.gif?v1)
Негаторный иск и крыльцо нежилого помещения. Определение ВС РФ от 18.10.2022 № 4-КГ22-27-К1
Тема: Судебная практика
Источник фото: https://www.pexels.com/
Жили-были две соседки на соседних этажах
И однажды разругались в пух и прах...
Истец (житель второго этажа) обратился к ответчику (житель первого этажа) с требованием о признании установки вывесок и возведения пристройки незаконными, возложении обязанности произвести демонтаж вывесок и пристроенной металлической конструкции.
В обоснование заявленных требований было указано, что пристройка с крышей находится под балконом квартиры истца и способствует доступу посторонних лиц в квартиру истца, создает угрозу жизни и здоровью из-за систематического скопления осадков и мусора, а установка на крыше пристройки металлической конструкции, электрических систем и проводов осуществлена с нарушением норм пожарной безопасности.
Ситуация оказалась лихо завёрнутой.
Выяснилось, что ответчик (условная тётя Мотя) с 2015 года являлся собственником жилого помещения, в 2016 судился с муниципальной администрацией и «слегка победил»: на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление о переводе жилого помещения в нежилое, в удовлетворении требований о возложении обязанности перевести квартиру из жилого помещения в нежилое отказано.
При разрешении спора было установлено, что застройщик (он же собственник земельного участка, а также собственник 80 % квартир, расположенных в МКД) не возражает против перевода принадлежащей тёте Моте квартиры из жилого помещения в нежилое, а также не возражает против устройства отдельного входа в данное помещение с крыльцом из легкой металлической конструкции.
Посему в 2017 году муниципальной администрацией осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а уже в 2020 году согласована установка средств размещения информации в виде информационных вывесок с текстом (что-то про медицинский центр, не суть важно).
Теперь вернёмся к нашим баранам: по иску жителя второго этажа к тёте Моте суды трёх инстанций встали на сторону тёти Моти, указав, что на установку вывески получено согласие 80% собственников квартир МКД и собственника участка, а имеющаяся конструкция носит информационный, а не рекламный характер, поэтому не требует согласия собственников квартир.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из отсутствия доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком прав истца возведением отдельного входа в нежилое помещение с устройством крыльца из легкой металлической конструкции, а также козырька над данным входом.
Далее на сцену выступила тройка судей ВС РФ, усмотревшая существенные нарушения, допущенные нижестоящими судами...
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Частью 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ закреплено, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктами 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Делая вывод, что на возведение отдельного входа, ведущего в помещение, принадлежащее тёте Моте (крыльцо из легкой металлической конструкции с козырьком), согласия собственников помещений многоквартирного дома не требовалось, суды исходили из того обстоятельства, что собственником 80 % квартир, расположенных в МКД, а также собственником земельного участка, на котором находится МКД, являлся застройщик, который дал согласие на возведение конструкции.
Между тем, право собственности на земельный участок за застройщиком было зарегистрировано в декабре 2015 года, а уже в апреле 2016 года зарегистрировано прекращение права собственности на земельный участок на основании заявления застройщика.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
По смыслу приведенных правовых норм в их взаимосвязи с положениями...
Комментарии
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
20199 человек
Какая интересная статья! Жаль, что её нет.
Несколько более информативно .
Я в восторге от пассажа из решения ВС:
суд исходил из того, что согласие
собственников помещений в многоквартирном доме на размещение какихлибо конструкций на фасаде этого дома необходимо только в случае, если
такие конструкции носят рекламный характер. Поскольку размещенная
ответчиком вывеска не является рекламной конструкцией и не содержит
сведений, отнесенных к предмету регулирования законодательства о
рекламе, суд пришел к выводу о том, что для размещения этой вывески
согласия собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Вместе с тем такие выводы суда также нельзя признать правильными.
Пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской
Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие
решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в
многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров
на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их
установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме.
Из приведенных положений закона следует, что передача в
пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома
допускается только по решению общего собрания собственников
помещений такого дома независимо от того, передается ли общее
имущество для установки рекламных конструкций или для других целей.
В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской
Федерации ограждающие несущие и ненесущие конструкции
многоквартирного дома входят в состав общего имущества такого дома.
Как установлено судом, на стене многоквартирного дома, являющейся
его ограждающей конструкцией, ответчиком закреплена вывеска.
При этом согласие собственников помещений многоквартирного дома на
размещение данной вывески ответчиком получено не было.
При таких обстоятельствах суду следовало дать правовую оценку
действиям ответчика по использованию общего имущества
многоквартирного дома без согласия собственников помещений этого дома.
Вообще-то подобные решения ВС уже были. См. например, ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2018 г. N 41-КГ18-13.
Другими словами, по любой вывеске изволь проводить ОСС!!!Ильич написал:
Другими словами, по любой вывеске изволь проводить ОСС???
Ну раз ЖК исключений не упоминает. Значит, по любой. Кстати неплохой способ борьбы с неплательщиками от нежилья. Если собственник есть..
Добрый день! Не далее как неделю назад аналогичные доводы мне приводили местная жилинспекция по доводам заявления жильцов одного МКД. Доводы о том, что информационные таблички на газонах о запрете выгула собак не согласованы с ОСС и значит незаконно установлены. На вопрос о законности размещения табличек "Пожарный гидрант", "Пожарный водоем", "Пожарный проезд", "Осторожно возможен сход снега", "Курение запрещено", "Место прохождения электрического кабеля" (условное название для понимания, табличка или надпись выглядит в жизни не так) и иных обозначений прямо предусмотренных законом, мне ничего не сказали. Кроме того, что это же другое. А собакам на газонах без ОСС можно гулять