Дифференцированный тариф и ТСЖ: комментарий к делу А40-303052/2024
Тема: ТСЖ
Бурмистр.ру
Некоторые коллеги имеют в управлении ТСЖ новостройки в стиле «полный фарш»: стилобат и жилые «свечки»-корпуса с галереями, офисными помещениями, спортивными и детскими площадками и подземными паркингами. Сегодня поговорим о том, что техническая «разрозненность» таких сложных объектов в составе единого жилого комплекса заведомо таит конфликты вокруг формирования платы за содержание общего имущества.
Итак, традиционная практика до 2018 года заключалась в механическом применении правила о пропорциональности доли (ст. 39, 158 ЖК РФ) и установлении единого размера платы для всех помещений.
При этом суды часто отказывали собственникам обособленных нежилых «блоков» в исках о признании решений собраний недействительными, ссылаясь на формальное наличие протокола голосования и отсутствие прямых запретов в жилищном законодательстве.
Но такой подход сталкивается с непрекращающимися попытками общественников, надзорных органов и прочих разных шведов навязать свою оценку экономической и технической обоснованности размера платы. И это не только в адрес УО, это и в адрес ТСЖ озвучивается.
Вспомните хотя бы предложения «тарифных планов»! Мол, нужно давать на выбор два-три набора услуг…
При рассмотрении судебных споров по искам несогласных собственников ссылка на отсутствие замечаний со стороны ГЖИ не может служить доказательством обоснованности размера платы, ибо ГЖИ проверяет исключительно процедурные аспекты: наличие кворума, правильность подсчёта голосов и формальное принятие решения.
При этом надзорный орган не наделён ни компетенцией, ни техническими средствами для проведения строительно-технической и финансово-экономической экспертизы на предмет того, действительно ли собственник встроенно-пристроенного блока пользуется лифтами жилых башен или внутриподъездными коммуникациями.
Само по себе наличие никем не оспоренного протокола общего собрания не делает включённые в него расчёты и цифры автоматически экономически обоснованными для отдельного собственника, обладающего специфическим, технологически изолированным имущественным комплексом.
И тут можно было бы согласиться с тем, что навязывание размера платы за содержание инфраструктуры, которой собственник обособленного блока не пользуется и не может пользоваться в силу физических и технических характеристик объекта, это, по сути, возложение на него чужих расходов.
Здесь мы остановимся (чтобы коллеги не закидали тухлыми помидорами) и сделаем теоретическое отступление: кратко обрисуем, как цивилистика понимает природу общего имущества и пределы осуществления гражданских прав в сообществах собственников.
В многоквартирных домах общее имущество не является неким абстрактным набором однородных объектов. В реальности это функционально обособленный набор конструктивных элементов и инженерных сетей.
Бремя содержания (ст. 210, 249 ГК РФ) должно коррелировать не только с квадратными метрами, но и с фактической возможностью извлечения полезного свойства из вещи. Если элемент общего имущества, например лестничная клетка жилой «свечки», физически не может обслуживать обособленный спортивный или коммерческий блок, включение его в состав расходов для последнего нарушает базовые принципы возмездности и эквивалентности гражданско-правовых отношений.
И вот здесь начинается столкновение гражданского права и жилищного.
В цивилистической науке и судебной практике превалирует идея о том, что формальное наличие права, в данном случае права большинства собственников квартир голосовать за структуру платежа, не может реализовываться во вред другому лицу с целью извлечения необоснованной выгоды. Это и есть недопустимость злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).
Возможность дифференциации расходов, подтверждённая Конституционным Судом РФ (Постановление от 29.01.2018 № 5-П), не означает произвольного права большинства навязывать меньшинству оплату чужих расходов. Ссылка голосующего большинства (и ТСЖ) на то, что размер платы утверждён большинством, квалифицируется доктриной как недобросовестное использование права голоса в гражданско-правовом сообществе.
Верховный Суд РФ также редко, но метко указывает на недопустимость механического применения норм ЖК РФ в отрыве от фактического состава общего имущества.
В Определении СКЭС ВС РФ от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387 высшая судебная инстанция разъяснила (опять же – в споре фигурирует ТСЖ, мы не говорим...
Комментарии
.png)
.gif)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
20583 человека
Замечательная статья и разумные выводы. Только пора экстраполировать принципы и на УК. Смешно, когда за парковку тариф включает лифт, которого владелец парковки, живущий в соседнем доме, видел никогда. Или про кладовки - вообще отдельная тема.
kseniyaGlushchenko написал:
Смешно, когда за парковку тариф включает лифт, которого владелец парковки, живущий в соседнем доме, видел никогда.
Рядом чудный ЖК.
Два корпуса между ними подземный паркинг крыша паркинга детская площадка.
Оба корпуса имеют лифты с выходом на паркинг
На паркинге машиноместа в собственности, иногда тех кто в ЖК не живёт вовсе
Каждый корпус это отдельное здание с раздельными коммуникациями ,ОСС проводят разные в обоих корпусах
Паркинг входит в состав только одного корпуса.
Земельный участок общий, на нём еще и баскетбольная площадка с ограждением.
Дом огорожен ворота охрана на оба корпуса и паркинг. общая
Голосовали по оплате один корпус не набрал голосов.
Веселуха.
Ильич написал:
... Смешно, когда за парковку тариф включает лифт, которого владелец парковки, живущий в соседнем доме, видел никогда. ...
Хмм... а ситуация, когда за парковку тариф включает кровлю, которую владелец парковки, живущий в соседнем доме тоже никогда не видел...не кажется смешнее???
И, куда мы придем?
о-хо-хо написал:
Хмм... а ситуация, когда за парковку тариф включает кровлю, которую владелец парковки, живущий в соседнем доме тоже никогда не видел...не кажется смешнее???
Кажется. И давно. Принцип "плати за ОКАЗАННУЮ услугу" нарушен/отсутствует изначально. Только ли здесь?
По ЖК - плата за Содержание (!!!) общего имущества. Не за пользование. То есть это твое имущество - плати. Жилые/нежилые, паркинги, кладовки - общее имущество от этого не меняется. Правильный принцип (мне кажется) - все платят одинаково.
Делать разные тарифы - как это экономически обосновать?
А если есть доп услуги - охрана, видео, шлагбаум, парковка - то их можно разделять по пользованию услугой.
А иначе жители 1-3 этажа за лифт не будут платить, так как не пользуются. А кровлей о подвалом тем более никто не пользуется - убрать.
От земельного участка все должно происходить. Земельный участок - недвижимое имущество.
Все, что находится на земельном участке, под земельным участком и над земельным участком - составные части земельного участка.
Общая долевая собственность на все общее имущество комплекса.
Покупаешь квартиру (долю в праве) в хрущевке - один размер платы за содержание общего имущества,
покупаешь квартиру (долю в праве) в комплексе с паркингом, кафе, ресторанами, кинотеатрами, автомойками, прачечными и т.п. - будь готов платить.
Стоит содержание общего имущества 1 млрд.рублей в год, вот эту сумму и надо раскидывать на всех собственников пропорционально площадям помещений.
И собственник кладовки, и собственник машиноместа, и собственник квартиры должны платить одинаково за содержание 1 м2 в комплексе.
И не нужно делить помещения на жилые / не жилые.
Абсурд, когда в одном подъезде 2-5 этажи апартаменты (нежилые помещения), а с 6-17 этажа квартиры (жилые помещения). Первые и вторые сдаются, причем
вторые сдаются через компанию, управляющую первыми, а за содержание 1м2 собственники платят разные суммы.