Статьи

Бурмистр.ру

Заметка двенадцатая. Часть девятая. Жилья аренда! Договор аренды. В квартиру въехали, осталось понять, сколько в ней жить будем.

Переезд в новую квартиру связан с большими расходами. В Германии арендатор может требовать внести залог. Как правило, это три месячных размера платы арендной платы (Kaltmiete - кальтмите). Залог арендодатель хранит на отдельном счете и обязан его вернуть в разумные сроки после выезда, как правило, в течение трех-шести месяцев. Возврату подлежит и залог и набежавшие проценты.

По соглашению с собственником возможно внесение этой суммы частями после вселения. Но хорошую квартиру Вы таким образом снять вряд ли сможете. Найдется другой потенциальный арендатор, который внесет всю сумму сразу.

За счет залога арендодатель может погасить долги по аренде или коммуналке. И, если Вы успели разломать что-нибудь, то арендодатель имеет право устранить ущерб за счет залога. Если же Вы жили спокойно, и имущество в квартире просто поизносилось от времени, косметический ремонт арендодатель будет делать за свой счет.

Учитывая, что коммуналка вносится авансом, в первый месяц надо заплатить и ее. Многие арендаторы за долгий срок проживания успевают обзавестись мебелью, которую перевозят с собой в новую квартиру. Соответственно, если у Вас мебели нет, или Ваша старая уже никуда не годится, то придется заехать в Икею и/или магазин электроники за каким-нибудь тостером или микроволновкой. Опять же, учитывая срок договора аренды, многие арендаторы делают мелкий ремонт квартиры. Плюс придется немного заплатить за кабельное телевидение и/или интернет.

Подобьем расходы за нормальную квартиру в большом  немецком городе:

• аренда за первый месяц - 900 евро;

• аванс за коммунальные услуги - 250 евро;

• залог – 2 700 евро;

• расходы на переезд и грузчиков 500 евро;

• первоначальные покупки (предметы мебели и бытовая техника) 1 000 евро.

Короче, пять тыщ евро давай и не греши.

Что, как правило, есть в договоре аренды?

1. описание помещения и иных дополнительных объектов, представляющих интерес для арендатора: личное машиноместо, детские площадки, гостевые парковки, прачечная (если есть), собственный тренажерный зал для жильцов  и проч.

2. точная сумма арендной платы и порядок ее определения и внесения,

3. срок аренды и порядок его изменения,

4. данные о залоге (условиях возврата);

5. сроки уведомлений о том и сем;

6. оплата коммуналки и всего что с этим связано;

7. хаусороднунг;

8. дополнительные обязанности сверх хаусорднуга;

Также эксперты рекомендует дотошно описать состояние имущества арендатора в квартире. Чтобы потом не было споров, например в отношении, крупной мебели. Если имущество арендатора в квартире пришло в негодность по причине нормального износа, то возмещать его стоимость не нужно.

Как уже говорилось ранее, общая месячная арендная плата состоит из двух частей:

1. собственно арендной платы (кальтмите); и

2. дополнительных расходов (Nebenkosten - небенкостен), за которые потом арендатор отчитывается по окончании года аренды. В договоре должно быть изложена процедура предоставления этого самого небенкостенабренунг. Если предоплата за коммуналку не вносится, то и отчитываться за нее не надо.

Первый закон об аренде жилья был принят в ФРГ еще в 1955 году. В связи с тем, что после войны жилья не хватало, даже самая ранняя редакция достаточно неплохо защищала права арендаторов. Позже был принят Гражданский кодекс Германии, которые достаточно подробно описывает отношения сторон по договору. Последняя масштабная реформа в арендном праве прошла в 2001 году. Изменения касались в основном сроков аренды.

Большинство договоров аренды в Германии заключаются на неопределенный срок (unbefristet - унбефристет). Однако возможно заключить и срочный договор (befristet - бефристет). И тут арендодатель, как ни странно, должен иметь юридическое и/или фактическое обоснование: у него есть сын и он планирует поселить его там его после свадьбы. 

Так для договоров аренды, заключенных с 1 сентября 2001 года, допускается только заключение договоров аренды на определенный срок без возможности продления, при соблюдении определенных условий. Возможность заключения договора на определенный срок ограничена. Фактически договор аренды может быть заключен на фиксированный срок, если после истечения срока аренды арендодатель намеревается:

• использовать помещение в качестве места жительства для себя, членов своей семьи;

• законно снести помещение или произвести в нем перепланировку или ремонт таким образом, что продолжение аренды существенно затруднит эти действия; или

• сдать помещение в аренду лицу, на основании иного соглашения. Т.е. один арендатор съехал досрочно, а другой пока въезжать не собирается. И вот на этот период арендатор может заключить договор аренды;

При этом всем он в письменной форме должен заранее уведомить арендатора о будущем расторжении причине установления фиксированного срока при заключении договора. В противном случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Все описанное выше, вроде бы,  понятно и логично, но далее светлый немецкий разум начинает давать сбой.

Арендатор может не ранее чем за четыре месяца до истечения установленного договорам потребовать от арендодателя сообщить ему, сохраняется ли причина, из-за которой он должен съехать(!). Если этой причины нет или арендодатель не ответил на запрос в течении месяца, то договор продляется на период этой задержки. 

Т.е. арендодатель говорит и стороны фиксируют в договоре примерно следующее: «Я готов поселить тебя на два года, потому что у моего сына заканчивается контракт в бундесвере (после срочной службы можно заключить «солдатский» контракт на срок до 23 месяцев) и он уходит на гражданку».

Соответственно за 4 месяца до окончания договора арендатор имеет право поинтересоваться: «А что там с сыном-то? (может он офицерский контракт заключить планирует)». А арендодатель обязан ему ответить.

Если событие, к которому привязан договор, случится позже запланированной даты, то арендатор может потребовать продления аренды на период задержки. Если наступление события, к которому привязан договор, под вопросом (планировал выдать дочь замуж, но что-то пошло не так) то...