2.1 Организационно-правовая форма управляющей организации
1. Что такое управляющая организация и организационно-правовая форма организации?
2. Что такое деятельность по управлению МКД?
3. Является ли ТСЖ управляющей организацией?
1. Что такое управляющая организация и организационно-правовая форма организации?
Организационно-правовая форма — установленная законодательством (ГК РФ) форма хозяйствующего субъекта, фиксирующая способ закрепления и использования имущества хозяйствующим субъектом и вытекающие из этого его правоспособность и цели деятельности.
Статья 48 ГК РФ:
1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
Статья 49 ГК РФ:
4. Гражданско-правовое положение юридических лиц и порядок их участия в гражданском обороте (статья 2) регулируются настоящим Кодексом. Особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определённых сферах, определяются настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.
Понятие управляющей организации является одним из основополагающих в жилищном законодательстве, поскольку используется как обобщающее не только в Жилищном кодексе РФ, но и в большом числе прочих нормативных правовых актов федерального уровня.
Согласно ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы илииндивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом.
Первый вывод, следующий из легального определения, таков: явных законодательных ограничений допустимых организационно-правовых форм (ОПФ) для управляющих организаций-юридических лиц не имеется. Естественно, что необходимо учитывать особенности правового статуса, устанавливаемые соответствующими нормативными правовыми актами для юридических лиц той или иной ОПФ, поэтому далеко не каждое юридическое лицо может заниматься управлением многоквартирным домом (МКД). Справедливо также и утверждение о том, что не каждое юридическое лицо, занимающееся управлением МКД, является управляющей организацией.
Вывод второй: понятие ОПФ касается исключительно юридических лиц, поскольку физическое лицо не имеет и не может иметь никаких организационно-правовых форм.
Третий вывод: индивидуальный предприниматель (ИП) это тоже управляющая организация. Несмотря на то, то понятие «организация» используется законодательством (п. 1 ст. 48 ГК РФ) применительно к юридическому лицу,в силу прямого указания п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности ИП применяются те же правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Кстати, в ГК РФ не раскрывается понятие «гражданин (физическое лицо)», а уточняя правовое положение ИП, ГК РФ рассматривает последнего как некий особый правовой статус физического лица.
2. Что такое деятельность по управлению МКД?
Легальное понятие деятельности по управлению многоквартирным домом приведено в ч. 2 ст. 192 ЖК РФ; законодатель обозначил её как выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Каким-либо иным образом понятие деятельности по управлению МКД не раскрывается ни в одном федеральном законе, ЖК РФ лишь дополнительно указывает в ч. 1 ст. 161 то, что можно назвать целями такой деятельности:
-
обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
-
надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
-
решение вопросов пользования указанным имуществом;
-
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или обеспечение готовности инженерных систем в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ.
Дополнительно ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ указывает, что деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии. Исключений из этого правила всего два:
-
осуществление такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
-
случай, предусмотренный ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, в п. 2 которых раскрыто понятие деятельности по управлению МКД как выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 ЖК РФ, а также определённых решением собственников помещений в МКД.
Буквальное толкование позволяет сделать вывод о том, что приведённый в ст. 161 ЖК РФ перечень целей управления МКД является открытым и может быть расширен по решению собственников помещений в МКД.
А вот ещё один парадокс: сопоставьте ч. 1.3 ст. 161 и ч. 2 ст. 192 ЖК РФ и получится, что ни ТСЖ, ни жилищный кооператив/иной спецпотребительский кооператив не занимаются деятельностью по управлению МКД! У них ведь нет ни лицензии, ни договора управления с собственниками. Чем же они тогда занимаются? Просто стандарты выполняют?
В общем, при написании Главы 19 ЖК РФ забыли сверить терминологию.
3. Является ли ТСЖ управляющей организацией?
Ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не являются управляющей организацией.
Жилищный кодекс РФ, перечисляя способы управления МКД, проводит тем самым разграничение, которое даёт основания сделать такой вывод:
Статья 161 ЖК РФ:
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
-
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
-
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
-
управление управляющей организацией.