Сервисы

Вопрос № 1: Кто должен заниматься оформлением документов ОСС?

Ответ: В силу пункта 6 статьи 45 ЖК РФ по обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания. В иных случаях оформлением документов ОСС занимается инициатор проведения ОСС (собственник помещений в МКД).

Ответ подготовлен линией правовой поддержки «Бурмистр.ру», май 2019 г.

Вопрос № 2: Каким образом после проведения ОСС оформляются решения собственников?

Ответ: В силу п.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Вопрос № 3: Существуют ли специальные требования к оформлению протоколов ОСС?

Ответ: Приказом Минстроя РФ от 28 января 2019 года № 44/пр утверждены требования, которые устанавливают порядок оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Ответ подготовлен линией правовой поддержки «Бурмистр.ру», май 2019 г.

Вопрос № 4: Можно ли голосовать молча? Кто должен заниматься оформлением документов ОСС?

На прошедшем недавно вебинаре, посвящённому договору управления, был сформулирован интересный вопрос одним из слушателей: «Могу ли я как управляющая организация отправить решения (бюллетени) собственникам жилья по почте, где будет заранее прописано в повестке дня и в самих бюллетенях то, что если они в течение 10 дня не сдадут бюллетени (решения) в управляющую организацию, то управляющая компания принимает их голос проголосовавший - ЗА! Так же, как и в ГИС ЖКХ при проведении голосования и отправки собственникам в личный кабинет бюллетеней и если они не проголосуют, может ли управляющая компания считать эти голоса как принявшие положительное решение?!».

Да, многие из читателей хотели бы провернуть нечто подобное и жить припеваючи, обеспечив себе не только кворум, но и нужное число голосов по любому вопросу. Спешу огорчить искателей простых путей: подобная «схема» не только привлечёт пристальное внимание контролирующих органов, но и вызовет негативную реакцию самих собственников, что рано или поздно приведёт к необходимости выступать ответчиком по делу об оспаривании общего собрания, на котором голоса будут посчитаны по предложенной «схеме».

А в судах, увы, аргументация против будет железной, причём не только с позиций жилищного законодательства, но и с «тяжёлой артиллерией» в виде общих норм Гражданского кодекса РФ.

Приступим к анализу «схемы» с точки зрения Жилищного кодекса.

Сформулированная «схема» противоречит положениям ЖК РФ и реализация её чревата негативными последствиями, как для инициатора общего собрания, так и для управляющей организации (если она не выступает инициатором собрания).

В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Это первый камень, о который мы споткнёмся. В предложенной «схеме» собственники помещений, которые не передадут письменные решения, не будут считаться принявшими участие в собрании, соответственно их голоса не могут учитываться при определении кворума.

И даже если кворум будет обеспечен голосами тех собственников, чьи письменные решения инициатор получит в установленный срок, принятие решений по подавляющему числу вопросов, указанных в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, будет невозможно, ибо существует императивное требование наличия квалифицированного большинства при принятии решений по вопросам, в отношении которых имеется соответствующая оговорка.

Так, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ прямо указывает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосовсобственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

С ч. 3 ст. 45 ЖК РФ перекликается ч. 2 ст. 47 ЖК РФ, где указано, что принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путём), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приёма.

В силу ч. 3 ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как видим, передача решений, получение решений - это требуемые по закону действия, исключить которые невозможно. А как там с голосованием в ГИС ЖКХ? Да тоже не радужно...

В силу ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме лично путём указания решения по каждому вопросу повестки дня, выраженного формулировками «за», «против» или «воздержался» в электронной форме, либопосредством передачи администратору общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования.

В силу ч. 7 ст. 47.1 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы считаются собственники помещений в данном доме, проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 12 ст. 47.1 ЖК РФ протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, сформированные с использованием системы общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, электронные образы решений собственников помещений в многоквартирном доме по поставленным на голосование вопросам, переданные администратору общего собрания, хранятся в системе.

Так что и голосование в ГИС ЖКХ требует не только оформления решений каждым участником голосования, но также и указания решения по каждому вопросу.

Частями 4.1 и 5 ст. 48 ЖК РФ установлено, что голосование на общем собрании, проводимом в заочной форме, в форме очно-заочного голосования осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Вот смотрите, что написано далее в ст. 48 ЖК РФ:

«5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании;

2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Видим следующее: законодатель разделяет понятия «решение собственника» и «протокол». Это нам давно известно. А ещё из написанного следует, что пунктики 1) - 3) это не реестр участников ОСС, не сам протокол, это РЕШЕНИЕ. И это письменное решение... Увы.

Словоблудие насчёт «осуществляется», «может осуществляться», «осуществляется только» - итог слабой юридической техники: просто всунули в статью 48 часть 4.1, хотя было бы логичнее переписать часть 5 той же статьи.

А тем, кто видит в ч. 4 ст. 48 ЖК РФ возможность по своему усмотрению голосовать письменно или «руками», можем посоветовать обратить внимание вот на что:

• в тексте ЖК РФ нигде нет слов «устно», «рука» и так далее. Федеральный закон не даёт выбора между «устно-ручной» и письменной формой голосования. Это подростковые фантазии, которые выплеснул в своё время Минстрой в форме неудобоваримых Приказов 411/пр и 937/пр;

• отсутствие выбора или-или приводит нас к тому, что теперь ч. 4 ст. 48 ЖК РФ надо понимать примерно так:

«Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, ИБО всё равно других способов закон не дал. Нет письменной формы - нет голосования».

Приведённые требования статей 47, 47.1, 48 ЖК РФ являются императивными и не допускают возможности реализации сформулированной «схемы», поскольку требуют именно передачи письменных решений и их хранения в установленном порядке.

Негативным последствием реализации такой «схемы» является отмена решения проведённого общего собрания судом. Каждыйсобственник, не передавший письменное решение, с точки зрения ЖК РФ не является участником такого собрания, то есть вправе обжаловать в суд решение собрания.

В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учётом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены Приказом Минстроя от 28.01.2019 г. № 44/пр. Некоторые из установленных требований невозможно выполнить в случае реализации предложенной «схемы», а именно:

• подп. «в» п. 12 указанных Требований (указание во вводной части содержательной части протокола общего собрания списка лиц, принявших участие в общем собрании);

• подп. «д» п .12 указанных Требований (указание во вводной части содержательной части протокола общего собрания данных о количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем собрании);

• подп. «з» п .12 указанных Требований (указание во вводной части содержательной части протокола общего собрания данных о правомочности (наличии или отсутствии кворума) общего собрания);

• подп. «в» п. 19 указанных Требований (указание в основной части содержательной части протокола общего собрания количества голосов, отданных за указанные варианты голосования);

• подп. «ж» п. 20 указанных Требований (обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведённом общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (для физических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом «а» пункта 13 настоящих Требований, для юридических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом «б» пункта 13 настоящих Требований), дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей);

• п. 21 указанных Требований (приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания).

Разобравшись в общих чертах с положениями жилищного законодательства, переходим в законодательству гражданскому, чтобы осознать бесперспективность рассматриваемой «схемы» с точки зрения ГК РФ.

На основании п. 1 ст. 181.1 ГК РФ правила, предусмотренные Главой 9.1 ГК РФ, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

Соответственно, кроме ЖК РФ в рассматриваемой ситуации применяются некоторые положения Главы 9.1 ГК РФ, являющиеся общими по отношению к нормам ЖК РФ (которые являются, соответственно специальными).

Проведённое по предложенной «схеме» общее собрание может быть признано недействительным как оспоримое (по основаниям, указанным в подпунктах 1, 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ), так и как ничтожное (как принятое в отсутствие необходимого кворума согласно ст. 181.5 ГК РФ).

Применение в совокупности положений п. 3 ст. 158 и п. 2 ст. 438 ГК РФ не является возможным, ибо, во-первых, правовое регулирование сделок и правовое регулирование собраний тем же ГК РФ разнесено в самостоятельные главы, а во-вторых, существуют и подлежат применению специальные нормы, каковыми являются положения ЖК РФ.

Для пущей убедительности разберём две указанные нормы ГК РФ:

• п. 3 ст 158 ГК РФ: Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон;

• п. 2 ст. 438 ГК РФ: Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Итак, с точки зрения ГК РФ молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или прежних взаимоотношений сторон. Не забывайте, что мы обсуждаем вовсе не сделку, а решение собрания! Здесь анализ норм ГК РФ мы приводим ровно для того, чтобы не питать иллюзий о возможности обосновать в суде свою правоту при оспаривании «схематозного» общего собрания. Решение собрания это не сделка, но даже по аналогии со сделками никакого акцепта молчанием (= голосование «За» молчанием) нет и не бывает.

Дело в том, что для учёта молчания в качестве согласия обязательно должна быть либо соответствующая норма федерального закона, либо предварительная (письменная!) договорённость о том, как стороны будут оценивать молчание. И если в договоре управления мы вправе указать, что, например, отсутствие возражений на представленный отчёт об исполнении договора считается его одобрением, то при проведении общего собрания такой финт ушами не пройдёт, ибо, во-первых, по общему правилу бездействие (молчание) не является волеизъявлением на порождение каких-либо гражданско-правовых последствий. Во-вторых, представьте себе, что решение общего собрания о текущем ремонте, например, считается принятым, если собственники промолчали. Такого извращения сути голосования не оценит ни суд, ни ГЖИ.

Кроме того, многие собственники текст договора управления полностью не читают до поры (пока не почувствуют себя униженными и обманутыми) и если при оспаривании решения собрания, проведённого по рассматриваемой «схеме» всплывёт условие о том, что молчание - знак согласия, это предоставит суду возможность всласть «попрактиковаться» на таком договоре и заблокировать это условие со ссылкой на ст. 10 или 428 ГК РФ, либо по правилам ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Если говорить о п. 2 ст. 438 ГК РФ применительно к «схеме», то по общему правилу молчание адресата, получившего оферту, не рассматривается в качестве акцепта и иное не может быть определено в самой оферте, то есть мы не вправе в уведомлении о проведении общего собрания указывать, что расценим как голоса «за» все голоса собственников, не передавших письменные решения.

Резюмируя изложенное, следует отметить, что не рекомендуется проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с отклонениями от установленной ЖК РФ процедуры, поскольку это повлечёт невозможность выполнения ряда императивных требований ЖК РФ.

Изобретение же условий в договоре управления, позволяющих расценивать при проведении собраний молчание собственника как голос «за» то или и не решение не только является ущемляющим «слабую сторону» (=собственника), но и абсурдно, поскольку договором управления нельзя изменить правила игры, установленные федеральным законом.

Что позволено Юпитеру, не позволено Быку. В гражданских правоотношениях в рамках заключённых сделок позволительно многое, в том числе и соглашение об акцепте молчанием.

В жилищных отношениях акцепт молчанием невозможен вне вопросов, регламентированных договором управления, ибо это выход за рамки сделки. Попробуйте-ка перечислить в договоре управления все вопросы, по которым молчание вы предлагаете расценить как согласие... Кроме того, акцепт молчанием возможен лишь в двоичной логике (да/нет). Любой ГИС ЖКХ сломается, если будет считать голоса по рассмотренной «схеме».

На общих собраниях, если угодно, логика троичная, и там молчание сразу выбивает нас на отсутствие кворума. Точка.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает консультирование по любым вопросам, возникающим в процессе деятельности управляющих организаций и ТСЖ. Узнать более подробную информацию об условиях юридического сопровождения и оставить заявку на заключение договора можно здесь.