Мнение суда высшей инстанции: застройщик многоквартирного дома не обладает правом проголосовать на ОСС

Изображение от Freepik

В течение длительного времени одна из управляющих организаций Московской области – ООО «Полёт» (далее – УО) пыталась признать незаконным и отменить решение ГЖИ (далее – надзорный орган) об отказе включить «новый» МКД в Реестр лицензий.

Суды трёх инстанций не согласились с позицией УО и в удовлетворении заявления отказали в силу следующего:

спорным решением УО отказано во внесении изменений в реестр со ссылкой на несоответствие заявления и приложенных документов подп. «е» пункта 5 Порядка № 938/пр;
к заявлению был приложен протокол ОСС в МКД, согласно которому при проведении собрания участвовали 81,1% площадей (голосов), из которых 95,6% составляли голоса застройщика МКД;
в соответствии с подп. «е» пункта 5 Порядка № 938/пр проверка отсутствия признаков ничтожности решения ОСС отнесена к непосредственным полномочиям надзорного органа, лишь отсутствие таких признаков позволяет принять уполномоченному органу положительное решение о внесении сведений в Реестр лицензий;
на основании ст.181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума;
в рассматриваемом случае застройщик МКД не является собственником каких-либо помещений в доме, а по смыслу статей 44, 45, 47 и 48, а также ч.2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ правом на принятие решения по выбору способа управления МКД и его реализацию наделены собственники помещений в МКД и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи;
в силу положений статей 8 и 12 Закона об участии в долевом строительстве МКД застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства;
согласно Реестру собственников помещений / лиц, принявших от застройщика помещения по передаточному акту, зарегистрированное право собственности на помещения в МКД у застройщика отсутствует;
при этом жилые помещения в спорном МКД не передавались и не могли быть переданы застройщику по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика);
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного МКД не свидетельствует о возникновении у застройщика права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков, в том числе, по причине невыполнения застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства;
до передачи помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в ОСС в МКД лишь в случае оформления права собственности на нереализованные помещения либо по помещениям, созданным застройщиком на собственные средства;
в данном случае материалы дела не содержат сведений, подтверждающих, что застройщик оформил право собственности на помещения, которыми он голосовал на спорном ОСС, либо указанные помещения созданы застройщиком на собственные средства;
таким образом, застройщик был не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве;
при этом застройщик сам по себе, не являющийся собственником помещений в доме, не наделен правом на определение способа управления спорным МКД, и не вправе был определять способ управления при проведении собрания;
в силу требований подп. «в» пункта 16 Правил № 491, застройщик обеспечивает надлежащее содержание общего имущества МКД в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию самостоятельно (без заключения договора управления домом) либо путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией в соответствии с ч.14 ст.161 ЖК РФ.
однако возложение указанной обязанности на застройщика не означает, что ему предоставлено право принимать решение о способе управления МКД и выбирать УО на основании такого решения. В силу положений жилищного законодательства только собственники помещений в МКД и иные лица, принявшие от застройщика помещения в МКД (обеспечившие строительство МКД), могут принять решение о способе управления своим домом. Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 08.11.2021г. № 308-ЭС21-21462, от 27.05.2021г. № 308-ЭС21-6729;
ко всему прочему, действующим законодательством установлен порядок управления МКД до передачи всех помещений их покупателям, который предполагает заключение временного договора с временной УО, целью которого является недопущение ситуаций, когда застройщики имеют возможность, пользуясь большинством голосов, навязывать текущим собственникам помещений в МКД, а равно потенциальным жителям дома свою волю относительно выбора УО, зачастую созданным самими застройщиками и при участии их учредителей, и (или) оказываемых ею услуг, в том числе, их стоимости.

УО дошла до Верховного суда РФ, который отказал ей в пересмотре дела Определением от 08 февраля 2024 года № 305-ЭС23-29019.

Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Статьи

Мнение суда высшей инстанции: застройщик многоквартирного дома не обладает правом проголосовать на ОСС