Верховный суд напомнил о безусловных обязанностях УК
Тема: Судебная практика
Источник фото: https://www.pexels.com/
Многолетняя правовая позиция, отраженная в нормативных актах, подразумевает для управляющих организаций при любых обстоятельствах нести ответственность за содержание общего имущества в многоквартирных домах (далее – МКД). Такие обязанности возникают с момента заключения договора управления МКД.
Недавно судами безусловность работ по надлежащему содержанию общего имущества была поставлена в зависимость от неисполнения обязательств застройщика.
Дело получило рассмотрение в Арбитражном суде Оренбургской области (дело № А47-8215/2019).
Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области (далее – ГЖИ) при осмотре МКД обнаружила прорехи в металлической кровле. Надзорный орган посчитал, что к такому состоянию привело бездействие общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация жилищным фондом «Сияние» (далее – УК), которое не произвело работы, выполняемые в целях содержания общего имущества в МКД. Результатом, по мнению ГЖИ, стало наличие повреждений, просветов и отверстий кровли над парой квартир в МКД, в результате чего в адрес УК было выдано предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, - устранить вышеуказанные нарушения».
С предписанием УК не согласилась и приняла решение обратиться в суд, где указала следующие аспекты:
-
согласно строительно-технической экспертизе крыши дома, эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;
-
таким образом, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств. Стоит отметить, что иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд, однако впоследствии из-за ликвидации ответчика дело было прекращено сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании;
-
УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на содержание общего имущества, именно поэтому и денежные средства на ремонт крыши у управляющего отсутствуют, взять их неоткуда. Таким образом, оспариваемое предписание является неисполнимым;
-
согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер;
-
поэтому для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Учитывая, что общее собрание собственников помещений МКД не проводилось, в отсутствие соответствующего решения проводить работы по капитальному ремонту недопустимо.
Суд первой инстанции доводы УК поддержал, однако в суде апелляционный инстанции «Сияние» ждал проигрыш:
-
согласно оспариваемому акту проверки дефекты в металлической кровле под двумя квартирами отсутствуют в Акте осмотра крыши от 20 сентября 2018 года (утверждён руководителем УК);
-
спорным предписанием на заявителя возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши многоквартирного дома путем устранения повреждений кровли над вышеуказанными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
-
оспариваемое предписание об устранении нарушений соответствует положениям действующего законодательства, а также не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом сам по себе факт возникновения недостатков из-за ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.
Впоследствии суд округа вновь встал на сторону компании, отменил постановление апелляционной инстанции и признал предписание недействительным:
-
предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по капитальному ремонту крыши должна быть возложена на застройщика;
-
денежные средства на ремонт у УК отсутствуют (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не приведи к результату по устранению сложившейся проблем.
Учитывая, что окружной суд оставил в силе решение первой инстанции, отменив апелляционное, ГЖИ обратилась с жалобой в суд высшей инстанции – и не зря.
Верховный Суд РФ Определением от 20 февраля 2021 года № 309-ЭС20-20751 отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда по следующим основаниям:
-
в соответствии с Правилами технической эксплуатации жилищного фонда № 170 УК обязана обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;
-
в силу пункта 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
-
таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях - незамедлительно;
-
суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли именно над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
-
предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК.
В рассматриваемой ситуации суд пришёл к выводу о том, что возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные действующим законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.
«Причинитель вреда» в данном случае не в счёт. Основополагающие принципы по обязанностям УК в отношении общего имущества в очередной раз подтвердились решением суда.
Как говорится, «кто бы овцу ни съел, всё волк виноват»…
Компания «Бурмистр.ру» с 12 по 16 июня 2021г. проведет VI всероссийский слет по управлению МКД. Вся необходимая информация и заявка вот тут.
Комментарии
.gif)
.gif)
.png)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
17421 человек
Lera написал:
Многолетняя правовая позиция, отраженная в нормативных актах, подразумевает для управляющих организаций при любых обстоятельствах нести ответственность за содержание общего имущества в многоквартирных домах (далее – МКД). Такие обязанности возникают с момента заключения договора управления МКД.
А есть для этого средства или нет, никого не интересует, УК всегда виновата.
Когдаж этот суд напомнит правительству об исполнении социальных обязательств, центробанку об обеспечении стабильности деревянного, фасу о ценах на горючку и много чево. А укашки драли и будут драть,пока не будет внятного лоббирования их интересов.
razin написал:
А есть для этого средства или нет, никого не интересует
Обязанность есть. Нет денег? Взыскивайте.
ЖК РФ Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Причем с каждого по отдельности.
ЖалуйтесьКомуХотите написал:
razin написал:
А есть для этого средства или нет, никого не интересует Обязанность есть. Нет денег? Взыскивайте.
ЖК РФ Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
А есть положительная судебная практика? Отремонтировали крыши почти капитальный ремонт сделал, фонд оборонщиков.