Статьи

Бурмистр.ру

Верховный Суд РФ направил на новое рассмотрение спор между ТСЖ и собственником нежилого помещения о взыскании платы за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Особенность дела заключалась в том, что решения общих собраний собственников, которыми утверждались размеры платы за содержание дома в спорные периоды, были признаны недействительными. Несмотря на это, ТСЖ потребовало взыскать с собственника дополнительную сумму, рассчитав ее не исходя из фактически подтвержденных расходов, а с применением тарифа, утвержденного ранее.

Суды первых трех инстанций такой подход поддержали. Они исходили из того, что если тариф за спорный период признан недействительным, то для расчета можно использовать ранее установленный тариф, если он сам не был оспорен.

Верховный Суд с этим не согласился и указал, что применение прежнего тарифа не может быть автоматическим. Если за разные периоды менялись перечень работ, объем услуг, периодичность обслуживания и их стоимость, суд должен установить фактические обстоятельства дела. В частности, необходимо выяснить, какие работы действительно выполнялись, были ли они необходимы для конкретного многоквартирного дома и насколько обоснованной являлась их стоимость.

В многоквартирном доме управление осуществляло ТСЖ. Собственники помещений оспорили решения общих собраний, на которых утверждались размеры платы за содержание общего имущества в 2020, 2021 и 2022 годах. Основаниями для признания решений недействительными стали существенные нарушения процедуры проведения собраний, а также вопросы к экономической обоснованности утвержденных тарифов.

Собственник нежилого помещения — предприниматель  продолжал оплачивать содержание общего имущества по тарифу, установленному муниципалитетом. Такой порядок применялся исходя из того, что надлежащего решения собственников о размере платы на соответствующий период не было.

ТСЖ посчитало, что внесенных собственником платежей недостаточно. По мнению товарищества, реальные расходы на содержание дома были выше суммы, рассчитанной по муниципальному тарифу. Поэтому ТСЖ обратилось в суд с требованием взыскать разницу как неосновательное обогащение.

Однако расчет был произведен не на основании бухгалтерских документов и подтвержденных затрат за каждый спорный год. ТСЖ использовало тариф, утвержденный на 2019 год и не признанный недействительным. Этот тариф был выше муниципальных тарифов, применявшихся в 2020–2022 годах.

Суды нижестоящих инстанций признали такой способ расчета допустимым. Они фактически исходили из того, что ранее действовавший тариф может использоваться как ориентир, если последующие решения собственников утратили юридическую силу.

Признание решения общего собрания недействительным действительно создает проблему определения размера платы. Однако из этого не следует, что суд вправе без дополнительной проверки перенести в спорный период любой тариф, действовавший ранее.

Тариф — это не только итоговая сумма в платежном документе. За ним должны стоять определенные работы и услуги: уборка мест общего пользования, содержание инженерных систем, обслуживание лифтов, уборка придомовой территории, содержание мусоропроводов, проведение осмотров, устранение неисправностей и другие мероприятия.

Если в 2019 году в тариф входил один перечень услуг, а в 2020–2022 годах фактически выполнялись другие работы, прежняя сумма не может использоваться без анализа. Иначе размер платы будет определен формально, без установления того, какие обязательства действительно исполнялись перед собственниками.

Кроме того, стоимость содержания дома может меняться по объективным причинам. На нее влияют площадь и техническое состояние здания, наличие лифтового оборудования, мусоропровода, индивидуального теплового пункта, подземной парковки, охраняемой территории, сложность уборки и другие характеристики.

Поэтому сам по себе факт существования ранее утвержденного тарифа еще не подтверждает, что он соответствует фактическим затратам и объему услуг в последующие периоды.

При взыскании платы в ситуации, когда действующий тариф отсутствует либо признан недействительным, истцу необходимо подтвердить не только размер начислений, но и правовое и экономическое основание требований.

В первую очередь требуется установить, какие работы и услуги были фактически выполнены в спорный период. Недостаточно представить общий расчет задолженности, где указана только площадь помещения и ставка за квадратный метр. Такой расчет показывает арифметику начислений, но не объясняет, из чего сложилась сама ставка.

ТСЖ или управляющая организация должны раскрыть состав услуг, их объем и периодичность. Например, необходимо показать, сколько раз проводилась уборка, какие инженерные системы обслуживались, какие неисправности устранялись, какие работы выполнялись на придомовой территории и какие расходы были связаны с привлечением подрядчиков.

Следующий вопрос — необходимость этих работ именно для конкретного многоквартирного дома. Оплате подлежат не любые расходы организации, а затраты на содержание общего имущества и обеспечение нормальных условий проживания и эксплуатации дома.

Работа может быть фактически выполнена, но это еще не означает, что ее стоимость можно взыскать с собственника. Суд вправе проверить, относилась ли она к содержанию общего имущества, была ли необходима и соответствовала ли установленным требованиям.

Например, расходы на благоустройство территории могут быть связаны с домом, но необходимо установить, входили ли соответствующие объекты в состав общего имущества, было ли благоустройство предусмотрено решениями собственников и имелась ли объективная потребность в конкретных работах.

В споре о размере платы значение имеют документы, позволяющие связать заявленные расходы с конкретным домом и конкретным периодом.

К таким доказательствам могут относиться:

- договор управления или уставные документы ТСЖ, определяющие обязанности по содержанию дома;

- утвержденный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества;

- сметы, финансовые планы, расчеты тарифа и документы, на основании которых он формировался;

- договоры с подрядными организациями;

- акты выполненных работ, журналы заявок, акты осмотров и документы об устранении неисправностей;

- счета,...