Статьи

Изображение от freepik

В прохладной Тюмени собственники помещений одного из многоквартирных домов приняли на собрании решение расторгнуть договор управления с одним лицензиатом и выбрать другого, с которым также заключили договор управления. Назовём эти компании незатейливо – Альмалексия и Дремора соответственно.

Получив в управление дом, Дремора направила предшественнику требование о передаче всей технической документации, ключей от мест общего пользования и технических этажей и тд.

В феврале 2023 года часть технической документации на МКД была передана, при этом в акте были отражены возражения относительно полноты переданных документов.

Далее компания Дремора обратилась в суд с иском об обязании передать документацию, выкатив чудовищной длины список, присовокупив к таковому требование о взыскании судебной неустойки в размере 150 000 руб. ежемесячно с даты вступления судебного решения в законную силу и до исполнения обязательства.

Три инстанции единодушно поддержали истца – АС Тюменской области, 8 ААС и АС Западно-Сибирского округа обязали передать всю перечисленную истцом документацию в десятидневный срок, срезав, правда, судебный астрент втрое…

При этом судебные инстанции исходили из презумпции наличия у ответчика, осуществлявшего управление МКД всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации.

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности по ее передаче, так как в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

В жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Альмалексия просила отменить принятые судебные акты, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что:

• часть документации была передана истцу по частям (по отдельным актам);

• часть документации является неактуальной, не входит в перечень технической и иной документации, подлежащей хранению и передаче третьим лицам;

• часть документации подлежит хранению застройщиком, который ликвидирован и запросить соответствующие документы более негде.

Жалобу не только передали на рассмотрение коллегии, но и удовлетворили, отправив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции… И вот почему.

В соответствии с п. 19 Правил № 416 организация, ранее управлявшая МКД и получившая предусмотренное п. 18 данных Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном п. 22 данных Правил, техническую документацию на многоквартирный МКД и иные связанные с управлением таким МКД документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подп. «б» п. 4 данных Правил, организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления МКД собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления МКД, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

В случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный МКД, и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного п. 18 Правил № 416, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном п. 22 Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом (п. 21 Правил № 416).

Разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи.

Документация на МКД и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами № 491:

• в п. 24 Правил № 491 содержится перечень технической документации на МКД;

• в п. 26 поименованы иные, связанные с управлением МКД документы.

И вот на каком моменте заострил внимание ВС РФ: согласно п. 27 Правил № 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы.

Состав технической документации длительного хранения и состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, приведен в пунктах 1.5.1 - 1.5.3 Правил № 170.

Таким образом, на законодательном уровне установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании документов, содержащихся в пунктах 24, 26 Правил № 491, пунктах 1.5.1 - 1.5.3 Правил № 170, имеющих актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД.

Учитывая разъяснения, изложенные в пунктах 22, 23 постановления Пленума № 7, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, может сделать вывод об объективной невозможности исполнения обязательства по...