.gif)
Когда домофон является общим имуществом. Позиция ВС РФ
Тема: Судебная практика
Источник фото: https://www.pexels.com/
В октябре 2019 года была опубликована статья, в которой мы рассказывали читателям об отнесении домофонов к общему имуществу собственников помещений МКД.
В указанной статье было рассмотрена позиция Верховного Суда РФ, изложенная Определении № 305-ЭС19-7925 от 17.06.2019г. по делу № А40-61061/2018, в данном определении ВС РФ согласился с мнением нижестоящих судов о том, что «оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома».
Руководствуясь указанной позицией, органы государственного жилищного надзора стали привлекать к административной ответственности управляющие организации за неработающие домофоны.
Следует обратить внимание, что достаточно часто суды в своих решениях ссылаются на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, в котором указано, что «обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона, как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание, как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно».
Любопытно, что 30.03.2021г при рассмотрении спора об оспаривании предписания ГЖИ об устранении нарушений законодательства в части требования «выполнить ремонт домофона на двери входа в подъезд № 1», Верховный суд РФ в Определениях № 303-ЭС21-2310 по делу А24-1421/2020, № 303-ЭС21-2309 по делу № А24-1425/2020 высказал совершенно иную точку зрения.
ГЖИ Камчатского края в отношении управляющей организации была проведена внеплановая выездная проверка по вопросу соблюдения лицензионных требований в связи с поступившим обращением собственника.
По результатам проверки обществу выдано предписание о выполнении в числе прочего ремонта домофона на двери входа в подъезд № 1 МКД. Не согласившись с предписанием, общество обратилось в арбитражный суд.
При рассмотрении заявления суды руководствовались статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 158, 161, 162, ЖК РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, учитывая вышеприведенную позицию ВС, пришел к выводу о том, что домофонное оборудование относится к общему имуществу МКД, в связи с чем управляющая организация обязана выполнять работы по его надлежащему содержанию и ремонту.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что в деле отсутствуют доказательства включения домофона в состав общего имущества спорного МКД, в свою очередь, данное оборудование в силу жилищного законодательства неотделимым относительно спорного МКД не является. Судом приняты во внимание разъяснения, изложенные в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, и учтен факт постройки спорного МКД в 1964 году. Суд апелляционной инстанции установил, что:
-
домофонное оборудование не предусмотрено проектом МКД;
-
не вошло в состав общего имущества МКД с соблюдением соответствующей процедуры такого внесения;
-
в договоре управления от 01.07.2010г и приложениях к нему упоминания о работах и услугах по ремонту и обслуживанию домофонного оборудования отсутствуют.
В связи с чем, у управляющей компании отсутствует обязанность по содержанию такого оборудования. Включение домофонного оборудования в состав общего имущества МКД собственниками помещений возможно только путем созыва общего собрания собственников помещений МКД и принятия соответствующего решения.
Суд округа, а в последствии и Верховный суд РФ согласился с указанными выводами.
Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.
Комментарии
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
19951 человек
Юрий Фомин написал:
С какого боку доводчик - часть домофона?
С того что обычно его установку включают в договор вместе с домофоном если его не было по проекту
Юрий Фомин написал:
С какого боку ключи работают на всех?
Собственники которые не пользуются трубкой всё равно открывают дверь,
по крайней мере имеют право попасть себе в дом
тут два варианта: код на вызывной панели или ключ
"Дверь относится к общему имуществу собственников квартир. Доводчик после установки является частью двери. Ремонтом и обслуживанием общего имущества, по законодательству, занимается управляющая компания (УК) на основании договора, заключенного с владельцами жилья. Таким образом, за ремонт и обслуживание ограничителя входной двери отвечает УК."
Источник:
Пожоже что коллега поставил правильный диагноз.
Атос написал:
написал:
С какого боку доводчик - часть домофона?
С того что обычно его установку включают в договор вместе с домофоном если его не было по проекту
написал:
С какого боку ключи работают на всех?
Собственники которые не пользуются трубкой всё равно открывают дверь,
по крайней мере имеют право попасть себе в дом
тут два варианта: код на вызывной панели или ключ
Это не делает ни доводчик частью домофона, ни ключи ОИ МКД, за которое взимается плата.
Юрий Фомин написал:
ОИ МКД
я разве чтото писал про ОИ МКД ?
Пятиэтажка 1967 года, жители 15 квартир из 20 что в одном из подъездов заключили договор с домофонной компанией.
Та порставила им на дверь доводчик вызывную панель, замок и по договору взялась всё это обслуживать,
УК вообще тут не причём, также как и ОИ МКД
15 квартир пользуются домофонами и платят, 5 ходят с ключами и не платят.
В других подездах домофона нет
.
Налицо ОИ группы лиц содержание которого за счёт прибыли домофонной компании от абонентской платы
Атос написал:
На самом деле компоненты две
.
Содержание домофона в той части которой от работает на всех (доводчик электромагнитный замок ключи)
Абонентская часть: трубка монитор
Первая в соответствии с долей, вторая фиксированая плата
Атос написал:
написал:
ОИ МКД
я разве чтото писал про ОИ МКД ?
15 квартир пользуются домофонами и платят, 5 ходят с ключами и не платят.
Так и хде ж тут две компоненты?
Почему 5 квартир не платят за Содержание домофона в той части которой от работает на всех (доводчик электромагнитный замок ключи)
Я подробно описал выше.
делимся нашей практикой по домофонам
делимся нашей практикой по домофонам