.gif?v1)
Новые правила для МКД: акты приёмки, плата за отопление и состав общего имущества — что меняется с сентября 2026 года
Тема: Письма Минстроя
Бурмистр.ру
Минстрой выпустил серию разъяснений, которые затрагивают ключевые вопросы управления многоквартирными домами. В документах — чёткие правила оформления актов приёмки работ по содержанию общего имущества, детали расчёта платы за отопление (в том числе для помещений без радиаторов), а также разграничение понятий «придомовая» и «внутридворовая» территория и порядок включения земельного участка в состав общего имущества.
Разбираем основные изменения и практические последствия.
1. Письмо Минстроя России от 17.08.2026 N 50919-АЕ/04
<О Приказе Минстроя России от 22.05.2026 N 318/пр
Приказом N 318/пр установлен порядок и сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - Порядок).
Приказ N 318/пр вступает в силу с 01.09.2026...
До вступления в силу приказа N 318/пр порядок оформления актов приемки положениями законодательства не регулируется. В этой связи указанный порядок может быть урегулирован соответствующим договором...
Таким образом, Порядок применяется в случаях, если многоквартирным домом управляет управляющая организация либо многоквартирным домом управляют непосредственно собственники помещений в таком доме, то есть в тех случаях, в которых согласно части 1 статьи 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
В случае, если многоквартирным домом управляют товарищество собственников жилья либо жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, обязанности применения Порядка не установлено...
Пунктом 2 Порядка установлено, что акты приемки оформляются исполнителем в сроки, установленные договорами, указанными в пункте 1 Порядка, но не позднее даты окончания срока действия таких договоров и не более 30 дней со дня оказания услуг и (или) выполнения работ.
Таким образом, акты приемки оформляются исполнителем в срок не более 30 дней со дня оказания услуг и (или) выполнения работ, при этом дата оформления акта приемки не может быть позднее даты окончания срока действия соответствующего договора. В указанном договоре могут быть определены иные более короткие сроки оформления исполнителем актов приемки.
В этой связи представляется целесообразным привести договоры, на основании которых исполнители оказывают услуги и (или) выполняют работы, в соответствие с Порядком, если в действующей редакции таких договоров имеются противоречия с Порядком.
С 01.09.2026 при несоответствии положений договора положениям Порядка, в том числе при установлении в договоре срока подписания актов приемки, превышающего 30 дней со дня оказания услуг и (или) выполнения работ, либо отсутствии в договоре такого срока, применению подлежат положения Порядка.
2. Письмо Минстроя России от 14.08.2026 N 50344-ДН/04
<Об отоплении помещений в многоквартирном доме>
Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 7 июня 2019 г. N 308-ЭС18-25891 по делу N А53-39337/2017; определению Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2019 г. N 309-ЭС18-21578 по делу N А60-61074/2017 презюмируется, что все помещения многоквартирного жилого дома, оборудованного централизованным отоплением, являются отапливаемыми.
Указанная презумпция может быть опровергнута:
- отсутствием фактического потребления тепловой энергии, обусловленным, в частности, согласованным в установленном законом порядке демонтажем системы отопления помещения с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией проходящих через помещение элементов внутридомовой системы;
- изначальным отсутствием в помещении элементов системы отопления согласно технической документации на многоквартирный дом (неотапливаемое помещение).
Пунктами 2(5), 2(6), 3(1-1), 3(2-1), 3(6), 3(7) приложения N 2 к Правилам N 354 предусмотрено, что Vi равен нулю в случае, если технической документацией на многоквартирный дом не предусмотрено наличие в i-м жилом или нежилом помещении приборов отопления, или в случае, если переустройство i-го жилого или нежилого помещения, предусматривающее установку индивидуальных источников тепловой энергии, осуществлено в соответствии с требованиями к переустройству, установленными действующим на момент проведения такого переустройства законодательством Российской Федерации.
Вместе с тем, Vi является лишь одной из величин, применяемой в формулах расчета размера платы за отопление, в связи с чем приравнивание этой величины нулю не означает, что собственник i-того помещения полностью освобождается от обязанности оплаты теплоэнергии.
Многоквартирный дом является единым теплотехническим объектом. При поступлении в многоквартирный дом по централизованным тепловым сетям тепловой энергии в целях предоставления коммунальной услуги отопления стоимость всего объема поступившей тепловой энергии в соответствии с положениями Правил N 354 подлежит распределению среди собственников помещений в таком доме.
В отношении потребления тепловой энергии в отдельных помещениях в многоквартирном доме и обязанности собственников таких помещений вносить плату за отопление Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от 27 апреля 2021 г. N 16-П установил следующее.
Принимая во внимание обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества в таком доме (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 3 статьи 30 и часть 1 статьи 39 ЖК РФ), в основу регулирования отношений по предоставлению собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги по отоплению должен быть положен принцип возложения на потребителей данной услуги обязанности по внесению платы за тепловую энергию, фактически потребляемую для обогрева как обособленных жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, так и расположенных в нем помещений общего пользования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2018 г. N 46-П).
Такой подход, обусловливающий, по общему правилу, недопустимость отказа собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению, а равно и полное исключение расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии, основан на презумпции фактического потребления тепловой энергии, поступающей в многоквартирный дом по централизованным сетям теплоснабжения, для обогрева каждого из расположенных в нем помещений (включая помещения общего пользования) и тем самым дома в целом.
Данная презумпция может быть опровергнута лишь полным отсутствием фактического потребления тепловой энергии, поступающей в многоквартирный дом по централизованным сетям теплоснабжения, для обогрева того или иного помещения, что, в свою очередь, может быть обусловлено, в частности, особенностями схемы теплоснабжения конкретного МКД, предполагающей изначальное отсутствие в помещении элементов внутридомовой системы отопления (отопительных приборов, трубопроводов, стояков отопления и т.п.), либо проведением согласованного в установленном порядке демонтажа системы отопления определенного помещения с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией проходящих через это помещение элементов внутридомовой системы (аналогичная правовая позиция высказана и в пункте 37 Обзора судебной практики Верховного Суда...
.png)
.gif)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
20395 человек
