.gif?v1)
Заметки на электронных полях: Жилищно-коммунальное хозяйство в России и за границей. Часть 41.
Тема: Мысли вслух
Изображение от rupixel.ru Автор StockPhotoMan
Заметка двенадцатая. Часть четвертая. Жилищные услуги и экономически обоснованный тариф здорового (немецкого) человека. Порядок оказания коммунальных услуг.
Немцы очень любят орднунг и очень не любят платить лишнее. Поэтому окна жилых домов являются общим имуществом. А потому они все одинаковые, герметичные с нормальным стеклопакетом. Почему? Потому что отопление очень дорогое, и теплопотери никто терпеть не готов. Ну и внешний вид здания сохраняется нормальный. Лоджии тоже в доме все одинаковые и даже горшочки с цветами на них. А что Вы хотели? Орднунг!
Накапливаемый в квартире мусор собственники сортируют сами, потому что есть раздельный сбор мусора, и это не обсуждается. Контейнеры для мусора пластиковые в обязательном порядке ограждены от доступа посторонних лиц.
Ограждение земельного участка производится по согласованию с соседями, с сохранением существующих дорожек и тротуаров.
Немецкие собственники тоже хотят защищать свои права. Но не как у нас, в формате бесконечных жалоб куда попало. И без правового самопросвещения в интернете. Так система не работает. Есть проблемы с управляющим и хочешь их успешно решить - вступай в ассоциацию квартиросъемщиков, плати взносы. Там проконсультируют. В крайнем случае можно обратиться в ассоциацию защиты прав потребителей.
Описание жилищных услуг было бы неполным, без таких близких и дорогих немецкому сердцу арендаторов. Надо отметить, что арендная плата в Германии фактически состоит из постоянной и переменной части. Также как и у нас, наниматели, зачастую, оплачивают коммуналку самостоятельно. Так вот, расходы на управление кондоминиумом не могут быть переложены собственником на арендаторов. А содержание и ремонт – пожалуйста.
Понятно, что в Германии, как и у нас, есть «жилищная услуга». Но в ней заложена несколько иная логика. Начнем с того из чего складываются расходы собственника помещения в рамках, назовем ее так, «жилищной услуги»:
-
Собственно плата за содержание и (текущий) ремонт общего имущества;
-
Услуги управляющей организации. Т.е. исключительно услуга управления. Учитывая, что сдачей квартир в аренду, как правило, занимается управляющий, с конкретного собственника могут брать дополнительную фиксированную плату «за суету»;
-
Взнос в накопительный (резервный) фонд на будущие (капитальные) ремонты;
Также нельзя игнорировать тот факт, что начисление платы и расчеты за жилищную услугу происходит в формате: «план – факт – перерасчет». Если по факту услуг было оказано больше, управляющий имеет право выставить дополнительно понесенные расходы в течение всего года, следующего за отчетным.
Более того, и это, на мой взгляд, самое интересное, немецкие управляющие при определении размера платы руководствуются кроме всего прочего и объективными историческими данными, результатами исследований в этой сфере. Оказывается, так можно. Жаль Минстрой и депутаты об этом не знают.
Опытным путем было выяснено, что для многоквартирного дома затраты на содержание и текущий ремонт должны составлять примерно от 1% до 1,5% от стоимости здания (без учета стоимости земли).
Размер взносов в резервный фонд (на капитальный ремонт) также можно принять от 1% до 1,5% от стоимости восстановления здания.
При этом стоимость здания — это общий термин, используемый для обозначения общей стоимости сооружения, который в Германии для многоквартирных домов рассчитывается исходя из (потенциального) арендного дохода. Фактически, дом при таком подходе, ничем не отличается от торгового центра. Потому что дом – это актив. Актив имеет цену и земля под домом тоже имеет цену.
А у нас что? Дом цены не имеет. И ни никому даже в голову не приходит рассмотреть его с этой точки зрения. Стоимость дома (как объекта недвижимости), указанная в выписке из ЕГРЮЛ, не имеет никакого отношения к реальности. Права собственности на землю нет. За нее налоги никто не платит.
В то же время стоимость восстановления здания — это очень специфический расчет, применяемый при затратном подходе, включающий затраты на строительство за вычетом амортизации, связанной с возрастом.
Таким образом мы берем, как минимум, 1% от стоимости здания, прибавляем, как минимум, 1% от его восстановительной стоимости и сверху накидываем плату за управление (о ней более подробно поговорим позже) и получаем «экономически обоснованный тариф». Что касается расходов на управление. В Германии «бедные» кондоминиумы часть функций выполняют сами, снижая таким образом затраты.
Все! Секрет раскрыт. Пользуйтесь. Не надо изобретать велосипед.
Заметьте, что наш «экономически обоснованный»...
Комментарии
.png)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
20302 человека
очень интересно, спасибо!
Ну хоть где то что то умное и логичное, а не весь вот этот ГИС ЖКХ и ГЖИ
ГИС ЖКХ - пусть, ГЖИ -пусть!
НО вместе с этим должны быть действенные мере для взыскания с должников платы за ЖилУслуги!
С отъемом/продажей собственности, невзирая на "единственное" жилье, с отменой исковой давности по долгам за СЖП и КР, с дифференциацией оснований и предпосылок для банкротства, с исключением из перечня обнуления долгов за СЖП и КР!
Дмитрий написал:
НО вместе с этим должны быть действенные мере для взыскания с должников платы за ЖилУслуги!
Ну хорошо. У Вас нет дебиторки и 100% собираемость. К Вам приходит ГЖИ и заставляет выполнять все или почти все, что написано в законе. Что будете делать?
саныч написал:
написал:
НО вместе с этим должны быть действенные мере для взыскания с должников платы за ЖилУслуги!
Ну хорошо. У Вас нет дебиторки и 100% собираемость. К Вам приходит ГЖИ и заставляет выполнять все или почти все, что написано в законе. Что будете делать?
ГЖИ?... Ха, к Вам приходят: прокуратура, трудовая инспекция, налоговая инспекция, МЧС, СЭС... т.е. к Вам приходит ЛЮБОЙ надзирающий орган и за что Вас оштрафовать (по конски) всегда найдется.
о-хо-хо написал:
Ха, к Вам приходят: прокуратура, трудовая инспекция, налоговая инспекция, МЧС, СЭС... т.е. к Вам приходит ЛЮБОЙ надзирающий орган и за что Вас оштрафовать (по конски) всегда найдется
Это само собой. При том что, практически везде в мире никто ни к кому не приходит. А у нас армия нянек и дитя без двух глаз и ног