Блог

Бурмистр.ру

Разбираемся в ключевых правовых позициях Минстроя: как определить, что относится к общему имуществу МКД, какие работы по пожарной безопасности обязана выполнять управляющая организация, и как правильно применять повышающие коэффициенты при расчётах за коммунальные ресурсы.

1. Письмо Минстроя России от 07.09.2026 N 55262-ДН/04
<Об общем имуществе многоквартирного дома>

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Аналогичным образом, согласно подпункту "б" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе крыши.
Таким образом, жилищным законодательством императивно установлено, что крыша входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Указанное регулирование распространяется в том числе на крыши пристроенных и встроенно-пристроенных помещений, являющихся составными частями многоквартирного дома.

Если к многоквартирному дому пристроено нежилое здание, оборудованное индивидуальными инженерными системами и имеющее отдельный адрес, тогда многоквартирный дом и указанное здание являются самостоятельными объектами капитального строительства, крыша такого здания является собственностью собственника этого здания и не входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, при определении, является ли крыша общим имуществом многоквартирного дома или относится к отдельному объекту капитального строительства, необходимо руководствоваться соответствующей проектной документацией.

2. Письмо Минстроя России от 09.09.2026 N 2048-ПОС/04
<О надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме>

В силу подпункта "е" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества включает в себя, в том числе, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

Пунктом 20 минимального перечня определено, что техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования; а также контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации являются работами, выполняемыми в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме.

Согласно пункту 27 минимального перечня управляющая организация обязана проводить работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

В этой связи мероприятия по обеспечению надлежащего содержания общего имущества включены в состав работ по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а расходы на проведение данных работ подлежат включению в состав платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2020 N 308-ЭС20-9502, круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Таким образом, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией именно она несет ответственность перед собственниками помещений многоквартирном доме за оказание всех услуг и обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в данном доме в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации стандартами и правилами.

Правила противопожарного режима в Российской Федерации, устанавливающие требования пожарной безопасности, определяющие порядок поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты (далее - объекты защиты) в целях обеспечения пожарной безопасности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 N 1479 (далее - Правила N 1479).

Так, по вопросам применения положений Правил N 1479 рекомендуется обращаться в адрес МЧС России.

3. Письмо Минстроя России от 09.09.2026 N 55845-ДН/04
<Об обязанности установки общедомового прибора учета в многоквартирном доме и применении повышающих коэффициентов при его отсутствии>

Таким образом, РСО обязаны совершить действия по оснащению ОДПУ соответствующих коммунальных ресурсов, поставляемых в МКД, если собственниками помещений в указанных МКД и (или) лицами, осуществляющими управление этими МКД, такая обязанность в установленный законом срок не исполнена. При этом для реализации РСО обязанности, предусмотренной частью 12 статьи 13 Закона N 261-ФЗ, обращения лица, осуществляющего управление МКД, о заключении договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации ОДПУ, не требуется.

Кроме того, той же частью 12 статьи 13 Закона N 261-ФЗ установлено, что РСО при выявлении фактов невыполнения собственниками приборов учета используемых энергетических ресурсов обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации этих приборов учета и неустранении такого невыполнения до истечения двух месяцев с момента его выявления также обязаны приступить к эксплуатации этих приборов учета с отнесением понесенных расходов на собственников этих приборов учета...
При наличии в МКД открытой системы теплоснабжения теплоноситель в виде горячей воды для нужд ГВС отбирается из системы теплоснабжения.

На основании подпункта "е" пункта 4 Правил N 354 потребителю может быть предоставлена в том числе коммунальная услуга отопления, то есть подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в МКД, в помещениях, входящих в состав общего имущества в МКД, температуры воздуха, указанной в пункте 15 приложения N 1 к Правилам N 354, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления.
Таким образом, в целях предоставления коммунальных услуг отопления и ГВС в МКД поставляются разные коммунальные ресурсы. В целях предоставления коммунальной услуги отопления в МКД поставляется тепловая энергия, в целях предоставления коммунальной услуги ГВС в МКД поставляется горячая вода (теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения).

Положениями Правил N 354 применение повышающих коэффициентов при расчете размера платы за коммунальные услуги и (или) коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД для потребителей в МКД в связи с отсутствием ОДПУ в таком МКД, не предусмотрено, в том числе не предусмотрено применение повышающих коэффициентов при расчете размера платы за отопление и горячую воду, потребляемую при использовании и содержании общего имущества в МКД.
При этом отмечается...