситуациях  рассчитывать кворум исходя из данных не ЕГРН, а техпаспорта на дом (см.  например, [URL=http://www.garant.ru/files/6/4/1331446/apellyatsionnoe_opredelenie_sk_po_gragdanskim_delam_omskogo_oblastnogo_suda_ot_22_.rtf]определение Омского облсуда от 22 августа 2019 г. по делу № 33-5107/2019[/URL], [URL=http://www.garant.ru/files/6/4/1331446/reshenie_oktyabrskogo_rayonnogo_suda_g__samari_samarskoy_oblasti_ot_22_yanvarya_202.rtf]решение Октябрьского райсуда г. Самары от 22 января 2020 г. по делу № 2-143/2020[/URL], [URL=http://www.garant.ru/files/6/4/1331446/apellyatsionnoe_opredelenie_sk_po_gragdanskim_delam_sverdlovskogo_oblastnogo_suda_.rtf]определение Свердловского облсуда от 6 марта 2019 г. по делу № 33-3393/2019[/URL] и др.).

22. При установлении в договоре ресурсоснабжения порядка определения стоимости поставленного коммунального ресурса учитывается следующее:

б) стоимость коммунального ресурса, необходимого для обеспечения предоставления коммунальной услуги пользователям нежилых помещений, [B]рассчитывается исходя из тарифов (цен) для населения только в случае, если собственники нежилых помещений относятся к категории потребителей, приравненных к населению[/B];