new_year

Статьи

Главная Должна ли УО восстанавливать аварийные балконы?

Показать статьи темы

за


Должна ли УО восстанавливать аварийные балконы?

Источник фото: https://www.pexels.com/

Управляющие организации, осуществляющие управление «взрослым» жилым фондом, зачастую, сталкиваются с проблемой содержания и ремонта балконов в МКД. Некоторые УО просто не закладывают в размер платы при заходе на МКД работы по восстановительному ремонту, другие УО считают, что именно в их случае имеется ряд условий, при которых исключается обязанность УО проводить такие ремонтные работы в отношении аварийного объект.

Давайте разбираться на что обратить внимание, чтобы не получить от ГЖИ предписание и штраф. И для начала обратимся к правовому регулированию данного вопроса.

В состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции МКД, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другие ограждающие несущие конструкции (пп. "в" п. 2 Правил №491).

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пп. "а"-"д" п. 2 Правил №491.                                                                                                                                                                          

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, а также правила оказания (выполнения) этих услуг (работ) утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Согласно минимальному перечню к работам, необходимым для надлежащего содержания несущих конструкций МКД (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш), относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов домов (при этом нет разделения на работы текущего и капитального характера):

  • выявление нарушения отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушения сплошности и герметичности наружных водостоков;

  • выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

  • контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;

  • при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления МКД. Заключение указанного договора собственниками помещений расценивается как обеспечение надлежащего содержания общего имущества в доме, то есть надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем выполнения обязательств на основании договора управления, при этом перечень работ и услуг, указанный в договоре управления не может быть меньше, чем перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290.

В то же время, принятие решений о текущем и капитальном ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил №491).

В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в доме, обязаны:

  • подготавливать предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также предложения о проведении капитального ремонта;

  • доводить их до сведения собственников помещений в доме в порядке, установленном жилищным законодательством РФ.

В п. 7 Приложения №7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170) указаны работы по текущему ремонту: лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей - восстановление или замена отдельных участков и элементов.

К видам текущего ремонта в Методическом пособии отнесены работы по заделке трещин, расшивке швов, перекладке отдельных участков кирпичных стен, а также работы по заделке выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов, восстановлению гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов, замене дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.

Кроме того, в Правилах №170 прописан порядок действий при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров. В случае обнаружения такого недочета, УО должна принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. При аварийном состоянии балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (п. 4.2.4.2 Правил №170).

Таким образом, УО при обнаружении признаков повреждения балконных плит должны с целью обеспечения безопасности людей провести ряд мероприятий, в том числе, по ремонту таких балконов, причем вне зависимости от того, предусмотрено ли прямо выполнение данных работ договором управления, о чем свидетельствует судебная практика по обжалованию выданных предписаний и постановлений о привлечении к административной ответственности, которая, к сожалению, складывается не в пользу УО. 

Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2019 г. №304-ЭС19-11201 по делу №А75-8205/2018:

«Вопреки доводам заявителя, предписание соответствует критериям исполнимости: на заявителя возложена обязанность провести мероприятия по обследованию межэтажных стыков, перекрытия в зоне сопряжения квартиры №13 и квартиры №11 МКД; пола балкона квартиры №11; также обществу вменено в обязанность проведение ремонтных восстановительных работ. Суды отметили, что требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение условий для безопасного и благоприятного проживания граждан, обязательны для исполнения.».

Определение Верховного Суда РФ от 26 февраля 2018 г. №304-КГ17-23483 по делу №А27-25832/2016:

«Суд первой инстанции, руководствуясь ст.198, 201 АПК РФ, ст. 20, 36, 161, 162, 196 ЖК РФ, Правилами № 491, Правилами № 170, Минимальным перечнем услуг и работ №290, пришел к выводу о том, что обществом допущено нарушение лицензионных требований при управлении МКД, выразившееся в ненадлежащем содержании общего имущества, и отказал в удовлетворении заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что нахождение балконных плит МКД в аварийном состоянии не доказано, указанные в предписании работы подлежат выполнению при проведении капитального ремонта фасада МКД, обеспечение которого возложено на регионального оператора за счет средств фонда капитального ремонта.

Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункт 7 приложения № 7 Правил №170); ненадлежащее техническое состояние балконов МКД (нарушение разрушения бетонного слоя балконных плит до арматуры) подтверждено материалами дела; доказательств выполнения обществом в период осуществления им деятельности по управлению МКД работ по восстановлению повреждений отдельных участков балконов не имеется.

Верховный Суд РФ отметил, что включение названного МКД в региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД с установлением срока проведения капитального ремонта его фасада в 2020 году не освобождает общество как управляющую организацию, продолжающую взимать с собственников помещений в МКД плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения обязательств по надлежащему содержанию общего имущества и проведению текущего ремонта до наступления срока капитального ремонта...»

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 августа 2017 г. №Ф03-2816/17 по делу №А73-16522/2016:                                                            

«Податель жалобы утверждает, что судами не учтено, что балконная плита спорного многоквартирного дома пришла в негодность до передачи спорного дома в ведение управляющей компании. Считает, что недопустимо выполнять работы по капитальному ремонту за счет платы за содержание и текущий ремонт дома, а также о необходимости принятия решения общим собранием жильцов дома для проведения спорных работ. Полагает, что ответственным за капитальный ремонт данного дома является НО "Региональный оператор - Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае".

Суд кассационной инстанции отметил в деле №А73-16522/2016 следующее:

«Судами сделаны верные выводы о том, что общество, как управляющая организация, получающая от собственника МКД денежные средства на его содержание, ответственно за содержание и обслуживание названного жилого дома, а значит, обязано с целью обеспечения безопасности и комфортных условий проживания жителей дома исполнять требования действующего законодательства в жилищной сфере.

Между тем, как установлено актом проверки, балконная плита квартире имеет признаки аварийного состояния, что свидетельствует о том, что обществом не исполняются обязанности по соблюдению требований пунктов 4.2.1.3, 4.2.1.5, 4.2.4.2 Правил №170.

Доводы заявителя жалобы со ссылками на заключение ООО «Контур-групп» о том, что ремонт балконной плиты является капитальным ремонтом, в связи с чем не осуществляется управляющей компанией, правомерно отклонены судами, поскольку ремонт одной балконной плиты, даже путем ее демонтажа и устройства новой не может быть отнесен к капитальному ремонтом дома в порядке, указанном в ЖК РФ».

Вывод, обжаловать предписания и постановления о привлечении к административной ответственности в данной части крайне затруднительно, поэтому полагаем, что оптимальным решением для УО будет являться своевременное принятие мер: при заключении договора управления учитывать состояние общего имущества и закладывать финансирование необходимых ремонтных и восстановительных работ, проводить сезонные осмотры на основании которых готовить для собственников предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества, утверждение таких работ на ОСС, при необходимости с определением источника финансирования.     

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.                                                                                                                                                                                                                                                    

 


Комментарии

  • Леший
    Леший
    01.12.2021

    Минтсрою, судам, гжи, а жильцам тем паче, похрену из каких денег ремонтировать раваливающиеся дома. Взяли в управление за бешеные тарифы, с них и закрывайте ваши коммерческие риски.
    Типовые рекомендации госорганов, не можете провести через ОСС, делайте за свои, обосновывайте, и идите с требованием взыскания затрат на выполненные работы,на три буквы, те один из вариантов - суд,

  • TPACCEP
    TPACCEP
    01.12.2021

    Леший написал:


    один из вариантов - суд,

    ...пробовал...тщетно...

  • Светлана Непомнящая
    Светлана Непомнящая
    01.12.2021

    Здесь нужно разбираться более тщательно. У нас был такой случай- собственник писал жалобы, чтобы мы ему отремонтировали разрушенное ограждение балкона, напирая на то, что мы ему обязаны отремонтировать за счет средств по статье "содержание жилья". Когда стали изучать нормативку, то выяснилось, что балкон только частично является ОИ- только в части примыкания плиты балкона к стене дома. Ограждение в виде перил балкона, является уже частной собственностью. Пришли, составили акт, что плита балкона находиться в удовлетворительном состоянии, а вот ограждение действительно было разрушено. Написали ответ на обращение, что обязанность по содержанию именно ограждения балкона лежит на самом собственнике, дальше он жаловаться не стал, отремонтировал все самостоятельно.

  • razin
    razin
    01.12.2021

    Светлана Непомнящая написал:


    Когда стали изучать нормативку, то выяснилось, что балкон только частично является ОИ- только в части примыкания плиты балкона к стене дома

    Светлана, а не могли бы Вы указать данную нормативку ?

  • Yulija
    Yulija
    01.12.2021

    Подскажите пожалуйста коллеги ,если ремонт балконов подразумевает капитальный ремонт, но вид работ выходит за пределы перечня работ установленного по мин тарифу по области. Собственники проголосовали против утверждения работ по ремонту, установлению тарифа с учётом необходимого ремонта и отказали в сборе доп тарифов или траты денег кап фонда. Каким образом необходимо ук выполнить ремонт в целях исключения обрушения и надлежащего содержания ОИ.?


  • Светлана Непомнящая
    Светлана Непомнящая
    01.12.2021

    razin написал:


    Светлана, а не могли бы Вы указать данную нормативку ?

    ПП 491, ПП 170 ( п.п. 4.2.4.2), ФЗ 384 от 20.12.2009 (п. 8,24, ч.2,ст. 2).
    Речь идет только о балконных плитах, которые являются общим имуществом т.к. а) конструктивные элементы; б) предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений. В нашем случае речь шла об ограждении (которое многие жители просто убирают и делают самостоятельно панорамное остекление). А ограждение не является ОИ.

  • Наталья Гончарова
    Наталья Гончарова
    01.12.2021

    Yulija написал:


    Подскажите пожалуйста коллеги ,если ремонт балконов подразумевает капитальный ремонт, но вид работ выходит за пределы перечня работ установленного по мин тарифу по области. Собственники проголосовали против утверждения работ по ремонту, установлению тарифа с учётом необходимого ремонта и отказали в сборе доп тарифов или траты денег кап фонда. Каким образом необходимо ук выполнить ремонт в целях исключения обрушения и надлежащего содержания ОИ.?

    Непонятно каким образом вы установили, что балконам требуется капитальный ремонт, если собственники против?

  • Yulija
    Yulija
    01.12.2021

    Наталья Гончарова написал:


    Yulija написал:
    Подскажите пожалуйста коллеги ,если ремонт балконов подразумевает капитальный ремонт, но вид работ выходит за пределы перечня работ установленного по мин тарифу по области. Собственники проголосовали против утверждения работ по ремонту, установлению тарифа с учётом необходимого ремонта и отказали в сборе доп тарифов или траты денег кап фонда. Каким образом необходимо ук выполнить ремонт в целях исключения обрушения и надлежащего содержания ОИ.?

    Непонятно каким образом вы установили, что балконам требуется капитальный ремонт, если собственники против?

    заключение экспертов

  • Светлана Непомнящая
    Светлана Непомнящая
    02.12.2021

    Мне кажется, что в любом случае УК должна отремонтировать балкон, основываясь на заключении экспертизы. То, что ОСС не приняло решение не освобождает УК от обязанности надлежащего содержания ОИ. Тем более, что есть масса судебных решений не в пользу УК. Суды считают, что УК должна сначала все отремонтировать, а затем предпринимать действия по убеждению собственников. Ну, а если вы не сумеете убедить, то это ваши коммерческие риски.

  • razin
    razin
    02.12.2021

    Светлана Непомнящая написал:


    ПП 491, ПП 170 ( п.п. 4.2.4.2), ФЗ 384 от 20.12.2009 (п. 8,24, ч.2,ст. 2).Речь идет только о балконных плитах, которые являются общим имуществом т.к. а) конструктивные элементы; б) предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений. В нашем случае речь шла об ограждении (которое многие жители просто убирают и делают самостоятельно панорамное остекление). А ограждение не является ОИ.

    Светлана, большое Вам спасибо.

  • 1
  • 2

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!