Расходы на установку ОДПУ и смена собственника помещения. Часть II
Тема: Общее имущество МКД
Источник фото: https://www.pexels.com/
В первой части статьи мы остановились на том, что управляющая организация лишь выполняет функцию посредника между собственниками помещений и РСО. Теперь мы покажем, что для управляющей организации не всё так просто.
Помните ремарку о том, что 261-ФЗ прямо говорит о рассрочке только для граждан (т.е. физических лиц)? Не только мы это подметили; в судебной практике из одного дела в другое кочует вот такой пассаж (можно вбить в поисковик целиком):
«Исходя из буквального толкования указанной нормы, законодателем предусмотрена возможность предоставления рассрочки по оплате расходов, связанных с установкой ОДПУ, только в отношении граждан - собственников помещений в многоквартирных домах, что обусловлено мерами социальной поддержки населения со стороны государства.
Закон об энергосбережении не предусматривает возможности предоставления рассрочки платежа за установку ОДПУ для юридических лиц - собственников помещений в многоквартирных домах. Иными словами управляющая организация обязана оплатить соответствующие расходы единовременно с последующим возмещением этих расходов за счет собственников.».
Не совсем понятно? Вот более доходчиво:
«Из указанных норм при их буквальном толковании следует, что установленная в части 12 статьи 13 Закона об энергосбережении пятилетняя рассрочка оплаты расходов по установке общедомового прибора учета по своей правовой природе носит социальный характер и ее действие распространяется только на определенную категорию потребителей, к которой юридические лица и муниципалитеты не относятся.
Таким образом, названная категория потребителей несет расходы на установку общедомового прибора учета единовременно, исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество, если иное не установлено соглашением сторон (организацией, осуществившей установку прибора учета, и собственником помещения).»
Следовательно, даже если на ОСС принимается решение о том, что оплата установки ОДПУ будет осуществлена в рассрочку, такое решение не распространяется на собственников - юридических лиц и на муниципалитет как на публичного собственника.
Соответственно, управляющая организация «всего лишь опосредующая отношения» должна уплатить РСО соответствующую долю расходов, приходящуюся на собственников - юридических лиц и муниципалитет, единовременно, а уже потом требовать возмещения с данных собственников.
И следующий момент, требующий внимания - срок исковой давности.
В отношении упомянутых собственников, обязанных уплатить единовременно, срок исковой давности начинается с даты введения установленного ОДПУ в эксплуатацию, а потому РСО вправе обратиться в суд с соответствующим требованием к управляющей организации в пределах трёх лет с даты ввода ОДПУ в эксплуатацию.
И здесь возникает еще один вопрос: а что насчёт взыскания с граждан? Ведь по закону оплата в рассрочку равными частями ежемесячно, и, если платежи не поступили, право кредитора уже нарушено.
Если РСО обратится в суд по истечении пятилетнего срока рассрочки, управляющая организация (ответчик) вправе заявить о том, что пропущен срок исковой давности по периоду взыскания «глубже» трёх лет, принимая во внимание сроки оплаты до 25 числа месяца, следующего за расчетным, согласно нормам жилищного законодательства и условиям договоров управления.
Поскольку обязанность по оплате в рассрочку установлена равными долями в течение пяти лет, соответственно, срок исковой давности применяется к каждому месяцу оплаты в соответствии со сроками оплаты, установленными ч. 1 ст. 155 ЖК РФ либо договором управления.
Впрочем, что мы всё о рассрочке да о рассрочке? Пора бы и о людях поговорить...
Нам известен как минимум один бесспорный случай перехода к новому собственнику обязательства по оплате расходов на установку ОДПУ: универсальное правопреемство в порядке наследования.
Наследник является носителем имущественных прав и обязанностей в отношении унаследованного имущества, а поскольку наследство принимается «как есть», отказаться от долгов наследодателя нельзя, то и неисполненное обязательство оплаты установки ОДПУ в рассрочку переходит наследнику безусловно.
А в иных случаях? Например, при переходе права собственности на помещение по договору купли-продажи недвижимости? Может ли новый собственник помещения настаивать на исключении из платёжного документа начислений по возмещению расходов на установку и ввод в эксплуатацию ОДПУ?
Во-первых, нужно отметить, что в рассматриваемой ситуации правоотношения сторон (РСО - управляющая организация - собственник) возникли не из потребительского договора, а в связи с неисполнением собственниками помещений в МКД обязанности по обеспечению МКД ОДПУ, в связи с чем применению подлежат положения специального закона - а именно 261-ФЗ.
В самом деле, собственники не заказывают у РСО работу или услугу, действия РСО по «причинению добра» продиктованы исключительно требованиями 261-ФЗ, а именно нормой, установившей последствия нарушения требований того же закона. Собственники не вправе выбирать, нужно ли им установить ОДПУ, закон к этому обязывает без каких-то оговорок. Следовательно, Закон о защите прав потребителей здесь не является аргументом. Речь не идёт об услуге, которую новый собственник «не заказывал»...
Чем является правовая конструкция принудительной установки ОДПУ с рассрочкой оплаты? Верно, это по сути купля-продажа вещи плюс определённые работы.
Установленный («купленный принудительно») в порядке ч. 12 ст. 13 упомянутого 261-ФЗ, ОДПУ становится общим имуществом МКД.
Согласно п. 6, подп. «ж» п. 10, подп. «к» п. 11, подп. «а» п. 28 Правил № 491 общее имущество в многоквартирном доме (к которому относятся и ОДПУ) должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении. Содержание ОИ включает в себя помимо прочего обеспечение установки и ввода в эксплуатацию ОДПУ.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание ОИ в МКД. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме...
Комментарии
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
.gif)
.png)
.png)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
20128 человек
admin написал:
Теперь мы покажем, что для управляющей организации не всё так просто.
Таким образом, старый собственник (физическое лицо) обязан производить оплату за ОДПУ, только за период когда он являлся собственником помещения, а новый собственник начинает платить начиная с даты, когда он стал собственником помещения. Собственник помещения, если он является юридическим лицом, обязан заплатить свою долю за установку ОДПУ сразу, т.е. без рассрочки. Предыдущая УК и новая УК несут ответственность за сбор средств за ОДПУ: за жителей только за период управления домом, согласно договору управления, а за собственников помещений юридических лиц ответственность несет старая УК. Судебные разборки при наличии долгов, между УК и собственниками помещений, между РСО и УК, будут производиться согласно вышеуказанных сроков (периодов) несения ответственности.
Немного не раскрыта тема о том, что же делать если в момент установки ОДПУ дом находился на непосредственном способе управления, который был популярен(по крайней мере в нашем городе) до середины прошлого десятилетия.
Может кто подскажет про такой кейс.
A.V.Lebedev написал:
Немного не раскрыта тема о том, что же делать если в момент установки ОДПУ дом находился на непосредственном способе управления, который был популярен(по крайней мере в нашем городе) до середины прошлого десятилетия.
Может кто подскажет про такой кейс.
В одной статье невозможно разобрать все ситуации, тем более что такая задача и не ставилась))
Наши юристы просили написать тут так "Ну там дай знать на форуме, что мы ответим и раскроем тему так, что сами пожалеют, что нас спрашивали"
А индивидуальные предприниматели приравниваются к юридическим лицам и муниципалитетам и обязаны сразу оплатить расходы по установке ОДПУ или ИП равны физ. лицам гражданам?