crm

Форум

ГлавнаяОбслуживание Торгово-офисного центра

Обслуживание Торгово-офисного центра

RSS
Обслуживание Торгово-офисного центра
 
Добрый день!
У нас отдельностоящее нежилое здание - Торгово-офисный центр, собственники - физики и юрики.
После ввода в эксплуатацию застройщиком по аналогии с жилыми домами было проведено собрание, выбрана своя УК и установлен драконовский тариф.
Но, я как собственник, столкнулся с тем, что на все мои жалобы ГЖИ отвечает отказом, так как здание нежилое, а ГЖИ осуществляет надзор только за жилыми зданиями. В лицензиат оно так же не внесено.
Договор с УК называется "договор оказания услуг по обслуживанию Здания", договор персональный с каждым собственником, общего договора нет.
Получается, что жилищный кодекс здесь не работает, а для обслуживания ТОЦ не нужна лицензия и вообще эта деятельность не контролируется ни кем.
Вопросы:
1. действуют ли здесь те же правила касательно собраний и протоколов как в жилых домах?
2. Возникает ли у меня обязанность признать управляющую компанию и установленный с ней тариф на основании протокола общего собрания собственников или же каждый собственник заключает свой персональный договор и устанавливает тариф?
3. Имеет ли право, организация, называющая себя обслуживающей принудительно, собирать через себя оплату за электроэнергию, воду, канализацию, тепло?
4. Каким законодательством регламентируются отношения между собственником помещения в ТОЦ и такой организацией?
5. Какие гос органы контролируют деятельность по управлению/обслуживанию ТОЦ?
Пока все футболят как могут.
Всем спасибо за ответы!

П.С. Я хоть и собственник, но тоже УК. Хочу навести порядок в своём здании и, если придётся, взять его в управление.
 
...интересная тема...ЖК действительно данный вопрос не регулирует...а в условиях договора кп что у вас сказано...вряд ли Вам тут помогут...обратитесь к юристам...
 
По правильному должен быть арендодатель и арендатор, между ними договор, который регулирует взаимоотношения. А расчеты с РСО арендодатель производит сам, закладывая затраты в договор аренды. Как-то так.
 
Цитата
Юлия Т. пишет:
По правильному должен быть арендодатель и арендатор
...он один из собственников...
 
Цитата
TPACCEP пишет:
...он один из собственников...
Тогда сложнее. ГК в помощь. Там вроде есть что почитать на эту тему.
Законодательство устанавливает, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по взаимному соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому использование помещений, входящих в здание, находящееся в общей долевой собственности, даже для собственных нужд участников такой собственности должно осуществляться с общего согласия всех участников, а при его недостижении - по решению суда.
Каких-либо обязательных требований к форме такого соглашения и к его условиям законодательство не предъявляет. Вместе с тем полагается, что на указанное соглашение должны распространяться общие положения ГК РФ о форме сделок (ст. 158 ГК РФ).
Следовательно, если участниками общей долевой собственности являются только граждане, то указанное соглашение может быть заключено и в устной форме (ст. 159 ГК РФ), а если в качестве участников такой собственности выступает хотя бы одно юридическое лицо, то данное соглашение следует заключить в простой письменной форме, так как согласно пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в этой форме. Нарушение указанного требования влечет за собой невозможность для сторон такого соглашения в случае возникновения спора ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий соглашения (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае участникам общей долевой собственности следует согласовать порядок и возможные способы использования принадлежащего им имущества в письменной форме. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).©
 
Специально для вас когдато действующий вас рф выпустил постановление пленума 64 от 2009 года. Точнее не помню. Общая вводная вам там дана. Почитайте.

Отправлено спустя 1 минуту 9 секунды:
От данных раз'яснений и пляшите.

добралась до компа.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Резюмирую. Работайте по ГК и ЖК, как аналогии.
Созывайте ОС собственников. И решайте на нем , что душе угодно.
 
Для применения положений Пленума и ЖК не хватает некоторых вводных - например, информации о том, не было ли оформлено право собственности на ТЦ на одно лицо, а в дальнейшем отдельные помещения из него продавались другим лицам. Да и технических нюансов, типа наличия отдельных входов.
Вариантов с тем, как образуется представитель собственников ком недвижки с внешними контрагентами - РСО, клинингом, эксплуатацией гораздо больше. У нас исчерпывающий перечень в ЖК из 3 способов - у ком недвижки полная свобода - вплоть до экзотического для нас простого товарищества
 
Если собственник не подписал какого-либо соглашения с иными собственниками о порядке несения расходов по содержанию имущества, то он может весело насвистывая послать других собственников, какую-то УК и Дональда Трампа "в лес". Какие при этом у него будут отношения с теми кто платит техничке, дворнику, сантехнику это его проблемы, но зная наше неистребимое племя индивидуальных предпринимателей (как были в 90-х комерсами так по жизни и остались) - им глубоко на это начхать если можно сэкономить 8 копеек.
 
Тариф может быть и 100, и 150 р/кв. м. без коммуналки. И это обычный тариф с учетом клининга, охраны, комплектования туалетов расходниками и прочим, прочим. Когда выбирали УК, та ведь представляла на утверждению калькуляцию и перечень работ? Вы сами определились за счет чего ваша УК будет обходится дешевле прочим собственникам? Это вам и придется доказывать.
 
Цитата
optic пишет:
Вопросы:
1. действуют ли здесь те же правила касательно собраний и протоколов как в жилых домах?

Создайте себе ТСН и рулите. И будет вам юрлицо для общения со всеми сторонними организациями (свет, вода, тепло, мусор, пожарка и тп) . И Ук будете себе сами выбирать.. какая вам нравица.

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости
1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
 
Спасибо за ответы!

Цитата
АРоманов пишет:
Для применения положений Пленума и ЖК не хватает некоторых вводных - например, информации о том, не было ли оформлено право собственности на ТЦ на одно лицо, а в дальнейшем отдельные помещения из него продавались другим лицам
Так вроде и было(я не первый собственник помещения)
Цитата
Леший пишет:
Тариф может быть и 100, и 150 р/кв. м. без коммуналки. И это обычный тариф с учетом клининга, охраны, комплектования туалетов расходниками и прочим, прочим. Когда выбирали УК, та ведь представляла на утверждению калькуляцию и перечень работ?
А легитимен ли выбор УК в ситуации с нежилыми помещениями, когда они не объединены в какое-то товарищество. Может ли решать в этом случае большинство собственников? УК в нашем варианте дочерняя от застройщика, приняла дом по наследству без обсуждения тарифа.

В нашем здании еще есть газовая котельная, которую застройщик оставил в собственности УК. Теперь УК нас шантажирует тем, что если мы ее сменим, она отключит тепло. Лицензия у нее есть, но котельная не оформлена. Затраты просто делятся на всех.

Цитата
Оптимист от ЖКХ пишет:
Если собственник не подписал какого-либо соглашения с иными собственниками о порядке несения расходов по содержанию имущества, то он может весело насвистывая послать других собственников, какую-то УК и Дональда Трампа "в лес". Какие при этом у него будут отношения с теми кто платит техничке, дворнику, сантехнику это его проблемы, но зная наше неистребимое племя индивидуальных предпринимателей (как были в 90-х комерсами так по жизни и остались) - им глубоко на это начхать если можно сэкономить 8 копеек.

Непонятно на каком основании УК представляет наши интересы в РСО..Законен ли протокол об избрании УК, если собственники не объединены в ТСН? для МКЖД такой порядок есть, а для ТОЦ получается что нет. Или тут действует аналогия с ЖК?
#1
0 0
Добрый день!
У нас отдельностоящее нежилое здание - Торгово-офисный центр, собственники - физики и юрики.
После ввода в эксплуатацию застройщиком по аналогии с жилыми домами было проведено собрание, выбрана своя УК и установлен драконовский тариф.
Но, я как собственник, столкнулся с тем, что на все мои жалобы ГЖИ отвечает отказом, так как здание нежилое, а ГЖИ осуществляет надзор только за жилыми зданиями. В лицензиат оно так же не внесено.
Договор с УК называется "договор оказания услуг по обслуживанию Здания", договор персональный с каждым собственником, общего договора нет.
Получается, что жилищный кодекс здесь не работает, а для обслуживания ТОЦ не нужна лицензия и вообще эта деятельность не контролируется ни кем.
Вопросы:
1. действуют ли здесь те же правила касательно собраний и протоколов как в жилых домах?
2. Возникает ли у меня обязанность признать управляющую компанию и установленный с ней тариф на основании протокола общего собрания собственников или же каждый собственник заключает свой персональный договор и устанавливает тариф?
3. Имеет ли право, организация, называющая себя обслуживающей принудительно, собирать через себя оплату за электроэнергию, воду, канализацию, тепло?
4. Каким законодательством регламентируются отношения между собственником помещения в ТОЦ и такой организацией?
5. Какие гос органы контролируют деятельность по управлению/обслуживанию ТОЦ?
Пока все футболят как могут.
Всем спасибо за ответы!

П.С. Я хоть и собственник, но тоже УК. Хочу навести порядок в своём здании и, если придётся, взять его в управление.
#2
0 0
...интересная тема...ЖК действительно данный вопрос не регулирует...а в условиях договора кп что у вас сказано...вряд ли Вам тут помогут...обратитесь к юристам...
#3
0 0
По правильному должен быть арендодатель и арендатор, между ними договор, который регулирует взаимоотношения. А расчеты с РСО арендодатель производит сам, закладывая затраты в договор аренды. Как-то так.
#4
0 0
Цитата
Юлия Т. пишет:
По правильному должен быть арендодатель и арендатор
...он один из собственников...
#5
0 0
Цитата
TPACCEP пишет:
...он один из собственников...
Тогда сложнее. ГК в помощь. Там вроде есть что почитать на эту тему.
Законодательство устанавливает, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по взаимному соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому использование помещений, входящих в здание, находящееся в общей долевой собственности, даже для собственных нужд участников такой собственности должно осуществляться с общего согласия всех участников, а при его недостижении - по решению суда.
Каких-либо обязательных требований к форме такого соглашения и к его условиям законодательство не предъявляет. Вместе с тем полагается, что на указанное соглашение должны распространяться общие положения ГК РФ о форме сделок (ст. 158 ГК РФ).
Следовательно, если участниками общей долевой собственности являются только граждане, то указанное соглашение может быть заключено и в устной форме (ст. 159 ГК РФ), а если в качестве участников такой собственности выступает хотя бы одно юридическое лицо, то данное соглашение следует заключить в простой письменной форме, так как согласно пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в этой форме. Нарушение указанного требования влечет за собой невозможность для сторон такого соглашения в случае возникновения спора ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий соглашения (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае участникам общей долевой собственности следует согласовать порядок и возможные способы использования принадлежащего им имущества в письменной форме. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).©
#6
0 0
Специально для вас когдато действующий вас рф выпустил постановление пленума 64 от 2009 года. Точнее не помню. Общая вводная вам там дана. Почитайте.

Отправлено спустя 1 минуту 9 секунды:
От данных раз'яснений и пляшите.

добралась до компа.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Резюмирую. Работайте по ГК и ЖК, как аналогии.
Созывайте ОС собственников. И решайте на нем , что душе угодно.
#7
0 0
Для применения положений Пленума и ЖК не хватает некоторых вводных - например, информации о том, не было ли оформлено право собственности на ТЦ на одно лицо, а в дальнейшем отдельные помещения из него продавались другим лицам. Да и технических нюансов, типа наличия отдельных входов.
Вариантов с тем, как образуется представитель собственников ком недвижки с внешними контрагентами - РСО, клинингом, эксплуатацией гораздо больше. У нас исчерпывающий перечень в ЖК из 3 способов - у ком недвижки полная свобода - вплоть до экзотического для нас простого товарищества
#8
0 0
Если собственник не подписал какого-либо соглашения с иными собственниками о порядке несения расходов по содержанию имущества, то он может весело насвистывая послать других собственников, какую-то УК и Дональда Трампа "в лес". Какие при этом у него будут отношения с теми кто платит техничке, дворнику, сантехнику это его проблемы, но зная наше неистребимое племя индивидуальных предпринимателей (как были в 90-х комерсами так по жизни и остались) - им глубоко на это начхать если можно сэкономить 8 копеек.
#9
0 0
Тариф может быть и 100, и 150 р/кв. м. без коммуналки. И это обычный тариф с учетом клининга, охраны, комплектования туалетов расходниками и прочим, прочим. Когда выбирали УК, та ведь представляла на утверждению калькуляцию и перечень работ? Вы сами определились за счет чего ваша УК будет обходится дешевле прочим собственникам? Это вам и придется доказывать.
#10
0 0
Цитата
optic пишет:
Вопросы:
1. действуют ли здесь те же правила касательно собраний и протоколов как в жилых домах?

Создайте себе ТСН и рулите. И будет вам юрлицо для общения со всеми сторонними организациями (свет, вода, тепло, мусор, пожарка и тп) . И Ук будете себе сами выбирать.. какая вам нравица.

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости
1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
#11
0 0
Спасибо за ответы!

Цитата
АРоманов пишет:
Для применения положений Пленума и ЖК не хватает некоторых вводных - например, информации о том, не было ли оформлено право собственности на ТЦ на одно лицо, а в дальнейшем отдельные помещения из него продавались другим лицам
Так вроде и было(я не первый собственник помещения)
Цитата
Леший пишет:
Тариф может быть и 100, и 150 р/кв. м. без коммуналки. И это обычный тариф с учетом клининга, охраны, комплектования туалетов расходниками и прочим, прочим. Когда выбирали УК, та ведь представляла на утверждению калькуляцию и перечень работ?
А легитимен ли выбор УК в ситуации с нежилыми помещениями, когда они не объединены в какое-то товарищество. Может ли решать в этом случае большинство собственников? УК в нашем варианте дочерняя от застройщика, приняла дом по наследству без обсуждения тарифа.

В нашем здании еще есть газовая котельная, которую застройщик оставил в собственности УК. Теперь УК нас шантажирует тем, что если мы ее сменим, она отключит тепло. Лицензия у нее есть, но котельная не оформлена. Затраты просто делятся на всех.

Цитата
Оптимист от ЖКХ пишет:
Если собственник не подписал какого-либо соглашения с иными собственниками о порядке несения расходов по содержанию имущества, то он может весело насвистывая послать других собственников, какую-то УК и Дональда Трампа "в лес". Какие при этом у него будут отношения с теми кто платит техничке, дворнику, сантехнику это его проблемы, но зная наше неистребимое племя индивидуальных предпринимателей (как были в 90-х комерсами так по жизни и остались) - им глубоко на это начхать если можно сэкономить 8 копеек.

Непонятно на каком основании УК представляет наши интересы в РСО..Законен ли протокол об избрании УК, если собственники не объединены в ТСН? для МКЖД такой порядок есть, а для ТОЦ получается что нет. Или тут действует аналогия с ЖК?
Сейчас на форуме никого нет :(
Сейчас на форуме никого нет :(

Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!