Статьи

Источник фото: https://www.pexels.com/

Размещение нестационарных торговых объектов (НТО) на земельных участках комплексно регулируется нормами:

• ГК РФ;

• Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон № 131-ФЗ);

• Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 381-ФЗ) и другими отраслевыми федеральными законами;

• Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.09.2010 № 772 «Об утверждении Правил включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов» (далее - Постановление № 772);

• НПА органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

• НПА органов местного самоуправления муниципальных образований.

Содержащиеся в абзаце двадцать втором ч. 1 ст. 2, п. 25 ч. 1 ст. 16 и п. 3 ч. 2 ст. 45.1 Закона № 131-ФЗ положения в их взаимосвязи устанавливают, что принимаемые органами местного самоуправления правила благоустройства территории муниципального образования включают, в том числе требования к размещению элементов благоустройства.

При этом действующим законодательством к элементам благоустройства отнесены и НТО (п. 6 ст. 2 Закона № 381-ФЗ).

Из положений п. 2 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ следует, что собственники земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия (в том числе сдавать в аренду), не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) также предусматривает возможность для собственников земельных участков свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, если это не наносит ущерб окружающей среде (ст. 40).

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) закрепляет, что объекты общего имущества в многоквартирном доме, в число которых входит земельный участок, могут быть переданы в пользование иным лицам, в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ч. 1 и ч. 4 ст. 36), к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о благоустройстве земельного участка, в том числе о размещении элементов благоустройства на указанном земельном участке, и о предоставлении в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иным лицам (п. 2.1 и 3 ч. 2 ст. 44).

Полномочия собственника земельного участка по размещению и использованию НТО предусмотрены положениями ч. 7 ст. 10 Закона № 381-ФЗ, согласно которым порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов на земельном участке, находящемся в частной собственности, устанавливается собственником этого земельного участка. Принятие собственником решений по данному вопросу является одним из способов распоряжения земельным участком.

При этом размещение таких объектов не должно нарушать интересы иных лиц и противоречить требованиям нормативных актов, принятых правотворческими органами в пределах их компетенции.

Соответственно, распоряжение земельными участками должно осуществляться с учетом установленных обязанностей соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, а также требований об использовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

Поскольку речь идет о земельном участке, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома и принадлежит собственникам помещений в указанном доме на праве общей долевой собственности, нужно иметь в виду, что на основании ст. 10 Закона № 381-ФЗ, порядок размещения и использования НТО в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством РФ.

Таким образом, собственники вправе самостоятельно на общем собрании определить порядок, ни с кем его не согласовывая, с учётом требований, определённых законодательством РФ.

Отметим, что СанПин 2.1.2.2645-10, который прямо запрещал размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны на территории дворов жилых зданий, утратил силу.

«Пришедшие на смену» Санитарные правила и нормы СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 № 3) не содержат специальных требований к размещению НТО на территории городских и сельских поселений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утверждённый приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, который также не предусматривал размещение НТО на земельных участках, отведённых под жилую застройку различных типов, также утратил силу.

Идем далее... Пунктом 3 Методических рекомендаций по совершенствованию правого регулирования нестационарной и развозной торговли на уровне субъектов Российской Федерации (приложение к Письму Министерства промышленности и торговли РФ от 23.03.2015 № ЕВ-5999/08) указывается, что:

• субъекты Российской Федерации утверждают технические требования к размещению новых НТО (далее - Требования к размещению) - четкие и прозрачные правила, где и какого типа НТО можно размещать исходя из противопожарных правил, норм и правил по безопасности дорожного движения и антитеррористической безопасности.

Соответственно, технические требования должны учитывать требования норм градостроительного, земельного, санитарно-эпидемиологического, экологического, противопожарного законодательства, правил благоустройства, установленных на территории соответствующего муниципального образования, а также законодательства, регулирующего торговую деятельность.

• Схема размещения НТО подлежит дополнению новыми местами по инициативе физического или юридического лица, являющегося собственником, арендатором или пользователем земельного участка, на котором предполагается размещение НТО.

Соответственно, схема дополняется и при размещении НТО на землях, не относящихся к государственным или муниципальным.

Как это регулируется на региональном уровне? Мы разобрали ситуацию для Республики Крым (конкретно Симферополь).

Пункт 1 Раздела II Порядка размещения и функционирования нестационарных торговых объектов на территории муниципальных образований в Республике Крым (утв. постановлением Совета министров Республики Крым от 23.08.2016 № 402) прямо указывает, что в соответствии со Схемой осуществляется размещение НТО (за исключением разносной торговли) на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Крым или муниципальной собственности.

Пунктом 3 Раздела I указанного Порядка раскрыто понятие Схемы:

Схема размещения НТО (далее - Схема) - инструмент систематизации размещения объектов исходя из долгосрочных планов развития территорий и создания комфортной среды для граждан, в том числе для удобства осуществления и развития торговой деятельности, состоящий из текстовой и графической частей, содержащих информацию об адресных ориентирах, виде и специализации НТО, площади земельного участка, на котором расположен НТО, периоде размещения НТО, форме собственности земельного участка и др. Схема, а также изменения в нее разрабатываются и утверждаются органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти Республики Крым, с учетом:   

• утвержденных в установленном порядке правил благоустройства территорий городских и сельских поселений, внутригородских районов;

• развития сети предприятий торговли и услуг, в том числе исключения негативного влияния нестационарных торговых объектов на пешеходную и транспортную инфраструктуру, архитектурный облик соответствующего населенного пункта;

• нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов;

• особенностей конкретного муниципального образования.

При этом п. 16.1 Раздела II Порядка предусматривает, что размещение НТО на земельных участках, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии со Схемой, Требованиями к размещению с учетом соблюдения действующего законодательства, нормативных правовых актов Республики Крым и органов местного самоуправления.

Согласно п. 17 Раздела II Порядка в случае, установленном п. 16.1 раздела II настоящего Порядка, собственник земельного участка направляет в орган местного самоуправления уведомление о включении места размещения НТО в Схему.

При этом форма такого уведомления не установлена.

Основные требования к НТО установлены Разделом III Порядка. Технические требования установлены муниципальным НПА.

Пунктом 1 Раздела IV Порядка указано, что в случае когда размещение НТО производится на земельных участках, находящихся в собственности (пользовании) граждан либо субъектов хозяйствования, предоставление земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов Российской Федерации и Республики Крым.

Идём на муниципальный уровень.

Абзацем 25 ч. 1 ст. 37 Устава муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (принят решением Симферопольского городского совета Республики Крым от 13.11.2014 № 61) определено, что утверждение схемы размещения рекламных конструкций, нестационарных торговых объектов находится в компетенции Симферопольского городского совета.

Положение об организации размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым утверждено решением 62-й сессии Симферопольского городского совета I созыва от 16.02.2017 № 1107.

Технические требования к размещению нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (приложение № 1 к указанному Положению) описаны конкретно, исчерпывающе.

Пунктом 10 Технических требований установлен закрытый перечень случаев недопустимости размещения НТО.

Интерес представляет запрет размещения НТО «на дворовых территориях жилых зданий», при том, что понятия «дворовая территория» Технические требования не содержат.

Правила благоустройства территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (утв. Решением 12-й сессии Симферопольского городского совета от 12.02.2015 № 176) также не содержат понятия «дворовая территория».

При этом указанные Правила устанавливают требование наличия урны у НТО (п.2 ч.1 ст. 9), а Раздел 6 Правил целиком посвящён требованиям к внешнему виду и санитарному состоянию НТО. Также в Правилах «дворовые» и «придомовые» территории упоминаются отдельно, то есть как самостоятельные понятия (см.: ч. 1 ст. 43).

Чтобы понимать, что это неравнозначные понятия и парировать возможные доводы чиновников, отметим, что «дворовая территория» - несуществующее на федеральном уровне понятие.

А вот понятие придомовой территории на федеральном уровне есть и содержится в п. 23 Раздела III Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290): это земельный участок, где расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В части противопожарных требований следует учитывать, что п. 36 ст. 2 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» предусмотрено, что противопожарным разрывом (противопожарным расстоянием) является нормированное расстояние между зданиями, строениями, устанавливаемое для предотвращения распространения пожара.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 указанного Закона противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения.

В силу п. 65 Правил противопожарного режима в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479) запрещается использовать противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями для складирования материалов, мусора, травы и иных отходов, оборудования и тары, строительства (размещения) зданий и сооружений, в том числе временных, для разведения костров, приготовления пищи с применением открытого огня (мангалов, жаровен и др.) и сжигания отходов и тары.

Согласно п. 4.3 Свода правил СП 4.13130 (утв. приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288) минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом пунктов 4.4-4.13 указанного СП.

В части градостроительных норм следует выяснять, входит ли земельный участок, на котором предполагается размещение НТО, в зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 1 ГрК РФ).

Виды зон с особыми условиями использования территорий указаны в ст. 105 ЗК РФ:

Резюмируя изложенное, можно отметить следующее.

Прямого запрета на размещение НТО на придомовых территориях жилых домов не установлено. По данному вопросу Конституционный суд РФ в Определениях от 05 декабря 2019 года № 3274-О и 3273-О установил, что у органов местного самоуправления нет полномочий на абсолютный запрет на размещение НТО на придомовой территории МКД, при этом любой иной запрет может быть продиктован исключительно целями повышения комфортности условий проживания и иметь своим источником отраслевое законодательство.

Из положений ч. 1 и 7 ст. 10 Закона № 381-ФЗ можно сделать вывод, входящий в состав ОИ МКД земельный участок не находится в государственной (муниципальной) собственности, не подлежит включению в схему размещения НТО, что не исключает право собственников земельного участка использовать его в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При этом на уровне Республики Крым установлено, что собственник земельного участка направляет в орган местного самоуправления уведомление о включении места размещения НТО в Схему. То есть получение разрешения не предусмотрено, то есть ОМСУ не вправе отказать.

Учитывая Постановление Конституционного Суда РФ от 19.04.2021 № 14-П, вскоре следует ожидать пересмотр муниципальных Правил благоустройства.

Таким образом, ДО принятия на общем собрании собственников помещений МКД решений о предоставлении в пользование (аренду) части ОИ (земельного участка) для размещения НТО, об условиях такого пользования (в том числе о возмездности) следует:

• выяснить, не входит ли земельный участок в зоны с особыми условиями использования территорий, если да - размещение НТО исключено;

• определить для конкретного МКД минимальное противопожарное расстояние по п. 4.3 Свода правил СП 4.13130, поскольку может оказаться, что требуемое расстояние выходит за границы земельного участка и находится на муниципальной территории.

При вынесении на голосование на ОСС соответствующих вопросов:

• закрепить в договоре с владельцем НТО его обязанность выполнить Технические требования к размещению нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым.

После заключения соответствующего договора с владельцем НТО:

• уведомить ОМСУ о размещении НТО на земельной участке.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.