Дифференцированный тариф и ТСЖ: комментарий к делу А40-303052/2024
Тема: ТСЖ
Бурмистр.ру
Некоторые коллеги имеют в управлении ТСЖ новостройки в стиле «полный фарш»: стилобат и жилые «свечки»-корпуса с галереями, офисными помещениями, спортивными и детскими площадками и подземными паркингами. Сегодня поговорим о том, что техническая «разрозненность» таких сложных объектов в составе единого жилого комплекса заведомо таит конфликты вокруг формирования платы за содержание общего имущества.
Итак, традиционная практика до 2018 года заключалась в механическом применении правила о пропорциональности доли (ст. 39, 158 ЖК РФ) и установлении единого размера платы для всех помещений.
При этом суды часто отказывали собственникам обособленных нежилых «блоков» в исках о признании решений собраний недействительными, ссылаясь на формальное наличие протокола голосования и отсутствие прямых запретов в жилищном законодательстве.
Но такой подход сталкивается с непрекращающимися попытками общественников, надзорных органов и прочих разных шведов навязать свою оценку экономической и технической обоснованности размера платы. И это не только в адрес УО, это и в адрес ТСЖ озвучивается.
Вспомните хотя бы предложения «тарифных планов»! Мол, нужно давать на выбор два-три набора услуг…
При рассмотрении судебных споров по искам несогласных собственников ссылка на отсутствие замечаний со стороны ГЖИ не может служить доказательством обоснованности размера платы, ибо ГЖИ проверяет исключительно процедурные аспекты: наличие кворума, правильность подсчёта голосов и формальное принятие решения.
При этом надзорный орган не наделён ни компетенцией, ни техническими средствами для проведения строительно-технической и финансово-экономической экспертизы на предмет того, действительно ли собственник встроенно-пристроенного блока пользуется лифтами жилых башен или внутриподъездными коммуникациями.
Само по себе наличие никем не оспоренного протокола общего собрания не делает включённые в него расчёты и цифры автоматически экономически обоснованными для отдельного собственника, обладающего специфическим, технологически изолированным имущественным комплексом.
И тут можно было бы согласиться с тем, что навязывание размера платы за содержание инфраструктуры, которой собственник обособленного блока не пользуется и не может пользоваться в силу физических и технических характеристик объекта, это, по сути, возложение на него чужих расходов.
Здесь мы остановимся (чтобы коллеги не закидали тухлыми помидорами) и сделаем теоретическое отступление: кратко обрисуем, как цивилистика понимает природу общего имущества и пределы осуществления гражданских прав в сообществах собственников.
В многоквартирных домах общее имущество не является неким абстрактным набором однородных объектов. В реальности это функционально обособленный набор конструктивных элементов и инженерных сетей.
Бремя содержания (ст. 210, 249 ГК РФ) должно коррелировать не только с квадратными метрами, но и с фактической возможностью извлечения полезного свойства из вещи. Если элемент общего имущества, например лестничная клетка жилой «свечки», физически не может обслуживать обособленный спортивный или коммерческий блок, включение его в состав расходов для последнего нарушает базовые принципы возмездности и эквивалентности гражданско-правовых отношений.
И вот здесь начинается столкновение гражданского права и жилищного.
В цивилистической науке и судебной практике превалирует идея о том, что формальное наличие права, в данном случае права большинства собственников квартир голосовать за структуру платежа, не может реализовываться во вред другому лицу с целью извлечения необоснованной выгоды. Это и есть недопустимость злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).
Возможность дифференциации расходов, подтверждённая Конституционным Судом РФ (Постановление от 29.01.2018 № 5-П), не означает произвольного права большинства навязывать меньшинству оплату чужих расходов. Ссылка голосующего большинства (и ТСЖ) на то, что размер платы утверждён большинством, квалифицируется доктриной как недобросовестное использование права голоса в гражданско-правовом сообществе.
Верховный Суд РФ также редко, но метко указывает на недопустимость механического применения норм ЖК РФ в отрыве от фактического состава общего имущества.
В Определении СКЭС ВС РФ от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387 высшая судебная инстанция разъяснила (опять же – в споре фигурирует ТСЖ, мы не говорим...
.png)
.gif)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
20549 человек