Форум

Форум читают разные люди. Сторонники доктрины "вся система отопления МКД есть ОИ МКД" пусть укрепятся в своей уверенности, а противники - пусть изменят свое мнение.
Мне, наивному борцу с ветряными мельницами, думается, что я вношу лепту в дело наведения порядка.

Примерно в 2010 году, после установки ОДПУ на электроэнергию, у нас в квитанциях на оплату ЖКУ появилась строка "Электроэнергия МОП (освещение мест общего пользования)" - аналог сегодняшних ОДН. Домоуправ собрал подписи за распределение этого МОПа по квартирам, хотя согласно 307-го постановления должно было распределяться пропорционально показаниям индивидуальных счетчиков! Т.е., чем больше сжег электричества, тем большую долю МОПов оплатишь. Кстати, так же дико распределялись небалансы по воде!

Два года мы прожили, нарушая закон, но в относительной гармонии.
Распределение электроэнергии на освещение лестничных площадок по квартирам абсолютно все считают [B]более справедливым[/B], чем по квадратным метрам! Почему за освещение лестниц большие квартиры должны платить больше, чем маленькие?
Вступившее в силу в 2012 году ПП 254 ввело новое понятие "общедомовые нужды" и узаконило распределение всех ОДНов по квадратуре квартир. Конечно, это лучше, чем пропорционально индивидуальным расходам - но по квартирам было бы справедливее. Бухгалтер и управляющий не стали рисковать; в результате уже 2 года собственники больших квартир несут бремя освещения подъездов больше, чем маленькие. (Как впрочем и лифт, и ОДН по воде, и ТБО)

[B]По ТБО.[/B] Не нужно утрировать - взвешивать или обмерять отходы! Абсолютной справедливости не существует, просто оплачивать строку ТБО "по головам" [B]справедливее[/B], чем "по квадратным метрам".

(Вторая попытка. Размещу несколько абзацев)

Пунктом 6 ПП 491 определено, что "в состав [B]общего имущества[/B] включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, [B]обогревающих элементов[/B], регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях". Как видите, никаких исключений в отношении квартирных отопительных приборов не делается!

Интересна история упомянутого решения и определения коллегии ВС. Некие граждане обратились в Верховный Суд с заявлением, в котором просили признать пункт 6 Правил недействующим в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома. По мнению заявителей, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, в связи с чем не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Правила, дескать, ограничивают право собственника (потребителя) совершить распорядительные действия по отказу от собственности.

Проще говоря, граждане оспаривали запрет на снятие ими в своих квартирах отопительных приборов и последующий [B]отказ оплачивать за отопление[/B]. Ведь именно отнесение Постановлением № 491 отопительных приборов к общему имуществу, не позволяет собственнику квартиры делать с ними, что хочешь — они чужие, принадлежат всем собственникам дома, и содержатся на их общие деньги теми, кому поручено содержание (УК, ТСЖ)! Представьте себе многоквартирный дом, в котором хотя бы половина квартир отключилась от отопления! Зимней уличной температуры у них в квартирах, конечно же, не будет - за счет тепла от отапливающихся соседей через перегородки и перекрытия, гораздо менее тонкие, чем наружные стены! Отапливающиеся собственники, безусловно, тоже прочувствуют соседство таких рационализаторов-экономистов. Ситуация абсурдная, но подобные прецеденты имеются... Именно поэтому современный закон о теплоснабжении фактически запрещает устройство индивидуального отопления в отдельно взятой квартире (для домов с центральным отоплением). И поэтому все квартирные батареи вполне вписываются в классифицирующий признак отнесение оборудования к общему имуществу — обслуживание более одного помещения: каждая батарея обогревает и соседние помещения! Этакий рой, где все особи обогревают друг друга.

Верховный суд отказал (!) заявителям, но пришел к такому решению необычным и странным путем, смешав систему отопления с водоснабжением, поставив судьбу отопительных приборов в зависимость от кранов на подводках и даже не коснувшись истинных причин отнесения Правительством всей системы отопления МКД к общему имуществу! Желающие могут сами ознакомиться с этими судебными постановлениями, полными противоречий и трудными для чтения. Но именно рассуждения, а не выводы юристов, были дружно подхвачены коммунальщиками России как истина в последней инстанции, и стали тиражироваться в договорах на содержание общего имущества! Постановление Правительства № 491 (действующий законодательный акт, между прочим!) с 2009 года не было ни отменено, ни изменено в части редакции пункта 6. Потому что оно технически грамотное и на него опираются другие нормативно-правовые акты ЖКХ, ставшие бы в противном случае не реализуемыми даже теоретически.

[QUOTE]burmistr пишет:
Дон Кихот.
Общедомового отопления нет. Читаем 354 ПП РФ...[/QUOTE]

Тема про ТБО, поэтому не хотелось бы засорять форум. Но что Вы имеете ввиду, мне не понятно. Может быть то, что показания общедомового счетчика распределяются на всех собственников помещений МКД пропорционально площадям их помещений? (Пункт 3 и формула 3 приложения 2 к ПП 354).
Или Вы считаете, что 1 гигакалория в месяц за отопление, значащаяся в Вашей квитанции, это то, что потребила Ваша квартира?

Уважаемый Егор!
А что плохого в том, что услуги (точнее, оплаты) индивидуализируются? Мы же не коммунизм строим?! По моим наблюдениям, общественная форма собственности - не самая лучшая. Если она и применяется, то только как вынужденная мера.
У нас с 2009 года, после установки ОДПУ (общедомовых приборов учета) и, в частности, УУТЭ (узла учета тепловой энергии), оплата за отопление и горячее водоснабжение вычисляется каждый месяц. Мы не стали играть в размазывание оплат на год и последующие корректировки. Привыкли уже.
Никакого противоречия в переносе ТБО из ЖУ в КУ я не вижу. КУ оказывает исполнитель КУ - ТСЖ или УО. Последние заключают договор со специализированной организацией. Ничего страшного в том, что сумма оплаты исполнителем за месяц будет распределятся на количество людей, которое может немного изменяться.
Остаются еще крупногабаритные отходы, строительный мусор. Они мало зависят как от количества проживающих, так и от площади. Даже сейчас это тоже является некоторой проблемой - оплата подобных услуг. Без усреднения и решения конкретных вопросов все-равно не обойтись.

Вы затронули еще тему оплаты за отопление. Разделение его на индивидуальное и общедомовое, как Вы предлагаете - куда более условно, чем ТБО и лифты! Если у Вас современный "теплый" дом, да еще и с поквартирным учетом тепла (этот способ сейчас переживает непростые времена) - то есть о чем поспорить. А в старых домах, особенно с вертикальной разводкой системы отопления - разделить услугу отопления на общедомовую и индивидуальную не возможно. Причина - теплообмен между квартирами и сильная зависимость теплопотерь помещения от расположения квартиры (крайняя-средняя). Многоквартирный дом отапливается в целом, как улий или единый организм, и распределять тепло а также оплату за него приходится волевым методом: отнесение всей системы отопления к общему имуществу с запретом вносить самовольные изменения, контроль за тепловым режимом во всех помещениях и корректировкой его при необходимости, и распределением оплаты на всех.

[QUOTE]Сидоров Евгений пишет:


Пылесос тоже с людей пыль убирает?[/QUOTE]

Позвольте проигнорировать Вашу острОту про пыль.
Вы действительно считаете, что ТБО нужно брать с площади квартиры? Тогда - почему? Аргументируйте.

Предлагаю копию статьи из газеты "Новость", май 2013 год. Донецк РО.

[B]И все же, кто должен платить за батареи?[/B]
Кто и за чей счёт должен менять отопительные батареи в квартире? Мы опять возвращаемся к этой неоднозначной проблеме.
Как помнят наши читатели, в №12 "Новость" в рубрике СМС-Вопрос-ответ о важном эта тема уже обсуждалась. Тогда читателям ответил заместитель главы администрации по ЖКХ, транспорту и связи г. Донецка С.А. Требухин. Напомним читателем, какой ответ был дан тогда:
89897032...
Кто и за чей счёт должен менять отопительные батареи в квартире?
Отвечает заместитель главы администрации по ЖКХ, транспорту и связи г. Донецка С.А. Требухин:
"- Подробные разъяснения можно найти в определении Верховного суда РФ от 24.11.2009 года № КАС09-547, которое размещено в компьютерной справочно-правовой системе по законодательству России «Консультант Плюс», либо в сети Интернет на сайте электронной библиотеке «Судебная система РФ".
Предполагая, что не у всех есть возможность получить информацию из Интернета, редакция привела выдержки из определения Верховного суда РФ от 24.11.2009 года № КАС09-547: «Расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
…В состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.).
…Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвлённых от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно этому можно сделать вывод, что замену, равно как и ремонт имущества собственника, к которому относятся отопительные батареи в квартире, он обязан производить за свой счет.
После данной публикации в газете, в редакцию поступил звонок от нашего читателя. Не согласившись с приведенной в ответе на СМС позицией господина Требухина С.А., читатель вызвался высказать свое мнение, и наша редакция дала возможность Терехову Александру Ивановичу обосновать своё видение данной проблемы:
"Я являюсь собственником  квартиры в 3-м микрорайоне и членом правления товарищества собственников жилья «Наш дом».
Вопросами отопления и ЖКХ я стал заниматься примерно с 2006 года, как раз из-за проблем отопления, изучал всё, что попадалось мне последние годы, участвую в форумах на сайтах Интернет, где обсуждают проблемы ЖКХ. Вопрос отнесения отопительных приборов к общему имуществу, я считаю - является основным  в отоплении многоквартирных домов. Этот вопрос более подробно, чем в Жилищном кодексе, определен в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) - в п. 6 определено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях». Как видите, никаких исключений в отношении квартирных отопительных приборов не делается!
Интересна история упомянутого решения и определения коллегии ВС. Некие граждане обратились в Верховный Суд с заявлением, в котором просили признать пункт 6 Правил недействующим в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома. По мнению заявителей, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, в связи с чем не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Правила, дескать,  ограничивают право собственника (потребителя) совершить распорядительные действия по отказу от собственности.
Проще говоря, граждане оспаривали запрет на снятие ими в своих квартирах отопительных приборов и последующий отказ оплачивать за отопление. Ведь именно отнесение Постановлением № 491 отопительных приборов к общему имуществу, не позволяет собственнику квартиры делать с ними, что хочешь — они чужие, принадлежат всем собственникам дома, и содержатся на их общие деньги теми, кому поручено содержание (УК, ТСЖ). Представьте себе многоквартирный дом, в котором хотя бы половина квартир отключилась от отопления! Зимней уличной температуры у них в квартирах, конечно же, не будет - за счет тепла от отапливающихся соседей через перегородки и перекрытия, гораздо менее тонкие, чем наружные стены! Отапливающиеся собственники, безусловно, тоже прочувствуют соседство таких рационализаторов-экономистов. Ситуация абсурдная, но подобные прецеденты имеются даже в нашем городе. Именно поэтому современный закон о теплоснабжении фактически запрещает устройство индивидуального отопления в отдельно взятой квартире (для  домов с центральным отоплением). И поэтому все квартирные батареи вполне вписываются в классифицирующий признак отнесение оборудования к общему имуществу — обслуживание более одного помещения: каждая батарея обогревает и соседние помещения! Этакий рой, где все особи обогревают друг друга.
Верховный суд отказал (!) заявителям, но пришел к такому решению необычным и странным путем, смешав систему отопления с водоснабжением, поставив судьбу отопительных приборов в зависимость от кранов на подводках и даже не коснувшись истинных причин отнесения Правительством всей системы отопления МКД к общему имуществу! Желающие могут сами ознакомиться с этими судебными постановлениями, полными противоречий и трудными для чтения. Но именно рассуждения, а не выводы юристов, были дружно подхвачены коммунальщиками России как истина в последней инстанции, и стали тиражироваться в договорах на содержание общего имущества! Постановление Правительства № 491 (действующий законодательный акт, между прочим!) с 2009 года не было ни отменено, ни изменено в части редакции пункта 6. Потому что оно технически грамотное и на него опираются другие нормативно-правовые акты ЖКХ, ставшие бы в противном случае не реализуемыми даже теоретически. «Собака лает, - а караван идет!».
Например, как может исполнитель коммунальной услуги "отопление", обслуживающий общее имущество МКД, отвечать за качество этой услуги, не имея рычагов воздействия на отопительные приборы, посредством которых и оказывается услуга? Никак - и реально сейчас не отвечает! В этом вопросе все очень запущено. Традиционно всё «валят» на теплосети, на плохих соседей сверху (снизу), на законы (которые часто просто не соблюдаются). А обязательная ежегодная промывка системы отопления, - с какой стати «ваши» батареи промывают?
Автора вопроса я бы отослал к договору с управляющей организацией, обслуживающей его дом. Как в конкретном договоре прописан состав общего имущества, не исключены ли из него батареи (с подачи управляющей организации, пользующейся неграмотностью большинства собственников)? Сейчас отношения в ЖКХ строятся не так, как в советское время и даже лет 10 назад. Именно содержание договора будет иметь для автора вопроса решающее значение, а не ответ заместителя мэра или мои доводы.
В этой связи уместно привести выдержки из «Письма Министерства регионального развития РФ от 4 апреля 2007 г. N 6037-РМ/07 "Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме":
... Органы местного самоуправления ... не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2-9 Правил содержания общего имущества».
Еще понятнее станут преимущества отнесения всех отопительных приборов к общему имуществу многоквартирного дома, если вспомнить, что в наших домах применяется, в основном, однотрубная система отопления, когда теплоноситель последовательно проходит через все батареи разных квартир одного контура (стояка), немного остывая в каждой батарее. Все собственники квартир оказываются зависимыми друг от друга. Если кто-то, желая сделать в своей квартире потеплее, увеличит количество секций в «своих» (как он или управляющая организация считают) батареях, то это в той или иной степени скажется на отоплении следующих за ним квартир. Такие действия прямо запрещены законом (ПП 354, п. 35). Так же, беспорядочная замена чугунных батарей на биметаллические увеличивает гидравлическое сопротивление отопительных контуров и снижает скорость движения воды в них, что особенно сказывается на отоплении последних квартир.
Системы отопления в наших домах в результате многолетнего попустительства эксплуатирующих организаций и самодеятельности жильцов оказались крайне разбалансированы: в одних квартирах холодно, в других жарко. А в результате — повышенный расход по общедомовому теплосчетчику, за который платят все пропорционально площадям квартир, а не температур в них. Заниматься восстановлением проектных систем отопления гораздо трудней, чем нарушить их, ломать — не строить. Насколько мне известно, ни в одном доме города при капремонте не ремонтировалась система отопления: с проектом, с тепловым и гидравлическим расчетом, с принудительной заменой всех батарей на нужный размер и  последующим запретом собственникам прикасаться к ним (разве что стирать пыль). Действующее законодательство - Постановление Госстроя № 170 от 2003 года) - предписывает эксплуатирующей организации производить "...наладку системы  отопления, ликвидацию излишне установленных отопительных приборов и установка  дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму (п.5.2.1 абз.9)". Как это можно проделать с чужой собственностью, охраняемой Конституцией? То-то же!
Мне непонятна позиция администрации в этом вопросе. Когда несколько лет назад эксплуатирующие организации ЖКХ были муниципальными, то это было объяснимо. А сейчас все УК и ТСЖ - самостоятельные юридические лица, так сказать, хозяйствующие субъекты. Зачем заместителю мэра их лоббировать? Очевидно, просто кто-то из «старой гвардии» консультировал. Вспоминается, например, так называемое «долевое участие» собственников в замене стояков, не имеющее сейчас никакого законного обоснования. Вопрос, без сомнения, в тарифах на содержание и ремонт — но сейчас их утверждает общее собрание каждого дома. Любой каприз за ваши деньги! Если бы не отсутствие конкуренции среди управляющих организаций, непрозрачность расходов даже в товариществах и много чего еще, включая политику!
Еще одно замечание. Даже в случае отнесения батарей к общему имуществу, следует различать замену (ремонт) по причине выхода батареи из строя или нарушения функционирования, - и замену по желанию собственника, которого не устраивает, предположим, дизайн отопительного прибора. В последнем случае, конечно, всё должно производиться полностью за счет капризного собственника и при условии обеспечения нормальной работы общедомовой системы отопления, не допущения повышения собственником отбора тепла и ухудшения отопления других квартир.
От редакции: Аккумулируя все выше сказанное, можно резюмировать: согласно позиции Александра Ивановича, следует, что батареи, которые находятся в квартире собственника жилья, менять должны организации, в чьем ведении находится многоквартирный дом и за счет средств на содержание и ремонт общего имущества, если из договора управления коммунальщики не вычеркнули квартирные отопительные приборы.
Приведенное мнение, на наш взгляд спорное, способно вызвать желание всех заинтересованных лиц высказать иную точку зрения. Так что, возможно, мы еще не один раз вернемся к этой теме. Если другие читатели не согласны с высказанной позицией Терехова А.И., предлагаем высказать свое мнение.
М. Александрова

[B]Никто мнений высказывать не стал[/B]

ТБО с площади - потому что доля собственника в общедомовом имуществе пропорциональна площади его, собственника, помещения. А ТБО - часть содержания общего имущества. Это сейчас так. Вот это - дурь чистой воды!

Если с лифтами еще есть какая-то логика, то ТБО с площади в моей голове (и, как вижу, не только в моей) - никак не укладывается. Поэтому идея очень здравая, и будет реализована. ТБО генерируют, в основном, не квадратные метры площади, а люди, по крайнем мере, если речь идет о квартирах.

Как технически сделают расчет - это вопрос второй. Но саму идею считаю правильной и справедливой. Что касается учета проживающих, так в этом давно надо наводить порядок.

Здравствуйте!
Я зарегистрировался на этом форуме, увидев дискуссию о многодомных ТСЖ.
Давно интересуюсь этой темой, имею некоторый опыт работы и жизни в многодомном ТСЖ.

Вопросы к защитникам многодомных ТСЖ: имеются ли у вас "сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах"?
Чем ТСЖ [B]совместно [/B]управляет? Как у вас формируется руководящий орган - правление? Как решается вопрос о вмешательстве (или невмешательстве) членов ТСЖ одного дома в дела другого дома? Как вы проводите общие собрания ТСЖ (домовые собрания членов ТСЖ законом не предусмотрены)? Как формируете планы и сметы по текущему ремонту и содержанию общего имущества отдельных домов? Если вы образовались до 2011 года, то производилось ли "объединение домов", что вы объединяли?

Нашему ТСЖ из 8 МКД уже 5 лет, создавали его на волне 185-ФЗ, под капремонты. Правление сводное, абсолютно не рабочее. Реально управлял наемный Управляющий, мама которой - хозяйка обслуживающей организации (той самой, что была до ТСЖ). Теперь Управляющая в отпуске по уходу за ребенком, работает председатель. Также единолично. Тарифы на содержание и ремонт одинаковые по всем домам, без всякого учета особенностей. Никакой возможности что-то изменить по отдельному дому нет, типичная империя.

Считаю, что многодомные лжеТСЖ - фактически управляющие организации, существующие только благодаря пассивности членов. Единственный выход для спасения таких организаций - регламентация их деятельности по "федеральному" принципу, по сути - ассоциаций ТСЖ отдельных домов, но с одним расчетным счетом.
Почему же нельзя пойти прямо по пути создания ассоциаций ТСЖ, предусмотренных законом? Да потому что, если дом маленький, то только обслуживание своего расчетного счета в банке выливается в копеечку. Кроме того, ассоциации нужно регистрировать. Если бы законодатель прописал возможность (или обязанность) проводить в многодомных ТСЖ собрания по каждому дому, иметь свои правления (домовые комитеты, советы), свой бюджет, а на сводном правлении решать только вопросы, касающиеся всех домов ТСЖ (содержание одной на всех бухгалтерии, инженерной службы и прочее) - тогда я "за" многодомные ТСЖ. А так - достали уже!

Я - бывший член правления многодомного ТСЖ. Вышел, потому что работаю по трудовому договору домоуправом в своем доме, а подобное совмещение стало недопустимо. Кроме этого, правление представлено абсолютно случайными людьми, "аксакалами", безраздельно правит председатель, более чем трехлетняя оппозиционная борьба (один против десяти, "мы во всем доверяем управляющему и председателю", "когда же закончится заседание?", фабрикование протоколов ...) практически ничего не дала.
Считаю, что многодомные ТСЖ - притворные. Скрытые управляющие организации.