.gif)
Разберёмся с понятием «реконструкция общего имущества»
Тема: Общее имущество МКД
Изображение от lifeforstock на Freepik
Начнём с того, что в Жилищном кодексе РФ слово «реконструкция» использовано 58 раз. При этом данное слово прямо связано по тексту со словами «многоквартирный дом», «помещения».
Данная краткая статья написана для тех наших коллег, кто невольно широко трактует норму ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, звучащую следующим образом:
«Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции».
К чему приводит расширительная трактовка? Например, к тому, что при замене металлических труб в МКД на металлопластиковые или при замене деревянного штакетника на металлический заборчик начинаются рассуждения о необходимости собрать 100 % голосов собственников, «ведь это же явная реконструкция общего имущества» …
Мы постараемся в рамках статьи обосновать ошибочность подобных «перестраховочных» суждений.
Во-первых, упоминание по тексту ЖК РФ реконструкции в ряде положений связано с такими понятиями, как переустройство и перепланировка.
В свою очередь переустройство и перепланировка предусмотрены действующим законодательством исключительно в отношении объектов жилого назначения (ст. 25 ЖК РФ), то есть - помещений.
При этом к объектам нежилого назначения применяются в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ понятия реконструкции, текущего и капитального ремонта.
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).
Таким образом, градостроительное законодательство однозначно указывает, что в ситуации замены металлического трубопровода на металлопластиковый имеет место не реконструкция, а капитальный ремонт ОКС, а...
Комментарии
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
19935 человек
Правильно я понимаю, исходя из данных рассуждений, что организация отдельного входа для нежилых помещений, будет являться реконструкцией т.к. непосредственно затрагивает общее имущество дома и его стены, как несущие конструкции?
Аналогичный вопрос и про жилые - присоединить комнату к лоджии/балкону реконструкция?
Цитата из статьи: Относительно трубопроводов ещё проще: по документам корова рыжая система водоснабжения одна в доме. Если металл заменить на металлопластик, ничего не убавляется.
А в случае если:
1. в здании планируется проложить еще одну систему водоснабжения, ранее не предусмотренную проектом здания?
2. в связи с перепланировкой и переустройством помещения собственника например была квартира, а стал общепит, что требует отдельного выпуска канализации и для этого необходимо внести изменение в существующие инженерные сети (проложить новый стояк и выпуск из здания)+ сделать отдельную вентиляцию и пр...
Так вот, учитывая разъяснения ВС РФ вкупе с тем, что само понятие «реконструкция» дано не в ЖК РФ, а в ГрК РФ, мы приходим к выводу о том, что ни МАФ, ни заборчики, ни тем более трубопроводы не подлежат реконструкции в понятиях градостроительного законодательства, поскольку объектами капитального строительства не являются.
Обождите.. Опять начинается родное и близкое: "Здесь читайте, а здесь не читайте".
Что такое тогда МАФ? Общее имущество? ОИ с иным регулированием? Кворум - 2/3 по всем вопросам? И вот у нас 2 вида ОИ. Кто больше? Начинаем плодить сущности и искать логику в шизофрении законодателя? Так он сам не знает. Ему, более того, по барабану.
Причем здесь ГрК? Да, там реконструкция понимается специфически и МАФы в той части не упоминаются.
И что дальше? В ГрК нет понятия многоквартирный дом. Более того, нет нигде "рабочего определения" "многоквартирного дома". Живем же как-то.
Спорная тема. Нет четкого регулирования и описания в законах, каждый понимает по своему в нужном объеме. "Дырку" в стене просверлить или кирпич вынуть - уменьшение имущества? Но вроде не реконструкция. Заложили дверной проем в подъезд, но сняли часть стены под окном для выхода на улицу - вроде не уменьшился объем стен, но планировка и фасад изменились.
Пленум ВС конца 2023 по этой теме многое поясняет, хотя со своими новыми неожиданными подходами.
саныч написал:
В ГрК нет понятия многоквартирный дом.
Уже есть
Определения нет, но отдельные статьи словосочетание "многоквартирный дом" содержат.
1. Виды комплексного развития территории:
1) комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома
2. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
и тд
В РФ есть два кодекса, которые необходимо немедленно отменить - земельный и градостроительный.
Часть статей из этих кодексов перенести в гражданский кодекс, бОльшую часть перенести в постановления Правительства, а оставшуюся часть в ведомственные документы.
Разработчики земельного и градостроительного кодексов, вместо того, чтобы вносить изменения в гражданский кодекс, что достаточно сложно, дописывают в земельный и градостроительный практически все, что захотят. Если изменения в Думу вносит Минэкономразвития, то они принимаются.
Думаю, что понятие Реконструкция ОИ (по смыслу жилищного законодательства) и Реконструкция ОКС (по тексту ГрК) это разные реконструкции...
Александр Сметанин написал:
Пленум ВС конца 2023 по этой теме многое поясняет, хотя со своими новыми неожиданными подходами.
Этот Обзор заслуживает отдельного и очень обстоятельного обсуждения. Если я правильно понял, практически все помещения первых этажей, "переведённые" из жилых, - вне закона. Решений ОСС нет, стена снесена, количество помещений изменено, срока давности нет, все риски - у титульного собственника.
о-хо-хо написал:
Думаю, что
Вы думаете, а ВС сказал.
Потом Придумаю написал:
но отдельные статьи словосочетание "многоквартирный дом" содержат.
На заборе тоже написано... А там дрова. Я про дефиницию, понятие. Многоквартирный дом - это...........
В 170х есть
"«3.2.7. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем"
Ну и кто их видел? в 2003 году когда 170е приняли? В научной фантастике прочитали? Под какой наркотой это сочинили? Это что за процесс такой уборки?
Потом Придумаю написал:
В РФ есть два кодекса, которые необходимо немедленно отменить - земельный и градостроительный.
Проблема не в кодексах. А в том что их пишут совершенно разные люди под лоббистским нажимом, с учетом сиюминутных политических соображений. Если бы авторы исходили из того, что в стране есть иное законодательство, которое надо учитывать, и некая реальная практика реальных людей, то проблем бы не было.
в 2005 ЖК РФ никак не женился с предыдущей советской нормативкой, включая 170ые. И через 19 лет сова на глобус не налазит.
Ильич написал:
Вы думаете, а ВС сказал.
То, что сказал ВС я внимательно прочитал, и не обнаружил ничего сказанного в отношении именно инженерных систем.
Согласно Гр. К с инженерными системами может проводится только капремонт, при котором могут улучшаться качество этих самых ИС. Про ситуацию когда ПОЯВЛЯЕТСЯ новая ИС (особенно в ситуации когда прежняя ИС достаточно новая) ни ВС, ни Гр.К ничего не говорят, и называть такую ситуацию "капремонт" -бред бредовый.
По смыслу слово "реконструкция" означает "изменение конструкции", и если можно изменить конструкцию здания, то почему нельзя изменить конструкцию ИС?
Ильич написал:
...Если я правильно понял, практически все помещения первых этажей, "переведённые" из жилых, - вне закона. Решений ОСС нет, стена снесена, количество помещений изменено, срока давности нет, все риски - у титульного собственника....
Очень надеюсь на то, что все не так...